Tag: 澳洲房贷

澳联储（Reserve Bank）宣布将官息下调至历史新低2.0%，此举被指是向已经过热的房地产市场“火上浇油”。

澳联储上一次降息是在2月份，当时官息从2.5%降至2.25%，经济学家们曾警告下一轮降息即将来临。对比网站称，降息25个基点会令最低可变房贷利率从4.23%下降到3.98%。假如按揭30万，降息25个基点后，平均月还款额将减少44月，从1,742澳元降至1,698澳元。

如果借款人要无视降息保持还款额不变，一般房奴可以节省11,160澳元的利息，可以提前13个月还清。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，考虑到现在的商业投资前景黯淡、商品价格下跌而且澳元汇率依然太高，澳联储的降息欲望是强烈的。

由于担心悉尼房地产市场出现泡沫，坊间猜测澳联储可能会继续按兵不动，但奥利弗说央行大体上已经减慢房市投资的任务传递给了澳洲审慎监管局。

按揭了澳洲房贷、个人贷款和背负信用卡债务的澳人都会对这次再降息大呼叫好，但依靠银行储蓄利息养老的退休人士可能会深感不安。“澳人欠了银行大约2万亿的贷款，而银行储蓄大约有8千亿，差距显然很大。”奥利弗称。

他说破纪录低利率表明澳洲的经济依然受困。“明显的讯息是，经济表现不如意，在重新平衡过程中需要一点外力帮助。”

降息应该会降低澳元对外国投资者的魅力，贬低澳元价值，为旅游业、制造业、农业和高等教育等产业带来急需的推动力。

澳联储无视对房市过热的担忧再次降息

澳洲金融经纪人协会（Finance Brokers Association of Australia）的执行长怀特（Peter White）认为，借款人应该无视任何降息，努力保持月还款额不变。

“澳洲利率重新上调只是时间的问题，要么是今年稍后，要么是明年上半年。尽量不要以此作为借更多钱的理由，而将它视为尽快还清贷款的机会。”

对比网站Finder.com.au的金融专家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，受访的专家预测利率最快将在明年2月开始上调，“如果你现在没准备好应对较高的成本，你从明年起就会陷入经济困境。”她说。

“我们的调查表明，利率会升至4%，意味着可变房贷利率将平均达到高峰7.1%。对于普通房贷30万，每月还款额就会增加341元。”

哈奇森认为借款人应该做好准备，对比不同房贷、向银行要求折扣、力求最优惠的交易、按每两周或每周还款而非每月。

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澳大利亚四大银行之一的西太银行（Westpac）

为了响应澳政府对于遏制澳洲房地产市场过热的呼吁，西太银行（Westpac）将对于新的澳洲房产投资者实施更加严格的房贷审批标准，将衡量他们应对更高利率的偿债能力。

作为全澳第二大的银行，西太银行还提高了向外国房产投资者的借贷门槛。诸多银行都将面临投资房信贷增长缓慢的趋势。

5月4日，西太银行公布了澳大利亚审慎监管局（APRA）对于减缓投资房信贷增长速度的行动。当银行向顾客提供房贷时，会测试利率上涨后投资者的还款能力。

此前西太银行的偿债能力测试方法中包含这一步骤，但当时考量的情况是：澳洲贷款利率从目前的5%提高到6.8%，最新的规定将这一情况调整为：从5%上涨至7.1%。

西太银行首席执行官哈泽尔（Brian Hartzer）说：“我们此前考虑利率提高180个基点的情况，现在考虑利率可能会提高210个基点。”

去年12月份，澳大利亚审慎监管局曾经呼吁银行业谨慎贷款。审慎监管局称，银行必须降低投资房信贷的增长至每年10%以下，否则就必须提供更大的资本来作为缓冲。

他说：“审慎监管局与整个银行业就此事进行对话，我们现在都面临该问题，没有人期望一个充满投机贷款的虚假繁荣。”

据称，西太银行此番引入7.1%“利率地板”，即投资者必须证明他们能够偿还该地板利率以下的利息。这就意味着，不管央行的利率降得再低，所有投资房贷款者都必须让贷款银行信服，他们能够应付7.1%的贷款利息率。

西太银行称，还将提高对于海外投资者购买澳大利亚投资房的门槛。据统计，西太银行是参与房地产投资信贷最多的大银行，每一年它的房产投资贷款增长11.5%。

5月5日澳央行将公布议息结果，金融市场预测央行可能会将基准利率降至2%。

西太银行首席执行官哈泽尔说，除去最近的借贷政策变化，银行还将谨慎地衡量收入来源证明，包括借贷者的信用历史和贷款估价比率。

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澳大利亚金融机构为了吸引和抢夺新顾客，将竞争形势不断白热化，它们纷纷提供较低的最高大1.65%的折扣，在房贷市场上吸引澳洲房产买家。

不过专家警告澳洲房贷申请人，不要因为表面上的折扣而被吸引。虽然很多折扣能够帮你的每月还款额节省数百元，但也许并不是时下最合算的。

目前澳洲平均标准浮动利率是5.13%，平均三年期固定利率是4.64%

按照金融比较网站Canstar的数据，目前最低的浮动利率是loans.com.au提供的4.23%，没有任何折扣。小型借贷公司或者金融机构，比如悉尼银行以现有标准浮动利率为基准，提供1.65%的折扣。

其它金融机构，比如Wide Bay Australia和Newcastle Permanent等，提供现有标准浮动利率1%的折扣。不过，Canstar公司研究经理沃森（Mitchell Watson）警告称，购房者需要仔细研究这些诱人的折扣。“很多折扣主要基于借贷机构的标准浮动利率，因此主要来自借贷者的角度。澳洲购房者应该弄清楚自己真实需要支付的利率。”

目前澳大利亚市场平均标准浮动利率是5.13%，而平均三年期固定利率是4.64%。经济学家预测，央行现金利率目前达到2.25%，将会在今年晚些时候进一步下调。

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过去12个月投资型澳洲房贷价值出现飙升，截至12月底跃升近20%，经济学家警告这类型房贷在央行意外降息后还将进一步增长。

消费者信心也突然恢复至积极领域，打破笼罩了艾伯特政府12个月的低潮，这一切都归功于央行将官息降至历史新低、汽油价格下降和股票回升。

央行2月初以失业率上升和经济增长缺乏动力为由，将官方利率削减至2.25%。但经济学家警告，这个决定将导致澳洲本已热火朝天的房产投资市场变得更加炙手，投资者房贷占总贷款的比例在12月已经扩大至41%。

澳新银行高级经济学家坎宁顿（David Cannington）告诉客户：“投资者借贷一直很充足，今天的数据可能会引起澳洲审慎监管局和澳联储（RBA）的兴趣，投资者信用增长已经接近‘触发点’。”

联邦银行的执行长纳韦弗（Ian Narev）表示，他相信央行上周的降息决定可能是一个“擦边球”，让各家银行在债务成本处于历史低位时各自承担责任。

财长何基（Joe Hockey）2月11日宣布收紧关于外国人在澳持有农用地的法规，从今年3月起将交易额审查起点从2.52亿下调至1500万。工党立即对此发出抨击，称降低审查起点对于潜在投资者将是一场“手续噩梦”，会迫使他们将投资目光转向别处，而澳洲农业此时正急需资金。

“如果没有额外的外国投资，很难想象澳洲能扩大生产，增加食品出口并完全挖掘亚洲这个不断壮大的消费者市场。但工党支持增加澳洲外国投资机制的透明度。”影子财长鲍文（Chris Bowen）称。

绿党领袖米尔纳（Christine Milne）表示，外国投资审查委员会的改革是“正确的一步”，但政府需要做更多工作。

何基没有宣布关于住房市场外国投资的法规，尽管澳人担心会被外国买家挤出市场。他承认需要加强执法，“才能保证年轻人不会被高价挤走”。

经济学家称澳洲房产投资者的借款现在已经是2011年的2倍，12月的贷款金额飙升了7.2%，全年增长了近20%。他们说央行上周的降息以及下一次降息将令租金回报更加吸引这些追逐利益的人。

“投资者每个月都借126亿，而自住型业主也只借186亿。”联邦银行经济学家沃克曼（Michael Workman）称。

联邦银行2月11日报告其上半年利润暴涨至46.2亿，它作为全国最大借贷商，录得了强劲的收入增长。但该银行警告，信心低迷是一个“严重的经济威胁”，它呼吁政府出台“一个清晰的长期计划”，帮助澳洲在矿业繁荣结束后能够继续昌盛。

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2013年以来的首次官息下调还碰上了汽油价格暴跌、碳税被废，背负可变利率澳洲房贷的悉尼普通家庭每个月将可节省大约140元。

降息后普通家庭的按揭利息可以节省44元，市内汽油价格下跌45分可以再帮他们每月节省83元，政府废除碳税后他们的电费也省了14元。

住在次发达地区的家庭，按揭贷款少三成，汽油价格跌幅不如市区，他们每个月可以节省100元左右，分别是按揭节省32元、汽油节省59元、碳税节省14元。

三分之一的新州家庭有按揭，其中大约84%是可变利率，这意味着央行降息将令70万户家庭受惠。

虽然现在在澳洲生活的家庭开支在一些主要方面都有大幅减少，但他们承受的育儿成本大幅上升，仅在2014年就升了8.2%，健康和教育方面的开支也分别增长了4.5%和4.7%。此外，他们的工资增幅甚微，新州和维州的公务员虽然享受着全国最大的工资增幅，但那也只是3%左右。

央行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）在宣布把官方利率下调至历史最低2.25%时说，澳洲的经济发展“非常弱”，失业率可能会进一步上升，预计全国失业率将达到6.2%，新州将达到5.9%。

2月3日官息下调后，将令更多退休人士面临经济困境。由于现金投资回报继续减少，新州的长者们担心他们将被迫寻求福利救助。

RateCity的新数据显示，一年期存款的平均利息在2年内下跌了0.87%至3.3%。在线储蓄账户的平均利息上周跌至3%以下，自2013年1月以来跌幅达到0.68%。

在截至2014年6月一年内需动用养老金的澳人增加了52,763人。RateCity金融分析师阿诺德（Peter Arnold）称，持现金投资的人获得的回报自2008年以来减少了超过一半。

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一份新的研究显示，虽然澳大利亚央行保持官方现金利率不变，但各个商业银行纷纷调低了各自的利率。利率比较网站Rate City进行的研究显示，平均浮动贷款利率从去年10月份至去年年末降低了0.04%至5.33%。

长期固定贷款利率进一步降低，很多银行现在对于官方现金利率不可能会上涨抱有信心，它们预测官方利率会进一步下跌。五年期的固定房贷利率平均为5.18%，比10月份的5.26%下降了不少。

Rate City的报告显示，短期固定房贷利率也下跌了不少，三年期固定房贷跌至4.93%，而一年期固定房贷降低至4.74%。

澳大利亚央行自从2013年8月份以来就保持官方利率在2.5%。自那时起自2014年9月份，澳洲房贷利率就降低了大约15个基点。

Rate City发言人阿诺德（Peter Arnold）说，最大的独立利率变化就在2014年9月季度。那时，联邦银行削减固定利率，导致不少银行跟风。

“最大的导火索，就是联邦银行削减5年期固定房贷利率至4.99%，其后不少较小规模的金融机构也纷纷削减固定利率。”

除了竞争压力和国际市场的融资成本较低等因素以外，阿诺德说，长期固定利率的削减意味着银行认为官方现金利率会继续保持地位。

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最新数据显示悉尼是澳洲房产投资中心，新州占了全国投资贷款总数的一半。

澳洲统计局1月14日表示，除新州外，所有州在11月的房屋投资贷款都出现下跌。Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，11月共发放55亿房贷，为史上最大，比前一个月增长了1%。“11月全国发放给投资者的所有澳洲房贷中，新州占了48%，表明悉尼房市依然是投资者的首要目标。”韦森说。

LJ Hooker内城主管布莱克曼（Brigitte Blackman）对于投资贷款继续攀升这个消息并不感到意外。“我觉得最大的驱动力是利率低。”她说。

“在去年末的时候，我们听说利率会继续下跌，所以人们觉得‘何不买一间来投资’…所以只要利率保持低位，人们就会想买，尤其是投资者。”

投资者在12月依然活跃。内城区的租房需求将继续保持强劲，“今年以来用于出租的房子都吸引了极大的兴趣。”布莱克曼说。

根据统计局的数据，维州占了投资者贷款的23.9%、昆州占了13.4%、西澳占了9.2%、南澳3.5%、堪培拉首都领地占1.3%、北领地占0.7%，塔州占0.5%。

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