Tag: 日本房价走势

日本房价的走势从2014年开始就没有停止过上涨，目前日本房产的均价早已超过金融危机之前的房价。2020年疫情的全面爆发，让日本经济进入低迷状态，本以为房产市场也会受到波动，但结果恰恰相反，房市的火爆程度变得更加强烈。房产市场第三季度快要结束，这时房市发展的方向逐渐明朗，日本房价不知道是否会下跌，但可以知道它的涨幅会有所放缓。

根据日本不动产相关机构2020年提供的消息可知，首都圈大多成交的不动产已经连续八年呈现上升趋势，且增长比例高达44.5%，成交价格大约为3500万日元。日本首都圈的房产价格上涨比较明显，大部分地区的房价涨幅偏高。东京不动产市场的占比率非常高，高达90%。其中比较活跃的区域有港区、涩谷区、千代田区、墨田区、台东区、江东区等等。

日本公寓价格上涨的主要特征如下：
1、公寓所在区域的人口数量一直在不断增加。
2、公寓所在的户数即便比较少，但只要地段位置比较好，仍然会涨价。
3、公寓所在地区的交通非常便捷，距离车站的位置比较近，能够利于公寓资产性。
日本公寓在市场上的受欢迎程度很高，因为一直呈现迅猛增长的趋势，所以短期内下跌的可能性不高。

日本房产价格的走势从2020年至今变化趋势很明显，整体就是持续上涨。未来五年的时间是日本发展的黄金阶段，所以房产价格可能会一直维持在上涨的状态。日本房产不管是公寓，还是独栋住宅，其投资价值偏高，比较适合投资。很多投资者认为现在日本经济比较低迷，房产投资观望即可。虽然经济低迷，但不影响房市的活跃，现在投资说不定能够享受优惠政策。

住房在哪里都是一个大问题，在日本这种土地稀缺的地方买房子将成为一件更为可望不可即的事情了？那么在东京房价多少钱一平？

一个是买一套公寓，在大城市里比较普遍，尤其是在东京。大概就是和国内商品房的性质差不多。

一种是买house，除了在乡下和郊区之外，在一些城市的市中心也可以买到。但是院子里的车库很窄，有些车库的车尾都要暴露在外面。你也可以直接买现成的，也就是说，建筑公司已经建了很多，你买了其中的一个。

最后一个是买地，买了以后，房子是自己建的，通常是2层。（因为日本考虑的因素如防震，不会太高）

日本的老百姓一般都有自己的土地，所以老房子经常被拆掉重新新盖。此外，一些脱离了原来的城市、在城里买房的白领也不少。而买公寓，大部分就是在东京苦哈哈的工人阶级。所以可以在中等城市里拥有一幢房子，简直就是人生赢家。

就住宅而言，东京目前主要集中在城市郊区，价格最昂贵。东京现在的房子大约有6000万到70日元左右。单层面积约120平方米。相当于将近500万元人民币。house的现房价格到京都一带， 4000万日元可以搞定一套市区一套不错的房产。折合人民币280万元。京都几乎可以算是日本第三大城市，再到神户、Nara等地，基本又是价格往下走的节奏。

如果他们有自己的土地，只有建筑公司签订合同，共约1000-2000万元成本。（根据你选择的材料）施工时间需要等4-6个月。日本的居民，在防火和抗震的基础上，都是高质量的。

在日本数十年的经济奇迹之后，经历了漫长的缓慢攀升之后，在泡沫经济狂热的八十年代后期，价格爆长了。在接下来的十年间，价格跌破了80％以上，在2002年触及低位。由于2002  –  2003年的低点，价格稳步上涨，我们并没有处在一个舒适的增长期。来了解下日本房价历史走势。

泡沫时期（1982年至1990年）

在20世纪80年代的资产泡沫期间，日本各地的房地产价格上涨了六至七倍。日本的经济模式，通常被称为“日本公司”似乎是不可战胜的。日本企业在全球范围内以现金投机购买房地产和企业资产。在日本国内，低利率和宽松的货币政策助长了强劲的经济和股价高企。在1985年的广场协议之后，日元在不到一年的时间里从约240日元升值到120日元左右。对此，日本央行于1987年将利率从5.5％下调至2.5％。在经济实力大幅放松的情况下，货币政策的大幅放松引发了房地产交易和股价高涨。中谷根首相政府将火上加油，将公司税率从42％降至30％，并将最高边际所得税率从70％降至40％。当时据说东京皇宫的价值超过了加州所有的房地产的价值。据报道，4丁目的土地每平方米的交易价格为9000万日元（当时为75万美元）。

泡沫破灭

随着资产价格达到极端水平，政府试图减缓日益膨胀的泡沫，推出导致泡沫破裂的政策。

1990年，财政部对房地产贷款总额（Soryo-kisei）进行了限制，导致信贷的可用性急剧下降。其他政府限制导致需要买家向当地政府办公室申请100平方米以上的土地交易。这些限制使价格上涨停滞不前。日本银行也在1990年把利率调高至6％的高峰。

日经平均指数在1989年12月达到38,915日元的历史新高。在接下来的九个月里，它坠毁至2万以下。随着资产价格下跌，金融机构遭遇不良贷款。土地价格反应缓慢，但最终开始下降，并在未来十年继续下滑。到了1995年，日本银行已经大幅度地扭转了货币政策，将利率降低到以前难以想象的0.50％，竭尽全力阻止经济和资产价格下滑。

迷你泡泡（2002年至2008年）

新千年开始了，日本的经济和资产价格也没有恢复。在绝望的迹象中，日本央行进一步下调至0.1％，并开始以量化宽松（QE）的形式出现极端的货币政策。大约在这个时候，J-Reit市场开始了，新上市的投资信托引发了房地产市场的一系列活动。在新的十年初期，有数万亿日元的房地产证券化交易完成，导致房地产价格出现小型“基金热潮”。这些投资信托把注意力集中在主要城市的资产上，东京中部部分地区的价格比2002年的低点上涨了70％到100％，但整体市场持续疲软。

迷你泡泡破灭

到2006年，泡沫似乎又一次开始了，所以财政部又再次限制投资房地产贷款。随着2008年美国次级贷款丑闻爆发，2008年“雷曼冲击”达到高潮，全球金融市场处于中心舞台。由于证券化无追索借贷市场不复存在，外国投资者从日本房地产市场消失。

东京的房地产价格再次下滑，但并没有回到2002年的低点。到2010年，房价稳定在低于50％的水平。

目前的市场定位

即使在“3·11”的东日本大地震之后，日本的土地价格也从地震前的基本没有变化，到了2014年，即使在现在也显示出看涨的复苏趋势。自2002  –  2003年的低点以来，到2013年，土地价格上涨了20％。

2014年3月，整个东京府共售出3,994套二手房，较前月大幅上涨20.6％，同比上涨4.3％。东京大都会地区共出售1,983套公寓，比2014年2月上涨20.9％，同比上涨6.1％。

根据2013年高盛资产管理（Goldman Sachs Asset Management）调查显示，在接受调查的人士中，有超过20％的人认为日本2013年的增长率最高，这与2012年同期进行的调查相比，接受调查的人认为日本的增长最快。高盛在2013年进行的另一项调查显示，最富有的日本消费者正从储蓄和债券转向股票和房地产投资。根据2014年亚太房地产新兴趋势报告，2014年，东京是最理想的投资地点。这是2013年的第13位和2012年的第16位。

了解了日本房价历史走势，而随着日本房地产市场的看涨趋势以及更多东京都会区内最现代化的防震标准建造的新建筑，现在是参与投资日本和东京房地产的好时机。

日本房价起起伏伏，或跌或涨，我们就来看看东京房价走势再决定投资方向吧

据说，当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值；而当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。

日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身。房地产的疯狂与崩溃，日本已经经历过了。日本的错误，值得所有人警醒。

第一，在经济发展，信用扩张的大背景下，房地产可以增长很长时间。

根据日本国家统计局的数据，日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始，一直上涨了36年。

知名财经评论人齐俊杰表示，日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。

而在80年代后期，地价的上涨急剧加速，直到1991年房地产泡沫破裂。

齐俊杰指出，别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

第二，在经济停滞，信用扩张受阻的大背景下，房地产可以低迷很长时间。

房地产是长周期资产，受信用周期影响，价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成，就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后，直到24年后的今天，日本六大都市的地价仍然没有恢复。

对于一般人来说，住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出，东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年，之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性，在这10年间不断抄底，让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。

日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。

第三，周期的巨大力量不可忽视，潮涨潮落，有涨必有跌。

日本六大都市的地价从70年代翻了五倍，却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期，相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性，会一直上涨。但是，经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。

关于房地产，日本能够告诉我们很多，但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期，信用周期影响很大，而且是长周期，甚至超长周期资产。当周期上行，可以持续很长时间，一旦周期改变，则谁也无力回天。对个人和家庭来讲，十年是很长的时间，但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富，则可能随着周期的车轮上涨，也可能被下行周期的车轮碾碎。

一线城市房地产市场的疯狂已经引发了业内的警觉。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，在投机炒房推波助澜之下，购买力和房价之间已经产生明显断层，再加上资本市场利好在2016年难以重现，所以对2016年深圳房价不能预期太高，特别是部分房价上涨过快的高端项目，可能会存在一定压力。

而据一财网报道，上海中原地产一位内部人士表示：“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待，去年上海楼市的交易量很大，已经开始透支，目前的房价由于交易标的较少仍在上涨，但如果涨到购房者不愿意接手，市场自然会回调。而且，当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候，购房者也会犹豫。”

中信证券地产研究团队也在报告中指出，如果2016年不出现降息，一线城市全年的楼市热度可能不如2015年，深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至可能出现下跌。

而职业投资人黄生甚至认为，此次一线楼市的疯狂的背后，是银行信贷在年初的高度井喷所导致，长期必然无法维持，之后将迎来大跌！

著名财经评论员刘晓博则认为，当我们说楼市见顶的时候，是需要有一个精准的定义的。比如，它是美元计价之下的“见顶”，还是人民币计价下的“见顶”。从中短期来看，中国中心城市的房价存在一个“美元顶”。或者说，在2016年9月30日之前，北上广深的房价很有可能在以美元计价上，创出一个高点，而且是未来几年内难以超越的。而如果以人民币计价，一线城市房价仍然有明显的上涨空间，而且在M2增速快过GDP增速5到6个百分点的大背景下，可能很难见顶。

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（据微头条）