伦敦房地产

伦敦地铁沿线房，房产保值与升值的妙招

伦敦交通系统的发展拥有浓厚的历史底蕴，同时也是出了名的广泛和完善。伦敦地铁于1856年开始修建，是世界上最古老的地下铁道，全长402公里、涵盖11条地铁线、270个站。

从伦敦居民几乎人手一张的交通卡——牡蛎卡（Oyster Card）就能得出结论：在伦敦，几乎没有你乘搭公共交通到不了的地方。

牡蛎卡可以用于乘坐伦敦地区内多样的公共交通，包括地铁（Tube）、公交车（Bus）、轻轨（DLR）、地上铁路（Overground）和铁路（National Rail）等多种交通工具，让你快速穿梭于伦敦各个地区。

伊丽莎白线正式通车

今年5月24日，耗费13年时间建造、规模最大的伦敦新地铁线——伊丽莎白线，也被称为“紫线”、“女王线”（Elizabeth Line）正式通车。这条横贯铁路（Crossrail）大大缩短了东伦敦和西伦敦之间的交通路程。

伦敦四通八达的地铁系统、丰富的换乘体系，不仅为伦敦奠定了成为国际化大都市的基础，也带动了地铁线附近的房价上涨。

伦敦地铁沿线房产

地段是决定房产价值的重要因素。这也是为什么购房者愿意花更多钱购置那些学区房和地铁沿线房。

根据地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）指出，居住在距离地铁站步行5至7分钟的范围内，其房价增长高于平均水平。此外，研究也指出伦敦人愿意为购买靠近地铁站的房屋支付溢价。

坐落齐格威尔站的轻奢公寓

在伦敦地铁中央线（Central Line）上的有一栋具备优秀交通配置的永久产权公寓。这栋公寓共有11套两卧住宅，总开发价值（GDV）约800万英镑。

这栋公寓的亮点之一，在于其绝佳的地理位置和优越的交通系统。受益于步行即可抵达的齐格威尔和格兰治山两个地铁站，不管是日常通勤、上学或出门游玩都非常方便。

此外，从这里到利物浦街站只需30分钟的路程。有了两个地铁站的加持，齐格威尔深受当地社区的金融专业人士、企业家和名人的欢迎。

公寓周边的生活设施成熟，包括精品店、餐馆、公园和当地的便利设施。娱乐消遣方面，你只需开车20分钟即可抵达奥林匹克公园和欧洲最大的购物商场之一——Westfield购物中心。

公寓内部的设计采用了大量的现代轻奢高级灰元素。低调又不失格调的灰色，带出生活的质感美学。踏进屋内，英式优雅和现代时尚的结合随处可见。从客厅、厨房、卧室到浴室，每样家具和装潢都是奢华中透露出一丝朴实。

身处现代感十足的公寓，你也可以享受大自然的包围。这栋公寓坐落在一个非常理想的、安全和宁静的住宅区，邻近伦敦最大的绿地埃平森林，坐拥超过六千英亩的树林。

此外，该地区有许多出色的私立学校，包括齐格威尔学校（Chigwell School）、森林学校(Forest School)和班克罗夫特学校(Bancrofts School)。无论你是单身白领还是家庭，这栋公寓都是你定居伦敦的理想家园。有兴趣购买此房产，欢迎点此浏览房源讯息，或者联系居外热线400-041-7515。

美国 | 上半年中国人1075亿投向海外房地产美国仍是首选

来自中国的投资者已当之无愧地成为了海外房地产投资的主力军。

世邦魏理仕近日发布的2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资报告（下文简称报告）显示，今年上半年亚洲投资者跨国房地产投资总额达到270亿美元。其中，中国投资者的海外房地产投资，占到总额的60%，高达161亿美元，约合1075亿元人民币，该数据比去年同期增长超过一倍。

“现在还只是开始。”世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨在接受澎湃新闻记者采访时表示，预计中国投资者海外房地产投资还有一个很长的增长期。

“别看现在中国人海外投资的势头似乎特别猛，但这是近几年才发生的事。现在，中国投资者总资产配置中，海外投资的比重还是比较低的，所以增长还会继续持续。”谢晨说，海外房地产投资之所以会在今年呈现爆发式增长，除了国内流动性过剩以及经济不确定性增强之外，还因为中国投资者防风险意识的提升。“对于许多中国新兴的中产阶层来说，不少刚刚开始有不把财富的鸡蛋放在同一个篮子里的意识。”

哪里是中国人最青睐的海外房地产投资目的地？

报告显示，美国成为了中国投资者乃至亚洲投资者最青睐的海外房地产投资目的地，而从城市来看，纽约取代了伦敦，成为了亚洲投资者最欢迎的目标城市。

报告显示，2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资中总额中，约52%的资本投向美国，约有55亿美元资金流入纽约。

“美国房价实际上还基本上处于一个稳定上涨的趋势。”华泰证券首席经济学家陆挺认为，全球的避险资金都倾向于进入美国，在美国做房地产投资是个比较稳健的选择。

已经做了三十多年海外房地产开发业务的上海建工集团于今年8月28日成立了海外地产中心，这个中心主要的工作便是向中国国内的投资者们推荐和销售上海建工在海外的地产项目，其中便包括其刚刚推出的位于美国纽约曼哈顿的房产项目Manhattan View。

“来自中国国内的投资者是这一项目主要的目标客户。”上海建工集团海外首席执行官、上海建工美洲公司总裁张伟峰说。

而Manhattan View项目的设计和定价上来看也具有偏向中国投资者需求的特征：其60%房源总价在300万美元以内，最低为137万美元，且主要为曼哈顿市场上缺少却受到中国投资者青睐的小户型。

预计未来数年内，美国仍然会是最受中国投资者青睐的海外房地产投资目的地之一

“有人说中国投资者去海外投资房产时缺乏理性，但我认为并不是这样，中国投资者的选择标准非常明确，主要就是两点。”谢晨介绍，一是选择符合中国人需求的房地产项目；二是选择谁都知道的黄金地段的项目。

“比如某个地方教育资源发达，中国留学生特别多，这就符合中国人的需求，另外那些谁都知道的黄金地段项目虽然价格高、但是风险却很低。”谢晨说，这也是为什么美国西海岸、伦敦等地会成为中国投资者喜爱的海外房地产投资目的地。

谢晨预计，未来数年内，美国仍然会是最受中国投资者青睐的海外房地产投资目的地之一。“美国的经济增长依然被认为确定性较高。另外，澳大利亚的悉尼、日本的东京因为风险较小，预计也会是未来海外房地产投资的热门区域。尤其是东京，这几年房地产反弹势头很大。”

英国伦敦以及西欧地区房地产投资的吸引力是否会受到脱欧以及恐怖袭击影响？对此，谢晨认为，目前脱欧对伦敦带来的影响并不明显，伦敦房地产市场的表现仍然较为稳健。但相对脱欧来说，恐怖袭击和国家政治因素的不确定性对于某个国家和地区带来的影响要大得多。

（据钜亨网）

2014年11月英国房价趋势报告

英国11月份房价有所降温，较去年同期上涨8.5%，但较上月下降1.7%，达到267,127英镑。除伦敦与东英吉利亚外，英国大部分地区房价均出现了下滑，其中西南地区跌幅最大，环比达到了-3.9%。

但需要注意的是，在过去的10年内，有8年的11月房价都出现了下滑，因此可以看出，季节性因素对英国房地产的影响较大，而并不能依此来判断英国房产市场的整体走势，英国房产市场整体依然向好。

伦敦地区的涨幅下降更为明显，上个月7%的环比涨幅在11月变成了0.8%，均价为601,180英镑。伦敦的列治文和坎登地区表现最佳，而绝大部分区域维持稳定。

展望后市，2015年英国将举行大选，加上利率上调的可能，国内供需渐趋平衡，预计其房价将上升缓慢，将增长3到5个百分点。

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破纪录！3小时215套楼花抢光光伦敦人民买房也是拼了

话说伦敦房地产市场又破了纪录了——昨天（11月5号）超过250个买家连夜排队买房，不到3个小时的时间，215套楼花全部被抢光光。

这套破纪录的新建住宅，是位于西伦敦Hounslow的三一广场，完工时间是在两年后，2017年。

这个住宅项目全部是单身公寓和一居室，总价值超过六千万英镑，其实都没有推向市场——它是Off-plan低调发售的，就这样还是有250多个买家闻风而来……3个小时不到一扫而空。

在这短短的3个小时里，平均每分钟就有335,00英镑成交，因为旁边有250个“饥渴”的买家，有些都是连夜搭着帐篷来排队的。

伦敦期房开售，3小时215套公寓被抢光

说到这里，有必要说一下英国新房的发售规则。在英国，有些新盘发售是会提前设定好一个发售时间，邀请客户来参加launch event，在活动上注册兴趣。很多在正式发售之前，会有pre-launch show，定向邀请高净值客户参加。还有一些热门新盘，会不告诉你发售时间——而是一切就绪的某天群发邮件，回复邮件最早的几十名，就获得买房资格。还有一种就是这种连夜排队的方式，先到先得。

说回这个破纪录的三一广场住宅项目，单身公寓面积从301平方英尺开始，一居室面积从484平房英尺开始——形象点说，很多户型还不及一节伦敦地铁车厢的面积大……

但是，伦敦房地产市场现在这么火爆，小预算的楼盘已经是非常非常难得了。况且，三一广场的这个项目，交通非常方便——五分钟步行到地铁站Hounslow Central Station（蓝线）。公寓里有整体厨房、整体衣橱，即便是单身公寓，区域划分和设计配套都非常讲究——什么叫做一房难抢，都是有原因的！！

开发商也说了，从来没有在英国和伦敦有出手如此之迅速的楼盘，归根结底是因为伦敦巨大的住房需求和供应量不足之间的矛盾。

在英国，业内有句话叫做‘Get on the Ladder’——不管怎么样，先上了房地产的楼梯再说。上了这个楼梯，接下来这个领域的游戏你就有了“玩”的资格。这个破纪录的热卖楼盘，你猜猜均价多少钱？——低于30万英镑，要知道现如今伦敦的房产均价已经过50万镑了。

Grazyna Morawska，一个年过六旬的母亲是排在买房队伍里的第一个——她从周三早上9点钟就开始排队了——整整比发售时间提早32个小时。这位母亲是从波兰特意飞来伦敦哦！她买房的目的不是为了自己，是为了她两个年过三十的儿子，Radomir 和 Monika。而她两个儿子随后也赶过来，三个人一起在夜间替换、轮流排队。哎，天下的妈妈看来都是一样的……

最后，告诉你一下，西伦敦Hounslow这个区域在过去一年房价上涨了21%，因为即将于2018年建成通车的Crossrail地铁站经过此地，到时从这里到伦敦市中心的邦德街，仅需要25分钟哦。

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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走出去更容易伦敦离岸人民币发展加速

2014年，伦敦离岸人民币业务特色化发展加速。清算行的确立和一系列资本市场合作备忘录的签订确立了离岸业务的金融基础设施；英国政府发行首只人民币计价债券和将人民币纳入储备货币也进一步提升了市场参与热情和对人民币的接受程度。与之相伴的，伦敦离岸人民币在业务总量和特色化发展方面也取得了显著进步。

伦敦金融城最新《2014年伦敦人民币业务数据报告》显示，在2014年人民币全球业务发展量质齐增的情况下，伦敦离岸人民币贸易融资、外汇交易和人民币存款均较2011年离岸人民币项目启动时有了飞速发展。

走出去更容易伦敦离岸人民币发展加速

在贸易相关金融服务方面，2011年至2014年间，人民币贸易融资年均增速仍维持在双位数，市场对人民币贸易融资发展持积极态度。数据显示，人民币贸易融资2014年上半年增长迅速，较2013年下半年增长117亿元人民币，达到265亿元人民币；2014年下半年，人民币贸易融资总额下滑至87亿元人民币。分析认为，全球贸易环境不佳及下半年人民币贬值预期上升是造成人民币计价贸易融资量下滑的主要原因。

在外汇交易方面，2014年伦敦人民币外汇交易日均交易量高达615亿美元，较2013年增长了143%。数据显示，2014年相关交易主体主要由投资银行完成，产品主要集中于外汇交易风控产品，其中可交割和无本金交割外汇产品总体交易量分别上涨了162%和91%。受伦敦人民币市场资金池流动性不断改善影响，可交割外汇产品在总体外汇交易中的重要性持续上升。继2013年可交割外汇产品数量首次超过无本金交割外汇产品后，2014年可交割外汇产品在总体外汇交易中的比重已经上升至绝对多数的79%。

与此同时，2014年伦敦离岸人民币存款也取得了突破性进展。2011年至2013年，伦敦人民币存款总量一直维持在140亿元人民币左右，而2014年人民币存款总量强势增长至200亿元。这表明，中英双边贸易和投资快速发展促进了公司客户人民币存款上升。

伦敦人民币业务的发展不仅体现在数量的增长上，同时也体现在业务结构的特色化发展上。尤其是伦敦人民币外汇交易的变化趋势，凸显了其作为全球外汇交易中心在发展人民币外汇市场方面的独特优势。

就总量而言，从2011年伦敦金融城启动人民币项目以来，无论是人民币存款还是贸易融资，其发展更多体现为稳健的“双位数”增长。数据显示，2014年伦敦人民币外汇交易量已经接近2011年的6倍。

从外汇业务内部结构看，可交割外汇产品作为近两年来外汇交易的主流，其“三位数”的增幅也使伦敦显著区别于其他离岸金融中心。数据显示，2014年可交割外汇产品中即期外汇产品日均交易量为184亿美元，较2013年上涨了229%；远期外汇交易和外汇掉期交易分别较2013年上涨了156%和144%。

许多大型投资银行在接受调查时表示，2014年已经将67%的人民币即期外汇业务、56%的人民币远期外汇业务和42%的人民币外汇掉期业务选在伦敦完成，较2013年均有大幅提升。这进一步凸显了伦敦在人民币外汇交易方面的特色。

伦敦金融城政策与资源委员会主席包默凯表示，得益于中国政府在经济体制改革方面的努力，伦敦离岸人民币市场的深度和复杂程度日益明显。未来，伴随中国资本账户的逐步开放和国际支付体系的引入，伦敦人民币业务将沿着既有发展趋势快速发展。

英国房价为什么出现微降？

关于目前伦敦房价微降的原因，RICS首席经济学家西蒙·鲁滨逊（Simon Rubinsohn）总结说：“ 房屋供不应求导致的房价过高，严格的贷款措施以及央行的表现都使得房屋买卖双方表现得更为谨慎。”

RICS的报告显示，今年4月底引入的 “抵押贷款市场审查” （Mortgage Market Review）新规定直接导致了房地产市场的降温。

英国房价为什么出现微降？

Westhouse的证券分析师阿拉斯泰斯图尔特（Alastair Stewart）认为由于卖家想兑现房产导致楼盘供应量增加，需求量下降，以及“抵押贷款市场审查新规”是房价微降的原因。

根据 “抵押贷款市场审查新规”，贷款申请者会面临更为严格的资金状况和日常消费审查，以证明偿还贷款的能力。此前贷款额度一般为申请者收入的4倍，现在家庭预算和花费也需要通过审核。金融监管局（FCA）表示，这项改革措施是为了减少无法偿还贷款的状况，避免2008年次贷危机的再次发生。对于申请者而言，具体的影响主要包括以下几点：

贷款方会询问更多的信息。申请者需要准备比以往更多的私人信息，包括每月的食物预算、交通费、水电气账单、家庭保险和养老金支付额等细节，甚至是抚养孩子的花费以及学生贷款。贷款方可能会询问三个月内银行对账单上的消费明细，并且和第三方机构执行的信用审查进行核对。

压力测试意味着贷款审批时间变长。贷款方不仅需要确保申请者能够偿还贷款，并且需要进行压力测试，证明即使五年之内利率上升，申请者仍然有能力还贷。这意味着审批时间可能由一两个星期延长至一个月左右。

贷款申请者必须获取专业咨询。目前只有超过一半以上的申请者向贷款经纪人寻求意见。银行和其他贷款方会直接向申请者提供自家产品，并不提供咨询意见。新规执行之后，申请者仍然可以直接向银行或其他贷款方申请贷款，但后者必须提供专业指导意见。当然每家银行的顾问只会谈论自家的产品，而独立的贷款经纪人会提供市场上各种贷款产品的建议。

仅付息贷款审批更为严格。新政策下贷款方仍然可以提供仅付息贷款（Interest Only Mortgage），但只会审批给具有详细可行的偿还本金计划的家庭。

RICS 的报告显示，执行新规之后，银行放出的贷款有所减少，4月份首次购房者的平均贷款价值比率（LTV）为86%，到5月份下降至85.3%。

英国财政部：英国房价2015年将上涨7.4%

当地时间6月27日，2015年伦敦房产峰会在维多利亚公园广场酒店举行。针对英国大选之后房价是否会继续上涨，新一届政府提出哪些最新住房政策，哪些机会区域最值得入手等热点问题，众多英国房地产专家及中国房产企业加入了讨论。

在峰会上专家介绍，英国平均房屋租赁价值呈上扬趋势，今年增长幅度达3.5%，伦敦私人住宅出租呈现高回报率且低波动率的特点。英国长期形成的住房短缺将会引起相当长期的英国房产价格上扬，加上保守党赢得大选后在政策和市场上的稳定性，为吸引房地产投资打下坚实的基础，接下来两到三年整个市场会呈现良好的发展趋势。英国政府顾问法拉·巴伯向记者分析了投资伦敦房产的几大优势所在。

英国财政部：英国房价2015年将上涨7.4%

伦敦优质项目推荐

英国政府顾问法拉·巴伯：显然，我们有一个良好的法律结构，人们能够很清晰透明地理解整个程序的运作。伦敦的房屋交付有不可避免的社会需求。就供给来说，我们尽可能地在需要的地方建设40000到50000处房屋。我们现在建设的数量是29000到30000。需求是明显的，也是必然的，而现在我们也在增加供应。所以说另外一个投资伦敦房产的原因是这里有巨大的选择空间。伦敦本身也是一个非常好的城市，非常灵通，集聚世界精英。那么多国家的人来到这里，他们有居住的社会需求。

据英国财政部预测，英国房价2015年将上涨7.4%，伦敦成为海外房产投资热门市场。中国投资者和开发商之间关于政策和市场发展趋势的交流将增多，共同探索投资海外房产的战略方案。

英国金融学者贾琼：英国房地产市场将如何变化？

在经历了一年多近乎疯狂的飙涨，有关伦敦房价格的话题炙手可热。中国国内个别媒体甚至用“伦敦恐慌性抛售”、“房价泡沫即将破裂”为标题报道英国房地产市场行情。

拥有世界两所名校——牛津大学管理硕士和剑桥大学金融博士的贾琼，先后在伦敦投行收购部、私募基金公司，以及地产私募基金公司工作过多年。如今作为英国学术科研新锐的萨里大学金融讲师，贾琼主要研究英国私募资金投资运作和地产投资金融策略。她同时还担任两家私募地产基金公司的英国区域首席投资顾问，所参与主导的投资项目均达到70%以上的回报率。下面请看贾琼学者对英国房地产未来走势的分析。

英国金融学者贾琼：英国房地产市场将如何变化？

伦敦房价进入温和增长期

最近关于英国尤其是伦敦房价走势的议论很多，根据您的分析，最近一两年整个英国、以及伦敦地区的房地产行情可能如何变化？

贾琼：英国经济正在强劲复苏，根据英国中央银行刚刚发布的信息，预计今年GDP增长率可达到3.4%，明年可达到3%，后年可达到2.7%。同时英国的失业率也已显著下降。我预计英国的工资水平应该会在明年得到全面的提升。所有这些现象和经济指标都会给英国本地人和外来投资者们带来巨大的信心，从而进一步推动对英国房屋的需求量，这也是衡量一个国家房产市场的最重要因素。因此，可以毫不怀疑的说英国整体房价会持续上涨。

伦敦是一个集政治、金融、文化、旅游、艺术、历史于一身的国际都市，世界上再也找不出哪个城市可以在综合能力方面与其媲美。这也是这个城市充满无限生机和活力的原因。这种活力吸引着世界各地的移民及投资者，随着英国经济领先于欧盟其他各国和美国的复苏，伦敦也又一次迎来了它的繁荣时代。由于对房屋的需求远远高于供应，其过去两年的房价保持在了两位数的增长水平。但随着近两年新建房屋的大量涌入市场和买家购买力有限等影响，未来几年伦敦房价将不会再以两位数的速度增长，我预期它会进入一个比较温和稳健的增长期，大约每年5%左右的增长速度吧。

伦敦房产四大优势

全世界的避险资金非常青睐伦敦房地产市场，您认为主要有哪几方面的原因？

贾琼：主要四个方面

流通性高。伦敦的房地产市场是世界上流通性最强的市场，在2013年它又一次创造了世界最高房产交易量，超过200亿英镑。即使在金融危机最严重时期，好的伦敦物业也是有很多买家争抢购买的。
法制健全。英国的法律法规非常健全完善且公正透明，可以很好保护业主的产权利益，免去投资过程及持有期的后顾之忧。
费用较低。相较于其他发达国家，比如美国，英国相关房屋交易及持有物业期间的税费和花销低廉很多。
居住者多。伦敦拥有所有国际都市中最强劲的人口居住需求市场，且相当一部分人有很强的经济实力，可以负担得起高房租及高房价。基于此，伦敦的房租和房价得以持续稳健的增长。

伦敦郊区房价更有韧性

最近几年伦敦市中心房价大幅增长的趋势正向市郊扩展，请问伦敦市中心和郊区的房地产市场有何不同？

贾琼：高峰期，伦敦市中心房子的买家有大约70%是外国买家，即使是现在，也近55%是外国买家。这些买家大多是他们各自国家非常富有的人，他们只是想转移一些资产到英国保值，从而规避他们国内的经济危机或政治动荡，同时他们需要买一些可以彰显他们身份的物业。而这种物业非伦敦市中心莫属。因此过去几年伦敦市中心的房价漫天飞涨。但这种买家的数量是有限的，如果总体的国际风险降低，需要到英国投资这种高端房产从而规避危机的人就会减少，伦敦中心物业房价涨幅也就会降低甚至持平。当然，诸如俄罗斯的区域动乱可能再一次提升国际风险，从而导致伦敦市中心的房价进一步提升。

反观当地的买家，他们买房子的目的很纯粹，就是为了自家居住。在他们买房前，他们考虑的是：住在繁华但面积较小的市中心？还是静怡但面积宽敞的市郊？即使是富人，越来越多的人觉得市郊的房子性价比更高 – 面积大，自然环境好，学区好。同时，专业人士和中产阶级买家们也开始觉得难以承受市中心的高房价，他们也发现伦敦郊区的房产更物有所值。综上因素，我预期伦敦郊区市场的房价增长会比伦敦中心地区更加持久有韧性。

伦敦房产中长期跑赢股票

从过去100年的历史行情分析，伦敦房地产市场有什么样的特征？这些特征将对投资者有哪些方面的启发？

贾琼：在过去一个世纪，平均每十年为伦敦房屋市场的一个大周期。每一个周期的起因和发展都有所不同，例如二十世纪五十年代的世界大战战后重建期，六十年代的社会福利房屋建设期，八十年代利息暴涨期，二十世纪末的信贷泛滥期，以及2007年爆发的全球信贷危机期。以上历史的发展周期给了我们两点启发：其一，房地产的发展趋势并不是持续的，所以投资者千万不能被近年来伦敦房市的猛涨冲昏了头脑而过于乐观。其二，必须深刻了解领悟区域政治和经济的基本原理和发展趋势，同时关注洞悉资本市场的风吹草动，这些因素都可能引起房地产市场的巨大波动。

和其它投资产品（股票、基金、国债等）相比，伦敦房地产投资有何利弊？

贾琼：总体来讲，在过去二十年间，伦敦房地产市场的波动比股市小，但比债券市场大。基金就要看是什么基金，如果是股票基金，则和股市波动差不多；如果是债券基金，则和债券市场差不多；如果是房地产基金，则和房产市场差不多。但基金因为需要扣除管理费用，其投资回报率是比直接投资股票、债券、或房产要低的。相对于其他的投资产品，房地产投资需要较高的资本才可运作，且交易手续复杂、费用高、时间长。

但如果投资者有足够资本，能够合理的管理房贷，在适合的周期以市场价位进入，并愿意长期持有物业，就会发现伦敦的房屋市场回报率是远远高于很多股票投资和绝大多数的债券投资的。这主要是源于作为国际领先大都市的伦敦，市场上对房屋的需求远远高于供应量。因为英国人尊重私人产权、对历史的极致保护，力保生态平衡，以及保证人均社会服务设施等的诸多限制，导致伦敦的建筑施工许可证超级难申请成功。这也就是为什么伦敦的房屋供应量永远达不到需求量。

区域城市将迎来迅猛增长

根据您的观察和分析，伦敦以及整个英国，哪些区域将成为房地产行业的下一个热点区域？为什么？

贾琼：下一个地产热点区域将是经济强劲的区域性城市，比如曼彻斯特和伯明翰。这些城市的房价刚刚开始从经济低迷期回温，现在的房价仍旧处于居住者可承担的范围内，房租回报率比伦敦高2-2.5倍。所以对于想赚取房租收入的投资者是很有吸引力的。随着英国经济的全面回温，这些城市的公司也都在相应的的扩张，工作岗位也都随之增加。这就意味着在这些市场上会有更多的房屋需求者，也意味着这些城市的居民收入和支付能力都将大幅提升。同时就像我前面提到的，在这些城市也存在着房屋短缺的现象。综合以上因素，这些城市的房价一定会在未来几年迎来一个迅猛增长的阶段。

英国央行将稳步升息

最近，人们担心英国央行提升基准利率，请问您认为央行提升基准利率将给房地产行业带来哪些方面的影响？

贾琼：英国央行承诺将会缓慢的上调基准利率，并且据其官方预计，在2018年以前，基准利率仍会保持在远远低于5%。其一因为英国现在没有通货膨胀的压力，其二央行也不想给负债的个人和他们政府本身太多经济负担，所以他根本没必要急于升息。因此，英国央行的这个缓慢升息的承诺是非常有可信度的。

另外，随着经济的回升，各个银行对市场更有信心，他们可能下调贷款息差。房屋贷款利率等于基准利率加上贷款息差。因此，房屋贷款利率的上调幅度未必会象大家预测的那么大。这种房屋贷款的缓慢上调是贷款者完全可以承受的幅度。所以应该不会对房地产行业带来太大的冲击。

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伦敦金丝雀码头齐聚世界各大地产商未来房屋紧缺增值成主要趋势

资本流通带动了住宅开发行业的发展、就业以及巨大的经济增长。毫无疑问，没有资本流通，供给将受创。然而，新一轮的国际资本正在进行更大的结构变化，直击伦敦开发业的核心。在这种背景下，对于金丝雀码头的住宅需求而言，卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）/博勒飞（Brookfield）公司收购Songbird（金丝雀码头集团的主要股东）意味着什么？如果根据过去的经验而言，实际上存在很多种可能性。

在过去的两年里，国际开发商和资本已改变了伦敦大规模住房交付的景观。对于这段期间的伦敦发展前景，万达、罗德哈集团（印度地产巨头）、绿地集团、奥克斯利资本集团、实达集团都是新面孔，但他们均有能力交付9500套住宅。尽管采用了不同融资模式，他们还是国内同行中规模较大的企业，且具有较低的资本成本，这就允许这些公司能够将销售率从建筑计划中剥离出来。

伦敦房地产业的下一波发展浪潮预计将在 Wood Wharf (E14)。值得注意的是，这包括首个由金丝雀码头集团交付的住宅建筑，总计将可能有超过3000处住宅、近200万平方英尺的写字楼，以及总计25万平方英尺的商场、餐厅和社区。当第一批住宅在今年晚些时候上市时，这种新型国际化所有权模式对本地住房供给的影响是非常值得考虑的。同时，国际资本的投入已经改变了一些知名地区，如巴特西发电站（Battersea Power Station），SW8（南部的沃克斯豪尔地区）与12年奥运村（E20）。

此外，随着市场日趋成熟，住宅的开发为国际货币提供了平台，也使得我们在面对大的供给机会时能够从容不迫。尽管在解决住房危机问题上还有很长一段路要走，但是正确的引导新资金的策略已经初显成效。我们认为交付率会继续呈上升趋势。建造成本的膨胀将保持强势状态（目前大约是8%），至少在未来18个月内仍将居高不下。这对于资本活动来说，传统的策略将倾向于国际资金，一旦建立，紧随其后便是更多投资涌向市场。因此，期望看到中东货币能够“发现”金丝雀码头（Canary Wharf）作为住宅投资市场，就像马来西亚人发现九号榆树巷一样（Nine Elms）。

作为东伦敦的新金融区，金丝雀码头住宅单位的供不应求现象也越来越明显，房价和租金每年都出现稳定的增长，也导致了一部分客户直奔金丝雀码头而来。而现今，金丝雀码头正在兴建多栋商业单位，这意味着金丝雀码头的住宅单位将在未来更加紧缺，考虑长期投资的投资客们，不妨可以考虑购入金丝雀码头区域内的房产，为未来的再次增值做准备。

韦朝贺专栏全集：

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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世界瞩目华人挥师伦敦豪宅与商业地产

伦敦是世界著名的金融之都、教育名城与购物天堂，有着很高的安全性、优质的教育、活跃的商业和真正多元化的社会，因此很多人都转向这里居住，而这里的地产就成了公认的资产避风港。此外，随着英国的经济逐渐复苏，伦敦商业地产也成为备受世界投资者瞩目的明星资产。无论是伦敦的豪宅还是商业地产，华人投资者的比重与影响力都在日益增大。

世界瞩目华人挥师伦敦豪宅与商业地产

天时眷顾的伦敦豪宅市场

作为一种优质的资产避风港，在过去的十年中，伦敦市中心的黄金地产（Prime Central London, PCL）不仅有着稳定的增长，还跑赢了许多包括股市、黄金和对冲基金在内的其他投资种类。

虽然在去年年底，英国政府公布了新的印花税法，低价房产税费减少，高价房产税费增多。但其实，英国的税收制度只是和其他国际性城市看齐。对高端房市影响较大的另一个因素是即将到来的大选，由于选情尚不明朗，而两大党对豪宅税费的态度又大相迳庭，所以很多人都认为在选前一段时间伦敦高端房市会较为沉寂。

不过，尽管印花税改革和大选迫在眉睫，但投资者对伦敦市中心黄金物业的需求仍然很高。因为如果回头考量世界局势的话：希腊为欧元区带来了更多的忧虑；中东与乌克兰地区的地缘政治危机也远未停息；而中国的经济发展似乎也在显著的减速，因此很多投资者不得不谨慎行事，相比之下，印花税改革和即将到来的选举的风险似乎是两害相权中较轻的一样。

房产采购代理公司Black Brick的合伙人卡米拉·戴尔（Camilla Dell）说：“乍一看，在全球背景乎很难说有利于伦敦市中心的豪宅市场。不过随着欧元区的担忧加剧、地缘政治的风险和起伏不定的油价，投资者们不得不更为现实，采取稳妥的投资方式。”

此外，近期也有很多支持英国高端房市的因素，包括：美元兑英镑汇率的上涨（自去年夏季以来英镑兑美元已经下跌了14％），瑞士法郎对欧元的汇率上限被取消（取消后的几天内暴涨了30%），这都让投资者急于套现。而英国的按揭利率也达到了创纪录的低点，因此也刺激了英国买家的内需。

这给了投资者更多的理由把目光转向更具品质和稳定性的避险资产——伦敦市中心黄金地段。所以伦敦市中心的豪宅受到世界各地投资者们的持续关注，很多中国香港、沙特阿拉伯、俄罗斯和塞浦路斯的投资者来到英国，预算从数百万到上千万英镑不等。

“如果保守党在5月份连任，伦敦市中心黄金地段房市的价格将会飙升，因为投资者获得了更多的信心重返市场。”高端地产中介公司Hanover Private Office的常务董事、房地产专家亚历克斯·纽沃尔（Alex Newall）评论道，“因此未来的两个月很可能是理想的投资时间，因为如果保守党赢得选举，那么投资者很可能会从选举后房价的飙升中大幅获利。”

全球关注的商业地产市场

不只是豪宅市场倍受青睐，随着英国的经济复苏，伦敦的商业地产投资市场也吸引了大量的资金。根据世界经济论坛（World Economic Forum）于1月底发布的一份研究报告显示，英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市排行榜冠军。2014年累计达到138亿英镑，比起 2007年的峰值139亿相差无几。在2014年第四季度，伦敦金融城和码头区（Docklands）的投资量超过了50亿英镑，这是有史以来在最高的季度投资总量。

根据全球房地产顾问高纬环球（Cushman & Wakefield）的最新报告，至2014年底，海外投资者仍是伦敦商业地产领域最活跃的群体。第四季度中亚洲投资者占绝大部分，而纵观全年，北美投资者花的钱最多。中东地区也有可观的投资。

伦敦商业地产的最大的买家中有很多中国公司。根据地产管理公司领盛（LaSalle）的全球房市报告，伦敦在过去的几年内，吸引了欧洲80％的华人地产投资。在前华人首富李嘉诚的带领下，大量中国房企都在积极的布局海外，特别是英国伦敦。根据仲量联行的报告，自2010年至2013年三季度末，中资投资于伦敦房地产的资金总额从8,820万美元增长到超过16.3亿美元，上涨了1500%！仅略微落后于德国(19.6亿美元)和美国(17.9亿美元)，跃居成为世界上第三大的英国商业地产投资国家。

高纬环球的伦敦金融城投资负责人詹姆斯·克劳福德（James Crawford）说：“在2014年我们看到了一个强大的伦敦金融城投资市场，由国际投资者主导。伦敦的国际吸引力让仍在扩大，不断吸引全球投资者进入市场。”

高纬环球的报告认为，从英国本土和国外流入伦敦商业地产市场的资金仍将持续，而需求远远超过了供应。世界经济论坛也认为，全球房地产直接投资量已恢复到经济衰退前的荣景，并预计在5年内全球房地产的直接投资金额将高达1兆美元。

挥师伦敦的华人投资者

在近几年中，中国人一跃成为海外房产投资的主力军。无论是住宅房产还是商业地产，中国私人买家与企业投资者都成了最醒目的族群，特别是投资英国伦敦商业地产的中国房企空前活跃。

例如，大连万达集团在伦敦市中心泰晤士河南岸的热点地段Nine Elms区修建的商居两用楼盘和豪华酒店；中国平安保险公司出资2.5亿英镑购买了伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦（The Lloyds of London）；中国香港投资公司Knight Dragon，以6.7亿英镑全资拥有了位于伦敦泰晤士河畔的格林威治半岛（Greenwich Peninsula）项目。绿地控股集团（Greenland）在伦敦Wandsworth和金丝雀码头兴建的两个总额均为6亿英镑的楼盘；李嘉诚旗下的和记黄埔将在伦敦德刘易舍姆区（Lewisham）的开发总投资额约10亿英镑的商居两用楼盘康沃伊码头（Convoys Wharf），以及旗下的协平世博集团（Concord Pacific）的合资项目——50层的Principal Place大厦，位于金融城边缘地区（City Fringe）。

根据房产采购代理公司Black Brick发布的报告，不只是华人机构对伦敦的商业地产投资颇有兴趣，来自中国的投资者对于英国的住宅投资，特别是伦敦市中心黄金地段的房产（PCL）的兴趣也在不断增长。直至去年9月为止的一年内，对华人发放的所谓投资者的签证数量翻了一番。现在华人占全部投资者签证的43％，比任何一个国家都高。

不过，虽然挥军海外的中国房企财大气粗，蜂拥而至的私人购房也毫不含糊，但这其实很类似几年前的欧元区危机、现在的前苏联地区和中东的冲突和紧张局势升温 ——不稳定的局势都在促使富裕的外国人寻求资产避风港。类似的，对于华人投资者来说，投资伦敦以至全英房产的最主要原因就是避开国内这种日益明显的不稳定性，无论是要避开过度泡沫化的中国房市，还是价值严重失衡的人民币汇率，投资海外都是理性的选择。从这一点来看，机构与个人挥师伦敦有着相同的理由。但这豪爽折射出的其实是中国富人、官员对中国房市、政治经济、社会腐败和生态环境的深度担忧，并且对于身居中国的生活日益缺乏安全感。