房地产泡沫

香港楼市下行压力增大：买房可先住后付

“我已经三个月没有开新单了。”在九龙尖沙咀柯士甸道的房地产网络平台旗舰店里，一施姓高级客户经理告诉《每日经济新闻》记者，最近这几个月市场确实冷淡了不少，而造成无单可做的直接原因之一是中国香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主，在政府一系列调控政策的影响下，不断下调预期价格。

仲量联行最新住宅市场展望指出，中国香港住宅市场正进入调整期，预计2019年底前住宅均价将下跌15%。

此外，豪宅亏本甩卖、太平山顶文辉道的地块流拍、机构看空香港楼市等新闻频繁见诸报端，让市场预期进一步下降。

日前，《每日经济新闻》记者走访香港房地产中介和楼盘发现，市场悲观情绪明显，甚至有业主直接降价200万港元的房屋单位也无人问津。市场不景气下，开发商也是各出奇招，例如采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜，甚至出现了“先住后付”的情况。

开发商为卖房奇招尽出

作为楼市晴雨表的二手楼盘成交，香港的二手房市场在最近的几个月中一直处于比较明显的盘整阶段。

“有一个客户的物业单位挂在我们这里寻售，之前价格是2400多万港元，现在已经调下了200万港元，但还在我们这里挂着。”上述施姓中介表示，客户是从事金融方面的工作，对预期看跌，所以急于出手。

此外，记者还了解到，自9月起，新界区有6个主打中小型单位的新盘开售，但随着过去两个月楼市气氛转向，过往热卖的楼盘亦销售惨淡。

根据仲量联行的报告，香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%，不过，前景不明朗已令中小型住宅价格，在连升27个月后于过去2个月下跌了1.4%。过去3个月，由于市场交易状况不佳，每月的住宅成交套数已进一步减少至4188套，远低于过往长期的每月8500套的平均水平。

面对楼市冷风直吹，地产商近期亦面对现实，不断在挽回销量。

在广东道369号一家中介门店，其房产代理告诉记者，如今开发商不得不将楼盘定价下调至贴近二手房价格，而每次加推时亦不作加价安排，明显对市况评估较以前保守。“近期，接连有新盘将全数单位招标，最初为亿京大埔海日湾I，10月时推出138个单位招标，而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署，第二轮134个单位全部招标。”

对此，有业内人士分析称，以招标方式卖楼的好处是，卖方无需将底价公开，地产商会有更大主导权，即使减价出售亦对项目冲击较小，倘若销售不佳也不必向市场公开数据，可谓一举多得。

还有开发商采用了“先住后付”方式以吸引购房者。

《每日经济新闻》记者在走访位于香港东部的将军澳及康城时发现，现楼将军澳MONTEREY推出长达1088日的长成交期付款，先住后付，其中10%楼价为“占用费”，若买家提前付清余额还可享受3%的楼价回赠。

值得注意的是，自今年6月香港一手房空置税公布后，地产商除非愿意交税，否则再无法“坐地喊价”。“面对这样的卖楼环境，地产商急于清货亦可以理解。”业内人士告诉记者，未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划，加快去货速度。

市场下行压力大

根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达地区城市房地产泡沫榜首，排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。

瑞银的报告还显示，自2012年以来，香港房价持续以每年10%的速度增长，市场长期处于供不应求状态，而监管部门调控房价的措施效果并不明显。

随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力越来越大。

“现在，香港楼市确实有泡沫破灭的潜在征兆，而且比较明显。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲如是分析称。

不过就目前来看，香港楼价只是出现了松动，并没有大幅度下跌，即便如此，已经出现了投资客割肉离场案例。数据显示，未来，香港美联地产和中原地产在下降周期，或将裁员80%才能成功度过楼市寒冬。

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来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

深度：八十年代日本房地产泡沫为什么会破灭

日本房地产泡沫形成在1985年。1990年泡沫破了以后，很多人到现在都还没有走出阴霾。居外在这里分析一下日本房地产泡沫形成的原因以及日本房地产泡沫破灭的原因。

第一是因为信贷宽松。

从1985年开始日本完成工业化和城市化之后人们钱多了不知该往哪里投资。这个时候银行就找有钱人来合作，告诉他们你们买房子、买地、买不动产就抵押在我们银行。买房买地之后抵押给银行，拿到70%贷款就再买房子。

第二个原因是外资。

美国在1985年强迫日本签订广场协议，广场协议就是美国剪日本的羊毛。因此大量外资拥入日本后日本每年什么事不干就有百分五的收入。这样的外资注入拉动了住房需求日本这个时候没有其他的办法只好修改建筑法。

日本的建筑法规定：不能把旧房子炸掉盖新房子尤其是东京、大阪这些城市。他们当时为了满足住房需求就修改了建筑法来进行调整。建筑法修改以后大量房子供给就出来而拉动房子的两大需求不是刚性需求但是大量房子确实被供给出来。

到1989年的时候日本精英们就发现要出事。于是精英们建议日本决策层应该赶快收紧信贷来进行补救。

日本先收紧了信贷但没想到却把股市的泡沫刺破，大量上市公司亏损甚至破产而上市公司一亏损破产就要卖房子似乎已成惯用手段。

紧接着外资要撤走因为1990年的升值预期到了。外资要走了所以也卖房子导致外资大量抛售不动产。这个时候不知道谁出了个馊主意说日本也要学其他国家实行房产税，即房子多的人得交税于是个人也开始卖房子了。上市公司、个人、外资全部都卖房子成风因此房子的供给超过了刚性需求的话，这样下来泡沫被刺破了。

日本房地产泡沫破灭相信还有其他的诸多因素，欢迎大家各抒己见分享。

美国 | 荣景现裂痕美国房地产泡沫阴影浮现

美国大多数主要城市的房价在8月和9月持续上涨。这对屋主而言是个好消息，但他们也不能太乐观，因为房地产市场的荣景已经出现裂痕。虽然可能不会出现另一个类似10年前的泡沫，但专家提醒，房地产市场依旧让人担忧。

这波最新的房地产泡沫忧虑来自两家被认为是住宅市场景气指标的公司——家电巨头惠而浦（Whirlpool）和油漆制造商Sherwin-Williams。这两家公司11月1日发布了令人失望的营利预测。消息传出后，两家公司的股价暴跌11%。

惠而浦执行长Jeff Fettig称商业环境“具挑战性”，而运营长Marc Bitzer补充说，北美市场“疲软”。

Sherwin-Williams在其报告中指出，对消费者和商业客户的油漆销售不如一年前。

虽然美国可能不会出现另一个类似10年前的房地产泡沫，但专家提醒，房地产市场依旧让人担忧。

华尔街认为，这对家电业和其他家居装修产品业是个坏消息，导致大型建筑商Lennar、KB Home和Pulte的股票在周二下跌。家庭装修零售商家“家得宝”（Home Depot）、Lowe’s、西尔斯（Sears）和百思买（Best Buy）等公司股价也下跌。

但是对于房产市场是否再次过热的问题，部分专家不太确定。

Voya Global市场策略师Douglas Coté和Karyn Cavanaugh在近日的一份报告中写道，“住房业情况不是太糟”，因为市场上库存有限，而且房价已经连续55个月上涨，许多首次购房者难以负担。

换句话说，如果市场开始冷却，也不是什么坏事。

Point72资产管理公司经济学家Dean Maki补充说，单家庭住房房开工率，现有房屋销售仍然低于2005年的峰值水平。

这是另一个房产市场不是个巨大泡沫的迹象。Maki预计房屋销售并新屋开工率等数据将“持续波动”，但在可预见的未来将“呈现逐步上升的趋势”。

联邦商务部周三公布，新屋销售数量比一年前增加，价格也上涨了近2%。

值得注意的是，房贷利率仍然较低，这有助于提高住房需求。

美联储预计在12月提高利率，并且可能在2017年多次提高利率。如果这推高了长期债券收益率，那么房贷利率很快就会随之上升。

互联网资讯综合整理

美国 | 部分美国最热门房地产市场开始冷却旧金山房价升不到1%

过去几年美国西部地区房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。彭博资讯近日报导，受高房价及低库存选择少的影响，潜在买家没有像过去那样抢房，使得部分城市火热的房价增长开始放缓。

网络房地产公司Zillow资讯显示，在经过多年两位数的房价增长後，丹佛丶洛杉矶和德州奥斯汀市房价的增长开始放缓。这一情况在高科技重镇旧金山地区尤其明显，8月份平均房价仅比去年同期上升不到1%。

过去五年，美国西部地区房价飙涨已经让许多民众吃不消，每个月的房贷款占去了家庭收入的一大部分。在就业增长依然强劲的情况下，购房者在离开市中心较远的地区买房，以获得更好的价格。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell说：“市场开始出现价格疲乏，购房者开始谨慎思考是否要花这麽多钱买房，”“在过去三年间房价大幅上涨，在很多市场，房价已经远远超出2006/2007年的高峰，使得房价已经高於金融危机前的价格。”

Zillow的数据显示，自10年前金融危机以来，西部城市在经济复苏和创造就业机会上领先全美，特别是在科技业方面，导致住房需求激增。在过去的五年里，丹佛丶旧金山及奥斯汀的房价分别飙升了71%丶66%及54%。而同一期间，全美房价仅上涨22%。

过去几年美国西部地区的房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。

买家开始抗拒高房价

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）丹佛地区资深经纪人佩里（Wade Perry）表示，过去几年涨得太猛了，自今年初以来，房价增长已经放缓许多。他说：“买家也开始抗拒，并表示不会花那麽多钱买房。”

八月份丹佛市的房价中位数（Median）达到353,300美元，比去年同期上涨了10%。虽然这仍然是全美增长最快的市场之一，但已经比2015年同期的16%增长放缓了许多。
在奥斯汀，受益於高科技产业的扩散和高薪工人的流入，平均房价上涨8.1%，但已自去年的12%的增长下滑了许多。洛杉矶房价增长也自7.5%放缓至6.9%。

旧金山的房价中位数已经飙升至110百万美元，但仅比去年同期增加0.6%，而去年八月房价比2014年增加了15%。瑞银集团在本周一份报告中指出，旧金山房价是全美最被高估的市场。

依然火爆

尽管在部分城市房价增长放缓，但在其它以科技股为主的西部城市，如俄勒冈州波特兰市，当地房价在八月猛增了20%，与去年八月房价比前年同期上涨了13%。在西雅图，今年房价比去年增长15%，而去年比前年增长了14%左右。

在全国范围，今年八月房价比去增长了5.1%，而去年同期则增长了4.6%。
在过热的市场，许多购房者被迫到郊区买房，这导致房价在这些周边城镇增长速度高於繁华城市。例如，在丹佛郊区的Arvada，八月房价中位数较去年同期飙升13%。另一郊区城镇Englewood的房价则上涨了14%。

全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示，这不是对市中心地区房地产需求降低。“只是市中心房价太昂贵，人们正在寻求更便宜的地区。”“如果市区房价出现下跌，将有买家再次匆忙买进。”

互联网资讯综合整理

日本 | 安倍经济学命运决定日本房市走势

日本房地产投资顾问认为，日本房地产今後的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关

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安倍经济学带来日本经济复苏，随着 2020 东京奥运会各种设施的投资，使日本房地产活力回升，东京楼市出现过热後，近期开始降温下滑，有观点认为东京楼市出现了“房地产小型泡沫”，“不久房地产泡沫将破灭”等。

日本房地产投资顾问的长嶋修则认为，目前日本房地产谈不上什麽泡沫，处於调整期，今後的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关。

他表示，年初开始的日元升值，使外国投资者裹足不前，之後金融厅对因节税而过度投资超高层公寓房发出警示，给楼市浇了一盆凉水，带来了房地产回落的局面。

长嶋修分析认为“东京楼市的高峰天顶已过”，今後日本房地产市场的走向与安倍经济学的展开紧密相关。被称为三支箭的安倍经济学，继第一支箭金融缓和，第二只箭财政出动之後，第三支箭成长战略如何展开备受关注。战略成长的关键是企业在走向好转时，是否具有上调工资的底力，以此使家庭收入增加，带动内需。股市期待的也正是房地产市场所期待的。

（据钜亨网）

澳洲房价有泡沫？专家：问题只在悉尼

据《澳洲人报》的报道，有专家指出，澳洲房价飙升及其可能对家庭、银行和总体经济造成的不稳定性感到绝望依旧是本土经济故事中的中心部分。

相同的问题反复被提出。是否存在房地产泡沫？如果贷款几百万豪赌没完没了市场收益的地产投资者不受到约束的话，会出现什么情况？回顾一下以2007-08年度全球金融危机为高潮的国际地产市场让步及经济衰退，澳洲是否会重现这一情景？

是时候重新考虑并再度校准问题的程度及其对货币政策的意义了。从最新的房价增长数据来看，可以认为不存在全国房价问题。如果确实存在问题，也几乎只是悉尼的问题。CoreLogic RP Data的数据显示，在截至3月的一年里，全国房价增幅为适中的7.4%，是2013年9月以来的最低值。期间，悉尼的增幅高达13.9%，但墨尔本、珀斯及布里斯班分别为5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogic RP Data的研究主管洛里斯（Tim Lawless）说：“悉尼的增长趋势似乎与其它首府城市的脱节了。”

如果悉尼是唯一一个“问题儿童”，这应当能缓和金融市场及经济师评估住宅市场相关风险的方式，起码能改变关于澳储行（RBA）中期内会不会调整利率的想法。如果只是占据全国20%现有住宅的悉尼有问题，必须让澳储行有更多自由来下调利率。澳储行周二可能将官方现钞利率从2.25%下调至再创新低的2%。

从悉尼港（Sydney Harbour）到往西约50公里开外的蓝山区（Blue Mountains），悉尼市是澳洲最大的都市圈，是本土金融中心，是成功将不同文化聚集在一起的大熔炉。当地吸引了社会经济中的各个阶层。作为澳洲的门户，悉尼是国家的世界级城市，住宅的竞争可能很激烈，因而价格会比其它首府城市的高。无疑，悉尼目前的情况只不过是2004年之前住宅活动长时间不活跃过后的奋起直追。

期间，百年一遇的资源业繁荣开始闪耀，令资源和资本流向西澳的铁矿石及天然气项目。柏斯房价飙升至比肩悉尼的水平，2007年几乎一致。

在繁荣末期，传统的东西部房价差异再度得到体现。悉尼重返榜首，珀斯则在铁矿石价格本周跌至十年低位，新投资因中国经济增速放缓而干涸的情况下苦苦挣扎。因此，全国房产市场目前的状况并不是没有意义的。从某种角度来讲，这是重返常态，因此应当被视为不那么阴险的现象，而非可能搞砸经济的怪物。再考虑到创新低的利率、不断贬值的澳元及渴望把家安在靠近更好学校的中国富人，悉尼无疑会产生市场压力，房价会攀升。

房价泡沫被指是悉尼，而非全澳的问题

德意志银行（Deutsche Bank）的澳洲首席经济师博伊顿（Adam Boyton）说：“在悉尼以外的地区，房价其实没怎么涨。2004年过后的10年里，悉尼房价增幅低于通胀率。若在2004年上一次高峰时买了一栋独立屋，去年某个时刻算上通胀率后才能回本。”澳储行内部对房价的担忧集中在银行借贷标准而非价格走势。这令房价降温的重任落在了银行监管部门的肩上，而非只有利率这种生硬手段的央行。

只有时间才能证明，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）是否成功拉回借给地产投机者的部分过度贷款。澳洲房产投资者在新房贷中的占比将近一半。审慎监管局已表示做好准备来严肃处理不希望改进借贷标准的银行。

博伊顿指出，对最适合宏观经济政策的国家而言，悉尼房价问题是不显眼的，不应当阻碍会让总体经济受益的降息。他声称货币政策必须以整体经济为大前提来制定。因此，意识到房价问题主要集中在悉尼的话，澳洲经济前景可以变得稍微清晰一些。不幸的是，这并未带来多少欢呼声。

本土经济正受到商品价格狂跌的冲击，澳元价格依旧过高，信心正在削弱，澳储行似乎更可能下调经济增长预期。按当前的预期来讲，失业的压力还得过段时间才能解除。去年澳洲经济增幅为2.5%，这不足以应对已达到十多年来最高峰的失业率。

澳储行近期的公文表明它倾向于进一步降息，不怕下调利率更可能导致刺激全国房价增长。在通胀率平稳的情况下，澳储行有降息的空间。金融市场已预计今年还会有两三次降息。在澳洲经济走向所谓投资悬崖，即大型天然气工程结束而资源项目投资进入末期的情况下，这并非没有可能。随着明年翻过这个悬崖，澳储行希望其它经济领域能挑大梁。

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