Tag: 东京房产

奥运比赛的结果长久以来多被认为是一个国家国力的展现，所以全世界各国无不摩拳擦掌地希望藉此机会在全世界聚焦的舞台上，展露出该国的体育实力。

然而，在这次里约奥运闭幕式中，从东京知事小池百合子身着传统和服，接下奥运会旗成为下届奥运主办城市的接棒仪式开始，接着由机器人从外向内移动成红色圆形太阳，将日本国旗巧妙带出。

後接续以东京涉谷的一个女学生变身，进而出现拳击丶柔道丶射箭等各项运动，并善用东京铁塔丶晴空塔丶浅草雷门丶新干线丶东京车站等东京知名景点丶建物与设施为背景，更巧妙利用日本强项“二次元”包括足球小将翼丶哆啦A梦丶Hello Kitty等动画与漫画人物，将“虚幻”与“实际”交错演出。

最後由日本首相安倍晋三，从东京身穿西装，在哆啦A梦的百宝袋与玛利欧的水管协助下，如同坐时光机地瞬间移动至里约，最後由他本人变身为玛利欧出现於闭幕式会场中央，更是将“虚幻”与“实际”发挥到淋漓尽致，惊艳全世界！这短短八分钟的时而虚幻时而真实的表演，除了展现日本的科技创新外，动漫实力丶创意与行销的“软实力”发挥到无懈可击！

日本首相安倍晋三变身为玛利欧出现於闭幕式会场中央

安倍在里约奥运闭幕式成功行销东京奥运的亮点表现，有效营造并凝聚日本全体国人欲将三年後东京奥运办好的使命感，这不仅让安倍在日本国内自去年以来因强行通过安保法丶负利率政策等问题，饱受支持度大幅下滑之苦能一转颓势，首次支持率突破6成，是自2014年9月安倍内阁改组以来最佳表现，甚至有人开始提议修法让安倍能持续当日本首相至2020奥运。

因东京奥运行销影片充满虚拟人物的动漫风，网路上开始出现许多建议日本奥委会应该在东京台场选手村旁打造“钢弹超人机器人村”丶在奥运体育馆抓宝可梦丶哥吉拉负责守护奥运火炬等有趣的议题。甚至超级玛利欧是很多男生的精神偶像，认为玛利欧游戏有如人生，“关关难过但需关关过”。游戏中吃到放大蘑菇就好比遇到贵人如有神助丶不小心吃到缩小蘑菇就跟遭到小人算计很难翻身。

而在日本房地产市场，自从2013年9月取得2020奥运主办权後，更像是吃了定心丸一般，从东京都心五区房价交易量丶价开始齐扬，这两丶三年间扩散至东京23区丶大阪丶名古屋丶乃至北海道等。深根美丶日丶澳海外房产的益立信公司总经理Edward却提醒投资人，这次的里约奥运闭幕式完美行销2020东京奥运，却更点出投资日本的投资人应该聚焦东京房市，甚至限缩至东京都心五区精华物件才是未来房产致胜的关键。另外，预售屋本质属於期货，售价是未来价，而非反映现价，不太建议客户轻易尝试。

（据联合线上）

自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後，全球避险资金涌入日本，日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形，使得许多有兴趣投资日本房市的投资人就频频询问，询问现在是进场购置东京房产的时刻，还是应该再等一会儿，甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好？

益立信海外房产专家Edward表示，目前市场较热门物件反而是中古空屋市场，尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因，除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求，若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看，明显呈现供不应求的窘境。按照日本政府规划，希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年，要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题，“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解，虽然目前相关法令仍在研议，但基於政府政策鼓励项目，许多业者都已等不及而先偷跑。

在日本，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力

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另外一方面，因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准，尚不足以吸引所有投资人的目光。唯有在提高住房周转率的情形下，把租金年报酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨，并要维持大楼住户品质，住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟，民宿入住客人的水准无法保证，会有安全上的疑虑。相对地，中古大楼因为管理没有如此严谨，且大楼管理员甚至多为日间巡回一次，容易满足“民宿”的基本需求。还有，日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态，且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期，若现有房客愿意继续续租，房东没有任何理由来调涨租金，除非房客同意涨租或房东收回房子自住，不然租约就继续依原条件更新。所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品，即使等到租约到期，都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由，这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。

（据联合线上）

 

日本的房地产市场显示放缓的迹象

总部设於东京的不动产投资公司北极星资本（Loadstar Capital）为了投资买下一栋办公大楼，向银行要求长期贷款，没预料到可以借到50年期。

曾任高盛集团基金经理的北极星资本社长岩野达志说：“我们以为30年期贷款就是上限，但负利率改变了银行；当许多银行苦於找不到借款人，房地产行业变得很有吸引力，因为有抵押品，金融业也变得更积极。”

岩野说他的公司自地区性银行取得贷款，但未提供银行名称，这反映出小型银行的地产融资业务大幅增加。依据SMBC日兴证券（SMBC Nikko）资料，至3月底，地区性银行承做的此类贷款占贷款总数达36%，较七年前的27%大幅上升。

根据日本地区性银行协会，由於负利率冲击获利，日本银行业面临营收成长压力，地区性银行预估本年度（4月1日开始）净利将下降18%。

至3月底，金融机构对地产公司的放贷总额达历来最高，促使瑞穗证券（Mizuho Securities）与德银证券（Deutsche Securities）警告，房地产市场出现可能过热的风险。

瑞士信贷集团（Credit Suisse Group）驻日本分析师三浦隆司表示，50年期贷款是不正常的，银行需要承做这样的贷款很有问题。尽管目前地区性银行的逾放比率不高，“如果目前低利率环境持续，（逾放比率）未来会上升并造成问题”。

三浦说银行无法靠短期贷款获利，因为贷款利差已消失，所以他们提供更长期的固定利率贷款。

根据德银证券，至3月底为止的全年新增不动产贷款金额，达历来最高的11.2兆日圆（1,060亿美元），对地产公司的放款占银行贷款总额的14.5%，这可能促使监管机构开始收紧此类贷款。

此外，日本的房地产市场显示放缓的迹象。根据不动产经济研究所资料，已售出的全新公寓数量，6月出现连续第7个月下降。另外依据仲量联行，东京的顶级办公大楼，至6月底租金涨速连续两季度放缓。

SMBC日兴证券分析师佐藤雅彦表示：“短期内，我看不到房地产市场有崩盘的理由；但当你看到日本人口成长趋势，地产放款成长过快似乎就有风险了。”

根据日本总务省资料，2015年日本人口减少0.12%。国立社会保障与人口问题研究所指出，日本人口总数至2060年，预估将比2010年减少32%。

不动产投资公司Star Mica社长正史水永说：“银行承担不必要的风险，将会回过来打击他们；目前的房地产价格，比雷曼兄弟风暴之前还高。我无法理解价格会持续上升的看法，当人口数大幅减少。”

（据经济日报）

日本不动产经济研究所（Real Estate Economic Institute Co., Ltd.）7月14日公布调查报告指出，2016年6月份日本东京首都圈住宅大楼新增销售户数较去年同月大减12.9%至3,050户，连续第7个月呈现下滑，且就历年6月的情况来看丶已创下24年来（不动产泡沫崩坏後的1992年以来）新低纪录。

6月东京住宅销售创24年低，7月恐摔3成

累计2016年H1（1-6月）东京住宅销售户数较去年同期大减19.8%至1万4,454户，就历年H1情况来看，已连续第3年跌破2万户大关丶且创下1992年（1万959户）以来新低纪录。

6月份东京住宅大楼销售契约率（指於销售当月签订契约的户数比重丶即於当月实际卖出的户数比重）为69.6%，较前月的70.9%下滑1.3个百分点，4个月来第3度跌破显示买气好/坏界线的70%水准。

6月份东京首都圈住宅大楼每户平均售价较去年同月下滑2.5%至5,672万日圆，13个月来首度呈现下滑；每平方公尺单价较去年同月下滑0.7%至82.3万日圆，结束连12个月增长态势。

不动产经济研究所预估，2016年7月份东京首都圈住宅大楼新增销售户数料将为3,500户左右，将较去年同月（4,785户）大减近3成（下滑26.8%）。

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另外，不动产经济研究所并同时公布2016年6月份日本近畿地区住宅大楼新增销售户数较去年同月大减13.6%至1,517户，连续第2个月呈现下滑，且就历年6月的情况来看丶已创下1992年以来新低纪录；6月份近畿地区住宅大楼销售契约率较前月上扬8.8个百分点至73.3%，5个月来第4度突破破70%关卡。

不动产经济研究所并预估，2016年7月份近畿地区住宅大楼新增销售户数料将为1,500户左右（去年同月为1,258户）。

（据钜亨网）

东京商办租金增幅冠亚洲，上季增幅达9.1%

根据房地产谘询机构莱坊（Knight Frank）公布的调查报告指出，上季（2016年1-3月）东京商办租金较前一季（2015年10-12月）扬升3.4%丶升幅高居亚洲主要19个都市之冠。

莱坊指出，东京商办租金增幅冠亚洲，主要是因为企业收益改善丶投资意愿高昂，带动商办空置率持续处於低水准丶商办需求紧绷，且看好今後1年将维持走扬态势。和去年同期相比，上季东京商办租金增幅达9.1%。

在其他都市部分，南韩首尔上季商办租金季增2.6%丶增幅位居第2，其次为中国北京的2.5%。另外，上季新加坡商办租金季减4.4%丶跌幅居冠，主因都市兴建热潮丶导致供给过剩，加上受景气衰退影响；澳洲珀斯丶马来西亚吉隆坡也分别季减1.6%丶0.4%。

根据日本大型房屋仲介商三鬼商事（Miki Shoji）公布的统计资料显示，2016年4月底东京市中心商业办公大楼空置率较前月底下滑0.11个百分点至4.23%，3个月来首度呈现改善，持续维持在低水准。

4月底东京商业办公大楼每3.3平方公尺的平均租金较前月底上扬0.49%（增加88日圆）至1万8,061日圆，连续第28个月呈现增长，为近6年来（2010年6月以来）首度冲破18,000日圆大关。

（据钜亨网）