日本房市 – Page 3

东京圈内公寓价格不断攀升日本出现“买房难”

朝日新闻网报导，目前，首都圈范围内的新建公寓价格正不断攀升。

位于神奈川县川崎市的武藏小杉站可乘坐JR与东急两条线，20分钟以内就能到东京和涩谷各站，交通非常方便。现在，一栋宣称“徒步到车站只需5分钟”、地上楼高53层的高层公寓，正在如火如荼地建设中。

东京圈内公寓价格不断攀升日本出现“买房难”

1名东京都的男性公司职员(37岁)来这里参观了样板房。销售负责人为他介绍了1套3室1厅、71平米大的房型。虽然是低楼层，但当看到写着“6760万日元”(约合人民币351万元)的价格表后，这名公司职员放弃了。

这名职员表示，“虽然本来就觉得难，但(实际价格)比预想中还要高”，现在他正考虑选择远离车站或者他原本最心仪的武藏小杉以外的房子。他说:“我感觉市场上的房价比我刚开始找房子的半年前要高了。”

据不动产经济研究所表示，东京、神奈川、千叶、崎玉这1都3县去年上市的新建公寓平均价格为5060万日元，时隔22年超过了5000万日元。仅今年10月单月的平均房价便已达5364万日元，每户的平均面积为70.67平米。而将范围仅锁定在东京都内的话，新建公寓的平均房价则为6877万日元，每平米的价格达98.1万日元。

该研究所主任研究员松田忠司表示:“价格走高的首要原因是受工程费用影响。日元贬值导致进口材料价格攀升，此外震后复兴重建等工程也导致人手不足，人工费同样上涨。”

此外，地皮价格的提高也影响到了房价。东京都中心部因2020年将举办东京奥运，基础设施将更加完善，便利性也随之提高，所以预计今后地皮价格仍会不断走高。

房地产谘询公司TOTAL BRAIN社长久光龙彦表示:“双方都工作的年轻夫妇希望能住得离公司近些，所以倾向于选择交通便利的房子。”并且，据说现在还出现了一股国内外购房者以投资为目的的“买房热”。

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（据钜亨网）

15年8月东京房市热浪量价一起涨供不应求

日本东京 8 月房市热滚滚，东京都新成屋量价俱增，中古屋新登录件数也见走高，而平均成交价虽是小幅上扬，却见长期持续上升趋势。东京都心商办则呈空屋逐渐减少，租金价格节节高升的抢手景象。

据日本国土交通省公布数据，2015 年 8 月东京首都圈住宅大楼新成屋增加 2610 户，较去年同期成长 23.7%，且连续 2 个月走高。售价方面平均每平米 82.4 万日元，较去年同期上扬 6.3%；平均成交价格在 5872 万日元，较去年同期上升 3.3%，库存略有减少。

较精华的东京都区部方面，8月新成屋增加 1142 户，较去年同期增加 12.8%。售价方面每平米平均为 94.4 万，较去年同期下滑 9.5%；平均成交价则为 6502 万，较去年同期下降 4.6%，且为连 3 次较去年同期为低。

（图片来源：日本国土交通省)

东京新成屋供应图 (图片来源：日本国土交通省)

8 月东京首都圈中古屋的新登录件数较去年同期成长 9.5% 至 13981 件，连续 8 个月高于去年同期。平均成交价亦较去年同期成长 0.4% 至 2382 万日元，是连续 32 个月上扬。每平米单价则上涨 2.6% 至 44.82 万元。成交件数成长 14% 至 2415 件，连 5 个月高于去年同期，显示中古屋市场的热络。

东京都区部方面，8月新登录中古屋件数增加 18.3% 至 7928 件，连续 6 个月增加。平均成交价较去年同期上升 0.4% 至 3502 万日元，连 13 个月上扬。每平米单价则涨 2.5% 至 60.23 万日元。成交件数成长 18.1% 至 1185 件，亦是连续 5 个月高于去年同期。

(图片来源：日本国土交通省)

东京中古屋供应图 (图片来源：日本国土交通省)

国土交通省公布的租金指数，2015 年 8 月东京首都圈租金指数为 108.1，较前月上扬 0.2%；东京都区部租金指数为 106.1，较前月上扬 0.2%。

(图片来源：日本国土交通省)

东京都租金指数变化 (图片来源：日本国土交通省)

东京都心五区的商办市场亦有闲置率下降、租金走升的趋势。基本楼面 100 坪以上的大型商办大楼，8 月闲置率较 7 月下降 0.17% 至 4.72%，连续 4 个月下滑，且已是第二个月低于供需均衡基准的 5%。若与去年同期相较来看，则是连续 35 个月下降。8 月平均租金则较 7 月上扬 0.13% 至每坪 17490 日元，是连续 20 个月走高。若与去年同期相比，租金则成长 4.55%，平均租金连 16 个月上扬。

全新落成的100坪以上商办大楼， 8 月闲置率则比 7 月上升 5.03% 至 41.17%，连 2 个月上升。与去年同期相较，闲置率则连续 8 个月上扬。8 月平均租金则较 7 月上升 4.33% 至每坪 27722 日元，连续 2 个月上升。租金与去年同期相较成长 4.26%，平均均租金连 10 个月上扬。

(图片来源：日本国土交通省)

百坪以上商办供应图 (图片来源：日本国土交通省)

若把楼面基本 200 坪以上的商办大楼独立出来看，都心五区商办 8 月租金较 7 月上升 0.68% 至每坪 17597 日元，连续 3 个月上扬；与去年同期相较租金则上升 11.19%，连续 11 个月走高。东京 23 区的商办租金则较前月下跌 0.73% 至每坪 14836 日元，5 个月来首度转跌；与去年同期相较则涨 10.36%，连续 8 个月上升。

(图片来源：日本国土交通省)

200 坪以上商办供应图 (图片来源：日本国土交通省)

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（据钜亨网）

2040年日本房屋空置率将达4成业界忧变无人区

日本野村综合研究所近日的一项最新推测显示，由于人口减少，到2040年日本房屋空置率将达到40%。如果不采取有效手段，日本空置房屋面积将超过有人居住的房屋面积。

对此，一位日本房地产工作人员略显夸张但忧心忡忡地表示，“日本的空房子越来越多，这样下去，日本很多地方会荒废，发展到最后，日本有可能变成无人区。”

日本厚生劳动省发布的最新报告显示，2014年该国约有100万新生儿出生，比2013年减少近1万人，日本已经连续4年出生率下降。与此同时，死亡率却持续上升，2014年近130万人死亡。

也就是说，每年日本人口净减少达30万人。关键是这一数字还在不断扩大，到2050年日本人口将减少至9700万，比现在减少3000万人。

有分析指出，日本人口的减少，直接影响到了房地产业。由于房屋无人居住，房价下跌，很多人手中的房产不得不“贱卖”。但是，租不出去的房子又有谁会购买呢？这种现象在日本农村更为明显。

大门紧闭，杂草丛生，耗子乱跑，乌鸦狂叫。这就是千叶县一个农村的景象。这个村子的年轻人大部分到城市里工作，留在村里的都是些老人。莫大的乡村竟没有一个小孩。

一位老人说：“以前，村子里也有很多人，但年轻人不愿在家种地，纷纷跑到城里工作。我自己的孩子也是，一年也回来不了几次，有时候好几年都不回来”。老人说：“不过这也没办法，农村除了自然环境好点，什么都没有，挣不到钱啊！这房子等我跟老伴死了就会空了，这村子等我们都死了也就没了。”

其实，连日本城市都面临着相同的问题。日本房地产研究结构的调查显示，不久的将来，东京核心地区千代田区的房屋空置率将达到36%，中央区为28%，目黑区为27%。

有分析指出，人口减少已经明显制约了日本房地产业乃至社会的发展。房地产业本应是推动国家经济发展的一支重要力量，但在日本却成为了一个沉重的包袱。人们不愿在房地产行业就职，因为根本没有什么前途。

对此，一位日本房地产工作人员说：“干完这一年，我也打算不干了。现在这个城市的新建房屋屈指可数，跟上个世纪七八十年代相比，那真的是差太远了。很早之前就想辞职，但社长一直挽留。去年社长因病去世了，我也只有另谋生路了。”

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（互联网资讯综合整理）

日本买房看过来各大银行相继下调房贷利率

继今年1月日本各大银行下调房贷利率以来，本月开始各大银行再次下调十年固定型购房贷款利率，其中包括三菱东京UFJ银行、三井住友银行以及瑞穗、利索纳银行等日本大型银行。

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据日本媒体网站8月2日报道，近日受长期利率低下倾向的影响，各大银行从本月开始相继下调十年固定型购房贷款的利率。

其中日本大型银行三菱东京UFJ银行与三井住友银行于本月将十年固定型购房贷款的利息，由上个月的最高年利率1.35%调整至1.3%。

同时，瑞穗银行、理索纳银行也纷纷调降利息。前者由上个月的1.3%的年利率调降至本月的1.25%，后者由1.3%调降至1.2%。

此外，『三井住友信託银行』的年利率也由上个月的0.95%下调至本月0.9%。

今年1月，日本三菱东京日联等5大银行计划将住宅贷款利率在2014年12月基础上同步下调0.1个百分点。日本的住宅利率将创出历史新低。不过，当时有观点怀疑利率下降对住宅市场的推动效果，并且认为此举有可能挤压金融机构的收益。

此次下调固定型购房贷款利率是由于相较于上个月因希腊债务而不安稳的股票而言，被视为风险较低的国债之购买动机的增强，影响作为固定型购房贷款指标的长期低利所导致的。

各大银行的购房贷款利息在今年2月达到历年来最低值，其后虽稍有上升，但本次再度调降利息。因此，关于购房贷款的商业竞争是否会进一步激化目前也备受关注。

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日本房市：日圆续贬东京买房升温

日圆兑新台币本周贬破1：4，新一波赴日旅游兼看屋热潮蓄势待发。房仲业表示，东京房市现仍在初升段，赴日置产时机仍佳，不过出手前应先了解税制及相关费用，做好财务规划。

日本房市：日圆续贬东京买房升温

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日圆兑新台币一路贬值，本周二（26日）出现17年来首见的1元新台币换4日圆，至周四止仍不见明显回升。

全国不动产董事长叶春智表示，受政策打房影响，国人近年掀跨海不动产投资热，其中，东京因租金投报率高，房价在相对低档，最受国人青睐，以全国不动产来说，投入日本市场短短不到半年就成交55户。

日本信义表示，不只中国台湾热衷赴日投资，由于日本经济逐渐摆脱停滞，加上日圆贬值、房地产价格相对便宜，各国资金也纷纷涌入日本，今年首季不动产投资金额即高达1.54兆日圆，较去年同期大增23%。

叶春智表示，过去日本房市长期低迷，东京房价被认为只跌不涨，但这两年东京住宅用地、商业用地公告地价连续上涨，东京房屋成交单价也从每坪新台币41.3万元成长至51.5万元，涨幅达25%，显示日本房价初升段已启动。

由于日本内阁公布GDP连两季上扬，创近一年来最佳表现，加上日圆兑新台币汇率跌到17年来的新低，包括日本信义、全国等房仲业者近日电话询问热络，赴日置产热潮正在快速升温中。

日本信义社长何伟宏提醒，投资人赴海外置产除了要预先做好资金配置规画，也要了解相关法律规定，以东京买房为例，购入时的一次性税费约占成交价的2-3%，加上仲介服务手续费，另外还有每年需支付的固定税负，皆会直接影响到投资报酬率，在事前评估财务计划时必须一并考量。

日元颓势日本养老基金掀海外投资热潮

如果今年头两个月总投资额高达420亿美元的买入力度得以保持，那么2015年日本大型公共养老基金及其他投资大额买入置外国股票及债权的金额将创10年新高。

按照这个速度，大型投资者的日元流出量将超30万亿，创下政府自10年前开始该项数据统计来的新高，几乎与过去五年的总和持平。

日元颓势日本养老基金掀海外投资热潮

这一趋势将使日元进一步承压，本月早前，美元/日元创下2007年7月以来新低。

上述资金流出的态势让油价低廉以及日本出口转强燃起的盈余希冀烟消云散，人们原本期望去年1060亿美元的赤字转为顺差。

日本沉重的养老金负担使得基金开始投资海外投资，使得投资组合多样化，以求获得比日本政府债券微薄收益更高的回报。

即便养老基金已经触及其资产配置的限制，但在市场普遍预计美国将在今年晚些时候升息之际，日本央行仍坚定实施量化宽松政策的举措将进一步推动海外投资需求。

野村证券（Nomura Securities）东京首席外汇策略师Yunosuke Ikeda表示，即使公共养老基金没有购置海外资产，日元也不会立刻走强。只要美国升息，海外投资必受追捧。Ikeda还表示，私营企事业单位和部门有望在2016年填补公共基金的缺口。

投资者纷纷转向海外投资的起因是3年多前日本首相安倍晋三开启的通货再膨胀政策。

日本央行印钞购债的宽松政策旨在提振经济，走出十多年来的通缩，此举使得日本国债收益创纪录新低，一些债券收益率已然为负。与此同时，美元/日元也已从2011年10月75美元的历史高点贬值了37%。

面对如此巨变，日本政府退休金投资基金（GPIF）改变投资策略，远离国内投资。GPIF手持130万亿日元（约合1.08万亿美元）投资组合的世界最大养老基金。

GPIF2014年10月宣布，它将外国债券持有量从11%增加到15%，并将外国股票投资额从12%增量至25%，与此同时大幅减持日本政府债券，持有量将从60%降至35%。

日本其余三家半公共养老基金（投资组合总和约30万亿日元），也已纷纷跟随GPIF的步伐。

Mitsubishi UFJ Securities东京首席货币策略师Daisaku Ueno表示，GPIF购买海外资产对日元造成的压力刚开始消散，这三家养老基金的外购之举又向日元施压，日元将持续疲软。Ueno还表示，如果私人投资者也加入外购热潮，那资产将进一步外流。

日本邮政会长2月表示，其银行部门将尽快重审其205万亿日元（约合1.7万亿美元）以债券为中心的投资组合，暗示其投资策略将发生重大变革。

Ikeda估计，日本四大养老基金在过去的8个月内，每月均各自购置了近1万亿日元的海外股票和证券，并预计，在未来的12个月内，四大基金会再投入12万亿日元。

花旗证券（Citigroup Securities）东京外汇策略主管Osamu Takashima表示，既然GPIF有意更多的投资风险资产，那其可能会再购入8万亿日元的海外股票和2万亿日元的海外债券。

如果GPIF作出上述决定，那么美国华尔街股市将大大获益。

Takashima还表示，美国市场在GPIF的股权投资基准中占比甚高，相比之下，在欧元区的投资只是一小部分。