Tag: 海外房地产投资

在本文的第一部分，我介绍了经济独立的概念，解释了为何在达到这一相同目的，精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分，我将讨论如何实现这一目标。

但首先，我要讨论一下投资界普遍存在的一种现象，那就是存在两种截然不同阵营的投资者：爱好房地产的投资者和厌恶房地产的投资者。两大阵营中间似乎没有多少人。讨厌房地产作为投资的人通常认为，绝大多数喜欢房地产作为投资的人容易被误导，未做仔细思量就做决定，他们的判断通常受到自己的情绪影响。

房地产投资最常见的四大问题

1、当你购买一项票类投资，如股票或债券，你不会像那些可以看到，触摸和感觉到的投资一样，像房地产，特别是住宅房地产，投注同样多的情感。心理学家解释，人们首先基于感性做出决定，然后找到合理的理由来支持他们已经做出的决定。如果你正在与一名销售员打交道，她的工作是向你灌输你所需要确切的原因，为你已经无意识地做出购买决定合理化。这其实是一个思维陷阱。真正的投资决定不应该基于情感，而仅仅基于纯粹冷静的理论。

2、第二种批评是，大多数爱好购买住宅房地产投资者主要基于一厢情愿的想法和传闻，而不是可靠的研究。对股票和债券投资者来说，“我认为价格会上升”这句话并不足以构成购买的充足理由。这些人需要那些具备硕士或博士学历的著名分析来指导他们做出投资决定。出于这个原因，他们不喜欢房地产，因为研究往往是不可靠，而且经纪人的观点可能因利益冲突存在很高偏颇。

3、有些房地产肉眼看来可能美丽，让你从心底满意，但是因为以上两个原因，真正的风险通常被低估，大多数这样的房地产投资最终可能是灾难性的，导致你的财务受损。

4、不同于股票或债券投资，你只需要做出正确的买卖决定就可以赚钱，在房地产投资上，你需要做的工作是连续的，这样才能赚钱。房地产投资回报可能因空置、糟糕的租户、支出、维修和报废等原因受损。房地产投资者必须努力研究，做出聪明的决定以确保盈利。买对的只是第一步，你必须让它有效益。

总之，首先你必须买对，基于理性，而非一时冲动，依据可靠的研究分析（不只是销售人员的意见），了解风险，然后在你买第一套房之前建立一个商业计划。这个计划很关键，所以你必须想办法减轻你的空置风险，选择合适的租户，控制你的支出，甚至做出退出策略。一项严肃的投资就该如此。不幸的是，大多数房地产爱好者不这样做，仅仅依靠好运来赚钱。

为了经济独立，这一点更为重要，因为你依赖于一个稳定的收入流。计划或执行的任何错误将使你的经济独立的梦想很快变成一场噩梦。当你不能消除所有的风险，你必须做的一切正确的决定以尽可能多地减轻风险，这样你成功的机会就会最大化。

房地产投资风险管理有法

在为客户开发的模式中，通常，我会非常有条理地做一下最低限度的考虑：

1、资产必须有良好的需求，容易出租（正确的类型、位置、设施、公平的价格，等等）。
 
2、根据主要的房价与租金比率和费用和租金比率，将房子出租给有工作的租客。税收和保险费用必须要低。最好是没有业主协会（Homeowners’ Association）费用和相关的问题（该协会可能亏钱或被起诉，这将最终影响你的投资收益）。

3、如果价格合理，在流动性的市场买卖。当地的法律制度必须有利于业主，允许租金自主涨幅以及必要时能够轻松、快速地驱逐不好的租户。

4、充足了解当地的人口动态、基本面，确定符合资格标准的租户足够（收入、偿付能力、背景调查）。

5、房屋检查，独立公允价值评估，和在你购买之前做好尽职调查，核实潜在收入，职业，租户资格，和支出费用。

在我考虑将合适资产纳入客户投资组合之前，必须满足上述所有条件。现在很容易理解为什么市场上绝大多数的待售房地产并不是一个好的投资选择。卖方总是极力地推销自己的房产，但买方需要自己进行区分。

虽然我不想承认，但不喜欢房地产的投资者是正确的…大多数爱好房地产投资人方式不对。然而，大多数人缺乏必要的知识或者没时间去认真参与，或是这么有条理的。这就是为什么他们可以采纳像我这样的投资专家的建议帮助，但专家必须做过研究，他们必须理解经济学，投资组合管理以及风险管理。友好的经纪人无疑是你买房、卖房最好的专业帮手，我相信只有投资专家能处理你的投资。投资专家根据你的投资表现得到有偿回报——只有你先赚钱，他们才会赚钱！

最后，记住经济独立，你才能按照所希望的方式生活，无需担忧金钱问题，为钱工作。如果人没有实现经济独立，他们就需要用时间、知识和精力换取钱财。几乎是所有你认识的人都是如此。而经济独立的人不再需要这样做。但房地产投资需要投资者努力做工作，从而使他们的投资能够有效益，不是吗？是的，这就是为什么你必须将这个角色委托给房地产投资专家。像我这样的人会面面俱到，所以你可以放心，你的投资会得到很好的管理照顾，让你经济独立梦想成真。

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经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。无论你现在年龄多大，无需担心明天没有钱维持体面的生活，岂不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母鸡，或是赚钱机器，赚取足够的现金支付所有的生活费用，你可以选择只做能让你快乐的事情，甚至是做任何你想做的事情。这就是所谓的经济独立。你不再需要为钱而耗费时间；你的资产为你效劳，所以你不需要工作。这是一个美好的概念，但世界上有多少人实现了经济独立？事实上，不是很多。

不过好消息是，一个人的一生中，完全可以实现经济独立，即便他不是很年轻了。在美国，聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票，他们大多数建立一个股票投资组合。该方法遵循积累模式，在很长一段时间，你攒下足够的钱来积累股票。你希望你的股票会升值或至少维持价值不变，以便有一天你积累够了，然后你可以开始一点点地卖出，依靠卖股所得的收益维生。美国大多数退休基金是在这一原则下运行。然而在这个模式存在严重的缺陷：

问题1：当你开始享受你的经济独立，你也开始消耗你的投资组合。每个月，你卖出一小部分股票套现作为生活费。长此下去，你的投资组合将会收缩，直到完全耗尽。

解决这个问题一个方案是投资高派息股票。用这种方法，你将能够靠股息维生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。这是一个非常好的解决方案，但有一个问题。美国和世界上大多数国家股息收益率都较低，尤其是更安全、更有信誉的公司。实际上目前的年度股息收益率只是在2%左右(见图表)。确实存在更高的收益率，但大多数收益率每年甚至不超过5%。这相当于说，要想得到10000美元的月收入，你至少要攒够240万美元来建立股票投资组合。对大多数人来说，这可行性有多高?

问题2：你怎么知道你能活多久？这是无法估算的，因为没有人知道他什么时候会死。唯一可以肯定的是，世界各地的人预期寿命都在增长。1960年，中国人的平均寿命是43.47年；2012年，达到了75.20年。人们活得越来越久，到了晚年，像老年卫生保健这样的事情变得更加昂贵。因此，这存在一个非常高的风险，如果你活得“太久”，经济独立的梦想可能变成一场噩梦。活得太久，钱却不够花这样的风险是真实存在，你渴望未来不应有此局面。因此，太过依靠这种方法是不可取的！

实现经济独立更好的选择

好消息是，有一个非常好的资产类型可以更好地用来实现真正的财务独立：房地产。实际上是很容易看到这背后的原因。首先，房地产投资不需要遵循积累模式。如果你建立的投资组合收益率不错的话，可能一开始就能给你大量现金流收入。你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活，不需要出售房产套取现金。第二，同样的理由，你真的不需要估算自己的寿命。投资房地产，问题1和问题2不复存在！

尽管如此，批评者很快指出一些房地产投资的缺点，也确实如此:

——房地产并不是一个短期投资。
——空置，租户拖欠，拆迁是相当大的风险。
——房地产可能逐渐过时。随着时间的推移有一定程度的磨损，需要昂贵的装修。
——买什么？住宅房地产本质上非常具有地方性，它不像股票一样能通过研究据理推测其未来价值。

在股票领域，有成千上万高学历、并具备几十年的投资指导经验的研究人员。然而在住宅房地产，没有如此多的研究人员，大多数经由房地产经纪人的建议购买房产，他们可能会给出有偏见的建议。他们常常代表卖方的利益，而不是投资者的最佳利益。

Sidney Shauy专业点评

我同意上面列出的所有房地产投资缺点。然而，记住我在这篇文章的标题用了“精选房地产投资”这样的措辞。显然这不是指任何房产就能让经济独立的可接受的投资。事实上，我敢说， 市场上超过90%-95%的住宅作为投资不是非常的好。甚至一些房地产投资可以称得上是非常糟糕，即使它们看起来很美观。不幸的是，在房地产领域，“投资”这个词被严重滥用。了解如何选择，区分好坏毋庸置疑非常重要。

最后，识别和购买合适的投资只是第一步。成功实现经济独立的目标需要比这更多的步骤。你必须能够让你的投资表现与预期一致。采用正确的分析方法和工具，你肯定可以通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。在本系列的下一篇文章，我将讨论如何克服这些挑战，实现这一目标。请继续关注！

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