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2019年美国最佳营商就业城市：西雅图蝉联冠军

据《福布斯中国》报导，亚马逊去年在全美寻找适合建设第二总部的城市，多座城市为了获得其青睐展开激烈竞争。在这场竞赛中，亚马逊现总部所在的西雅图成为了最终真正的赢家。亚马逊这家零售巨头最初决定让两座第二总部城市平分5万个就业岗位，但今年2月又因政治抵触情绪而决定彻底放弃纽约长岛市。这一系列决定最终使得西雅图成为全美亚马逊员工最集中的城市。

西雅图市中心（图片来源：flickr）

西雅图有着“翡翠之城”的美誉。如今，这座城市已经习惯了当赢家：去年，西雅图经济增长是美国各城市经济增长率中位数的三倍，达到8.4%，排除通胀后实际增长7%。西雅图不仅是亚马逊总部的所在地，也拥有波音、开市客（Costco）、诺德斯特龙（Nordstrom）和星巴克等公司的总部。在西雅图附近地区还有众多强大的技术公司，包括微软、Zillow、Expedia和Tableau软件等企业。

西雅图是近年来少数流入人口多于流出人口的大城市之一。受过高水平教育的年轻人才持续不断地涌入这座城市。丰富的劳动力人才正是西雅图连续第二年登上《福布斯》美国最适合商业和职业发展的城市（Best Places for Business and Careers）榜首的重要原因之一。

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然而也有迹象表明，西雅图可能正在失去一部分优势。这座城市生活成本和经商成本居高不下，尤其还是近年全美房价增长最快的城市之一。与此同时，西雅图的居民收入水平此前多年一直以高于全国平均的增速高速增长，但去年增长大幅放缓，增速低于全国平均水平。

其他最佳城市

得克萨斯州达拉斯今年首次登上榜单第2位，此前连续三年的的亚军位置一直由北卡罗来纳州罗利占据。达拉斯在2018年排名第六。自《福布斯》开始每年发表最佳城市榜单以来，达拉斯的排名已经大幅提升。早在2006年和2007年时，达拉斯还在200个城市中排名靠后，但之后大多数年份都稳步上升。

达拉斯有着丰富的人才储备，因此预计在不久的将来仍将保持经济和就业增长。鲁德称，她的许多客户被吸引到达拉斯，一部分原因是因为其位居中心位置，且生活成本相对较低。

北卡罗来纳州罗里今年跌落至第三位。排名前五的其余两座城市是历来表现强劲的科罗拉多州丹佛和俄勒冈州波特兰。前25名的城市中，北卡罗来纳州独占四席，除罗利外还有达勒姆、阿什维尔和夏洛特。得克萨斯州有三座城市进入前25位，除达拉斯外，还有奥斯汀和沃思堡两座城市。此外，科罗拉多州（丹佛、科罗拉多斯普林斯和柯林斯堡）以及华盛顿州（西雅图、塔科马和奥林匹亚）也各有三座城市进入前25位。

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作者：Forbes China

亚马逊进军房地产市场会改变什么？

美国房地产行业的分析师们可能很快就会发现，购房者们可能很快就会在亚马逊网购房子了。

日前，亚马逊公司宣布与Realogy Holdings Corp.合作，希望将亚马逊线上的潜在房产买家导流至经纪公司的中介手中。通过这一渠道成功购买房屋的客户将从亚马逊获得高达5,000美元的产品和服务，这也为亚马逊提供了推销他们现有商品的新途径，包括勤杂服务、智能家居电器与家具等。

Realogy旗下的品牌包括Century 21（世纪21不动产）、Coldwell Banker（科威不动产）和Sotheby’s International Realty（苏富比国际房产）三大知名公司。通过与亚马逊合作，Realogy希望借助亚马逊的海量用户，以求在碎片化的住宅房地产行业中占据更大的市场份额。 本周早些时候，另有消息称，美国在线房产经纪公司Redfin Corp.正在与SoftBank支持的初创公司Opendoor合作，同样争取利用网络流量推动房屋销售。

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PiperJaffrey的分析师在一份报告中写道，这一名为”TurnKey”的计划，可以为Realogy带来新的客户线索、帮助公司招募人才、留住中介、并允许经纪公司获得更高的代理佣金。 “当然这些收益的大小将取决于推广策略对市场认知的推动效果，”分析师表示。

纽约时间23日，Realogy的股价在纽交所的盘中交易中一度上涨30％，为有史以来的最高单日涨幅。 当日收盘时吐回部分涨幅，收于为6.18美元，日涨幅超19%。 但自今年年初，该公司的股价已下跌超过60％。

科技公司&房地产

对各大科技公司来说，房地产市场长期以来都是一个诱人但复杂的领域。 据估计，美国住宅房市的总价值高达33万亿美元，但整个市场碎片化严重，使其成为一个极具吸引力的科技破坏目标。 该市场是一个低频次高交易额的市场，让买卖双方都更倾向于在完成交易前建立真实的人际关系。

美国佛罗里达州杰克逊维尔2卧3卫  居外ID：49777590  点击图片查看详情

行业先行者们，如Zillow Group Inc.和Redfin Corp.，已成功通过大量房源与市场分析吸引了大量的在线受众，但最终也不得不让自己适应现有的房产交易生态系统，而不是像他们最初想象地那样去完全重建这个市场。 最近，科技公司们已经使用房屋估值算法和足够的资本，建立了世界上最大规模的房产在线行为， 来证明买家是愿意在线进行房产交易的——即使这可能是人们一生中金额最大的交易。

亚马逊的选择

对于亚马逊来说，这项合作是这一电商巨头与消费者共同经历生活中重大变化的一种方式。亚马逊已经吸引了想要购买廉价纸尿裤的新父母、以及寻找打折教材的大学生们。 捕捉潜在的购房者将为亚马逊现有的家装服务，以及包括内置亚马逊语音助手Alexa的Echo音响、门铃和安全摄像头在内的一系列新科技创造市场。 与往常一样，亚马逊所做的一切都是为了找到新的消费者并力图将他们绑定到Prime会员计划中。

除了亚马逊之外，还有许多其他大型互联网企业都可能会撼动这个尚未完全数字化的行业。

“鉴于在线房地产市场的碎片化，亚马逊、Facebook和谷歌等大型互联网公司完全有机会利用其流量创造出下一个Zillow与Redfin的竞争对手，”彭博智能分析师Andrew Eisenson表示。

然而，电商网站可能还不是打算购房的人们第一时间能想到的购房选择。

“来到亚马逊的人们并不是在寻找房子，”房地产技术策略师Mike DelPrete在接受采访时说。 “试想一下，当你在书店里四处翻阅图书时候，突然有一个房地产经纪人来找你，这将是个很神奇的画面。“

 

毕业留美党去哪儿了？看看移民局怎么说

纽约大学毕业生获得工作许可的人数最多，而亚马逊是全美接收OPT最多的科技公司。

2017年，近半数赴美留学生获得了至少一年的工作许可

近日，美国移民部门公布了此前未曾公开的赴美留学生择校和就业数据，赴美留学降温将给这些大学和企业带来最大影响。

亚马逊和谷歌等科技企业排名靠前，名气也最大，近半数入职的留学生都来自印度和中国。这些留学生招聘大户也为他们的国外员工申请了大量H-1B工作签证，延长工作期限。

美国国土安全部最新记录显示，2017年有433556名赴美留学生获得了工作许可，毕业后可以在与学位相关的专业领域寻找工作，相当于总人数的一半左右。取得OPT（Optional Practical Training）实习许可的应届毕业生可以在美国停留一年物色工作，由于美国企业在专业技术岗位方面出现用工缺口，近三年OPT许可持有人的数量已经翻了一倍。

数据显示，更多赴美留学生会留在美国从事软件工程师或其他符合工作许可政策的专业技术岗位。

“我们希望项目的透明化能让大家更好地理解留学生的就业数据，”美国国土安全部学生和访问学者项目（Student and Exchange Visitor Program，简称SEVP）副助理主管瑞秋·坎蒂（Rachel Canty）说。SEVP项目由美国国土安全部下属的美国移民及海关执法局监管。

根据非营利组织国际教育协会（Institute of International Education）的数据，在近一百万赴美留学生当中，有许多人攻读的都是商科或工科的硕士和博士学位。商学院一直都很乐意接收海外留学生，因为商科学费高昂，就业选择多样的美国本土学生越来越不热衷于前往商学院深造，以工商管理硕士（MBA）为例，其学费可高达10万美元。

高校表示，OPT项目能让渴望在美国工作的海外留学生受益，他们在美国一般能拿到比其他国家更高的薪水，刚毕业的学生也能更快地还清大笔的学费。

OPT项目普遍被视为H-1B工作签证的过渡，每年私人雇主可申请的H-1B工作签证只有85000张。OPT项目的政策规定，科学、技术、工程、数学专业（STEM）的毕业生可以延长在美停留时间，最多可再停留24个月，这进一步提升了OPT项目对学生和企业的吸引力。

2017年，纽约大学共有6199名学生持有OPT工作许可，从现有的数据来看为全美最多，不过美国国土安全部的记录并未囊括纽约大学史登商学院的具体数据。一位发言人表示，学校按学年统计了留学生的录取情况，去年秋天共录取了3929名持有OPT工作许可的学生。

其他排名靠前的顶尖学校有洛杉矶的南加州大学和波士顿的东北大学，除此以外还有一些美国南部和中西部的公立学校，规模相对较小。南加州大学和东北大学都表示，多元化的课堂营造了更积极的学术氛围。

今年8月，纽约州罗彻斯特大学西门商学院的核心两年制MBA项目获得了STEM认定，这所商学院还具备其他一些硕士学位的授予资质。西门商学院院长安德鲁·安斯利（Andrew Ainslie）表示，学院也对核心必修课做出了一定调整，纳入了市场分析和机器学习这一类的课程。

截至今年，许多商学院数理方面的商科和金融学位都录取了更多学生，这些学位都满足STEM学生实习的要求。但在今年，美国商学院收到的海外学生就读申请减少了11%，更高级学位项目发放的学生签证数目也在下滑，高校的管理层和学生认为，这与担忧工作许可政策收紧有关。

今年，美国移民部门修订了留学生申请实习岗位的资格条件，在8月还限制了未能积极修习课程的学生在美国可以停留的时长。瑞秋·坎蒂拒绝对这些新政策作评，并提到多家高校已在近期提起了诉讼，阻止新政策施行。她说，“学生签证过程的任何变动都要先走联邦立法程序。”

但美国的企业已经开始感受到政策收紧带来的影响。无党派组织美国政策国家基金会（National Foundation for American Policy）7月份发布的一份报告指出，在2017财年第三和第四季度，打回的H-1B工作签证申请就已增加了两倍。亚马逊和谷歌均拒绝作评。

英特尔发言人史黛芬妮·马修（Stephanie Matthew）表示，英特尔每年都会雇用1400至1700名取得美国大学硕士及博士学位的海外留学生，他们基本都持有OPT工作许可。英特尔还雇用了约500名实习生，他们来自别的学生实习项目。

史黛芬妮·马修说，“英特尔的美国用工需求以美国劳动力为先，但在本土人才无法满足岗位要求的前提下，我们也会雇用海外人才，并为他们担保。”

微软的一位发言人表示，公司最近已开始举行月度线上会议，解答员工对学生签证及其他移民项目条款变更的疑惑。其余排名靠前的企业均未对自己的留学生招聘政策发表评论。

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来源：新浪教育
责编：Zoe Chan

惠誉：亚马逊第二总部选择结果对当地房价影响不大

根据惠誉的报告，亚马逊未来的第二总部分拆落户纽约长岛市和北佛吉尼亚州的水晶城，对阿灵顿县和纽约市的经济和债信质量“至多会产生轻微影响”，因为这两个地方经济规模很大。延伸阅读：【亚马逊第二总部的房市效应：17座候选城市若果当选的租金涨势比较】

皇后区西边的长岛市与纽约曼哈顿隔水相望，站在高处可眺望曼哈顿里的公园，长岛市以前比较落后，现在正快速发展，聚集了很多画廊、工作室等文化艺术产业。而曼哈顿是资本与商业中心，可以说是离资本最近的地方。
再来看水晶城，它离五角大楼不远，与华盛顿白宫隔水相望，这里的优势是交通便利，人口多元化，劳动力受教育程度更高，且靠近华盛顿哥伦比亚特区。纽约和华盛顿是两种不同的气质，华盛顿要安静得多，剔除了商业的嘈杂。

惠誉预计这两个地区的房价都不会发生太大变化，理由是健康的经济动态已推高房价，且供应应该足以满足需求。

惠誉表示，华盛顿地区可能比纽约市受益更大，因为华盛顿的租金和房价增长较慢。

同样，亚马逊第二总部拆分对就业影响不大。

惠誉表示，不仅拆分第二总部导致亚马逊对地方政府收入的直接影响降低，州和地方的激励措施也减少了亚马逊带来的直接影响。

亚马逊的最终公告可能会在本周晚些时候公布。


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来源：新浪美股
责编：Zoe Chan

亚马逊第二总部的房市效应：17座候选城市若果当选的租金涨势比较

内容撮要：

西雅图的亚马逊总部将会成为“之一”
西雅图的亚马逊总部将会成为“之一”

亚马逊预计在今年晚些时候宣布其第二总部的所在城市——被选中的城市将迎来5万多个高薪职位以及随之而来的大量机会，甚至是潜在的危机。新的就业机会吸引新的居民，这将推动住房市场的需求，并可能抬高住房成本，尤其是租金价格。

根据17个大都市区近年来受亚马逊第二总部选址影响而经历租金变化的情况来看，预计纳什维尔、丹佛和洛杉矶的租金将面临最大幅度的上涨；多伦多、芝加哥和印第安纳波利斯的租金上涨幅度最小。

Zillow近期访问了100多位房地产专家，他们将亚特兰大和北弗吉尼亚州列为最可能当选亚马逊第二总部的两大城市。如果当选，这两大城市的租金都将迎来小幅度上涨——亚特兰大的租金预计上涨0.4个百分点，包括北弗吉尼亚州在内的华盛顿特区则上涨0.6个百分点。

在过去十年间，亚马逊从一家初创书商成长为全美著名的零售商之一，为其最初所在地西雅图带来了焕然一新的变化。西雅图一直以来都是全国最热门的房产市场，尽管近年来除了亚马逊的成长还有其他许多因素促进了西雅图房产市场的发展。

竞选亚马逊第二总部的所有区域中，除了两大区域外，其他城市的租金增长将不会超过西雅图此前的增长幅度。

在许多方面，影响都很直观。小型市场和/或历史上反应度（经济专业说法为“弹性”）低的住房供应市场将面临较大幅度的租金增长；大型市场和/或历史上扩张速度快的住房供应市场则将面临较小幅度的增长。在劳动力更加多元化的大型市场中，较少的员工需要为了新的工作而重新安置住房，这也可能阻碍租金的增长。

但尽管某些地区的增长幅度小，但并不意味着该地区完全没有增长。例如在印第安纳波利斯，其部分地区的租金可能基本上没有上涨，因为自住住宅供应量大、价格适中且历来都积极响应新市场需求。因此，尽管当地租金没有变动，但该地区的房主和建筑商市场仍会因为成为亚马逊第二总部而十分繁荣。

基于过去的情况进行影响分析

亚马逊第二总部的建立将会为城市带来新居民（“员工流入”），对此产生影响的估计是基于过去五年该城市新居民的租赁和购买决定而做出的。此分析忽略了二级影响，例如在亚马逊第二总部周围出现的商业集群带来的员工流入（正如西雅图的情况一样）。

Zillow假定每个城市应对需求变化而增加住房的能力与近期的情况相似。在近几年新来员工的教育程度和工资水平较高的市场上（例如波士顿或华盛顿特区），以上假设具有合理性。但在因亚马逊第二总部建立而准备前来的员工，与现有劳动力的技能或工资水平差距较大的市场中，以上假设则不够精准。

换言之：到波士顿为亚马逊工作的工程师的工资和教育水平与到波士顿为通用电气工作的工程师可能没有太大差异。因此，Zillow可以更合理地假设波士顿未来的住房市场受亚马逊第二总部建立的影响与其最近受其他工人流入的影响情况相似。但几年前到印第安纳波利斯在开利公司制造部门工作的流水线工人可能与未来的亚马逊工程师存在很大差异，因此要想预计这些新来人员对当地住房市场的影响比较困难。

研究方法

为估计亚马逊第二总部影响下员工流入对租金的影响，Zillow采用了：

Zillow预计亚马逊需花费约7.5年的时间才能完成5万名员工的招聘——与亚马逊在西雅图总部招聘所花费的时间大致一致，且招聘速度将在7.5年内稳步进行。如果初期招聘快，那么前几年租金增长幅度将比较显著，而随着招聘速度的减缓，租金增长幅度也随之下降。

最后，居外网根据以上Zillow的亚马逊第二总部的房市效应预测结果，为大家推荐3套美国优质在售房源：

1. 田纳西州纳什维尔的独立屋

Green Hills最热门的步行区！可步行到餐厅、购物和特产杂货店。开放式平面图，4卧/4浴的房子像新的一样。硬木石英台面，定制橱柜，和其他设计师精选家具；带壁炉，2车车库和带围栏的后院——仅售76.5万美元（约¥509万）。

2. 科罗拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脉和大平原景观的启发，这座独一无二的住宅由西雅图建筑师Jim Olson设计，用于娱乐和展示艺术品。 这个现代和对称的建筑杰作是由桑德斯（Saunders）建筑公司用最好的材料和技术打造。 位于Polo俱乐部3.5英亩的私人土地上，内部设有两层中央艺术画廊。家中的瑰宝是通往南部草甸的客厅；楼上4间宽敞的卧室，每间都享有美景；有电梯直达所有楼层。景观设计非凡，由合作设计西雅图奥林匹克雕塑公园的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亚州亚特兰大的新建项目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一个激动人心的新型现代文化中心和豪华城市起居，位于亚特兰大繁荣的市中心。53层楼层饱览无尽的市区和公园景观。Opus健康俱乐部共有3层，设有健身设施和度假风格的泳池。项目提供美食餐厅、24小时礼宾服务、水疗、放映室、藏书室、品酒休息室、烧烤区和高尔夫模拟器。

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原文作者：Zillow经济研究主任Aaron Terrazas
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

电商巨人亚马逊崛起带给房地产的冲击与机会 | 美国

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最近一期商业相关杂志有篇文章撰写“亚马逊-地表最强本梦比企业”，内容提到美国公司亚马逊（Amazon）股票本益比约180倍，远超过脸书的43倍、谷歌的30倍，更别提及台股整体本益比的不及20倍。惊人的梦幻本益比，对经营者、大股东、员工，乃至小股民而言，应该都是梦寐以求的完美境界。

但电商巨人的崛起，将对整个不动产业将带来的何种冲击与机会呢？

本月初全美最大鞋类连锁集团 Payless ShoeSource申请破产保护，并表示将迅速关闭约 400家营运绩效不佳的店面。是否后续波及该公司在全球逾 30 国、约 4,400家店面，值得观察。然而这是单一事件，还是产业发展趋势？！若是单一事件，倒可以轻松以对，但若是产业循环趋势，则必须严阵以待。

然而从约有1,000家门店的青少年服装连锁零售商Rue21 Inc正申请破产保护，知名零售连锁业者Sears西尔斯、J.C. Penney潘尼百货等在全美各地积极缩编店面等这个角度来看，美国零售业似乎面临严峻的寒冬。

事实上，根据美国那斯达克挂牌，专门提供商业不动产研究分析的公司CoStar Group之研究报告，预估美国今年将有8,640间店面会关门大吉，相较去年不到3,000间店面关门，甚至远超过2008年发生金融海啸时的6,200间，对比现今美国经济表现不错的状况，这样的情形令人吃惊。

为何会发生店面关门潮的原因呢？电商的崛起，造成消费者行为与习惯重大改变所致。电子商务的便利与随手可及性，使得消费者去卖场（Mall）的次数明显下降，致使卖场内的商家营收骤降，最后入不敷出，导致关门大吉。因为消费者过去需要开车去卖场购买衣服、生鲜产品等，但现在只要透过电商亚马逊的服务，可以直接在家透过网络搜寻与下单，保证“两天到货”。其中，光是电商巨擘亚马逊在去年美国零售电子商务总营业额就超过一半的市占率。另外，“美国人每个月上网到亚马逊网站次数，远高过去拜访亲戚的次数”民间盛传的这个笑话，也可看出些端倪。

若对卖场一味地看衰，则又可能发生犯“以偏概全”的错误。事实上，根据Cowen research的市调，75%的美国人仍然喜欢逛实体店面。而上述大量关店的业者，多属于经营中低档次的零售商家；而针对金字塔高端客群的卖场，则是生意兴隆（如：cosco），实属天差地远。尤其是在美国，人均零售面积是欧洲或日本的六倍以上，零售业者的市场定位与区隔，几乎主宰该公司在市场上的胜负。所以电商崛起，似乎应该是对专营中低档次的零售通路商与零售业者冲击最大，这也难怪全球最大的零售通路沃尔玛近年营收衰退，也陆续关店裁撤。

从前面的分析可以得知，美国零售业寒冬吹向中低档次的业者。所以，有意投资商业不动产的投资人，除了投资目标区位好坏之外，挑选承租户应该避免为经营中低档客群的连锁零售业者。这个观点，最近刚好被美国亿万富豪的商场老板Rick Caruso认同，他在CNBC 5月初電視專訪時也认为亚马逊的新行业模式使得美国不够聪明的零售商业者，免不了会被淘汰。

再者，避开前述关店、裁员公司员工人数所在众多城市的住宅房产，因为公司若营运不佳，势必裁员精简，失业潮容易造成当地房产价格的下跌。中国大陆与中国台湾的商业房地产也似乎应该引以为鉴？！

然而，电商巨擘亚马逊崛起对房地产所带来的机会是什么呢？亚马逊不仅是电商巨人，亚马逊从在线零售业（从卖书到卖生鲜外），积极布局线下零售，并提供客户云端服务。去年12月，亚马逊发布革命性的“Amazon Go”——未来无人实体店面概念，系结合人工智能、物联网、大数据、实体生产与运送等，其经营模式颠覆传统逛街消费、人工结账的模式。

第一家 Amazon go 便利商店，已经在西雅图市中心第七大道练兵，供内部员工使用。这间大小约 50 坪的超商，消费者只须在走进入口时，刷一下手机上的条形码，让系统能直接从用户的手机或亚马逊账户里扣款；店里货架上放着各种生鲜商品，想买什么，直接从架上拿走，系统就会把商品加入你的虚拟购物篮里；采购完，只要直接走出门外，系统会根据虚拟购物篮里的商品明细，直接从消费者在线帐户扣款，完成交易。即使你拿下商品后悔不想买，只要把商品放回货架，系统就会自动从虚拟购物篮里扣除这项商品，完全不需要任何店员做结账服务。

也就是因为亚马逊服务与产品不断地创新，股价从2015年1月截至今年3月底，股价飙升约3倍之多，每股达约900美金，令人称什。事实上，为因应各项新业务之发展，公司持续不断地扩充人员。根据亚马逊2016年第四季年报资料，目前该公司全球员工高达34.1万人，相较2011年2Q共约5万名员工，五年内员工数暴增6~7倍。光是在去年一年内，就多雇用11万名员工。而更重要的是，在总部西雅图市员工已超过3万人，且目前光是在西雅图市对外招募当地新员工职缺就超过1万人，需才孔急。若再去网站查询亚马逊征人的叙薪条件，发现年薪多在10万美金起跳，甚至资深经理年薪可以高达20万美金。以目前西雅图市中心（downtown）平均房价约67.6万，房价所得比约3~6倍（即3~6年所得就可以买到一间房屋），相较加州硅谷湾区住宅房产动辄一百万~两百万美金，在薪资差距不大之情形，势必形成美国高科技人才的“磁吸效应”。所以，西雅图的房价后市，不容小歔，应有直追加州硅谷房价的潜力。

若错过买入亚马逊股票的好时机，也或许这辈子没有机会去亚马逊公司上班的人。不仿换个观念，开始注意并适时购入西雅图市房产，有机会当亚马逊员工的房东，享受亚马逊公司爆发成长与西雅图长期房价增值的美好果实。

 

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