菲律宾比索表现强势,房产市场将迎来至亮时刻!

过去5年,菲律宾比索兑人民币汇率最低值为0.119人民币/比索(即1比索可兑换0.119元人民币),最高值为0.143人民币/比索,目前为0.134人民币/比索。

菲律宾比索兑人民币实时汇率

随着人民币持续贬值,菲律宾比索兑人民币的比值正处于上升趋势,基于菲律宾政局稳定,经济发展良好,菲律宾货币币值有望保持长期稳定

可能很多人会问,我既不出国,也不留学,人民币的涨跌,和我有什么关系呢?

事实上,任何一个国家的汇率和本国货币的利率,以及社会通货膨胀水平都是密切挂钩的。如果你的人民币收益,既没有跑赢通胀,也没有跑赢中国人民币贬值的速度,那么你的资产就是在高速缩水。

我们经常提到要把鸡蛋放在不同的篮子里规避风险,但如果所有篮子都放在同一辆车上:所有的资产都是人民币一种货币计价,是不是会很危险呢?

据胡润研究院发布的《2018中国高净值人群财富管理白皮书》显示:84%的高净值人群会有“人民币贬值”的担忧。

那么面对人民币贬值,高净值人群要怎么选择投资理财才能保值?

从全世界范围来看,世界高净值人群拥有大概54万亿美元的财富总量,这其中的24%投向了海外资产!

有钱人进行广泛的海外资产配置,通过减少和国内资产的相关性,规避风险,获得更为稳健的投资收益。也许这是未来十年,或是几十年财富管理致胜的关键。

因为中国进入慢增长时代,投资的配置十分重要,合理的海外资产配置刻不容缓

在面临海外资产配置上,大家呈现出的最大顾虑之一是:

海外资产真的能挣钱吗?

好像国内市场更熟悉,挣钱更快。

但事实真的是这样的吗?

以菲律宾马尼拉为例,马尼拉房地产市场在过去几年以年均10%的幅度稳步上涨,部分地区租金回报率高达8.98%,而如今中国国内一线大城市北上广深的租金收益率仅2%左右。

同时,随着杜特尔特的“大建特建”战略,未来菲律宾的房产市场将一路高歌猛进

与此同时,中国正困扰于经济结构转型、人口老龄化等问题,经济增长速度差不多已经见顶,即使我们仍然能保持7%左右的高速增长,也是高位上的下降趋势。

从普遍意义上来看,在未来的几年里,海外市场的投资收益率将会高于国内市场的投资收益率,这就是趋势。

我们需要清醒地看到,中国过去数年因为发行的巨量货币、经济结构要转型进入慢增长时期、劳动力下降、又加入SDR等,人民币贬值是趋势,至少未来510年来看是一个长期的趋势

随着全球化趋势越来越明显,出境旅游和留学也越来越多,汇率也实实在在的影响着我们每个人的生活。特别是对注重投资的中高净值家庭来说,适当配置海外资产对未来的财富增值很有必要!

 

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实力雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源,是中国高净值人群身边的海外置业专家,同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系,凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念,致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源或致电居外热线400 041 7515垂询。

 

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2015年是中国海外地产发展里程碑的一年

2015年中国资本进军海外房地产市场正在进入一个全新的阶段。各大品牌开发企业已经快速开始自己的海外项目布局。随着中国投资者通过购买更多的海外资产来分散快速增长的国内财富,中国资产输出,在全球房地产投资市场将会占有越来越多的比重;据CBRE报告数据显示,2013-2014 年,中国资本占亚洲资本投资海外商业物业总额的四分之一以上,2014年已经达100亿美元以上。机构预计2015年投资总额将超过200亿美元。

观点1:尝试性开发逐渐向规模化开发转变

从2010年开始,多数国内品牌开发企业已经开始在全球不同区域进行尝试性开发,经过几年的海外开发经验积累,已经基本形成了品牌开发企业的海外地产开发模式。依托国内强大的消费承载力,引导国内高净值客户进行海外资产配置。随着碧桂园2015年12月18日发布在马来西亚新山投资2500亿元,开发“森林城市”项目,标志着国内品牌开发企业由原来的尝试性开发向规模性开发的转变。

观点2:形成产业化发展

同时,部分品牌开发企业结合自身产业布局,形成了以旅游产业、养老产业等为发展方向的海外地产开发模式。标志着国内品牌开发企业已经结合自身产品特点,形成海外产业化地产开发模式。如中发地产以世界各地经营的酒店为依托,推出了自己的产业化开发模式,以海外旅游与海外地产开发相结合,打造出附加投资价值的海外旅游度假房产产品;

观点3:多元化发展

目前从产品供给来看,已经不全是美、加、澳、英等主流移民国家的产品了,越来越多的新兴区域项目进入国内市场;欧洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、南亚区域国家、非洲重点城市均有项目在国内进行销售。

从产品结构来看,也呈现多元化发展的状态,移民加投资的房产、居住类房产、纯投资产品等,所能覆盖的产品业态基本都已涵盖。

在人民币贬值预期的影响下,预计2016年,又是海外地产高速发展的一年,国内开发企业的海外开发步伐,带动了国内客户海外投资的热情。同时,由于国内客户海外投资的热情,也会促使国内开发企业更快的向海外迈出步伐。

另据消息,2015,中国内地监管机构正在讨论推出新版合格境内个人投资者计划(QDII2),该计划允许资产净值超过100万元人民币的高净值人士至多将其50%的净资产用于购买海外资产,包括房地产。这一海外投资计划最早在2016可以在部分城市试点实施,包括上海、深圳、天津、武汉、重庆和温州。这可能成为中国居民在海外投资的一个重要里程碑,因为它将开辟一个不受干扰的渠道,允许他们直接投资海外房地产。如果成功实施,预计该计划将促使未来几年海外房地产投资激增。

 

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海外资产配置中的风险控制

2014 年全球金融市场有几件重大事件,一是美国股市全年表现超群,但是美国国债表现仍然超过股市,收益率曲线趋平;二是美元指数走强至90大关上方,为六年来首次,黄金价格则先涨后跌,走出了最中庸的行情;三是原油市场年中开启暴跌,年底前腰斩至每桶50 美元/ 桶附近,铁矿石暴跌,农产品价格在大跌后反弹,其它大宗商品的市场疲软;四是后QE时代遭遇通缩,欧元区通胀率一路下滑。

海外资产配置中的风险控制

资产配置的六特征

以这个简要的回归作为背景分析,2014 年全球资产配置的流向主要有六大特征:

金融危机后债券相比股票被过度配置的情况依然非常显著。美国股市直到2013年才出现资金流入,普通投资者依然将很高比例资金配置于债券,股市配置不足,从而基本踏空美股6年的牛市行情。

利率正常化是周期性资产重新配置的机制。从历史上以及过去几年来看,利率上升通常会造成债市资金转投股市。2014年,国债收益率下跌,资金重回债券,股市资金流入趋于停滞。在欧洲,由于预期欧央行[微博]推出QE,投资者将资金从股市撤出、投入债市。

2014 年债券资金回流到长期债券。2014年,加息预期降温,情况刚好相反,高收益率企业债出现大规模资金流出,流入级别较高的企业债和长期国债。

虽然涨幅最大,美国股市获得资金流入最小。2008年12月以来,累计资金流入最高的是新兴市场,然后是日本,再然后是欧洲,美国排在最后。2014年,资金向美国回流,与过去美元升值周期的模式相同。

美元多头头寸规模与上一个美元升值周期类似。尽管美元多头头寸很高、存在多头平仓的风险,但由于美元升值依然只到中途,我们预计美元多头头寸的规模将会持续下去。

原油和黄金的多头头寸规模也可能具有粘性。原油多头头寸处于一年半的低点,但相比历史水平依然很高。就像去年的黄金一样,在价格暴跌的情况下,原油多头持仓“坚守”在高位意味着可能继续存在对原油和大宗商品的战略性资产配置需求。

图一列出的是美国市场收益率中比较关键的几个参数,重点关注美国的房地产市场和固定收益市场。近三年以来,美国的房地产增幅达到30%,换算成年化收益大概是9%。而固定收益市场如果换算一下的话,如果2014年初投资美国国债,年末的收益应该超过5%。

富豪配置海外资产

在了解美国市场在2014年的收益情况之后,再来看一下高收益的美国市场是中国高净值人群值得瞩目的投资平台。

中国高净值人群的资产正在快速增长,2013年,全球私人财富达到152 万亿美元,美国私人财富总额为46万亿美元。其中,中国私人财富总额为22 万亿美元,规模过去五年超越德国和日本,排名仅次于美国。中国私人财富管理行业处于发展初期,潜力巨大。

在高净值人群方面,2013年,全球高净值人群为1630万,财富总量为54万亿美元;其中,中国高净值人群为237万,财富总量为4.4万亿美元。中国高净值客户数量已经占比14%。

2013年,中国金融产品市场的规模约为13万亿美元,其中,股票市场为4.2万亿美元,债券市场为4.8万亿美元,信托产品为1.8万亿美元,银行理财产品为1.6万亿美元。中国金融市场规模不能满足私人财富投资需求。

海外资产配置方面,2013年,全球高净值人群24% 投向海外资产,中国超过30% 的高净值人士持有海外投资,但其中只有5% 的财富投向海外资产。中国高净值人群海外资产配置比例偏少,空间广阔。

通过简单的优劣势分析法(SWOT)分析,可以清楚看到中国高净值客户资产面临的机遇和挑战,中国高净值客户对于资产在海外的均衡配置,实际上是存在内需的。

出现内在需求的原因,首先,目前高净值人群的财富总量达到4.4万亿,但是只有5%的财富流向海外,而当下人民币国际化的进程正在加速,进行海外资产配置的现实条件在不断完善。而当下美元指数上涨,导致以美元计价的资产走高,正好是投资比较好的时机;其次,如果资产的配置中偏重本币资产, 抵御系统风险的能力就很低;另外,由数据可以看出,目前在美国的投资回报比较丰厚;最后是时机问题,当前中国的国内经济高速增长的步伐在放缓,通胀预期可能会进一步下降,基准利率也会走低,投资的不确定性在加大。而国际资本正在流向以美国为代表的发达经济体。

长期配置锁定收益

值得重点提出的,是高净值人群在海外资产配置过程中的理念问题。与在国内的投资方式不同,笔者倡导在海外投资中引入“一分为三”的理念:一是分散投资,就是俗话说的鸡蛋不能放在一个篮子里面,把资产配置尽量多元化一点;二是关注长期的投资,因为高净值客户会更关注资产保值,获得更长远的收益;三是聘请专业化管理的团队,或者服务机构,包括私人银行、第三方财富管理公司,甚至专业的资产管理公司等。

海外资产控制风险

在海外的资产配置中,风险控制永远是重中之重。从理论上讲,在资产类型的相关性很小的情况下,通过分散投资能够在同等收益的情况下降低风险,也可以说是获得更高的风险调整后的收益。在中国目前的经济情况所呈现出的系统性风险之下,中国高净值人群要想住财富的话,就需要考虑合理的海外配置,通过减少和国内资产的相关性,来获得更为稳健的投资收益,这也许是未来十年或者几十年财富管理致胜的关键。

首先要关注人民币汇率波动的风险。汇率变动会带来很大的风险敞口,一般来说,个人投资者很难靠自己的力量对冲。

其次要了解海外金融市场风险。成熟国家的金融市场发展历经百年,金融产品的品种细化且繁多,对这些金融产品的解读、分析和遴选,从而形成适合客户风险收益特征的组合是对财富管理的巨大考验。可以从最简单、流动性最好的公募基金开始,在海外配置的渐行渐近中,逐步丰富海外投资的品种、扩大海外投资的范围。

再次是控制信息不对称风险。对比其他的投资机会,投资海外资本市场,由于国内外交易机制、时差等差异性,导致信息不对称,对投资者来讲参与海外投资的专业性和需要付出的精力都需要更多。

最后是要规避法律监管风险。必须系统研究和熟悉投资标的所在国家法律法规和对外合作政策,掌握相关法律条款和政策规定,避免在项目运行中出现法律纠纷,造成经济损失。