中国香港经济日报报导，JP HOUSING 日本不动产有限公司社长李翰斌指出，2015年海外人士於日本房产市场之成交量增长了3倍，购买额接近1万亿日元。旅客人数亦增长了47.1%，当中中国大陆的游客增长率为105%，酒店供不应求，大力刺激了旅游业界及相关行业。
以本司的成交数字看，留意到愈来愈多中国大陆的客户查询投资日本物业。有一点似是中国人数年前一窝蜂蛹到中国香港炒楼的况味。
美元的强势近期开始放缓，随住愈来愈热的奥运效应，赌场概念，以及大量海外资金以日元作为避险货币而涌进日本，专家认为仍有一定的上升空间。
下半年的展望，东京大阪这类大城市合理地持续稳定上升，加上汇率亦为向上升势，只要能挑选合适地点及条件之物业，要同时赚楼价及汇水应该没甚麽难度。
（据钜亨网）
近年来随着日本“安倍经济学”的实施，令日元大幅贬值，大大增加了市场对日元优质资产的需求，也带起了日本这个国人外游热门地点物业的投资热潮。讲起境外物业投资，中国人可以说绝不陌生，由读书移民热点的加拿大丶澳洲及英国物业再到近年热门的马来西亚丶泰国物业，精明的中国地产投资客足迹可以说遍及全球。
全球各地物业投资有着不同的民情和程序，隔山买牛自然应当倍加小心，本文尝试就坊间常说的日本物业投资怀疑陷阱进行剖析以免投资者误堕陷阱。
日本的物业市场和中国略有不同，但是同样是拥有相对完善的制度，加上日本人对於细节的要求是极为严谨，这一点也完全展现在日本房地产行业中。
投资日本物业陷阱之一——租霸
出租物业，作为业主最担心的问题自然是不幸遇上租霸，不但没有租金收入，还要费尽心思收回单位，万一遇上更恶劣的租霸，甚至还要面对收回单位後的清理及装修费用。
拆解：完善的保证人及保证会社制度
在日本，租客要租赁物业比在中国更困难，除了同样要支付按金外，更需要在租赁合约上加上保证人条款以保障业主的权益。万一出现欠租情况，保证人便需要承担责任，由於责任重大，一般只有租客的直属亲人愿意担当租客的保证人，如此一来令到欠租事件成本大增，可大大减低遇上租霸的机会。
因此，留学生或在日工作的外国人自然是很难找到保证人作担保，这个时候租客就需要寻求保证会社的帮助。所谓的保证会社简单而言就是为租客提供作为保证人的收费服务，在对租客完成背景审查并收取半个月至1个月租房租的费用後，为租客承担起原来保证人的责任。如此一来，租客解决了找不到保证人的烦恼，业主也不会担心租客欠租，因为保证会社会替租客继续付给房东房租，一般维期半年左右，视具体合约而定。
海外投资者应首选东京丶大阪及福岗等大城市进行投资投资日本物业陷阱之二——物业空置率高
日本人口多集中於东京丶大阪及福岗等大城市，乡郊地区人口稀疏，出现大城市人口增加而乡村人口减少的两极化现象，因此海外投资者应避免购入非都市物业，即使乡郊地区物业出租回报表面吸引，但若往後租客搬走，物业长期空置，回报率自不能保证。
拆解：选购单位时注意事项
投资日本物业陷阱之三——物业管理公司事後无影
由於近年出现的日本楼热潮，令市场上出现大量日本楼仲介，良莠不齐，当中有部分仲介在日本没有办事处或规模较小，缺乏能力照顾及管理当地物业，往往为业主增添不少麻烦。
拆解：选购单位需小心选择仲介公司
购买物业并非小事，尤其是隔山买牛，更应小心。选购单位要记得找一间有规模丶专业的仲介公司，以避免购入日本物业及出租时出现不必要的麻烦。
近年来，大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道，抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品，各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上，随着2020日本东京奥运会的临近，处于对日本房产投资价值的追逐，中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产！2016年4月29日，全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作，共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后，国内买家不出国门，也能在居外网上看到海量的日本房源了！
（据中国香港经济日报）
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日本二手住宅房价上涨势头暂时平息。据日本房地产调查公司东京KANTEI在3月24日汇总的价格信息显示，2月东京23区的期望售价(按70平方 米换算)为5162万日元(约合人民币298.17万元)，与上月持平。截止1月份连续19个月出现上涨。市场越来越多的观点认为“整体呈现触顶迹象”。
越靠近东京市中心，期望售价的增长越乏力。市内6区(千代田、中央、港、新宿、涩谷、文京)2月的二手住宅价格为7111万日元(约合 人民币410.75万元)，环比下降0.4%。连续2个月出现下滑。23区的价格几乎持平，东京圈(东京、神奈川县、埼玉县、千叶县)整体上涨0.6%， 涨至3358万日元(约合人民币193.96万元)。
有房者看好之前的房价涨潮，很多人将房产高价卖出。而从东京买房者来看，房价看起来较贵。日本房产中介三井不动产realty认为，“卖方与买方的心理价位差距出现扩大”。
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（据环讯网）
日本实施负利率的金融政策后，房贷利率跌倒了不同寻常的低水准，以微弱利率长期性的贷款成为可能，银行等金融机关对房贷也表现出积极的态度。这使不少日本家庭蠢蠢欲动，开始考虑购买新居。但是目前东京等大都市的住房价格持续保持着上升的趋势。在东京买房并不容易，对普通家庭而言，住房毕竟是“一生一次的购物”，是重视目前机不可失的低利率房贷还是选择物业的资产性，以及购买时机都成了家庭的反复斟酌的要点。也有专家表示，郊外房市上涨迟缓，郊外购房也是一个选择。
近年、日本开始了大规模的金融宽松政策，在此背景下，在过去的3年中，房贷利率一跌再跌。有半官方背景的房贷“Flat 35”的35年房贷，在2013年春跌倒2%左右，当时被称为历史最低，但是目前更跌倒1%多一点。单纯的计算可知，如果4,000万日元的房贷，借期35年，利率为2%时，需支付的利息合计为1,565万日元；利率为1%时，利息合计为742万日元。之间的差价可见一斑。
另一方面，公寓楼的价格上涨也不可小视。据不动产经济研究所的调查数据显示，2015年在东京圈（东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县）出售的公寓楼的平均价格约为5,518万日元。与被称为楼市火爆转折点的2012年（平均价格4,540万日元）相比，上涨了约1,000万日元。当时人气住宅区、东京都江东区的3LDK模式的住房不到5,000万日元，相同地段的同等住房而今已飙升至6,500万日元左右。
业界分析表示，在大都市，公寓楼的销售价格在短期内仍将保持上升趋势。不过楼市通常会呈现上下跌涨的行情，现在是否真的是购买时机，需冷静地权衡一下。如果在高价时买下住房，如果发生像工作调动带来的搬迁、翻新等，不得不卖掉住房，抛售时如果处于低价位，将面临大幅度折价出售的境地，当初低利率房贷的好处也烟消云散。
业界提醒购房者，在购买新房或二手房时，不妨细心咨询一下周边住房的交易现状，做比较后再做决定。
房地产情报公司“东京鉴定”的出井武氏建议可根据上班地点等情况，不妨考虑一下郊外购房。他说：“相比之下，目前郊外的公寓房和别墅价格上涨的幅度较慢，这几年上涨率不到1%。”
业界人士认为，在购房时，购买后一直居住下去，中途不打算抛出的话，现在的低利率房贷的确是个时机，如果中途可能发生像搬迁等不得不出售住房的情况，在购房时，需要好好考虑，将来抛售时，不至于出现大幅度折价的物业或地段等因素为上策。
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（互联网资讯综合整理）
许多华人朋友到东京来，东京的房子没有想像的那么高，甚至都还没有300公尺高的大厦，走进23区的住宅区，更是10公尺高的小洋房或平房林立，不大懂为了东京这样的都会如此矮小；跟中国、沙乌地阿拉伯或阿拉伯联合大公国等盖了许多超高层的摩天楼不同，不过许多华人都很羡慕，认为这样的都会，走到哪里都随时能看到蓝蓝的天空、晒得到太阳，没有压迫感，很不错呢！
日经中文网特约作者刘黎儿指出，其实现在外国人看到的东京比以前长高很多了，我30几年前看到的东京更为矮小，更为通风舒适，东京近年不断长高，不断立体化，尤其东京湾岸地区盖了大量的塔楼大厦，现在又因配合奥运或华人购屋热潮，还加紧赶工增建中，东京的通风口逐渐被塞起来，东京夏天热岛现象与此不无关系。
三菱地所今年也宣布要在东京车站附近盖日本最高的390公尺、61层楼的摩天楼，看能不能挤进世界摩天楼的前50名，日本至今最高的是300公尺的大阪阿倍野HARUKAS，当下排名世界166名，很快就又会往后掉，因为全球许多摩天楼不断在建设中，日本虽然也在盖，也有能建耐地震、台风的1000公尺级摩天楼的技术，但日本营造业界认为只要超过500公尺，则建物须要大量的混凝土维持强度，无法确保宽敞的内部空间，只能当作都市地标等象征，并不适合人栖息，并没有积极去赶这样的热潮，因此东京不会出现百层摩天楼，顶多就是2、300公尺高吧！。
不仅三菱地所在东京丸之内地区不断改建大楼，其他几个营造开发集团如森大厦、竹中工务店等长年以来也有把东京打造为立体都市的构想，森大厦则还在进行中，但竹中等则在日本泡沫经济崩溃后就打消这样的念头。
日本47都道府县里，东京都是仅次于香川县、大阪府的面积第三小的地方自治体，按理房子会盖得很高才对，事实上并非如此，若根据东京都在网上公开的“地域、种类、构造别家屋栋数及建坪”，东京2014年的钢筋水泥（非木造房屋）大楼建坪为4万7718公顷，约占东京都土地面积21万8867公顷的2成，有媒体采取一种简单计算法来看东京建物高度，也就是将这两个数字单纯地加在一起，亦即把其他8成都当１层的平房来计算，则是26万6585公顷，再除以土地面积，约为土地面积的1.2倍，当然这些大厦的一楼重复算了2次（土地面积1次，1楼建坪1次）或木造建物也有许多是2、3层的 东京·千代田区的风景 洋房，不是很精准，但大致可以看出东京建物在地上膨胀成多高多胖。
依此算法，东京湾岸不断进行都市更新，中央区达3.08倍，是唯一超过3倍的，超过2倍是千代田、港、新宿、渋谷、台东各区，其他各区则不到2倍；果然不是很高，东京人看来并不真的那么喜欢高楼大厦吧！
或许这是东京历史传统使然，日本是到了明治才开放可以盖三层楼，平房时代非常长；此外东京在明治5年（1872年）银座大火后，测定了“银座炼瓦街计划”主要概念是建物的高度要配合街路幅员宽度，亦即所谓的“银座规则”，从都会安全或景观来看都很有道理，虽然这是以前的规则，却深植人心，因此2003年、松坂屋跟森大楼援用都市再生特别措置法，公布了高达170公尺的大规模都更计划，但银座当地的人则不希望盖成超过56公尺，最后还是尊重了这样的想法，而盖成地上12楼、地下6楼，高度66公尺（约为建筑法上的56公尺），也就是遵守了银座规则，不会成为在银座感觉太唐突的建物。
东京房子没有华人想像的高，或许因为日照权的概念很发达，盖房子时不能妨碍附近别人的享受阳光的权利，像许多住宅区除了10公尺高度限制外，连屋顶角度都有严格的限制；不像我在中国台湾亲眼看到台中7期工程的豪宅群的“一线天”奇观，亦即是低层的几层楼完全不见天日的恐怖建物，原来还能挪用远处其他行政区的容积率来盖出罕见的怪兽屋来，让人体会到那些握有都市计划或发建照官们的权力有多大，日本虽也有借用容积率的办法，但至少必须是邻接的附近地区，若是无止尽地乱借用，就会盖出许多淼视日照权的超级摩天楼群，日本大概还不致于有这样的现象，或许还能维持美丽的东京日和吧！
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（钜亨网）
日经中文网特约作者肖敏捷撰文指出，在朋友圈里，笔者预测房地产行情的能力被传为笑柄。1999年从东京赴中国香港工作时，受亚洲货币危机影响，中国香港房地产业正处于最低谷。租金大跳水，公司便慷慨地为我在中国香港岛南山区附近租了一套高级公寓。一天房东劝我说，现在是最便宜的时候，不如买下来吧。那时我工作刚5年，考虑到自己的收入，我回答说就算现在是最便宜的时候，对我来讲还是高不可攀。之后，中国香港房地产市场起起落落，但今年3月到中国香港出差时，听说那套公寓的价格已经翻倍。毫无疑问，我错过了一次良机。
2005年转调到上海工作时，我经常带日本来的客户看房。一天，在虹桥附近一处日本开发商开发的别墅参观时，负责人说现在是最佳时机。当时稍有点动心，但受金融紧缩政策影响股市和房地产市场持续低迷，而且当天看楼的人就我们一行，冷冷清清，所以我回答再等等看。几年之后，在东京再次遇见那位负责人时，他说你要是知道那个别墅涨了多少的话，一定会后悔得睡不着的。不用问，我肯定错过了一次提前退休的机会。
没有在中国香港和上海购买住宅，在2007年调回到东京后，笔者却鬼使神差般地买了套公寓。当时的房地产价格在低迷很久之后开始回升，稍微有点房地产泡沫迹象。我担心不买的话还会再涨，最后通过抽签在东京都内买到一套高层公寓，从阳台望去，一览众山小,得意洋洋。但是好景不长，妻子生孩子后患上了恐高症，因此不得不在2年后转手将房子卖了。降价出售，再加上各种手续费和贷款利息，前前后后损失不菲。在日本，只要一入住，新房立刻成为二手房，除非意外降价出售理所当然。无法理解这一事实的母亲到现在还抱怨我“你是不是被仲介给骗了啊，在中国从来没听说过卖房子还有赔钱的”。
当我把这些亲身体验添油加醋地讲给身边的中国朋友听的时候，发现一个有趣的现象。那就是，在日本住得越久的中国人就越成不了房地产投资的成功者。或者可以说，对房地产的见解就越来越“日本人化”了。经历了上世纪80年代史上最大的经济泡沫和之后长期经济低迷的日本人，对房地产投资都十分谨慎，所以对中国香港和中国的房地产市场也会看走眼。另外，和中国香港人和上海人相比，日本人并没有那么强烈的购房欲望，他们会根据收入情况和生活方式选择租房还是买房，住在市中心还是郊区，所以通常不会谈论别人的住房情况，相反，大家还会同情那些贷款买房的人。这与上海和台北人热衷谈论谁买了房，谁的房子升值了形成鲜明对比。
还有一点就是，大多日本人不把住宅当成投资对象，而是当作一大件耐用消费品。论公寓的面积和豪华程度，东京远不及中国香港和上海。不过，论质量和使用舒适程度，中国香港和上海的高级公寓就不那么尽如人意了。前面提到的中国香港高级公寓，我想8成租金是为了满足山顶豪宅这一耀富心理上了，而楼上邻居的动静听得一清二楚，其隔音效果比我在日本留学时住的经济适用房还差，使我始终难以接受这就是所谓的豪宅。
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（据钜亨网）
近日，福布斯《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》发布，据白皮书描述，预计到今年底，中国大众富裕阶层规模将达到1528万人，相比于2014年，仅一年时间，增长140万人，此外，白皮书中还预计，到2015年底，中国人私人可投资资产总额将达到114.5万亿元。
这么多的钱，将用来在哪些方面投资？银行理财、基金、股票？或许还有一个传统的选择——买房。据外媒透露，由于中国富豪数量的快速增长，在海外购房成为投资资产的方式，中国人正在成为全球海外购房的第一购买力。
澳大利亚买房：悉尼1/4的房子是中国人的
最近澳大利亚房地产市场大热，上升幅度达到两位数，有政府数据显示，澳全国的新房地产，三分之一被外国人买走，这些房地产主要位于悉尼市区和墨尔本。而过去2年，中国投资者在澳大利亚购买的约4000套新房。
此外，瑞士信贷银行称，中国人已经买走悉尼近四分之一的新建房屋，按照目前的供应速度，从现在开始到2020年的六年中，中国人在购置房屋方面的支出将会增加一倍以上，达到600亿澳元，买走澳大利亚20%的新建住房，而现在的比例为15%。
加拿大买房：温哥华房价五年涨57%
据大温哥华房产局提供的数据，过去五年中，温哥华住宅售价中值跃升了57%至110万加元。独栋房屋的价格飙涨至210万加元，涨幅82%。据加拿大统计局，中等家庭收入同期估计仅上涨了13%。
由于政府没有住宅买家的国籍记录，推动房价上涨的资金来自于中国的说法在很大程度上是道听途说，但是在温哥华西区从事售房的五位地产中介接受采访时 称，他们估计客户中有50%到80%与中国大陆有财务联系。而根据媒体对温哥华西区去年售价逾200万加元的独栋房屋的50份地契的调查发现，近半买主拥 有中国大陆典型的姓氏。
美国买房：中国人超过所有外国客户群体
据美国全国房地产经纪人协会发布的最新数据显示，海外买家用于在美国买房的每1美元中，就有24美分是出自中国人。2014年至2015年3月，来 自中国区的买家(包括中国香港和中国台湾人)用于在美国买房的花费达到220亿美元，比2013年同期同比增长72%，并且超过任何其他国家。
美国全国房地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人花费90亿美元，占11%，使其连续两年成为美国房地产第二大海外买家。
俄罗斯买房：股市猛增
外媒称，中国人在莫斯科大量购房。许多房地产企业发现，中国人在莫斯科住宅市场的表现异常活跃。主要是购买莫斯科周边地区较便宜的便宜楼房。
报道称，俄中分析中心主任萨纳科耶夫对于中国人在俄买房表示：“我们认为这是暂时现象，因为中国股市的猛增让许多中国人有了多余的钱，需要花掉它们。许多人决定把它们投到俄罗斯房地产市场，由于卢布贬值，房子美元价格大跌。”
日本买房：未买先涨
据中国香港《南华早报》网站7月3日报道，北京的房地产中介如今每月两次组团进行为期三天的东京、大阪看房之旅，一团40人的看房团来这里的目的就是要 寻找海外投资的合适之地。中国房地产投资者开始心仪日本房产，一是因为日元现已跌至22年低点，二是因为看好2020年东京奥运，认定这一题材有望推高房 价，复制2008北京奥运带动当地房价上涨的辉煌。
据不动产经济研究所称，东京的公寓价格现已涨至1990年代初以来的最高水平，两年涨幅达到了11%，一定程度上，这要归因于刚刚兴起的中国人投资日本房地产的热潮。
海外购房，今后将会如何发展？
从中国如今海外购房的现状来看，对于海外购房，主要看中以下四个因素：良好的教育资源、生存环境、房产回报率和房产“永久权”。相比于国内房地产市场，越来越多的人，会将房地产投资的目光放到了国外。
同时，有资料显示，截止目前为止，在中国个人海外房产投资所青睐的国家当中，欧洲排名第一，获得了中国投资客户55亿美元的投资总额。其中，40亿 美元流向伦敦，澳大利亚获得了30亿美元的投资，其中悉尼获得了22亿美元，北美(主要以美国的纽约和加州为主)，加拿大(主要以温哥华和多伦多为主)约 获得了25亿美元。
2015年《中国国际移民报告》指出，中国向主要发达国家移民人数基本保持稳定，世界各地华侨总人数为6000万人，中国国际移民是世界上最大的海 外移民群体，主要目的地有美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、新加坡等。相信随着中国经济的发展，如果到2020年中国真的成为全球富人最多的国家，到 时候将会有更多的人到海外投资，加上中国人对房地产投资的青睐，未来海外房地产市场将迎来“中国潮”。
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（互联网资讯综合整理）
初到日本的人，第一次了解到日本的租房制度时，很可能被吓傻了。因为这样子过活还不如在中国买房定居。
日本出租屋月租5千 生活惨过在中国买房定居日本租房可以这样形容：变态的昂贵！
所谓“昂贵”是因为：月租8万日元的房子。
首先说说“变态的昂贵” 头金却要交约40万日元！
8万日元约为5千人民币。在中国租个5千人民币的房子可以是豪宅了吧！
那也是够坑的了。但是有“头金”这个东西，高达两万五！
你租个半年这费用都能在中国三线城市买个小房子了了吧！
如果是首次租房，一般有我们常见的租金、押金、中介费之类的。
小编给你算算这笔账到底怎么贵！
但在日本租房还有很多闻所未闻的附加费用。
具体说来，头金要缴纳的费用大概包括以下这些（以8万/月的房租为例）
1、至少1个月的月租即8万。这个很好理解，国内许多租房制度也有首付两个月的做法。
2、押金8万。这个也好理解，日本的押金通常也是收取1个月的房租金额。
3、中介费8万。在日本，绝大多数情况下，房屋租赁也都是通过中介进行的，日本的房屋中介标准价是一个月的房租。接下来这几项费用，都是在国内比较少见的。并且越高级的公寓，礼金可能就越高。
4、礼金8万。“礼金”，一如字面意思，等于是赠送给房东的1-2个月房租。这一项收费的目的一是鼓励租房者长期租赁，防止频繁的租房退房。二是通过这种筛选保持住户人群的质量。听说这项筛选还挺有用，正式公寓租户素质都比较高。
5、保证费4万。绝大多数情况下，外国人租房子都是要有保证公司进行保证的。如果是留学生的话，可以先了解学校是否能给学生做保证人，以便省去了这一部分的开销。
6、火灾保险2万日元/年而保证公司收取的费用一般为0.5–1个月的房租。每年都要交保险费用，通常为1-2万日元不等。在日本，基本上租房的时候必须购买火灾保险，而大多数情况下这个保险公司是由房东指定的。
7、配钥匙费2万日元。一些较高级的公寓可能还会要求缴纳“配钥匙费”。一般都为8000起，最贵的可以达到2万，基本上是漫天要价。相当于一个月房租的5倍，即人民币两万五！光上面的清单，合计下来已经40万日元了。
只是租一个月的房子就要两万五！这日子还怎么过？头金交得比较少的基本也相当于一个月房租的3倍左右。那要付得起房租的得在日本月入三万人民币以上！更别说有些公寓还会加收名目繁多的其他附加费，比如“24小时保障服务”“清扫费”等。
因为有两万五都是交租的，日本物价高，吃饭也不是辣么便宜。哎不说了，让我在厕所哭会……
关于日本房地产有这样一个故事，陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元！卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。
前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会，寒暄时问他想去东京哪里逛一逛，董事长淡淡回答：“我到世界任何地方，都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气，在座的日本人皆大惊，我倒见怪不怪。今年以来，几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及，但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房，标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧，我也顺应主流财经媒体的趋势，来写写日本买房的几件事儿。
关于日本买房的二三事儿
为什么中国人突然都来日本买房了？其实这事儿并不突然。虽然历史不可忘记， 毕竟中国和日本自古就是一衣带水，实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本，只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务，顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了，自然而然地就会想到：干吗不在这儿买套房呢？
是啊，干吗不在日本买套房呢？就连曾经以昂贵著称的东京，买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京，即使大阪、名古屋这样的城市，房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来，听我根据不同房型报报价。
首先是日本人最欢迎的“一户建”，也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼，带小花园，有的还有停车位。在中国人的概念里，这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元，按照现在的汇率，人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。有一次和日本同事路过一户人家，小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐，完全就是日式园林的典范。我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说：这是豪宅！要一亿日元呢！我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子，立刻丢给他一个不屑的眼神。我大天朝的子民，什么天价房没看过没听说过呢？何况，这样的房子，是连着土地的所有权一起卖给你的，可以传给子子孙孙，也随时可以拆掉重建。
其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型：Mansion，日语照搬这个英文单词，译成中文姑且称为“高级公寓”吧。Mansion的特点就是楼比较新，漂亮，而且有很好的管理员服务。比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什么的，而Mansion的住户能天天扔，因为有管理员嘛。别以为这不算什么，体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。
Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion，顾名思义就是“高层公寓”。日本出于防震的考虑，楼都修得不高，以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂，管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼，管理员会帮你把车停好。出门前通知一声，出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。Tower Mansion楼层越高越贵，买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱？还记得我那日本同事的话吗：要一亿日元呢！顺便说一句，日本没有公摊面积，不谈建筑面积，卖的是纯粹的房屋内使用面积，阳台都不计算在销售面积之内。
一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房，这也是银行给予房贷的收入基准要求。在年收入达到500万之前，日本人租的房子叫：Apartment，译成“套房”吧。这就是日本最常见的房型，面积从十几平米到七八十平米，月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元呢！真的，准确地说，一亿零八百万日元。所以嘛，卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。
当然，作为投资行业的一员，我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高，而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定，5%-8%之间，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了，Apartment和Mansion，哪种的投资回报率更高呢？
如果只计算房租收入和买房支出的比例，Apartment回报率更高，Mansion的回报率基本达不到5％。但长期来看，尤其考虑到汇率因素，长期持有Mansion更保值。至于“一户建”，一般不用于出租，又不像Mansion那么具有稀缺性，不推荐中国人来投资了。
另外，如果是考虑投资回报或资产有效配置，尽量选择东京地区房产，东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外，日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致，对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念，对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。离地铁站越近的房子越容易出租，当然相应地也更贵，但也更值得购买。
至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资，甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说，在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下，目前确是投资日本的好机会，但，一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。
也正因为如此，在日本选择买房中介的时候，任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其实普遍低下，一般头一天到中介办公室说明要求，然后再陆续预约看房，平均一天看三四套房就不错了。因此，最好拿出比较充足的时间来看房。当然，下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之，急不来的。还有，日本规定中介收费比例是3%，超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本，都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句，日本银行不为外国人提供贷款，购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户，买房款怎么汇到日本？租房收入怎么汇给房东？都务必要找到可靠的服务机构，背现金的土豪行为是违法的哦。
中国人真的把日本“买爆”了怎么办？这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美，近有韩国、中国台湾，甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了，日本买房这事儿吧，说得远比实际热闹。看的人多，买的人少。若是有余钱，倒不妨买一套。
日本《产经新闻》报道称，中国游客在春节到日本疯狂购物的势头并未减弱，一些中国富豪花大手笔购买日本公寓、住房，此举有可能引发日本房地产市场的混乱，却也有可能推翻原有收益模式。
据了解，中国游客在2月的春节大举进军日本，买高价品、大额消费等“扫货”行为成为了话题。在赏花的季节里也有很多中国游客来到日本疯狂消费，气势丝毫不减。在这其中，伴随着日元贬值，中国富人对日本房地产的“扫货”现象明显增加。正因为这是摆脱与地价上涨相联系的通货紧缩的推动力，若是平常房地产业可能会对这种倾向表示欢迎，然而现如今却传出了“至今为止培养起来的商业习惯可能会被打乱”这样不安的声音。
日媒：中国富豪进军日房地产业让日本市场喜忧掺半到处搜罗购买东京都内的住房
几个月前，一位中国商人与某地产中介公司取得了联系，据说要购买位于东京、六本木的“市中心区”的高级宾馆“THE RITZ-CARLTON东京”的一间房间。地产中介公司称可以以平均每月120万日元(约合人民币62280元)左右的价格租出去，但是不能卖。然而对方却继续追问：“那么可以买港区内的塔式高级公寓吗？”
在外国投资者中具有人气的地方是2020年东京奥林匹克会场附近的海湾地区以及六本木、赤坂、麻布这些港区的名牌地区。也有很多贩卖价格超过1亿元的“亿元公寓”。中介公司的社长对位于那些部分的公寓的房间做了描述，但对方的要求是“在购买土地的基础上建塔式高级公寓”。经费为97亿日元现金(约合人民币5024.6万元)，还有细致的要求诸如要确保有100间房间左右的规模可以在出差的时候住宿。
这话未免说的太过宏伟，并且根据高涨的地价和建筑费用，就那个价格来讲这是不可能实现的工程。因此中介公司慎重地表示拒绝，这可谓是表现中国投资者惊人气势的一个事例。
这个显示中国人气势的插曲在都内各处都可耳闻。例如东京都中心正在建设中的大型塔式高级公寓。大企业开发商就卖公寓一事，考虑到完成后可以顺利管理，自主设定了“卖给外国人的住房占全公寓住户的三成”这样的基准，然而最终对中国人就卖了超过一半的房间。
对郊区的单户独立住宅也伸出了手
“进军地”不仅仅限于东京都中心地区。购买东武天空树铁路沿线的东京城东部地区房屋的势头逐渐开始显现。而且不仅限于公寓大厦，移居分让公寓或者说以别墅为目的的买卖也正值热潮。
以等到安定下来确保了收益率为理由，中古一室公寓作为投资对象持续吸引人眼球。该种公寓的中介中规模最大的公司是日本财托(东京新宿区)，其管理着1.4万户公寓，住户5500人。在几个月前还是0投资的外国投资者们也投资了20人左右。
也有这样的插曲：某个中国顾客为了购买1500万日元的房屋，携带着装有几千万日元钞票的纸袋拜访了该公司。由于是太过危险的行为，在新宿西站口接到联络的社员慌慌张张地赶去迎接。买家可能很豪爽，但是购买过程极其慎重。据说与日本人不同，中国顾客要自己亲眼看到布局环境以及确认是否向阳等。
然而，中国人对于房地产的“爆买”被指出有可能带来各种各样的弊端。其中最让人放心不下的是市场状况的恶化。
在交易现场持续进行着推销游说称：“明年可以以现在价格的1.15倍卖出，后年可以以明年价格的1.15倍抛出。”投资家正考虑在价格达到顶峰的东京奥运会前的2018、2019年卖出，但不能保证一定会出现需要那些房屋的人。交易相关人员吐露真情称：“有很多人想着‘真的能卖出去吗’这样半信半疑地进行着交易。”结果有可能是买家导致了价格崩盘，造成房地产市场大混乱。其他负责人称：“大部分人都觉得‘最后肯定有谁一直把房子攥在手里卖不出去’。”
推翻了房地产业的受益模式？
恐怕因为生活习惯和文化差异，与日本居民产生的矛盾冲突也愈发明显。实际上，再中国购买者比率占了一半的公寓中“日本购买者是不是取消了购买”这样的传言不绝于耳。实际上，从中国人在城东地区的分让住宅地建立起来社区这件事上，日本居民认为他们“不遵守居民规则”、“很吵”等， 中日居民的关系一触即发。
公寓的管理方法也是导火线之一。因为在日本必须一直支付管理费用，而在中国有地产公司允许“不居住就不用支付费用”。
在春节中国人蜂拥至日本的时候，在百货商场、饭店、宾馆等地指责中国人举止不文明的声音接连不断。只不过春节时短期的。也许只要等这股潮流过去就好。但牵扯到房地产，长时间的往来是不可欠缺的，要做好相应的心理准备才行。
在日本伴随着少子高龄化社会的发展，激活新建市场可以依存的商务模式的前景并不乐观。为此对于形成良性团体、提供高品质的管理服务，以及整备与股票相关的事业投入了精力。但是，中国投资者的加入有可能彻底颠覆新的收益模式。
