房市，日本，陈柏轩

日元贬值外资对日本不动产投资情绪高涨 | 居外专栏

亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高。背景是历史性的日元贬值，资金还正在流向日本的不动产投资信托（REIT）市场。

外资企业开始购买相对便宜的日本不动产。随著日元贬值，日本的商用不动产按美元计算的价格指数降至异常低的水平。

在低利率背景下，衡量投资回报的「收益率差（Yield Spread）」也保持稳定，预计海外企业的投资将持续。按日元计算的价格也有可能面临上涨压力。

相关统计显示，2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，比2020年增加6.1％。

在现阶段，2022年仅GIC等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资，有可能逼近2019年的水平（42亿美元）。

亚洲等海外投资者还把资金投向日本的REIT。东京证券交易所的统计显示，海外投资者的1～5月净买入额约为900亿日元。

与投资美国REIT的ETF在1～6月流出近12亿美元资金形成对照。来自亚洲的海外投资者对日本不动产的投资额仅次于美洲。

日圆贬值，随著日本肺炎疫情趋缓，3月1日起放宽入国管制，首批回到东京的是商务客及留学生，从2月底开始，在学校附近的租屋需求突然大增，市场一反过去沉闷的景象。自3月以来，外国人留学生和就业者购买房地产的数量也有了大幅的增加。

投资者比较青睐买新房子，从整个成交比例中来看屋龄的话就很明显，屋龄0到20年的房子成交率都超过30%，但是成交率最低的屋龄30年以上仅有16.4%

日本迎来消费者物价指数和工资“双升”背后推动因素竟然还有…… | 居外专栏

在全球普遍饱受高通胀压力之际，日本的消费者物价指数也创出了7年来的新高。根据日本总务省数据，日本4月全国消费者物价指数为101.4，较去年同期上涨2.1%，此次指数的上升也终于超过了日本政府和央行多年来提出的2%的物价上涨目标。

如果剔除之前的增税影响，本次消费者物价指数更是达到了2008年9月以来的新高。在不包含生鲜食品为调查对象后，共计有351个调查对象出现上涨，超过3月的320个上涨，表明物价涨价的范围在进一步的扩大中。

久违的加薪似在物价上涨中也出现松动，根据日本经济团体联合会的统计，春季劳资谈判的大型企业月薪增幅平均达到2.27%（含定期加薪和上调基本工资），为2000年以来的第五大增幅，也是近三年来的较大幅度改善。

日本4月全国消费者物价指数为101.4，较去年同期上涨2.1%，此次指数的上升也终于超过了日本政府和央行多年来提出的2%的物价上涨目标。

日本首相岸田文雄表示，希望业绩表现已恢复至疫情前水准的企业，其涨薪可超过3%。目前涨薪幅度最高的为建筑业，达到3.76%。

其实推动日本物价上涨并超过政府及央行目标，以及工资涨幅改善的很重要一个因素是日元的持续走弱。日元的汇率今年以来出现显著下跌，日元兑美元的汇率一度下跌至20年来的低点。

美国在持续创下通胀新高后，美联储已采取行动并收紧货币政策；而同时日本央行仍在继续维持货币宽松政策，并将10年期国债收益率限制在利率波动上限 0.25% ，这导致了两国政府债券的利差不断扩大，10年期国债收益率的两国利差超过2.65%，达到三年来的新高。

日元贬值将直接导致能源和进口食品等的上涨，从而推高消费者物价指数；而常年一直停滞不升的工资，在物价上涨，经济正在回复正常，企业的经营活动和利润或恢复至疫情前水准，以及越来越热的劳动力市场的推动下，更多企业采取提高工资水平或成为一种趋势。

风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

日本全面解除新冠重点措施，访日外国游客数量较疫情前仍大幅下跌

基于对奥密克戎毒株的有效控制，以及新增病例、病床使用率，以及居家疗养人数等指标数的明显下降，日本全面解除于3月21日到期的18个都道府县的防止新冠蔓延重点措施，以让人们可回归至正常生活，并有序恢复社会经济活动。

新冠疫情的反复爆发以及频繁祭出的严格重点防疫措施，令旅游和酒店业遭受重击，而之前对日本带来巨大贡献的外国旅客数量也断崖式下跌，据日本国家旅游局公布的估算数据显示，2月访日外国旅客达到16，700人，较去年同期增加127%，但较疫情前的2019年2月减少幅度高达99.4%。日本政府于3月放宽了边境的部分防疫措施，允许商务相关人士、技能实习生、留学生等入境，但以旅游为目的的外国游客仍未开放入境。

日本消费者物价指数，连续6个月同比上升

全球目前持续面临高通胀的压力，日本的消费者物价指数也连月上升，但上涨幅度明显低于其他发达经济体：

据日本总务省数据显示，2月全国消费者物价指数（生鲜食品除外）为100.5，较去年同期上涨0.6%，为2020年2月以来的最高水平。原油和原材料价格的上涨，导致了电价、汽油价、及食品等价格上涨，是指数上涨的主要原因之一。

日本央行一直以推动通胀率升至2%为目标，日本央行政策委员会的9名成员也基本保持一致态度来实行超宽松政策。但最近的一些变化，可能令央行偏离其激进的宽松政策。日本央行政策委员会预期进行改组，首相岸田文雄拟启用一名不太鸽派的候选人替换一名坚持通胀主义立场的委员；而日本央行一贯坚持激进宽松政策的总裁黑田东彦也将在大约一年后结束其最后一个任期，届时被质疑“长期实施宽松政策所带来越来越多的副作用”的日本央行，是否会改变一些政策走向，需进一步密切关注。

风险披露：

本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝，全球创富
联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk