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二手房创新高移民卖房费思量｜居外专栏

反映大型屋苑二手住宅楼价走势的城市领先指数，终于在上周创历史新高，最新报191.34，超越2019年6月底的190.48高位。相对于去年底楼价上升近5%，其实以上升幅度并不算太过激烈。但中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情，而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人，种种不利因素下，楼价仍可以上升，证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。

不利因素只能令购买的决定延后而非消失。事实上，在国安法实施后，决心留港者，只要对中国香港未来有信心的话，“不买都要租”，租金是支出，但供楼可以保值，遂令准买家更积极入市。

反而，对那些想移民一族来说，如何部署却是费煞思量。就以移民英国为例，英国物业长远的升值能力，能否媲美中国香港固然是一大疑问，更头痛的是英国地大物博，究竟哪一个城市升值最好，对于一个香港土生土长的新移民，更是难上加难！

如果名下有多个物业，当然可以卖出部分套现。但若果只有一个自住物业，往往令人举棋不定。

最近笔者发现有客户卖出大单位而购入小单位，原来也是部署移民，一卖一买，套现数百万元，便可以在外地置业自用，看起来不失是一个可行的方法，中国香港的物业又可以保留放租，供外地物业和生活使用，更是一石二鸟。

不过，这种操作也并非万无一失！风险在於大单位转小单位的升值差异，中国香港当今的市场，仍然受“林郑Plan”的影响，800万以下的单位，相当畅旺。刚刚青衣的新盘，呎价超过2.3万港元仍然可以一Q清袋（孤注一掷），主因就是总价在600万以下，换句话说，现在买入小单位，价钱是有溢价。笔者估计中国香港未来的公屋在国家政策的大力推动下，供应量会大增！直接影响小面积单位的租值及楼价。

相反，大单位在新香港人不断涌入的情况下，前途更值得看好。所以现在卖出大单位，等如用折扣价卖出优质货，而买入小单位，却又是用高价买入劣质货。古人有言，“上屋搬下屋，唔见一箩谷”。移民，要付出代价，似乎又是合理的推算。

澳洲 | 澳洲房地产不是你想卖就能卖！附土地转让表中文译本与全解析

在澳大利亚，土地所有人（卖方）按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人（买方可以是个人，也可以是公司法人），转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。

本文为《土地法专栏》第二单元“土地转让登记”，主要结合澳大利亚各州的土地法律法规（例如昆士兰州《1994年土地产权法》（Land Title Act 1994））、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。

土地转让的程序

宗地相关信息的查询

在土地转让前，买方在通常会聘请一位房产律师（各州不同，昆士兰州每宗土地交易的律师费大约在900-1500澳元不等）。接受委托后，律师将对该宗地的产权、规划、环境、区域公路及铁路的建设状况等一系列相关内容进行查询。

签订转让合同

查询完成后，买方核实了卖方的身份及土地产权状况等均没有问题后，交易双方或委托的地产经纪人和双方律师一起进行洽商、签订转让合同，并交纳印花税。

填写转让登记申请表并支付转让金

签订转让合同30 天内交易双方或委托律师填写转让登记申请表（附录：表1 ）和土地产权转让信息表（附录：表2）。如果买方是外国人，应填写外国人所有权信息表（附录：表3）。转让登记申请表可以从州政府土地登记机关的办事机构免费索取，也可以在州政府土地登记机关开设的网站上下载，一般的律师事务所都会有这些申请表。

在转让登记申请表中，卖方和买方必须亲自签名，双方都要有证明人签名证明是卖方和买方本人的亲自签名。证明人一般是是受人敬仰的、有信誉的、政府认可的公证人（在澳大利亚人们称他们为太平绅士），太平绅士从事的公证是无偿的公益活动。卖方将申请表交给买方后，买方向转让方支付转让金。

申请登记

然后，买方将转让登记申请表交到州政府土地登记机关的任何一个办事机构或通过网络提交，并交纳转让登记申请费和登记费。如果卖方持有纸质土地产权证书副本，卖方应将纸质士地产权证书副本交到州政府土地登记机关的办事机构。

登记发证

州政府土地登记机关登记员对土地权利人的身份、产权状况、交易的合法性及登记过程进行最终的审核，审核元误后加盖印章，同时编新的产权证书版本号。至此，本次房地产转让登记完成，州政府土地登记机关通知买方登记完成。

土地分割

如果卖方将自己的一宗地分割后，再将其中的一部分转让给买方，在签合同之前，土地交易双方应聘请私人或政府测量机构的注册测量师进行实地分割测量，并绘制分割地籍图，土地交易双方各自负担自己宗地的测量费用。然后，土地交易双方将成图及有关文本资料送交地方政府，由地方政府按土地规划及用途上的限制对该土地的分割及使用进行审批。

填写土地转让登记申请表的注意事项

土地转让的交易双方在签订转让合同30 天内应亲自填写或委托律师填写转让登记申请表（表1）。该表是在土地转让之中最为关键的表格，信息切勿出错。此文将逐个讲解此表格填写的一些注意事项。

收益转让（Interest being transferred）

只有已进行注册登记的房地产才可以转让,只有被登记的房地产权利人或其委托代理人有权签署有关转让的法律文件。

本栏应填写以下内容：声明转让拥有处置抵押宗地的权利；声明宗地符合转让条件；声明人的姓名、地址和电话号码等。

土地描述（Lot on Plan Description）

本栏应描述转让宗地的地址及宗地的地籍编号，宗地的地籍编号描述通常是”第（号）测绘图的第(号)宗地”【如：RP123456 号第3 块宗地（产权证号为16543002）】。

表格必须包含相应的前缀（如”SP” 代表测绘图， “RP”代表巳登记的测绘图， “BUP” 代表建筑物单元， “GTP” 代表共有权利表等)。

本栏不显示宗地面积。

转让人/卖方（Transferor）

本栏应填写转让人的姓名全称。如果转让人是两个或两个以上以按份共有或共同共有士地的个体，则无须显示转让人的姓名。

如果转让人是《1997 年法人实体和社区管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人实体，必须如此填写：“（协议编号）、（协议名称）共有产权协议的法人实体”，如”1234 海岸共有产权协议法人实体”。

如果转让人以受托人或个人代理名义持有不动产，信托须明确标示，如”第（最初转让给受托人不动产的交易正式文件证书号码）号转让的受托人的（转让人姓名）“或”作为（死亡者姓名）死亡者财产的个人代理的转让人的姓名”。

未成年人（未满18 周岁的自然人）不得授权行使转让权。相应地，产权局不接受以未成年人名义执行的转让不论是独立转让人或数个转让人之一。

对价/价格（Consideration）

对价是指一定的支付款项或者受让人和转让人就权利的转让达成一致的项目。本栏应完整地填写对价。

如果转让是以现金以外形式支付的话，则必须要明确表明，例如”依从xx协议本次转让是以xx形式支付”或”依从xx买卖交易条款本次转让是以xx形式支付”。

受让人/买方（Transferee）

本栏应完整填写受让人的姓名。

如果有两个或两个以上受让人，每个受让人的权益必须明确陈述。受让人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人实体可以作为共同共有人与个人或其他法人实体共同持有土地。若是共同共有人，则受让人所持有的权益必须以分数形式标明，如1/4 或3/4。

如果受让人是法人组织，必须在第5 条中填写澳大利亚公司编码，澳大利亚已登记实体编码或澳大利亚商务编码。未登记的外国公司视同本国公司，必须通过适合的法人司法权证明材料建立法人司法权，如法人证书的复印件以及翻译件。

如果受让人是《1997年法人实体和社区管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人实体，必须在其中添加以下文字“（法人实体的名字）法人实体公共产权协议（协议号）“，如“法人实体有关海岸公共管理1234 号协议”。

未成年人虽不得转让不动产，但可以是自由保有（私有）宗地权益的受让人。如果受让人是未成年人，必须注明他们的出生日期。

转让与执行（Transfer/Execution）

转让人和受让人在此条内签署转让协议。两个当事人必须在《1994 年土地产权法》规定的一个有资质的证明人证明的情形下执行转让协议。

转让表必须有转让人和受让人或他们的律师亲笔签字。如果注明“律师”二字，也不表示律师的司法权可以影响正式文件证书的合法性。如果律师作为转让人或受让人代表执行转让，那么律师的签字不必被作证，但他或她的姓名必须列在此签字下。

《1994 年土地产权法》第162 条款(C) 项规定证人不是订立正式文件的主体，证人不能与受让人是同一人。

土地产权转让信息表（表2）所收集的信息被用来评估印花税、估价数据的基础和土地税收数据的基础以及作为证据数据来更新信息。转让人/卖方对此表的第1 、第2 和第3 条所填内容负责。受让人/买方对此表的第4 条和第2 、第3 条信息声明的填写内容负责。

如果受让人或买方是《1988 年外国土地所有者登记法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，则必须填写此外国人所有权信息表（表3）。此表所收集的信息、将被输入到外国土地所有者登记系统中，这是昆士兰所有土地公开登记专为外国人或外国公司所设的。

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房产价值评估：想了解你的房产值多少吗？

想知道自己的房产价值是多少吗？这里有一些衡量方法，可以让你不至于高估自己房价而后失望。

据澳洲每日新闻网报导，我们在自己的房产上市时都会在头脑中有一个估计。但问题是我们大多数的人往往会在光环下看自己的房产，从而过高地估计房产价值。当房子出售时，其售价又会令人失望。

那么我们应该如何做才能避免这个问题呢？如果你的房子要上市，最重要的是要根据自己的调查研究，做出一个可靠的价格预期，而不是代理的含糊承诺。

了解真正的房产价值
Metropole Properties房地产公司的创始人亚德尼（Michael Yardney）表示，就房地产而言，有三种类型的价值：市场价值，这是人们在销售活动后支付的价格;银行的估值;以及估价师所宣布的房地产价格。

亚德尼认为，银行的估值往往是非常保守的数字。估价师可以给你一个房价数值，但该数值可能会夸大10％，尤其是在像悉尼和墨尔本这样的拍卖市场地区。而且请估价师也需要费用。

“你真正需要担心的价值是市场价值，这是一个有意愿的买家将给卖家的房产价值，” 他说。

WBP房产集团（WBP Property）的总裁、并是The Block电视节目评审帕布斯特（Greville Pabst）将市场价值定义为是“一个非常明确的原则”。

数据查阅
许多卖家是从维省房地产研究会（Real Estate Institute of Victoria）和房地产数据机构RP Data的网站上查看上市房产的数据。这些地方提供基于房产中位价格的最新信息。

“但是，中位房价只应作为参考，”帕布斯特说，“当查看某一特定地区，其每月出售的房产不足30套时，这个中位价可能会有统计上的偏差，而不是实际的评估。”

亚德尼称，很多卖家使用在线评估工具，但有些人认为这些网站往往会更多地考虑你所查找地区的其它销售情况，而无法对一栋房产做出真正的正确判断。

查看自己周围

判断你的房产能卖多少钱的一个最好的办法是看看你房子周围的售房情况。

“提前三个月参加房产拍卖会和开放看房。这应该能让你对一个地区的房产价值有一个很好的了解，”帕布斯特说。

帕布斯特建议在评估相关价值时要看的要素面包括：土地面积、街边停车位、车库、卧室和浴室数量、装修状况、建筑状况、建筑规模，以及房产的位置。

亚德尼强调，人们应该查看自已房产的售出价，而不是其最初上市价。

寻求专业帮助

即使你做了自己的功课，那也并不意味着你应该低估别人的意见。

亚德尼提议，向一个有信誉的房产代理谘询报价也没有什么不妥，你只是将他们的意见作为参考。

“你可以用一名售房代理为你的指导，但一旦他给了你一个报价范围后，你要询问他们是如何得出这一数字的，”他说，“他们应该能够通过对比该地区的售房情况向你提出意见。 ”

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（互联网资讯综合整理）