「日圆创25年新低，投资房产好时机？」 抑或是，「楼价近30年高位，卖楼套现是机会吗？」 其实，这两句话并没太大关系，只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢？以下的评论，或会帮你你找出答案！
40年美金/日圆 汇率走势图
近月，日本房产界出现忙得不可开交的现象，与几名日本房地产中介交流时，他们异口同声表示「好忙好忙，更会忙到年底」。
他们解释，除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮，自七月日本对外开放放宽后，更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士，种种迹象显现全面通关指日可待。
然而，对于专业投资者来说更是急不及待，马上托地产中介申领商业签证，冀快人一步到实地考察作买楼投资。
一般投资房地产的总回报 = 房价增值率（Capital Gain）+ 租金回报率（Rental Return）
如投资海外房产就需加上汇率回报（FX return）。各回报率会受市场不同因素（Factors）影响，大致因素如下：
- 房价增值率（Capital Gain）： Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc
- 租金回报率（Rental Return）：Supply/Demand, Inflation…etc
- 汇率回报率（FX return）：Interest Rate, Currency Supply / Demand（Trades demands, Speculation）…etc
我们先认识这3个回报率的含意，以及他们如何对日本市场造成影响。
房价增值率 （Capital Gain）
房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破，经历了十多年持续性走下波，终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价，已升至泡沫时代的平均价，而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。
如果有人说日本楼价不曾上升，则代表他正与30年前的楼价相比较。当然，我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼，若有的话，应该是十年前了，那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。
30年首都圈二手房平均单价(万日圆/平方米）
租金回报率（Rental Return）
租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升，惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话，租金收入在不变而房价上升的情况下，租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。
东京城南地区住宅租金回报率
汇率回报（FX Return）
外币FX投资有升有跌， 不似其他投资产品般长升或长跌，因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是，一般投资产品走势上升时慢，下跌则会加快波动率上升，但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近，因此每一个周期波动会较短且变化不大。
基于以上因素，那究竟应否买入日本楼或放售？
现在的你可以选择你心水的情景！
我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机！
恭喜你选择了投资日本房地产！
日圆兑港币美金创25年历史性低位，对于不少人来说是前所未见，甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘，显得现今的日圆汇率十分诱人。
投资讲风险，无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的，例如，债券到期时取回本金；房产价格则基本上是长期上升；而对于一种货币，除非人民对它失去了信心，否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币，想投资海外房产就「想输都难」。
投资外币就要认识标准差（Standard Deviation），那现在是否买入日圆的机会呢？
我们可以参考USD与JPY历史标准差（Standard Deviation），又名（Volatility）。
USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ，等于一个Standard Deviation，意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。
标准差对投资者有什么启示？
我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility
一年的Volatility的算法是:
（Volatility Per Month）3.83% × √212 = 13.27%
意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% （一个标准差Standard Deviation）以内。 如果我们放大观察这两个标准差，即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。
现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。
一年前至今，日圆已贬值了26日圆，超过23%以上，稍达至两个标准差的26.54%，这类情况属为罕有，100年内仅有5次机会发生，而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平，加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰，实在值得留意！
2022年美金/日圆汇率走势图
我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%，比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资，期待回报率十分理想。除了日本房产之外，还有没有其他以日圆来投资的方法呢？
成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择，一年的定息回报达至6%～8%。
创30年楼价高峰，是否时候卖楼套现呢？
今日选择出售日本房地产的你，恭喜赚钱了！
战后的日本房产价格俨如坐过山车，导致八、九十年代的一家三代也无力供楼，之后千禧年代，价格更一度陷入低迷，房产业一蹶不振。
事实是否如此？
2011年东日本大地震后，日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后，为了稳定利率而不停地买进国债。
在存款负利率、超低息贷款的情况下，造成资产价格暴涨。当时的你，若有能力向银行申请贷款，想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代，利率由历史性低位返回正常范围，对长期依赖低利率的日本肯定有影响。
首都圈和东京都住宅地地价平均走势图
许多人评论日本楼不应作投资，皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价，的确是没有升跌，但对比10年前，二手住宅单位楼价已升至接近100%，如若这样都不算升值的话，这个人肯定对日本房产一窍不通。
投资房地产的优点是租金收入稳定，资产长期升值，可以通过贷款做杠杆，增加回报，但缺点是流动性低，短期变现未必易事，当经济疲弱的时候，成功卖出变得难上加难。
然而，今日楼价适逢是30年来的高位，简直是「Seller Market，条街无货卖」。如果想卖得好价钱，现在肯定是好时机！
当卖楼套现后，你会考虑将日圆兑换成港币后，但赚蚀或不多，而选择将日圆存入银行一、两年，等待美国加息周期完结后，日圆汇率想必或会回升，但此时的你，又会嫌弃日圆存款无利息，我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)，一年的定息回报达至6%～8%。
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