Tag: 俄罗斯房产

本文开篇，我先讲一个事实，无论是宪法，还是联邦法律都没有限制外国人拥有、使用和处置俄罗斯联邦境内不动产的权利。也就是说，外国人可以以自然人的身份购买和拥有一套房产——一套住宅或公寓、个人住房建设（个人住房）用地、或补充耕作用地。

外国人可以以自然人的身份在俄罗斯购买房产

禁止外国公民获得：

• 农业用地（只能出租）；
• 边境地区的土地；
• 底土、大陆棚和森林；
• 国家自然保护区内的土地；
• 国防工业、交通基础设施所在领土；
• 在封闭的行政区域内（可在政府决议（05.07.2001）第508号决议中查询相关城市和地区的列表）

俄罗斯联邦外交部

注：俄罗斯某些城市体制特殊，禁止外国人购买房地产。例如，克拉斯诺雅茨克（Krasnoyarsk）区域城市：热列兹诺哥尔斯克（Zheleznogorsk）、泽列诺戈尔斯克（Zelenogorsk）、桑尼（Sunny）以及莫斯科区内部分城镇，如伍莱西汉（Vlasikha），日出城（Sunrise）、星城（Star City）、青年城（Youth）， 在上述的政府法令中，可以查到内容详尽的列表。

购房交易法律问题

获得俄罗斯国籍或永久居留权的外国房地产买家不享有任何优惠或有利条件。他们可以在俄罗斯联邦居留期间进行房产注册，但不享有任何特殊待遇。

在俄罗斯购房需经过联邦注册、地籍以及制图服务部门（The Federal Service for State Registration， Cadastre and Cartography， 简称“Rosreestr”）审批，审批流程各地一致。注册员必须核实买家是合法居留在俄罗斯境内。

以下为合法居留的法律依据：

• 签证；
• 移民卡；
• 永久居留；
• 临时居留证

获得俄罗斯国籍或永久居留权的外国房地产买家不享有任何优惠或有利条件

外国人买卖房产时必须携带身份证明文件，文件上需附带海牙认证（印章），并译成俄语且需经过公证认证。海牙认证证书（Apostille Certificate）签发地应与个人证件签发地一致。该证书适用于《海牙公约》（Hague Convention）成员国。个人身份证明文件应经大使馆办理认证：首先应由居住国外交部出具证明，再交俄罗斯联邦外交部审核。

买家可通过中介购买房产。按照个人身份证明文件条列出具委托书。对于外国人买家而言，通过一位俄罗斯律师购买房产更适当。首先，不需要翻译委托书，其次，免去机关名称差异（如BTI、司法部等）。

注：外国人委托房产交易需配偶（妻子）出具书面的、并经公证认证的同意书。

合同语言以及房产纠纷

起草买卖合同需用俄罗斯语。为买方的利益起见，需理解所有的细微差别和微妙之处。一般来说，有关房地产的纠纷需在其所在地解决。有关房地产维护、保护和使用的规范已载入俄罗斯立法

外国买家购买房产时应检查：

• 不动产所有权和房产文件（当前业主的所有权和收购证书）
• 财产留置权（抵押、扣押等）；
• 所有共有业主的同意；
• Rosreestra中包含的信息（跟踪房地产历史）。

税金

税法区分俄罗斯联邦税法区别对待居民纳税人和非居民纳税人，后者受到特殊待遇。房地产租赁或出售所得必须支付30%的税金。非居民纳税人不享有房产减免和福利。

注：为了避免30%的税金，以及获得福利和减免，外国人可以将房产作为礼物送给一名俄罗斯国籍亲属，如妻子。亲属之间以捐赠名义的转让无需纳税。亲属出售该房产就可以享受优惠利率，从而避免缴税（根据俄罗斯联邦税法，如果公民拥有房产所有权的年限超过3年，本人则无需缴纳所得税）。这个方案不违反法律，除非亲属关系是虚构的。

国家从土地使用中所得红利根据各地区利率计算得出。外国人也需缴纳该项税收。
 
因此，外国人与俄罗斯公民一样，可享有不动产产权以及履行相关义务。外国公民可以自由投资城市或郊区房地产。

俄罗斯村庄 

上述内容仅适用于外国人以个人名义进行的房产交易以及登记。另一个选择是在俄罗斯联邦境内开设公司，将房产所有权登记在公司名下。此选项有一定的优势，但投资者需付出额外费用成本。

 

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为什么俄罗斯房地产市场这个冬天疯了？你会这样问我。是这样的，在过去的24年，俄罗斯房地产市场从未有过如此戏剧化的倾向。全国各地的供应都大幅度偏离正常值：一方面，需求同比去年减少了43％；另一方面，货币波动和通胀风险更是雪上加霜。这是个关键时刻，房市到达极限点，市场的发展模式出现转变。今天，我们可以说，长期的跌势已经形成了一个新的房地产市场。

2015年首9个月基本市场指标

三个月内，卢布兑美元的波动范围在55.48至70.75之间。决定卢布波动性的决定因素是油价，而目前油价也承压。但是，俄罗斯外债的偿还不会像2014年第四季度和2015年第一季度那样危险。

布伦特原油价格与卢布兑美元汇率

然而，今年第三季度卢布的波动性加剧并没有成为投资交易的障碍。该季度的总投资额达8.14亿美元，比去年同期下降21％。今年首九个月的投资额为20亿美元，同比降低23％。

房地产投资额，十亿卢布

在经济困难时期，俄罗斯本地投资者通常主导房地产市场——前9个月，他们所占份额达75％。外资占房产交易量的份额为25％，2010年-2014的平均水平为29％。但是，外国投资者对俄罗斯市场的兴趣仍然存在，尤其是亚洲投资者。

按俄罗斯和外国资金来源划分的投资分布，十亿美元 2015年前9个月，房地产细分领域和区域的投资分布 莫斯科资本化率动态（％），按办公室、商业和仓库划分

中国企业对俄罗斯市场的兴趣以私人投资者和基金为代表。俄罗斯-中国投资基金（RCIF）已经宣布，计划收购莫斯科商务园区Comcity。上海海外投资股份公司（Shanghai Overseas Investment Joint Stock Company）正在圣彼得堡野心勃勃开发“波罗的海明珠”（Baltic Pearl）项目。该项目能为3.5万人提供新居，建筑成本近30亿美元。按规划，一个205公顷的地块上将建设170万平方米的商业和住宅地产。

投资的地域分布，按莫斯科、圣彼得堡及其它地区划分，十亿美元 现房或施工中房地产的投资结构分布，十亿美元

总之，我会说，决定俄罗斯整体经济的因素将是卢布汇率和油价的动态。由此导致的供给与需求之间的差距，让资产购置能获得较大折扣。至于工业项目，俄罗斯当前经济状况和国际制裁施加压力，为未来投资者获得最有利的条件提供了可能。

**图表数据来源：高力国际（Colliers International）

 

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