Tag: 日本房市

近年来，日本的房地产市场出现了一种奇特现象：一方面，东京等大城市的住房价格持续上涨，日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明，东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元，达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点；另一方面，部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题。甚至个别地方政府推出只要符合申请条件，独门独院的房子可以白送的举措来吸引人。分析人士认为，日本房地产市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象。

随着日本经济缓慢复苏，东京申办奥运会成功之后，需求增长，东京房地产市场的销量与价格逐步回升。特别是日本央行长期实施超宽松货币政策，导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快。据日本不动产经济研究所发表的统计数据，2017年底，东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元，比上年增长6.9%，每平方米为108.3万日元。到2018年6月，上升到了均价每套7828万日元，每平方米120万日元。若折合成套内面积70平方米一套的公寓，每套均价为8400万日元，达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价位。

不仅住宅市场火爆，办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商事发布的数据显示，东京市中心区域的办公用房供不应求，一些新建办公用房，内部装修还没有完工就被预订一空。

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不过，日本ORIX公司总经理井上亮认为，日本房地产市场虽然不会出现暴跌，但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水平，外国投资者持有的部分房产将会出手，加上奥运行情结束，房地产市场将出现调整局面。

在大城市住房价格持续上涨的同时，许多边远地区，小城镇甚至东京都的部分偏僻地区，由于人口减少，房地产价格下跌，闲置住房不断增加。这已经成了令一些地方政府头疼的难题。

日本总务省发表的统计数据显示，2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套。日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为，全国的闲置住房已经上升到了1000万套，占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为，按照目前的出生率以及人口流动情况来推算，到2033年，日本的闲置住房将上升到1995万套，闲置率将达到27.3%。

一些地方政府为了减缓人口下降，减少闲置住房带来的问题，纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户，有的甚至推出了赠送独栋住房的政策。距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去年推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋，免费提供给愿意前来落户，且符合他们招聘条件的应聘者。不过，报名截止期已过，依然没有人前来应聘签订落户协议。

多种因素助推东京房地产价格持续较大幅度走高。首先，日本中央银行长期实施超宽松货币政策，资本市场资金充足，很多资金流入房地产市场。其次，近年来日元平均汇率处于较低水平，国外投资机构的大量资金入场。第三，东京申办奥运会成功，投资者看好奥运前的房地产前景，奥运效应增加了需求。第四，日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好，也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲，东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。

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虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨，但由于日本整个国家的出生率下降，人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动，很多城镇以及中小城市人口减少，地方城市的住房市场供大于求，一些交通不是很便利，配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑，依然少有人问津。不仅出售无门，而且也无租住需求，只能闲置。

业内人士认为，大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势，虽然生活成本高，但依然吸引着很多年轻人流入，他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面，随着人口出生率的下降，地方中小城市的人口还将继续流失。人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。

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来源：经济参考报
责编：Zoe Chan

自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後，全球避险资金涌入日本，日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形，使得许多有兴趣投资日本房市的投资人就频频询问，询问现在是进场购置东京房产的时刻，还是应该再等一会儿，甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好？

益立信海外房产专家Edward表示，目前市场较热门物件反而是中古空屋市场，尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因，除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求，若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看，明显呈现供不应求的窘境。按照日本政府规划，希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年，要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题，“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解，虽然目前相关法令仍在研议，但基於政府政策鼓励项目，许多业者都已等不及而先偷跑。

在日本，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力

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另外一方面，因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准，尚不足以吸引所有投资人的目光。唯有在提高住房周转率的情形下，把租金年报酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨，并要维持大楼住户品质，住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟，民宿入住客人的水准无法保证，会有安全上的疑虑。相对地，中古大楼因为管理没有如此严谨，且大楼管理员甚至多为日间巡回一次，容易满足“民宿”的基本需求。还有，日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态，且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期，若现有房客愿意继续续租，房东没有任何理由来调涨租金，除非房客同意涨租或房东收回房子自住，不然租约就继续依原条件更新。所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品，即使等到租约到期，都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由，这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。

（据联合线上）

 

日本的房地产市场显示放缓的迹象

总部设於东京的不动产投资公司北极星资本（Loadstar Capital）为了投资买下一栋办公大楼，向银行要求长期贷款，没预料到可以借到50年期。

曾任高盛集团基金经理的北极星资本社长岩野达志说：“我们以为30年期贷款就是上限，但负利率改变了银行；当许多银行苦於找不到借款人，房地产行业变得很有吸引力，因为有抵押品，金融业也变得更积极。”

岩野说他的公司自地区性银行取得贷款，但未提供银行名称，这反映出小型银行的地产融资业务大幅增加。依据SMBC日兴证券（SMBC Nikko）资料，至3月底，地区性银行承做的此类贷款占贷款总数达36%，较七年前的27%大幅上升。

根据日本地区性银行协会，由於负利率冲击获利，日本银行业面临营收成长压力，地区性银行预估本年度（4月1日开始）净利将下降18%。

至3月底，金融机构对地产公司的放贷总额达历来最高，促使瑞穗证券（Mizuho Securities）与德银证券（Deutsche Securities）警告，房地产市场出现可能过热的风险。

瑞士信贷集团（Credit Suisse Group）驻日本分析师三浦隆司表示，50年期贷款是不正常的，银行需要承做这样的贷款很有问题。尽管目前地区性银行的逾放比率不高，“如果目前低利率环境持续，（逾放比率）未来会上升并造成问题”。

三浦说银行无法靠短期贷款获利，因为贷款利差已消失，所以他们提供更长期的固定利率贷款。

根据德银证券，至3月底为止的全年新增不动产贷款金额，达历来最高的11.2兆日圆（1,060亿美元），对地产公司的放款占银行贷款总额的14.5%，这可能促使监管机构开始收紧此类贷款。

此外，日本的房地产市场显示放缓的迹象。根据不动产经济研究所资料，已售出的全新公寓数量，6月出现连续第7个月下降。另外依据仲量联行，东京的顶级办公大楼，至6月底租金涨速连续两季度放缓。

SMBC日兴证券分析师佐藤雅彦表示：“短期内，我看不到房地产市场有崩盘的理由；但当你看到日本人口成长趋势，地产放款成长过快似乎就有风险了。”

根据日本总务省资料，2015年日本人口减少0.12%。国立社会保障与人口问题研究所指出，日本人口总数至2060年，预估将比2010年减少32%。

不动产投资公司Star Mica社长正史水永说：“银行承担不必要的风险，将会回过来打击他们；目前的房地产价格，比雷曼兄弟风暴之前还高。我无法理解价格会持续上升的看法，当人口数大幅减少。”

（据经济日报）

近期，中国一、二线城市“地王”频出，房地产市场似乎又迎来了一波春天。不过与此前不同的是，眼下房地产市场引发社会各界对于房地产市场是否即将崩溃的担忧。国内外不少分析认为，中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局，中国经济也会像日本经济一样陷入“失去的二十年”。

在做这种对比之前，还是简单总结一下日本房地产泡沫的始终。1985年广场协议后，日元大幅升值，不到三年的时间内，日元对美元升值了50%。日元的大幅升值，使得当时的日本出口向中小企业苦不堪言，经济下行风险加大。为此，日本央行接连调低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率为5%，而到了1989年4月，其利率仅为2.5%。加之，日本当时基本实行利率自由化、金融业务自由化、国内外资金流动自由化，大企业可以通过发放债券、股票等方式，直接进入资本市场筹措资金，对银行依赖程度减低。而日本商业银行面临大客户流失，传统融资减少的经营压力。

另一方面，早在70、80年代，日本经济增长迅速，城镇化影响下，一些中心城市的房价快速增长，进入1985-1990年，日本经济出现空前繁荣局面，“土地神话”论开始席卷全日本。不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业，获得不菲的利润。面临经营压力的日本商业银行自然也看到了这一市场，主动找到日本民营的中小企业向其发放贷款（以土地作为担保），进而形成一个循环，而这个循环的逻辑就是“土地神话”。此外，资本账户的开放，也使得国际上的热钱流入日本，由此带来的后果就是，东京、大阪、名古屋等地房地产价格飞涨，早已脱离日本民众实际收入水平，日本经济全面过热，资本过剩的局面一目了然。为此，日本央行开始调控这一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在调高房地产交易的各种门槛，加之人们预期逐渐改变，日本房地产价格开始应声而跌，房地产泡沫就此崩溃，直至今日日本房地产价格仅为最高时的1/3，而日本房地产泡沫崩溃后，产生了“三个过剩”的问题，即债务过剩、投资过剩（产能过剩）、雇佣过剩，三个过剩一直困扰着日本经济，直到今天。

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本房地产泡沫崩盘

反观眼下的中国，是否会重蹈日本的覆辙。安邦咨询（ANBOUND）的研究团队认为，两国房地产泡沫有着本质的区别，重蹈覆辙的说法并不准确。中国的房地产泡沫一旦崩溃，其后果不堪想象，造成的负面影响可能远甚于日本房地产泡沫。

一、房地产泡沫

日本的房地产泡沫可以视作为“市场泡沫”，是市场行为的体现。无论是作为融资主体的银行，还是参与发展房地产的开发商而言，都是民营企业，泡沫破灭后，所留下的债务依然可以通过市场途径去化解（比如破产清算等）。然而，我国的房地产市场参与主体，银行、开发商大多以国企为主，可以说是“国家泡沫”，泡沫一旦破灭，所遗留下来的债务很可能就转变成政府债务（刚性兑付），最终转嫁给居民，会极大的增加居民负担。

二、土地制度

土地制度完全不同。安邦咨询首席研究员陈功指出，日本的土地是私有产权，而中国是国家所有权（农村是集体所有权），所以同样的房地产问题，中国要比日本严重的多。日本房地产泡沫破来最多是经济低迷，金融系统承受压力，而国家是不会出现严重问题的；中国的房地产泡沫一旦出现问题，就是国家经济崩溃的问题。中国则相反，一旦出现问题，就是财政危机，就是国家一级的大事情。这是两者之间最大的区别。

三、支柱产业

房地产业在中国被视作支柱产业，这和日本有着天壤之别。日本经济高速发展的时期，并没有伴随房地产价格快速上涨，也就是说日本经济的根基并没有建立在房地产及其相关产业之上。而中国经济高速增长时期，却出现了房地产价格快速上涨，东京大学教授田村清彦甚至指出，近几年，中国房价上涨的速度确实比较快，甚至快过东京。加之，国家文件也多次提到，要将房地产作为国民经济发展的支柱产业，由此可见，房地产市场的好坏，直接决定中国国民经济的兴衰与否。因此，对于房地产的定位不同，也决定了其重要程度，以及彰显了其影响力并不在同一个层次，可以说一旦中国房地产市场崩溃，最直接的影响，就是对中国整个国家体系造成冲击。

四、经济实力

两国经济实力完全不同。日本房地产泡沫发生在日本已经迈向高收入国家后，房地产泡沫崩溃直接拖累了日本经济的发展速度，但并没有让日本经济走向崩盘，也没有大幅降低日本人的生活质量，日本依然是世界经济强国，在很多领域仍处于世界领先水平。联合国《2014年人类发展报告》中，衡量国民富裕程度的HDI指数，日本排名第17位；IMF发布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。与此相对，中国经济总量虽大，但整体仍然处于工业化发展阶段，还未真正踏入后工业化社会。在诸多领域，中国仍然只停留在“大而不强”的阶段，HDI指数来看，中国排在91位；世界人均GDP，中国也仅在88位，和日本有着巨大的差距。因此，中国房地产泡沫一旦崩溃，对于国家经济的打击不言而喻，更为致命的是，房地产泡沫崩溃会直接拉低国民生活质量，中国跨出“中等收入陷阱”更加会显得遥遥无期。

分析结论

中、日两国对于房地产业的不同定位，决定了中国的房地产泡沫破灭的影响不同于日本的房地产泡沫崩盘，中国以国有土地制度为主的国情，使得中国的房地产泡沫破灭的代价极大。值得庆幸的是，中国政府能够动用的社会资源远远大于日本政府，所以眼下仍能够依靠结构性的改革来化解潜在的泡沫危机。

（据搜狐）