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全美国租金漲最多是這城 10年漲了93%！

新一年打算在美国投资买房出租吗？除了热门大城市纽约和旧金山，你很应该考虑德州的首府奥斯汀。

根据房地产资讯网站Zillow最新一项调查，自2010年至2019年间奥斯汀的房地产租金，和全国其他主要大城市相比涨幅最高；主要原因是奥斯汀人口不断增长，造就过去十年内租金成长92.6%。

Zillow调查显示，租金涨幅第二高的是北卡罗来纳州的首府洛丽（Raleigh），自2010年至今租金成长91%；第三名是科罗拉多州的丹佛市（Denver），涨幅为88.2%；相比之下，全国租金涨幅为46.5%。

尽管如此，这些租金成长率名列前茅的城市，租金的升值率却逐渐趋缓，例如亚利桑纳州的凤凰城，过去是全国租金涨幅最剧烈的城市之一，但是去年租金升值率却只成长7.5%。

全国租金最高的城市为纽约市，过去十年内的租金总收入上看5070亿元；其次为洛杉矶，过去十年的租金总收入估计为3459亿元；第三名为旧金山的1411亿元；另外，阿拉巴马州的伯明罕（Birmingham）为全国租金负担最低的城市，过去十年租金总收入仅95亿元。

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根据Zillow的调查，全美从2010年至2019年间的租金收入总额为4兆5000亿元，但是进入2020年後，市民沉重的租金负担似乎得以喘息，全国将有上百万人不用被持续成长的租金压得喘不过气。

Zillow的首席经济学家克拉克（Joshua Clark）在报告中提到，过去十年内的租金每年都在成长，因此未来下滑的趋势是可以预见的；克拉克又说：“明年租金升值率将会减少，再加上过去几年房地产自有率逐渐提升，租屋市场在2020年初将会产生一些负面的变化。”

这项Zillow的调查预估，未来经济也有可能持续受到通货膨胀的影响，到2020年底租金涨幅将趋缓。

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来源：世界日报
责编：Zoe Chan

Zillow预测2019年美国房市：房价增长放缓亚马逊Q2落选城市值得关注

2019年美国房地产市场抵押贷款率将持续增加。这将对每个人都产生影响，并进一步抬高购房者的购房成本，且增加租房需求。房主们目前已经开始感受到抵押贷款率增加带来的压力了。

以下是Zillow对2019年房地产市场的预测：

1. 房贷压力增加

尽管过去两年来贷款率持续稳定增加，但始终低于经济衰退期和经济增长期的平均水平。但2019年，这一情况将有所改变，届时30年期定息按揭贷款率将达到5.8%，为2008年经济危机以来的最高点（2008年贷款率为应对房市危机，贷款率快速下降）。2019年，在贷款率上涨和房产价值稳定增加的双重压力下，人们将愈发难以承担购房成本。目前，增加的贷款已经超出了房产价值带来的收益，这导致已有房产的房主暂时取消买卖计划，并大大打击首次购房者的购房热情。

2. 租房市场出现回升

购房者首当其冲受到贷款率增加的影响，但承租人并没能免受影响。由于上涨的贷款率导致原本计划购房的人中有部分人难以承担增加的购房成本，从而选择继续租房，因此最近租房市场非常轻微的下滑趋势将有所回升，并将再次出现增长。但对公寓建造的持续稳定投资将会制衡这一回升趋势的发展，防止租金过度增长而超过收入增长水平。2018年第三季度美国租金中位数是收入中位数的28.2%，显著高于过去25.8%的水平。

3. 通勤更不方便

城市核心地区是创造就业机会的集中地区，同时也是面临房价过高危机的地区，因此越来越多的人选择在郊区居住和生活。2019年，在城市工作的人选择居住在郊区的这一现象将继续存在，导致通勤时间变长，交通拥堵加剧。对于经济能力仅足以支持其居住在偏远郊区，需要极长通勤时间的人而言，这一变化尤其令人担忧。波士顿中心地区每平方英尺的房价相比偏远地区高出303%，华盛顿中心地区住房每平方英尺的首付比偏远地区高出218%。各州政府正在商议开展新的基础设施投资，但鉴于建筑成本的增加和计划的延误，部分投资项目可能力度不够，或是进度过晚。

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4. 落选亚马逊第二总部的城市迎来新的发展可能

虽然败给纽约和华盛顿地区而落选亚马逊第二总部，但参选城市此前为争取成为第二总部选址带来的数以万计的就业机会而付出的努力并没有白费。

在亚马逊宣布其第二总部选址前不久，芝加哥推出了P33倡议，旨在于2033年其200周年纪念前发展为技术中心。该倡议被称为是“芝加哥技术未来的伯纳姆计划”。伯纳姆（Daniel Burnham）在1900年提出“Paris on the Prairie”计划，旨在美化城市并将其打造为城市规划中的一股关键力量。

这套芝加哥2卧2卫公寓位于林肯公园学区，集古典魅力及现代美感于一体，距离林肯公园动物园、潜水港、湖滨小径、德保罗大学、购物中心、美食餐馆等等仅几步之遥。
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在西雅图公司Convoy选择在亚特兰大建立其在东海岸的办公室后，亚特兰大就开始动作频频，并竞选亚马逊第二总部。诺福克南方公司可能将其总部从其名字由来的城市——诺福克（Norfolk）移至亚特兰大。

纽约和华盛顿在权衡承接亚马逊第二总部的利弊，同时图森（Tucson）也在考虑其21英尺的仙人掌区是否能够被开发。

延伸阅读：【亚马逊第二总部“水晶城” 华盛顿对岸冲出的一匹房产界黑马】

5. 因自然灾害被毁住房数量达到历史最高

关于2019年的这一预测是基于目前真实情况的合理推测。仅在2018年就有15000栋住房（其中包括一整个城镇）在加利福尼亚森林火灾中受毁，还有大量其他住房在墨西哥湾沿岸的风暴中被毁。

随着自然灾害频率和严重程度的不断升级，建筑商和开发商开始注重开发预防性材料和设计和/或对材料和设计进行保护。过去，在自然灾害后，建筑商能够快速重回市场，致力于建设更好更贵的住房，但2019年这一情况将有所改变。建筑成本不断增加，保险商越来越不愿意在危险领域提供保险（或收取更高昂的保费），因此，建筑商恢复建造的需时和成本都会大大增加。

洪灾带来的损失也在不断增加。2020年起30年贷款期内，受海平面上升和风暴影响而被淹房产的预测数量不容乐观。

6. 房产价值增长放缓

缓解贷款率增加带来压力的一个因素是房产价值增长放缓。10月，房价相比去年增加了7.7%，美国房价中位数达到221500美元。Zillow预测，2018年1月至2019年10月期间，房价增长将达到6.4%。Zillow针对房产专家和经济学家展开的一项调查显示，2019年房价增长为3.79%。相比今年3月8%的大幅增长，这两项数据均显示房价出现降温。

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原文：Zillow
责编：Zoe Chan

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居外研究：今年美国房价继续强势明年增幅将放缓

根据Zillow最新公布的数据，今年7月美国房屋价值中位数同比攀升8%，达到21.8万美元。但有迹象表明，在35个最大的都会区中，20个市场的房价增速开始放缓，表明购房者开始对房价持续快速上涨感到担忧。在最火热的4个市场：西雅图、坦帕、萨克拉门托和俄勒冈州的波特兰，当前的房价增速相较去年同期纷纷大幅放缓。

2017年6月，西雅图房价同比涨幅达到14.8%，居全美首位。而12个月后，则仅以9.1%的房价同比增幅排在全美第12位。房价的走势在一定程度上取决于可供出售的房屋数量，今年7月份，西雅图市场上的房屋数量比去年同期增加了13.2%。在全国范围内，可出售的房屋数量比一年前减少了3.9%，库存降幅也有所缓和。

坦帕的房价同比增长放缓至10.6%，目前房价中位数为205900美元。萨克拉门托和波特兰的房价同比增幅也都降至了5.7%（房价中位数分别为400800美元和391800美元）。

房价增幅将放缓

尽管目前全美房价8%的同比增幅高于2017年7月以来7.3%的年增长率，但与2018年早些时候的增幅相比略有下降。Zillow预测，到明年这个时候，房价速度将放缓至6.8%。

Zillow房屋价值指数同比变化

绿色：房价最贵的1/3房屋
浅蓝色：房价居中的1/3房屋
深蓝色：房价最低的1/3房屋
来源：Zillow

目前，大多数都会区的房价增速仍高于历史水平，这意味着美国房市距离进入买方市场还有一定的距离。根据Zillow的统计，较便宜的住宅显示出了更强劲的房价上涨势头：房价位于底部三分之一美国住宅房价同比上涨10.9%，而价格位于顶部三分之一的同比只上涨了4.9%。

根据8月17-29日对逾30位楼市专家和分析师的调查，路透社在2季度连续第六次上调对今年美国房价增幅的预估，预计房价增幅将继续高出薪资涨幅与通胀水平一倍以上。

不过，专家们预计房价上涨的速度在2019年将明显放缓。受访者普遍认为，目前房价的上涨动力并不是来自强劲的交易活动，而更多是因为供应的短缺。

目前美国市场面临的供给短缺，尤其是独栋房屋，推动已然昂贵的房屋价格进一步上涨，让许多潜在买家无法承受，与此同时，抵押贷款利率上升也开始给市场带来压力。

尽管美国房价已从十年前的跌势中明显反弹，但房市一直相对低迷，尤其是与上次金融危机前的繁荣时期相比。第二季度这种状况比较明显。美国二季度经济以近四年来的最快速度扩张，但薪资增长较为温和，占据约90%房市份额的二手房销售也出现下降。

“至少在接下来六个月或许到一年的时间内，房价上涨会继续快于收入，利率也会继续升高，这意味着美国的住房负担能力在下降或将继续下降，从而导致经济放缓，”BMO Capital Markets资深分析师Sal Guatieri称。

“我们已经看到了美国楼市正在降温的迹象。需求似乎在减弱，看起来已经处于停滞。不论是新房销售还是二手房销售，都呈现出低于去年水平的趋势。”

截止明年年中，二手房年化销量平均约为550万户左右。这略低于路透5月调查时得出的560万户左右。美国的二手房销售量在2005年见顶，当时年化销量平均超过700万户。

部分分析师还回答了一个额外问题，即妨碍房屋成交量反弹的最大障碍为何。其中大部分分析师选择了预期中的美联储/FED升息，其次为独栋房屋的供应不足和薪资增长的疲软。

有几位分析师还说，房价实在太高了。

库存紧缺有所好转

Zillow可售房源库存同比变化

绿色：房价最贵的1/3房屋
紫色：房价居中的1/3房屋
深蓝色：房价最低的1/3房屋
来源：Zillow

加州圣何塞在Zillow的可售房源库存量开始回升

来源：Zillow

Zillow的库存数据表明，与去年同期相比，7月份市场上的可售房源减少了3.9%。这是自2017年3月以来最小的库存下降幅度。大都会区中，哥伦布和亚特兰大的库存同比降幅最大，分别为14.4%和14.2%。库存增幅最大的，则是在过去一段时间内因供不应求而房价飙升的加州圣何塞和圣地亚哥，较去年7月，这两地的库存分别同比上升46.2%与36.3%。

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租赁市场也显示出放缓的迹象

Zillow租金指数同比变化

来源：Zillow

7月，Zillow美国租金中位数同比上涨0.5%，至每月1440美元，低于去年同期1.6%的同比增幅。在35个大都会区中，有21个都会区的租金同比增幅低于去年同期。西雅图、波特兰和堪萨斯城的租金放缓最为显著。西雅图的租金同比上涨了0.3%，波特兰的租金则同比下降了0.7%，堪萨斯城的租金下降了1%。

加州河滨市的租金同比涨幅最大，比去年同期高呼4.6%，至每月1898美元。紧随其后的是萨克拉门托，同比上涨4.4%，至1842美元；拉斯维加斯的租金同比上涨3.2%，至1305美元。

文：Adam Yang
责编：Zoe Chan
参考来源：Zillow，路透中文网

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2014年8月最新美国房价走势

2014年8月美国房价整体上涨，房价中位数为17.56万美元，环比上涨0.5%，同比增长6.6%，创下2014年涨幅最高值。但相对于07年全美房价中位数最高点19.63万美元仍有一定距离。

值得注意的是，8月份东部地区上涨幅度最明显。同时，中国购房者关注的亚特兰大、圣地亚哥上涨幅度也进入8月房价涨幅TOP20之列。

在房屋类型方面，独栋屋环比上涨0.6%，同比增长6.5%；公寓房价暂时止涨，环比上涨为0.0%，同比增长6.9%。美国公寓由于成本较低，投资额度较小，即使在2008年经济危机期间，好区段的公寓交易仍然很活跃，未来公寓房价仍呈上涨趋势。

虽然美联储（FED）对于美国何时开始加息尚未表露出明显迹象，但随着市场对于加息预期的不断升温，美国各项经济指标已经受到“牵连”，8月成屋销售大幅不及预期，投资房销量更是创下5年来新低。

全美地产经纪商协会（NAR）公布数据显示，8月份美国成屋销售环比下滑1.8%，此前预期的环比增长为1%，8月数据与预期之差创2013年11月来最大，同时这也是自今年3月份以来成屋销售环比首次出现下降情况。

而根据房产市场研究公司RealtyTrac最新数据，8月份美国房屋止赎数量达116,913，较7月上升7%，同比去年减少9%

总的来讲，美国房地产市场复苏仍不均衡，信贷紧张以及工资增长有限让部分潜在买家望而却步。另外，虽然预期持续升温，但美联储究竟几时加息仍然悬而未决，都为美国房市带来不确定性。

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投资就要到最健康的市场带您走进美国十个最健康的房地产市场

美国房地产信息查询网站Zillow公司近日发布了一项“市场健康指标”(Market Health Index)，该指标显示，全美最健康房地产市场排名，有一半来自加州，纽约排名第九。市场分析师认为，尽管有些市场可能会再度面临崩盘命运，全美各地仍有一些房地产市场比其他市场的发展更加蓬勃。

2014年12月最新美国房价走势

去年12月份，美国房价月度上涨0.9%，继续保持平稳增长的走势。而同比涨幅从11月的6.4%上涨至6.6%，均价达到179,200美元。值得注意的是，12月份美国新房销售量环比上涨11.6％，显示出了楼市复苏的动能加强。

值得注意的是，几个热门都会区的房价全线上涨，旧金山和西雅图都会区表现优异。

其他方面，12月成屋签约销售数量下滑，美国房地产经纪人协会（NAR）认为可售房屋数量的下降以及房价略微上升影响了销量。新房销售虽然在美国整体房地产市场所占比重不大，但对拉动经济增长仍有重要作用。

展望2015年，随着就业市场的不断改善，房价较小的增幅则意味着更多的房屋价格仍然处于购房者能够接受的范围之内。这也有助帮助维持房地产市场的反弹，进而提振经济复苏。

在其他房价指数方面，12月S&P/CS20座大城市房价指数年率上涨13.42%，为去年6月以来首次放缓。

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