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政策需求，带动投资商机

2011年3.11地震发生後，东京房价不跌反涨，显示房价已跌无可跌，尤其日本首相安倍晋三的经济政策，让日本民众心中再次找回信心。紧接着四年後的奥运将於日本东京举办，将带动东京房地产市场更加火热丶房屋买卖竞争力道强烈。另外，日本因少子化及高龄化，产业出现人力短缺窘境，随着“缺工”情形严重，一向被认为封闭的日本，也开始积极广纳海外人才。

首相安倍晋三在“产业竞争力会议”中提出“世界最短绿卡”，试图向海外招来能够肩负起第四次产业革命的优秀人才，并期望这些人才能在日“永久居住权”（同等类似於美国绿卡），一旦这些海外人才进驻日本，将带动人口红利成长，实际来看近几年东京房价狂涨，也大都是因外国人购买契机。对海外人才有利的是，在日本买房投资相对容易，获得日本永久居住权到底有什麽好处呢？

好处一：拥有在日本永久居住的权利，不用再频繁更新签证期限，只要不违法乱纪，你可在日本合法永久居住。

好处二：拿到永住权後依然是保有原国家公民资格，但是也可继续在日本进修或者在子女在日本读书，学术机构里对於留学生学费减免等优惠措施依然可用。

好处三：和入日本国籍不同，拿到永居後回国探亲丶休假通行无阻，不需要再申请签证。因此很多人计画在日本买房，正是看好後续的涨幅与房屋需求。

海外人才在日本买房投资相对容易

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移民或永居 量身规划投资服务

由於中国房地产市场危机浮现，法治自由化的日本在社会环境丶社会制度丶教育都不错，离中国也近。因此，世界各地的富人纷纷赴日抢购东京房地产，除了追求日本不动产安定的收益外，很多人目的是获取相当於“绿卡”的日本“永住权”（即永久居留权）。

专攻日本房地产的 PVB 中国台湾地区总负责人陈雄英智提到，看准日本房市投报率 4％~12％，想要房产稳定收租而前往日本置产客户群来自中国台湾丶中国香港丶大陆逐渐上升，人气物业集中东京和大阪等地，有时也会有为了高回报率而选择其他城市的投资客。许多投资客在看完房後立刻就拍板签约，成为了整栋大楼的房东。

PVB 光是 2015~2016 年间成交量达 200 栋大楼以上，自 2008 年公司成立以来，帮助千名以上投资家成功成为整栋大楼的所有人。对此佳绩陈雄英智表示，PVB 销售前会针对投资人需求量身规划及评估，以都营新宿线大岛站整栋物件为例，5 层楼共 31 户，买进时价格 3.9 亿日币，贷款 64%，投报率达 6%，投资人未来可享有租金收入丶汇差及涨幅增值契机。

该案例在今年出售时已全数出租，每年租金收入扣除贷款偿还额丶管理费丶水电丶税金等，尚有约日币 500 多万净收入，投报率稳定。就汇差方面，该案件购入时汇率为 1：0.25，後续五年的涨幅升值值得期待。

PVB（Premium Value Bank）是 100％纯日商的不动产资产管理公司，同时也是日本整栋中古投资用不动产买卖第一的公司，集团服务范围包含不动产买卖，租赁，代管的一条龙服务。不同於一般仲介，PVB 同时是物件的屋主，投资开发团队在第一步已先筛选过地段，挑选具投资潜力的中古物件，包含从自住的透天案型，到适合投资客的电梯公寓，甚至整栋公寓 / 商办各种物件，接着鉴定内部装潢需求，整修成适合出租的最佳状态。後续的招租等住客服务，则统一由集团的物业管理部门负责，无须仲介费，并且提供租金保证，可以省掉投资人的麻烦，安心检视投报成效与计画。在日本法规的保护下亦能享有两年物件的瑕疵担保，更多一层保障。

（据钜亨网）

的确，预测房价走势，绝对是一个吃力不讨好、到处得罪人的事情。不仅在国内，在房地产市场的透明程度属发达国家最低水平的日本（根据仲量联行调查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理准备，想要谈谈接下来的日本的房地产市场走势。

本篇以最为外国投资者关心的日本首都圈（东京、埼玉、千叶、神奈川）的二手房为中心，从统计数据、日本房地产业内人士、还有地产股的走势来展开讨论。（日本买房有什么条件？）

数据上看，日本首都圈的楼市随时有可能进入调整期

房地产市场中供需的此消彼长，导致了周期性的波动。观察这个波动，可以了解现在的房地产市场处于哪个阶段。为了把握这个波动，通常选取一些典型的指标，例如价格、交易量（或者库存量）的变化。理论上，价格和交易量（或者库存）的变化呈现出图中的波动。

图1：房地产价格和成交量的循环模型

那么，现在东京的楼市，处于哪个阶段呢？

图2：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量（12月移动平均）、库存量的环比

整体上讲，13年1月开始，安倍经济学（Abenomics）开始后，日元的贬值带来外国投资客，遗产税的税率提高带来的希望节税的国内富裕阶层，首都圈集中的城市发展政策从日本其他地区吸引着向往都市的年轻族群。需求的增加，使平方米的单价已经连续41个月增长。交易量，除了14年日本调涨消费税导致的短期低迷外，基本也是保持增长；库存量，14年消化了一定库存后，15年后期也开始了快速积累。

但是，我们可以看到，进入16年，价格虽仍然在上涨，库存量也在迅速积累，交易量的增长幅度也在收窄。最新的统计结果表示，相较15年6月，16年6月的平方米单价已经达到统计开始以来最高的每平47.8万日元，交易量下降1%至3069笔，库存量上升20%到4.2万件（16年1月以来每个月相较去年同期都增长20%左右）。

和过去的情况做比较，可以发现现在的首都圈二手房市场，在理论上讲随时都可能出现调整。2008年，二手房的价格和交易量都出现过齐涨的局面，但是，库存量的迅速增加，使得价格和交易量在2008年中期急转直下。

图3：日本首都圈二手房市场平米单价、成交量的变化

日本房地产的业内人士，已经开始未雨绸缪

可能您会说，“你这个统计数据只是个平均值，房子的地段、房龄、朝向，都很大不同，统计值有什么用！”

好，那么我们再来看看日本的房地产商。要知道，经历了90年和08年的金融危机的风水浪打，日本的房地产商们可是精明了不少。

下面两张图是日本某一上市房地产公司的交易记录。在经济不景气、或者改善初期的时候，他们大量购入（上图05财年），或者从要破产的房地产公司那里便宜买入（下图中08-09财年）。而在经济好、过热时，他们则大量卖出（上图的06财年、14-15财年）。可以看到，在15财年里，他们的购买额已经非常少了。

图4：日本某一上市房地产公司的交易记录

在15年初开始，一部分日本中小房地产商已经不再碰住宅类的房产，原因是这个市场房产个人投资客也容易进入，而导致了住宅类房产的价格的推高。15年中期，住宅类房地产价格的持续走高，仍然投资住宅类房产的房地产商已经非常在意周转周期，尽量缩短周转周期，来避免随时出现的价格调整。在16年6月，某个房地产商的分析师会议上，社长甚至说，恐怕下一次开这个会的时候，整个会议室的气氛会变很沉重吧。

以房地产买卖为主营业务的日本房地产公司，他们当前的策略是：减少居住类房地产的比重，尽量缩短买卖周期至3-6月。把传统的买卖型商业模型，转为买卖加委托管理的商业模型，来提高收入的稳定性。趁低利率的环境下将短期借款转为长期，以避免在放房地产市场低迷时不至于被银行催着还债。保证产权比例（自己資本比率）在30%左右，因为上一次房地产本盘，首都圈的最大降幅是30%……

日本的房地产股已经开始走低

或许您还会说“但是，当局者迷，日本房地产商都太接地气，没有大局观，他们的话不能全信！”

好，那我们来看看有大量机构投资者的证券市场，看看国内外投资家怎么看。

下图是，东京证券交易所1部的房地产股票指数。在13年4月日本银行配合安倍政府开始大量金融缓和后，房地产页的股票指数一下子窜高。但是在15年中期，日本房地产市场达到高潮（还记得前面我们说15年中期房地产市场的库存开始猛增吗？），却开始了一路的走低。从15年8月以来，房地产指数的下降幅度约为53%，大于同期的日经平均指数的37%。

图5：东京证券交易所1部的房地产股票指数

蓝色线为东证1部的房地产业指数、橙色线为日经平均指数，两者都已11年8月12日为基准点。

结语

从基本面、公司战略、房地产股市的三个方面，小弟尝试梳理了日本首都圈的二手房市场的走势。

如果要问现在能不能在日本买房，简单粗暴地讲，不是。16年来全球到处潜伏着怪兽，大家都不知道就是是黑天鹅还是Pokémon。可能一个契机，就会导致日本楼市价格的拐点。

但是，房地产业界这么多人需要靠房地产买卖过活，还有的确需要现在买房的家庭。简单粗暴地说别买房，太过肤浅。如果是投资，那么我们可以借鉴日本房地产公司的策略，不追高、购房前仔细地调查、从多种角度接地气地了解周边市场，建立长期的收益率模型来分析收益和风险，看准后快速下手。如果是自住房，那么找一个靠谱的中介，分析自己真正的需求，努力寻找有利的贷款条件。

（据新浪财经）

 

日本央行日前宣布维持当前利率和QE购债规模不变，这令一众经济学家感到意外，全球交易员相当失望，7月29日日圆兑美元急挫逾3%至每美元兑102日圆水平。事实上，日圆兑美元一度回落7.5%，後来美联储前主席伯南克访问东京，引发市场猜测日本官员可能选择直升机撒钱，惟现在黑田一再排除这个可能，投资人对日本央行此番作为感到相当失望。日本经济迷失了20年也是有原因的，从看他们使用货币政策就知道，日本人高傲丶食古不化丶一成不变的性格，令国家一直纠缠在通缩之间。

国森地产集团董事许畯森投书文汇报指出，这两年，日本一直靠增加货币供应令日圆贬值，以便宜的日本货品和资产价格来刺激经济，成效不差。例如中国人大举在东京购买日货，中国香港中介强烈推介日本物业，种种状况显示日本经济有复苏的徵兆，只要日本央行有决心把每美元兑日圆设在125水平，许畯森认为日本於5年内经济必定会全面复苏。不过现在自视过高的日本政府却认为货币供应增长已经足够，更自觉日本已经脱离通缩，自负的性格实在令人感到气愤及感叹。

专家指出，日圆暴涨有可能拖垮日本房地产市场

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早前英国“脱欧”成功已经令日圆汇率有巨大变化。英国“脱欧”日圆为什麽会暴涨？英国脱离欧盟和日圆有什麽关系？原因是日圆属於避险货币，英国“脱欧”的话，会引发经济动荡，投资者暂时会抛售手上的英镑和欧元，换成相对稳定的避险货币。不过日圆持续上涨会导致以出口企业为主的日本企业业绩恶化，物价和消费均会呈现低迷状态，日本经济长期停滞将会重来。因此日本央行应该有即时反应，作出相应对策，但想不到日本央行竟然毫无反应，这是令笔者万万想不通的。

“买日本楼应先观察半年”

许畯森相信，日本物业将会一如过去20年调头下跌，并有至少10%的跌幅。想买日本物业的读者，可以等多半年至一年看看环境变化再作打算，因为日圆这次暴涨，极有可能拖垮整个日本经济及物业市场，纵使有大回调也是正常不过的事。

（据钜亨网）