日本房地产投资

日本房地产投资在2021年还能入手吗？

根据相关报道所提供的数据，可以得知日本在2020年它的不动产资产额总共达到了193亿美元，其中东京的房产价格是最高的，同时他的投资回忆也是最为可观的，所以在这几年的发展中，东京的房地产市场额外受到海外房产投资者的欢迎，尤其是公寓类型的房产。日本房地产投资在2021年还值得入手吗？是否值得，还是要根据日本的房产市场进行了解。

2020年第三季度日本不动产投资人数的比例达到了38%左右，该比例其中有60%的人都来自海外投资者。日本东京和大阪区域的房地产市场明显处于上升趋势，并且大阪房产的升值空间也要更大一些，价格与东京相比更实惠一些。在日本进行房地产投资还是有一些优势的，具体相关的优势有哪一些呢？通过以下内容来了解。

2021年日本要举办东京奥运会，未来几年的发展中，还要举办G20峰会以及大阪赌场的建设。这些国际性的大活动都会对日本的房产价格产生影响，必定使得周边的城市房产价格得到上升，东京和大阪尤为显著。所以这两年在日本进行房产投资还是比较值得的。日本房地产市场的法律制度是比较完善的，并且很透明，海外投资者在该国家购买房产能够得到权益上的保障，并且还没有具体的限制。

日本的房产产权是永久性的，并且在购买房产时没有公摊面积，日本的租赁市场是非常稳定的，它的出租率和投资回报率非常的可观，东京的回报率平均保持在5.8%左右。日元在世界中也是非常稳定的货币之一，在日本进行资产配置，它的保值性比较强。和欧美国家进行相比，在日本投资房产还是比较好的。

日本 | 央行负利率催生日本房地产泡沫风险

日本中央银行实施负利率金融政策后，丰润的资金流入到日本房地产市场，引发高级住宅、养老院设施等地产物业供应过剩，业界担忧需求严重不足，住房空闲现象严重，房地产泡沫的风险正在增大。日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。分析认为，日银负利率的导入对地产市场起到了催化和推动的效果，专家指未来人口快速减少的趋势难以避免，出租房空闲概率的风险将增大。

房地产业界警告投资超过实需

面对负利率下的房地产过热现象，路透社引述一位房地产业界人士的担忧表示：“过度的金融缓和导致房地产投机出现变调。”

该人士表示，之前中国的房地产过度投资造成出现无人居住的“鬼城”现象在日本成为一个谈资话题，但是目前日本国内的负利率政策引发房地产过度投资，高级住宅、办公楼等投机性的物业拔地而起，有步上中国房地产泡沫后尘的迹象。他警告说：“房地产市场出现了异常。”地产楼市的投资过热现状在经济统计数据上也得到相应的佐证。2016年第一季度（4至6月）日本国内总产值GDP增长几乎是原地踏步，但是住宅投资却比去年同期大幅度增长了5.0%。

进入2000年之后，如此高的房地产投资可以说是破天荒的，这种现象只在2011年东日本大地震后的复兴重建的火热初期时出现过。据路透社的报导，诸多的房地产业界人士认为，负利率直接带来房贷利息大幅度下降，成为了房地产投资过热的原动力。

日银自今年年初导入负利率后，2月的房地产投资很快就有了“反应”，2月份的新建物业急速上升。近3年中的单月平均新建物业约 80万套，但是今年6月的单月新建数量已超过100万套。不过实际查看楼市投资行情却出现了一个奇特的现象。在4至6月中，独立屋民居投资的增长率仅为2.1%，而出租公寓投资大幅度增长了11.0%。而商品楼房还下降了0.5%。路透社引述金融机关人士的见解分析认为：“房贷利息的大幅度下降，购置房产的普通家庭并没有出现预期的增长，但是利用该优惠政策节约继承税目的的房地产投资却大幅度增加。”

路透社在8月的一份调查也进一步证实了上述投资倾向。在调查中，一名房地产人士表示：“房贷利息已处于历史最低水准，是构筑家庭住房的绝好机会，但是却看不到期待的消费投资，独立屋民居等个人购房不见增长。但是，以节约继承税为目的的出租公寓楼的投资却火爆兴盛，这些投资支撑著房地产投资的增长。”这位人士表示，出租房市场的投资过剩已见泡沫征兆。

日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势

【查看居外推荐的日本房源】

养老院设施投资过剩

此外，日本政府提出的实现“一亿总动员社会”的目标，在此目标下，在日本各地将陆续建立总数能接纳50万人的老人护理设施。据悉，负利率政策推出后，在此低房贷率优惠政策下，养老院设施的投资变得异常火爆。

但是，养老设施的实际的需求并不尽人意，路透社引述房地产人士透露：“曾经经营11栋，每间超过3千万日元的老人高级住宅楼，但是近年竞争激烈，新建的设施不断涌现，造成入住率下降。”房地产人士表示，供应过剩的现象越来越突出，而且还看到不刹车的迹象。

日本第一生命经济研究所副主任星野卓也提出警示说：“远超实需的出租楼盘的投资急速上升，将使市场供需扭曲，埋下中长期的泡沫风险。”

政府官员担忧房地产泡沫

在此状况下，日本政府内部也察觉出房地产市场的异常变调。路透社引述一名政府官员透露：“负利率政策引发收益率曲线变平。房地产业界利用中期利息不会上升的利处，大力在个人和家庭的住房等耐久商品进行投资，急匆匆地超前投资完全没有必要。”

政府官员表示，安倍经济学的成长理论是重视供求均衡，但是超过实需、过大的供应投资势必会带来房地产泡沫的危机。

在当前的利率下，10年期的国债几乎都处于负利息，投资国债的收益被压缩。今后日银如果扩大货币缓和政策，进一步下调负利率的幅度，使房贷利息进一步下降，房地产楼市行情将出现诸多难以把握的不明朗形势。

（据和讯网）

日本 | 房市投资客纷纷出走日本最有吸引力

近几年来随处可见海外房地产的广告，热衷海外做不动产考察的部落客就说，“研究很多海外房地产投资，日本是最有卖点的地方”，主要原因是大部分海外置产申办房贷困难，但在日本申请房贷相对容易，另外，他认为，在日本只要挑对地段，房子不仅容易出租，更容易增值保值。

以日本东京房地产来看，东京为日本首都，整个东京都会区就有3500万的人口，在东京大众交通图中，四铁或五铁共构的站是很常见的，海外房地产投资的专家便认为，只要选择东京精华地段，多数都可以追求保值丶增值的投资利润。

日本东京房地产“GALA PRECIOUS 神宫外苑”

以日本东京房地产“GALA PRECIOUS 神宫外苑”为例，FJ NEXT株式会社便强调，其地理位置可以看到东京全部的面貌，且位在体育圣地的“明治神宫外苑”，附近还有繁茂的绿地开放空间将“GALA PRECIOUS 神宫外苑”紧紧包围；在交通地段部分，在新宿御苑前的“GALA PRECIOUS 神宫外苑”可利用6站4条线路。JR，地下铁直达新宿，涉谷，六本木只需4分，上班，上学，购物，都可以随心所欲随时到达。

至於很多民众假日都喜欢远离尘嚣丶到户外体验大自然风光，看着阳光照射在树林上，再迎着微风吹来，“GALA PRECIOUS 神宫外苑”也诉求不用远离尘嚣便能体验大自然，不仅建筑物外观体现着自然和阳光的和谐，大厅的壁面更以四季的变化为主要装潢，再加上间接照明灯光可以联想到阳光照射树林，希望让居住的人可以在城市中体验大自然。

而每栋房子最重要的“安全性”部分，其也有导入复制困难先进的钥匙系统。一把钥匙大门锁，电梯，玄关到各住户三重安全保障附带猫眼的门锁，防犯用大门手把，强固耐久性的门卡等，玄关大门的防犯性也有顾虑到；住户设备部分，有餐具清洗乾燥机丶自动设定水量丶浴室乾燥机，其中设有女性化妆室，厕所也全部独立。

“GALA PRECIOUS 神宫外苑”为钢筋混凝土丶地上10层丶总户数共41户的建案，卖主FJ NEXT株式会社强调地段交通方便，到都营大江户线“国立竞技场站”徒步3分钟丶JR总武线“千駄ヶ谷站”徒步5分钟丶JR总武线“信浓町站”徒步8分钟等。

热衷日本房地产投资的专家也提醒，海外置产毕竟很多细节跟国内不同，想要“钱”进海外的投资客，还是应该要多多作功课，并且评估自己的风险承受能力，而选择东京精华地段丶地鐡捷运交会共构周边的收租型的物件，相对可以在稳定收租中追求保值丶增值的投资利润。

（据钜亨网）

海外 | 亚太房地产交易量上半年同比多下跌

房地产资本的报告显示，今年上半年大多数亚太地区城市的交易量，与去年同时期相比都下跌。相对来说，一些较小的市场，交投反而活跃得多；例如新加坡和中国香港就是少数两个不跌反升的城市。

今年上半年，新加坡是亚太地区房地产投资交易最活跃的三大市场之一，排名仅次于东京和中国香港。

房地产交易最活跃的亚太市场

房地产资本分析公司（Real Capital Analytics）8月10日发布的“亚太平洋资本报告”显示，今年上半年大多数亚太地区城市的交易量，与去年同时期相比都下跌。年初的股市动荡影响了交投气氛，但是投资者的信心动摇，在第二季达到另一个新的水平。

日本的上半年房地产投资交易额下跌了48％至119亿美元，澳洲则下跌57％至75亿4200万美元，中国也下跌50％至69亿3920万美元。

相对来说，一些较小的市场，交投反而活跃得多；例如新加坡和中国香港就是少数两个不跌反升的城市。

今年上半年，新加坡是亚太地区房地产投资交易最活跃的三大市场之一

上半年房地产投资新加坡交易额增35％

新加坡上半年的房地产投资交易额增加35％至41亿9400万元，但这主要是因为一个单一交易带动。位于滨海湾金融区的亚洲广场第一大厦（Asia Square Tower 1），两个月前以24亿5000万美元（约34亿新元）卖给主权财富基金卡塔尔投资局，创下亚太区独栋大楼交易额新高。

在中国香港，恒大地产以125亿港元（约合16亿美元）买入位于湾仔的美国万通大厦，也创下当地单栋办公楼交易最高价。这个交易带动中国香港上半年的房地产投资交易额达到68亿2200万美元，年比增长17％。

其他交投明显增长的城市，还包括重庆、孟买和西安。

今年上半年，重庆的投资性房地产交易额暴增816％至10亿6400万美元。这使它由亚太地区排名第68城市，一跃成为亚太地区排名第十的城市。其中一个重头交易是恒大地产以8亿4070万美元买下的公寓项目。

西安的排名也从过去两年的第71位，跃升至24位。今年上半年有总值2亿3200万美元的房地产成交，年比增长143％。

孟买的排名则晋升了六个名次至排名第13，上半年有总值8亿1800万美元的房地产成交，年比增长182％。

房地产资本分析公司说，房地产市场持续全球化是亚太区的一个利好发展趋势。虽然区域的交易总量下降，但是跨境交易却持续增长，占总交易量的近三分之一。这是自2008年第二季以来的最高水平。

亚洲资金对欧美市场的投资兴趣不减，连续八年的投资额呈现增长。2016年上半年达183亿美元，虽然涨幅没有以往强劲，但相比10年的平均值仍高出75％。

（据联合早报）

日本 | 海外资产配置正当时？在日本置业你了解多少

近期，由于国内投资收益不及预期，高净值人群开始把目光投向海外市场。作为分散投资风险的海外资产配置其实是一项非常专业的工作，不能任凭想象和冲动“出海”。为此，7月23日，《2016全球置业分享会之日本篇》论坛特邀业内人士以及日本置业专家，剖析了日本的房地产投资价值及商机。

在日本置业有哪些优势?

随着2020年东京奥运会的临近，负利率政策的实施，以及国外投资者的涌入，日本房市处于回暖上升阶段。在过去一年里，东京，大阪等一线城市的房价均有15%以上的上涨。距离近、质量好、风险小是日本房产的三大特点，相信日本置业也是各种资产配置中非常不错的选择。

来自三和不动产的业内专家表示，投资日本房产看中三个要点：一是增值速度；二是租金收益；三是汇率增长。选择日本房产投资主要是看重日本房产的租金收益，日本目前有60%的人都选择了租房住，而不是买房住。一般房产的投资收益净回报是在5—8%，而且是扣掉了所有的税费。在日本买的房子是永久产权，买了房子就相当于买了地。为留学子女在日本购置房产，为在日本留学的子女提高了生活水平。

在过去一年里，东京，大阪等一线城市的房价均有15%以上的上涨

【查看居外推荐的日本房源】

化繁为简合理做好资产配置

当经济下行周期到来的时候，整个经济形势越来越复杂，可能不再有大类的投资方向能够成为我们投资的主流。摆在所有投资者面前的一个朴实的话题就是：我们要做真正的资产配置。2016年是中国人真正资产配置的元年。所谓资产配置是说，你不仅要做一些固定收益类的配置，还要做一些浮动收益类的配置。为了对冲汇率下跌的风险，你不仅要做一些海外的配置，还要做一些国内配置的调整。你不仅要做一些短期的配置，流动性好的配置，可能还需要做一些长线的、稳健的配置。所以当多元化的投资品类摆在投资人面前的时候，投资这个问题就显得越来越复杂了。

不管是对专业投资人，还是对普通的投资人而言，投资从来不是一个简单的事情。海外投资机遇和风险并存，希望投资者开启安全、稳健，同时又有丰厚的投资收益回报之旅。

海外资产配置是高净值人群的必然选择

来自浦发银行的业内专家表示，海外资产配置是高净值人群的必然选择。在世界范围内，富人有多少人会选择做海外资产配置呢？能够达到24%的比例，1/4的人富裕了之后都会选择进行海外资产的配置，这是一个定律。而中国的富人只有5%的人会选择做海外资产配置，大量的人都选择做人民币资产配置。从全球的总格局和趋势来看，中国富人资产配置的格局和比例存在一定的差异。如果配置一个海外资产，会有来自，海外土地、物业增值收益以及汇差收益。总来得说，央行已经降了6次息，现在市面上的钱非常便宜，使用人民币进行金融杠杆去投资，是目前整个经济和金融局势里面不错的选择。

（据和讯理财）

港人投资新热点涌现新加坡及日本等房地产市场受热捧

随着新加坡、日本、加拿大以及澳洲等国家货币近期的逐步贬值，让在当地购买楼盘的置业税显得更加便宜，购房成本大大降低，增加了中国香港投资者在海外买楼的意愿。

中原地产项目部（中国及海外物业）营业董事许大卫在5月12日的公司项目推售发布会上表示，日本和新加坡的货币贬值了很多，吸引越来越多的中国香港人选择购买这些地区的海外房产。

中原地产针对中国香港人的购房意愿进行了市场调研，报告显示，中国香港人在海外置业的主要原因在于大部分国家的置业税的货币都是相对贬值的，而港元的汇率受到美元走强的影响，令交易成本有所下降，进一步推动了有海外购房意愿港人的决策，而他们中的大部分都是为了投资。

许大卫表示，中国香港人走出去投资房产要追溯到十几年前，当时很多中国香港人在深圳、广东顺德买房的目的主要是为了度假，但随着人民币升值的大幅升值以及大陆生活水准的提高，以度假为目的的人群比例有所减少，更多的人买房出发点转变为投资。

许大卫称，从投资者的角度来看，他们最关心的是当地租金回报、升值前景和置业税变动的不确定性。从目前中原地产近期代理的海外楼盘销售业绩来看，新加坡的房产市场从众多投资热点国家如英国澳洲中脱颖而出，成为一匹黑马。

新加坡政府此前公布的3月至4月的楼盘销售数据显示，新楼盘销售的表现十分理想。最近新加坡新开盘的高端物业均价在2500新币左右，一个月内200套物业可以卖出170套，对比中国香港同层次物业，其门槛较低。

目前新加坡的货币贬值约15%，处于较低水准，但从长远看新加坡的经济环境发展，新币绝对有升值的条件和可能性。加上新加坡房屋的成交量在这两年都处于比较低靡的时期，但目前价格已经稳住，释放出“谷底”信号，因此近期多了很多中国香港人去新加坡“寻宝”。

许大卫表示，购买物业时，投资者最看重的是汇率、前景和租金。尽管新加坡这段时间和中国香港一样放出“辣招”，要求海外房产买家额外缴纳特别印花税15%，如果加上标准印花税3%的话，海外买家在新加坡购房要额外缴纳18%的印花税，即如果100万新加坡币的物业要支付18万新加坡币的稅项，即便如此，投资者对新加坡的房产兴趣仍有增无减。

新加坡的房产市场从众多投资热点国家中脱颖而出，成为一匹黑马

除新加坡外，港人还非常关注泰国、日本等国家的房产市场。报告指出，中国香港很多20到30岁的年轻人会选择到日本买楼，因为日本的买楼门槛不高，从几十万到一两百万不等。而在日本，买房也不是高收入的家庭或者专业人士的特权，所以吸引了很多不同收入的阶层都愿意买房来保值。

谈及中国香港楼市，许大卫表示，虽然目前中国香港整体的经济环境较弱，但从置业的生态来看，有7成以上受访者有兴趣在短期内买房，并有买房保值的想法。中国香港在经历“雷曼”事件之后，很多中国香港人对金融产品非常小心，所以楼市一直是传统的投资手段。从购买力来看，一百万至两百万的投资门槛是大部分投资者可以接受的，这一价格区间也显示出中国香港投资者的可动用资金还是比较强的。

许大卫说，购买房产的首期付款一般为三至五成，要买一两百万的房产，意味这投资者本身有五十万以上的可动用资金，间接说明了中国香港人买房的心态还是比较正面的。这和相关报道中对于中国香港经济环境比较淡的看法并不一致。

（据一财网）

浏览居外【名家专栏】栏目，了解新加坡房产投资独家专业解读。