Tag: 日本房地产市场

奥运比赛的结果长久以来多被认为是一个国家国力的展现，所以全世界各国无不摩拳擦掌地希望藉此机会在全世界聚焦的舞台上，展露出该国的体育实力。

然而，在这次里约奥运闭幕式中，从东京知事小池百合子身着传统和服，接下奥运会旗成为下届奥运主办城市的接棒仪式开始，接着由机器人从外向内移动成红色圆形太阳，将日本国旗巧妙带出。

後接续以东京涉谷的一个女学生变身，进而出现拳击丶柔道丶射箭等各项运动，并善用东京铁塔丶晴空塔丶浅草雷门丶新干线丶东京车站等东京知名景点丶建物与设施为背景，更巧妙利用日本强项“二次元”包括足球小将翼丶哆啦A梦丶Hello Kitty等动画与漫画人物，将“虚幻”与“实际”交错演出。

最後由日本首相安倍晋三，从东京身穿西装，在哆啦A梦的百宝袋与玛利欧的水管协助下，如同坐时光机地瞬间移动至里约，最後由他本人变身为玛利欧出现於闭幕式会场中央，更是将“虚幻”与“实际”发挥到淋漓尽致，惊艳全世界！这短短八分钟的时而虚幻时而真实的表演，除了展现日本的科技创新外，动漫实力丶创意与行销的“软实力”发挥到无懈可击！

安倍在里约奥运闭幕式成功行销东京奥运的亮点表现，有效营造并凝聚日本全体国人欲将三年後东京奥运办好的使命感，这不仅让安倍在日本国内自去年以来因强行通过安保法丶负利率政策等问题，饱受支持度大幅下滑之苦能一转颓势，首次支持率突破6成，是自2014年9月安倍内阁改组以来最佳表现，甚至有人开始提议修法让安倍能持续当日本首相至2020奥运。

因东京奥运行销影片充满虚拟人物的动漫风，网路上开始出现许多建议日本奥委会应该在东京台场选手村旁打造“钢弹超人机器人村”丶在奥运体育馆抓宝可梦丶哥吉拉负责守护奥运火炬等有趣的议题。甚至超级玛利欧是很多男生的精神偶像，认为玛利欧游戏有如人生，“关关难过但需关关过”。游戏中吃到放大蘑菇就好比遇到贵人如有神助丶不小心吃到缩小蘑菇就跟遭到小人算计很难翻身。

而在日本房地产市场，自从2013年9月取得2020奥运主办权後，更像是吃了定心丸一般，从东京都心五区房价交易量丶价开始齐扬，这两丶三年间扩散至东京23区丶大阪丶名古屋丶乃至北海道等。深根美丶日丶澳海外房产的益立信公司总经理Edward却提醒投资人，这次的里约奥运闭幕式完美行销2020东京奥运，却更点出投资日本的投资人应该聚焦东京房市，甚至限缩至东京都心五区精华物件才是未来房产致胜的关键。另外，预售屋本质属於期货，售价是未来价，而非反映现价，不太建议客户轻易尝试。

（据联合线上）

继四至六月份投资增速创下5年新高后，日本房地产市场增速预计将回归温和上涨。不过在日本央行负利率政策的助推下，房地产市场对消费者支出和就业的推动作用将会持续到明年。

尽管日本央行在今年实施了富有争议的负利率政策，但目前已经证实负利率政策对首次置业人群以及寻求再融资抵押贷款的业主是一个打击。

而长期低迷的房地产价格的回暖导致一些人提早做出购买决定，这也会拉动诸如电器和家具之类的耐用品需求，而这有助于打破日本的通缩困境。

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零售企业Ryohin Keikaku的公司发言人Mariko Ooguri表示：“我们的家具销量一直不错。”该公司预计截止到明年二月份的营业利润将会上升10%。

“房地产市场是推动因素之一，不过除此之外，我们已经花费了数年对家具销售员工进行专门的培训。我们感觉家具行业的增长空间还很大。”

日本官方数据显示，四至六月份日本私人住宅投资猛增了5%。对增长停滞且依然深陷通缩泥潭的日本经济而言，房地产市场不啻为为数不多的亮点之一。

三菱日联摩根士丹利证券首席经济学家宫崎弘志（Hiroshi Miyazaki）表示：“只要当前的低利率环境不变，房地产市场将持续增长。”

“对抗击通缩而言这无异于十分鼓舞人心，”他补充道。

（据中金网）

日本中央银行实施负利率金融政策后，丰润的资金流入到日本房地产市场，引发高级住宅、养老院设施等地产物业供应过剩，业界担忧需求严重不足，住房空闲现象严重，房地产泡沫的风险正在增大。日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。分析认为，日银负利率的导入对地产市场起到了催化和推动的效果，专家指未来人口快速减少的趋势难以避免，出租房空闲概率的风险将增大。

房地产业界警告投资超过实需

面对负利率下的房地产过热现象，路透社引述一位房地产业界人士的担忧表示：“过度的金融缓和导致房地产投机出现变调。”

该人士表示，之前中国的房地产过度投资造成出现无人居住的“鬼城”现象在日本成为一个谈资话题，但是目前日本国内的负利率政策引发房地产过度投资，高级住宅、办公楼等投机性的物业拔地而起，有步上中国房地产泡沫后尘的迹象。他警告说：“房地产市场出现了异常。”地产楼市的投资过热现状在经济统计数据上也得到相应的佐证。2016年第一季度（4至6月）日本国内总产值GDP增长几乎是原地踏步，但是住宅投资却比去年同期大幅度增长了5.0%。

进入2000年之后，如此高的房地产投资可以说是破天荒的，这种现象只在2011年东日本大地震后的复兴重建的火热初期时出现过。据路透社的报导，诸多的房地产业界人士认为，负利率直接带来房贷利息大幅度下降，成为了房地产投资过热的原动力。

日银自今年年初导入负利率后，2月的房地产投资很快就有了“反应”，2月份的新建物业急速上升。近3年中的单月平均新建物业约 80万套，但是今年6月的单月新建数量已超过100万套。不过实际查看楼市投资行情却出现了一个奇特的现象。在4至6月中，独立屋民居投资的增长率仅为2.1%，而出租公寓投资大幅度增长了11.0%。而商品楼房还下降了0.5%。路透社引述金融机关人士的见解分析认为：“房贷利息的大幅度下降，购置房产的普通家庭并没有出现预期的增长，但是利用该优惠政策节约继承税目的的房地产投资却大幅度增加。”

路透社在8月的一份调查也进一步证实了上述投资倾向。在调查中，一名房地产人士表示：“房贷利息已处于历史最低水准，是构筑家庭住房的绝好机会，但是却看不到期待的消费投资，独立屋民居等个人购房不见增长。但是，以节约继承税为目的的出租公寓楼的投资却火爆兴盛，这些投资支撑著房地产投资的增长。”这位人士表示，出租房市场的投资过剩已见泡沫征兆。

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养老院设施投资过剩

此外，日本政府提出的实现“一亿总动员社会”的目标，在此目标下，在日本各地将陆续建立总数能接纳50万人的老人护理设施。据悉，负利率政策推出后，在此低房贷率优惠政策下，养老院设施的投资变得异常火爆。

但是，养老设施的实际的需求并不尽人意，路透社引述房地产人士透露：“曾经经营11栋，每间超过3千万日元的老人高级住宅楼，但是近年竞争激烈，新建的设施不断涌现，造成入住率下降。”房地产人士表示，供应过剩的现象越来越突出，而且还看到不刹车的迹象。

日本第一生命经济研究所副主任星野卓也提出警示说：“远超实需的出租楼盘的投资急速上升，将使市场供需扭曲，埋下中长期的泡沫风险。”

政府官员担忧房地产泡沫

在此状况下，日本政府内部也察觉出房地产市场的异常变调。路透社引述一名政府官员透露：“负利率政策引发收益率曲线变平。房地产业界利用中期利息不会上升的利处，大力在个人和家庭的住房等耐久商品进行投资，急匆匆地超前投资完全没有必要。”

政府官员表示，安倍经济学的成长理论是重视供求均衡，但是超过实需、过大的供应投资势必会带来房地产泡沫的危机。

在当前的利率下，10年期的国债几乎都处于负利息，投资国债的收益被压缩。今后日银如果扩大货币缓和政策，进一步下调负利率的幅度，使房贷利息进一步下降，房地产楼市行情将出现诸多难以把握的不明朗形势。

（据和讯网）

总部设於东京的不动产投资公司北极星资本（Loadstar Capital）为了投资买下一栋办公大楼，向银行要求长期贷款，没预料到可以借到50年期。

曾任高盛集团基金经理的北极星资本社长岩野达志说：“我们以为30年期贷款就是上限，但负利率改变了银行；当许多银行苦於找不到借款人，房地产行业变得很有吸引力，因为有抵押品，金融业也变得更积极。”

岩野说他的公司自地区性银行取得贷款，但未提供银行名称，这反映出小型银行的地产融资业务大幅增加。依据SMBC日兴证券（SMBC Nikko）资料，至3月底，地区性银行承做的此类贷款占贷款总数达36%，较七年前的27%大幅上升。

根据日本地区性银行协会，由於负利率冲击获利，日本银行业面临营收成长压力，地区性银行预估本年度（4月1日开始）净利将下降18%。

至3月底，金融机构对地产公司的放贷总额达历来最高，促使瑞穗证券（Mizuho Securities）与德银证券（Deutsche Securities）警告，房地产市场出现可能过热的风险。

瑞士信贷集团（Credit Suisse Group）驻日本分析师三浦隆司表示，50年期贷款是不正常的，银行需要承做这样的贷款很有问题。尽管目前地区性银行的逾放比率不高，“如果目前低利率环境持续，（逾放比率）未来会上升并造成问题”。

三浦说银行无法靠短期贷款获利，因为贷款利差已消失，所以他们提供更长期的固定利率贷款。

根据德银证券，至3月底为止的全年新增不动产贷款金额，达历来最高的11.2兆日圆（1,060亿美元），对地产公司的放款占银行贷款总额的14.5%，这可能促使监管机构开始收紧此类贷款。

此外，日本的房地产市场显示放缓的迹象。根据不动产经济研究所资料，已售出的全新公寓数量，6月出现连续第7个月下降。另外依据仲量联行，东京的顶级办公大楼，至6月底租金涨速连续两季度放缓。

SMBC日兴证券分析师佐藤雅彦表示：“短期内，我看不到房地产市场有崩盘的理由；但当你看到日本人口成长趋势，地产放款成长过快似乎就有风险了。”

根据日本总务省资料，2015年日本人口减少0.12%。国立社会保障与人口问题研究所指出，日本人口总数至2060年，预估将比2010年减少32%。

不动产投资公司Star Mica社长正史水永说：“银行承担不必要的风险，将会回过来打击他们；目前的房地产价格，比雷曼兄弟风暴之前还高。我无法理解价格会持续上升的看法，当人口数大幅减少。”

（据经济日报）

日本近期经济前景不明朗，一度火热升温的房地产市场开始趋於平静。东京的新房丶二手房市场也进入稳定的调整期。

日本的不动产经济研究所6月16日发表的商品公寓房的市场动态调查，调查显示东京圈5月的新房销售数量连续6个月成减少趋势。一度受益银行利率的下降，公寓房曾保持12个月持续上升的势头，价格呈偏高走势，目前进入回落的调整局面。

据悉，5月份的新房销售量比去年同期减少了14%，为3,002套，其中单月销售数量比为71%，勉强达到判断销售业绩分水岭的70%，在过去的6个月中，曾连续4个月跌落在50%丶60%附近。

房地产情报公司的东京鉴定表示，价格的持续上升有些超过了消费者的承受力。东京鉴定根据2015年销售的新房价格数据，在分析住房价格（以70平米作为参考标准）与上班族平均年收入的关系时，发现东京丶神奈川地区的房价已超过年收入的11倍，而通常认为超过7倍就使上班族开始望而生畏。

此外，房地产公司和机关投资家也表现出“低调”。东京的大型房地产服务公司的JLL从今年1至3月，面向房地产的投资减少了28%。其原因是东京都的办公楼的成本价格上涨，投资魅力低下。

不过市场人士认为，虽然房地产价格开始回落，但并不意味楼市行情将冷却下去，因为目前日银的负利率政策丶大规模的金融宽松政策，将促使资金流入房地产市场，给楼市注入活力。

二手房牛市行情已成过去？

另一方面，二手房市场也开始进入调整局面。由於东京都内能够盖建新房的地方越来越有限，所以新房价格一直居高不下。东京二手房经过装修後，虽然其价格丝毫不逊新房，仍然是热门的抢手房。但近期走势开始回落。据东日本不动产流通机构的统计显示，5月份，进入东京圈二手房的登记数量开始减少，导致二手房库存比上月减少了0.4%，为4万644件。登记数量是2个月以来首次减少，其主要原因是日本国内经济前景不明朗，持谨慎态度的房地产公司开始增加。

（据钜亨网）