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亚马逊第二总部的房市效应：17座候选城市若果当选的租金涨势比较

内容撮要：

西雅图的亚马逊总部将会成为“之一”
西雅图的亚马逊总部将会成为“之一”

亚马逊预计在今年晚些时候宣布其第二总部的所在城市——被选中的城市将迎来5万多个高薪职位以及随之而来的大量机会，甚至是潜在的危机。新的就业机会吸引新的居民，这将推动住房市场的需求，并可能抬高住房成本，尤其是租金价格。

根据17个大都市区近年来受亚马逊第二总部选址影响而经历租金变化的情况来看，预计纳什维尔、丹佛和洛杉矶的租金将面临最大幅度的上涨；多伦多、芝加哥和印第安纳波利斯的租金上涨幅度最小。

Zillow近期访问了100多位房地产专家，他们将亚特兰大和北弗吉尼亚州列为最可能当选亚马逊第二总部的两大城市。如果当选，这两大城市的租金都将迎来小幅度上涨——亚特兰大的租金预计上涨0.4个百分点，包括北弗吉尼亚州在内的华盛顿特区则上涨0.6个百分点。

在过去十年间，亚马逊从一家初创书商成长为全美著名的零售商之一，为其最初所在地西雅图带来了焕然一新的变化。西雅图一直以来都是全国最热门的房产市场，尽管近年来除了亚马逊的成长还有其他许多因素促进了西雅图房产市场的发展。

竞选亚马逊第二总部的所有区域中，除了两大区域外，其他城市的租金增长将不会超过西雅图此前的增长幅度。

在许多方面，影响都很直观。小型市场和/或历史上反应度（经济专业说法为“弹性”）低的住房供应市场将面临较大幅度的租金增长；大型市场和/或历史上扩张速度快的住房供应市场则将面临较小幅度的增长。在劳动力更加多元化的大型市场中，较少的员工需要为了新的工作而重新安置住房，这也可能阻碍租金的增长。

但尽管某些地区的增长幅度小，但并不意味着该地区完全没有增长。例如在印第安纳波利斯，其部分地区的租金可能基本上没有上涨，因为自住住宅供应量大、价格适中且历来都积极响应新市场需求。因此，尽管当地租金没有变动，但该地区的房主和建筑商市场仍会因为成为亚马逊第二总部而十分繁荣。

基于过去的情况进行影响分析

亚马逊第二总部的建立将会为城市带来新居民（“员工流入”），对此产生影响的估计是基于过去五年该城市新居民的租赁和购买决定而做出的。此分析忽略了二级影响，例如在亚马逊第二总部周围出现的商业集群带来的员工流入（正如西雅图的情况一样）。

Zillow假定每个城市应对需求变化而增加住房的能力与近期的情况相似。在近几年新来员工的教育程度和工资水平较高的市场上（例如波士顿或华盛顿特区），以上假设具有合理性。但在因亚马逊第二总部建立而准备前来的员工，与现有劳动力的技能或工资水平差距较大的市场中，以上假设则不够精准。

换言之：到波士顿为亚马逊工作的工程师的工资和教育水平与到波士顿为通用电气工作的工程师可能没有太大差异。因此，Zillow可以更合理地假设波士顿未来的住房市场受亚马逊第二总部建立的影响与其最近受其他工人流入的影响情况相似。但几年前到印第安纳波利斯在开利公司制造部门工作的流水线工人可能与未来的亚马逊工程师存在很大差异，因此要想预计这些新来人员对当地住房市场的影响比较困难。

研究方法

为估计亚马逊第二总部影响下员工流入对租金的影响，Zillow采用了：

Zillow预计亚马逊需花费约7.5年的时间才能完成5万名员工的招聘——与亚马逊在西雅图总部招聘所花费的时间大致一致，且招聘速度将在7.5年内稳步进行。如果初期招聘快，那么前几年租金增长幅度将比较显著，而随着招聘速度的减缓，租金增长幅度也随之下降。

最后，居外网根据以上Zillow的亚马逊第二总部的房市效应预测结果，为大家推荐3套美国优质在售房源：

1. 田纳西州纳什维尔的独立屋

Green Hills最热门的步行区！可步行到餐厅、购物和特产杂货店。开放式平面图，4卧/4浴的房子像新的一样。硬木石英台面，定制橱柜，和其他设计师精选家具；带壁炉，2车车库和带围栏的后院——仅售76.5万美元（约¥509万）。

2. 科罗拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脉和大平原景观的启发，这座独一无二的住宅由西雅图建筑师Jim Olson设计，用于娱乐和展示艺术品。 这个现代和对称的建筑杰作是由桑德斯（Saunders）建筑公司用最好的材料和技术打造。 位于Polo俱乐部3.5英亩的私人土地上，内部设有两层中央艺术画廊。家中的瑰宝是通往南部草甸的客厅；楼上4间宽敞的卧室，每间都享有美景；有电梯直达所有楼层。景观设计非凡，由合作设计西雅图奥林匹克雕塑公园的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亚州亚特兰大的新建项目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一个激动人心的新型现代文化中心和豪华城市起居，位于亚特兰大繁荣的市中心。53层楼层饱览无尽的市区和公园景观。Opus健康俱乐部共有3层，设有健身设施和度假风格的泳池。项目提供美食餐厅、24小时礼宾服务、水疗、放映室、藏书室、品酒休息室、烧烤区和高尔夫模拟器。

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原文作者：Zillow经济研究主任Aaron Terrazas
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

美国这4个城市房地产泡沫最严重 | 美国

2012年以来，美国房价持续上涨，有分析师提出警告：下一个房地产泡沫正在来临。而一些美国城市已经被分析师认为，房市过热，房价过高。

根据CoreLogic分析公司的报告，目前美国4个大城市被认为房产被过高估价，这4个城市分别是丹佛、休斯敦、迈阿密和华盛顿特区。

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美国这4个城市房地产泡沫最严重 | 美国

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CoreLogic将这些城市的房价与长期持有成本、维护程度、当地经济水平、基础设施建设以及居民的可支配收入进行比较，得出了这一结论。而全美另外10个热门房市城市，则被认为“物有所值”，其中没有一座城市被认为“估值过低”。

目前，旧金山的房产被认为“物有所值”，过去一年房价上涨5.3%。而丹佛过去一年则上涨8.7%。纽约都市地区过去一年上涨3%，也被认为“物有所值”，休斯敦上涨程度与之相同，但根据经济情况被认定“估值过高”。

此外，美国多个城市的case shiller房价指数，已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。

美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440100美元。硅谷知名房产公司德利昂则指出，自特朗普就任美国总统以来，硅谷房价已飙升到一个新高度。

在过去10年里，美国房屋拥有率持续下降，并在去年二季度降至62.9%的历史低位。在那之后，这一指标有所反弹，但今年二季度63.7%的水平，也仅比历史低点高了不到1个百分点。

相关资讯：美国多个城市房价涨破次贷危机前高点

（据美国中文网）

市场预测：美国房价年度上涨3.5% | 美国

据房产咨询公司Veros最近发布的VeroFORECAST市场预测，全美房价在未来一年会持续上升趋势，预计升值约3.5%。只有4%的房产市场房价可能会下滑。

VeroFORECAST预测，2017年3月1日到2018年3月1日未来12个月里，全美房价平均将上涨3.5%，涨幅略低于去年的预测值3.7%。

尽管房价升值与预期值有细微差距，但全美主要市场两者的预测值基本相同， 美国西北部称增长排名前十的大城市有9个城市与预期相符。西雅图和丹佛再次排名占据前两位，估计上涨率分别为10.7%和9.6%。俄勒冈州的波特兰（Portland）和尤金（Eugene）及科罗拉多州的柯林斯堡（Fort Collins）也位居前五大市场， 预测升值范围在8.1%-10.7%。

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VeroFORECAST市场预测，全美房价在未来一年会持续上升趋势
VeroFORECAST市场预测，全美房价在未来一年会持续上升趋势

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“西雅图市场房屋供应量依然吃紧，勉强超过一个月，人口持续增长，失业率与全国4.8%的速度相比只有4.2%，” Veros负责统计及经济建模的副总裁Eric Fox说。“同样，丹佛房屋库存紧张，只够销售1.2个月。加之2.8%的失业率和人口的快速增长，使得丹佛成为美国最强劲的市场之一。”

Fox说，佛罗里达和德克萨斯州部分地区，尤其是达拉斯和奥斯丁房产市场，也预测到类似的趋势，但有许多市场升值不会这么大，特别是那些典型的高价位的市场。

“关键是，尽管市场整体处于强势，但对利率变化敏感的市场开始显示出崩溃的迹象，” Fox说。“这些市场主要是一些非常昂贵的市场，利率增长使购买力薄弱的消费者需求严重疲软。”

Fox说，加州湾区就是一个典型的例子。“预计旧金山明年房价升值只有4%，低于上个季度近6%的预测值，” Fox说。“圣何塞也有类似表现，本季度升值略微超过4%，上一季度达6%以上。这些市场的长期预期值显示的水平更为疲弱，预计截止未来24个月，升值幅度降到只有1%。”

总体来说 ，预计未来12个月阿拉巴马州拥有最糟糕的房产市场，倒数前5大市场之首为温泉城（Hot Springs）房价将下降2.6%，紧随其后的是史密斯堡（Fort Smith，-2.4%）和派恩布拉夫（Pine Bluff，-2.1%）。倒数前5大市场还包括，康涅狄格州托灵顿及纽约宾厄姆顿市场跌幅分别为2%和1.8%。

“全国表现最差的市场始终是在人口变化趋势多年来呈持平或稳步下降的地区。”

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加州三市为全美最具竞争力房地产市场 | 美国

美国房地产公司Redfin发布的最新报告显示，在房源不断减少以及房价不断飙升的现状下，加利福尼亚州的圣荷西成为全美最具竞争力的住宅房地产市场。

据《圣荷西信使报》报道，Redfin的这份报告是对今年3月份的房地产数据进行分析得出。报告分析称，今年3月圣荷西（San José）69.6％的售出住房成交价超出上市价，这一比例位居全美第一。按照同样的标准，全国第二大最具竞争力的住宅房地产市场是旧金山（San Francisco），该市3月份有66.7％的售出住房成交价超出上市价。名列榜单第三的是奥克兰（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交价超出上市价。

美国侨报网引述加州房地产中介公司Sereno Group创始人丶首席执行官特拉帕尼（Chris Trapani）说，造成这种现状的原因在于供求关系。他说：“住房房源紧张导致买家之间的竞争愈发激烈，房价就会随之不断上涨。”特拉帕尼指出，春季是房地产市场的周期性旺季。进入春季以来，买家数量不断增加，然而房源仍然处于历史低位，因此，在旧金山湾区南部房地产市场出现成交价超出上市价的现象极为正常。

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在美国加利福尼亚州佩塔卢马一个房地产新区3月27日挂起的广告牌子
在美国加利福尼亚州佩塔卢马一个房地产新区3月27日挂起的广告牌子

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特拉帕尼说，大部分出现“成交价超出上市价”的是150万美元（209万新元）以下的房子。

事实上，“成交价超出上市价”也是一个全国性的趋势。根据Redfin的数据，3月份美国在售房屋数量同比下降13％，房源数量连续第18个月下降。

与此同时，全美房价同比上涨7.5％，房屋中价达到27万3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在两周内进入交易阶段，其中21.7％的房屋成交价超出上市价。

全美房地产市场中，从上市到交易用时最短的是丹佛和西雅图，仅需8天时间。列在后的是奥克兰和圣荷西，分别平均需要13天和14天。

湾区房地产市场的供不应求，有目共睹。圣荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中价上涨11.3％，达到95万7000美元。在旧金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中价上涨8.2％，达到118万5000美元。而在奥克兰，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中价上涨11.6％至65万美元。

（据联合早报）

美国宜居城市有哪些

《美国新闻与世界报导》（US News & World Report）新闻杂志公布了美国最宜居的100个城市，去年屈居老二的德州奥斯汀踹下榜首科罗拉多州丹佛市拔得头筹，加州湾区圣荷西上升7个名次拿下第三，旧金山也进入了前20名，排第16。（全球最宜居城市）

排行榜考虑城市的居住成本可负担程度丶就业机会和生活水准等多个范畴。圣荷西因为科技进步和位於矽谷心脏地带而获得高名次。

《美国新闻与世界报导》的当地专家Jennifer Lin这样形容圣荷西：“圣荷西邻近矽谷其他科技公司总部，包括山景市的Google和库帕提诺（Cupertino）的苹果公司，巩固了圣荷西在高科技中心的地位。”

报告也强调宜居城市需要具备多元化因素和大型就业市场。不过Lin提到，圣荷西的生活成本属於全美最高水平，而市内员工的年收入也是在美国最高的一群。

纽约市和洛杉矶则因为高房价和高生活成本而分别排第80名和第88名。

宜居城市前10名：

1. 德州奥斯汀市（Austin）
2. 科罗拉多州丹佛市（Denver）
3. 加州圣荷西市（San Jose）
4. 华盛顿特区（Washington D.C）
5. 阿肯色州费耶特维尔市（Fayetteville）
6. 华盛顿州西雅图市（Seattle）
7. 北卡罗莱纳州罗利德罕都会区（Raleigh-Durham）
8. 麻州波士顿市（Boston）
9. 爱荷华州狄蒙市（Des Moines）
10. 犹他州盐湖城（Salt Lake City）

全美百大宜居城市由德州奥斯汀拔得头筹
全美百大宜居城市由德州奥斯汀拔得头筹

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美国 | 部分美国最热门房地产市场开始冷却 旧金山房价升不到1%

过去几年美国西部地区房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。彭博资讯近日报导，受高房价及低库存选择少的影响，潜在买家没有像过去那样抢房，使得部分城市火热的房价增长开始放缓。

网络房地产公司Zillow资讯显示，在经过多年两位数的房价增长後，丹佛丶洛杉矶和德州奥斯汀市房价的增长开始放缓。这一情况在高科技重镇旧金山地区尤其明显，8月份平均房价仅比去年同期上升不到1%。

过去五年，美国西部地区房价飙涨已经让许多民众吃不消，每个月的房贷款占去了家庭收入的一大部分。在就业增长依然强劲的情况下，购房者在离开市中心较远的地区买房，以获得更好的价格。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell说：“市场开始出现价格疲乏，购房者开始谨慎思考是否要花这麽多钱买房，”“在过去三年间房价大幅上涨，在很多市场，房价已经远远超出2006/2007年的高峰，使得房价已经高於金融危机前的价格。”

Zillow的数据显示，自10年前金融危机以来，西部城市在经济复苏和创造就业机会上领先全美，特别是在科技业方面，导致住房需求激增。在过去的五年里，丹佛丶旧金山及奥斯汀的房价分别飙升了71%丶66%及54%。而同一期间，全美房价仅上涨22%。

过去几年美国西部地区的房价持续上涨，让许多人担心房地产再次出现泡沫。

买家开始抗拒高房价

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）丹佛地区资深经纪人佩里（Wade Perry）表示，过去几年涨得太猛了，自今年初以来，房价增长已经放缓许多。他说：“买家也开始抗拒，并表示不会花那麽多钱买房。”

八月份丹佛市的房价中位数（Median）达到353,300美元，比去年同期上涨了10%。虽然这仍然是全美增长最快的市场之一，但已经比2015年同期的16%增长放缓了许多。
在奥斯汀，受益於高科技产业的扩散和高薪工人的流入，平均房价上涨8.1%，但已自去年的12%的增长下滑了许多。洛杉矶房价增长也自7.5%放缓至6.9%。

旧金山的房价中位数已经飙升至110百万美元，但仅比去年同期增加0.6%，而去年八月房价比2014年增加了15%。瑞银集团在本周一份报告中指出，旧金山房价是全美最被高估的市场。

依然火爆

尽管在部分城市房价增长放缓，但在其它以科技股为主的西部城市，如俄勒冈州波特兰市，当地房价在八月猛增了20%，与去年八月房价比前年同期上涨了13%。在西雅图，今年房价比去年增长15%，而去年比前年增长了14%左右。

在全国范围，今年八月房价比去增长了5.1%，而去年同期则增长了4.6%。
在过热的市场，许多购房者被迫到郊区买房，这导致房价在这些周边城镇增长速度高於繁华城市。例如，在丹佛郊区的Arvada，八月房价中位数较去年同期飙升13%。另一郊区城镇Englewood的房价则上涨了14%。

全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示，这不是对市中心地区房地产需求降低。“只是市中心房价太昂贵，人们正在寻求更便宜的地区。”“如果市区房价出现下跌，将有买家再次匆忙买进。”

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