中国香港住宅楼价高企令市民置业难度增加，专家认为，若市民希望投资“砖头”，可考虑英国及泰国物业，租金回报率更胜港楼，但需注意汇率风险及二手市场承接力。
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曼彻斯特高达8厘
中国前海中金财富管理总经理郑明辉认为，若有一定资金，但不希望投资中国香港物业，可考虑投资英国曼彻斯特物业。他指出，当地部分小型单位入场门槛约六十万至一百万港元，而租金回报率则可达七至八厘，不但较港楼为高，同时可有分散风险之效。
康宏理财联席董事胡彦希同样看好英国曼彻斯特物业，认为当地发展潜力大，而且二手市场承接力较强，加上英镑汇价低企，变相为物业“打折”，有意在海外置业的市民可以考虑。他又指，亚洲区当中，泰国为港人热门置业地点，部分单位的租金回报率可达六至八厘，惟投资者宜慎选地区及留意汇率风险。
至於其他较稳定的资产，郑明辉表示，投资债券作固定收益可取，又称虽然美国加息或令债价受压，但投资者若然持有到期影响不大，建议可选择高评级企业债，部分五年期内房债回报高达五厘。
（据东方日报）
如今的清迈古城更多的迎来海外投资客的热捧，准确的房产市场定位提高投资的回报。房产价格也随着更为稳步增长，再加上稳定的租金回报确实吸引海外的投资客。（泰国清迈房价）
近几年来，泰国旅游市场十分火爆，随着各国大军垄断泰国房产市场，清迈房产市场渐渐露出锋芒魅力。清迈一直以来不乏是人们心中一个静谧的所在，优美的环境，民风淳朴，四季如夏，再加上生活廉价的等等被誉为一颗闪亮的泰北明珠。自从被列入世界最佳移居养老目的地后，声名鹊起，一跃成为新兴的投资热点。这不仅让当地文明与外界碰撞，吸引各路买家奔赴清迈进行房产投资，更重要的是其经济前景。
渐渐的清迈成为一个纯粹的投资热点，海外的投资客们争先恐后地到清迈进行房产投资。使得如今清迈这座古城小镇热闹非凡的痕迹，大街小巷随处喧嚣。商业化清迈为这座城市带来了金钱，同时给人们留下这座城的记忆。
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对于很多投资客来说，对于清迈古城，始终是有种情结在里面。对于闲暇的投资客来说更喜欢尚未被过度开发成熟的小镇。那些地方干净又安宁，历经岁月的风尘，镌刻着时代的变迁，沧桑古朴、恬淡优雅，每来到清迈古城小镇的投资客来说，首先吸引的必然是那些充满了历史感与沧桑感的景物。老房子屋檐下的雕花、斑驳的墙壁、屋角的青苔，屋顶的花草、屋旁的大树，总像是在讲述一段段流转的年华。
清迈古城区，商圈密集，人流巨大，可说是寸土寸金。在这里，投资这里的房产多少钱？ 怎么也得一百多万吧？在这个古城商圈投资的房子，看中的就是黄金般的古城，如潮的客流。好地段自然有性价比高的价格，再加上每年10%左右的涨幅。 或许常在古城商圈生活的人们，会注意到这里的房价飞涨。在这块寸土寸金的地面上，房产最低租金的少则1万多泰铢，贵则2-4万泰铢都有！（这里的租金依照一房一厅大致均价算，具体根据楼盘的位置）
1、租金火爆的清迈古城商圈
泰国房产的清迈古城价格涨幅高，租金照涨不误租金回报率：租金回报率高，房产涨幅大：10%在人来车往的清迈古城商圈，房产楼盘随处可见，以租金回报率最高的商圈来说，古城无疑不是一个黄金的价值洼地。曾在过去几年间，该区域的房价均价大概在6万多泰铢左右，如今随着投资客越来越多，使得该区域现在的房产均价8万多起步，贵则10万泰铢皆有！曾投资该区域的李艳女士提到，几年前在这投资一套房产，月租金少则也就千来块！如今随便都能租到4-5千人民币！租金回报率也相当的稳定。由于古城商圈人流量很大。就拿香格里拉旁的公寓Astra来说，（详情了解astra点击下方的公寓图片）租金大涨，投资房产的租金回报价格均价2万多泰铢起步。
租金的回报率也比其它的区域高且稳定，一套一房一厅的月租4000元的价在该古城区域比比皆是。对于该区域的这个价格租金来真不会贵，且往后更看到的是随着一带一路的兴建，房产的租金每年还要继续上涨，这是属于清迈的房产行情。
2、黄金贵妇街——尼曼路
连年猛涨，最新兴起的清迈商圈：房产价格翻升，租金盛旺：20000泰铢在古城临近的尼曼路中，最新兴起的贵妇街尼曼路，经常“扫街”的美女们最为喜欢的区域，这里玲珑满目的大大小小精品店随处可见，外加上这里时髦的购物中心，热闹的人流量使得这个区域的房产楼盘如同雨后春笋般拔地而起，房产的价格与古城商圈可有一拼。房产租金要看位置而定，最低的房产租金每月可达12000泰铢左右。贵则均在1.8-2万泰铢左右！
（租金的价格依照一房一厅算，具体以实际楼盘为准）一位清迈房产经纪人提示到，如今尼曼路不同与往，每年疯长的租金回报迎来一批又一批的投资客，欧美的甚是喜欢。这边的黄金店铺接踵而至，疯长的租金让更多投资客目光转向这。
3、清迈新城区——清迈二环核心购物中心
最新的购物中心，人气飙升的投资价值洼地：租金均价：9000-18000泰铢清迈的购物中心在过去几年已经看到了巨大的投资大型购物中心，如Promenada Resort Mall 早些时候开业使得该区域的房产价格上涨，清迈最大的购物中心central festival加上交通的便利让新城区一带的租金达到了9000-18000泰铢左右，（均价以一房一厅算，具体按照实际房产出租为准）在新城区中，虽然强不过古城商圈和尼曼路，但是较之于观前，如今有很高的泰国房产投资潜力。
该区域房产投资的高涨，意味着新城区价值的强大，更意味着财富的聚集。古城的清迈，不会有突飞高涨的房产，更不会有废弃的鬼城烂尾楼。从这一点上，不难得出结论：新城区，正处在一个飞速增长的步伐，并且新城区还在加速。
如今的清迈古城更多的迎来海外投资客的热捧，准确的房产市场定位提高投资的回报。房产价格也随着更为稳步增长，再加上稳定的租金回报确实吸引海外的投资客。
我们既欣喜又忐忑地目睹着清迈这座历史名城焕然一新，焕发出别样的光彩，清迈并不仅仅属于一个城市，也并非只从属于它的所谓的领导者，它是整个城市心灵的归属，更是海外投资客的另外一个家。
（据界面）
在上一期的专栏中，我分享了8件中国投资者在美国购房应该了解的事。相信，中国买家已对美国购房稍有了解。本期，我将继续与大家分享7件中国人来美国买房应该了解的事。
9、投资只看租金回报率吗?
投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东⻄两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大，因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。
10、不要为了砍价挑房子的毛病
许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。会选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。
挑毛病只会让卖家反感，适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。尤其越好的房子，卖家在卖出的时候就像嫁女儿一样，希望能卖给一个真心喜爱它的人。
11、不要要求卖家送你家具
在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子，嵌入式的电器等等不可移动的配件。
而可以移动的配件都是属于个人的物品，比如沙发，桌椅都是不附着在房子上面的，因而不包含在屋价内。另外，盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。
卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。情况就再商量。
12、房子没有租不出去的问题
很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主的租金是否符合租赁市场的价格。跟房屋买卖一样，没有卖不出去的房子。关键在于卖价是否符合市场。
美国房地产市场是很公开透明的，经纪人可以从MLS得到准确的数据。所以买家要买房的时候，在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。
13、中国人都要买新屋?
中国人都喜欢新房。而美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到20%，更让华人失望的是，这些新屋多数位于偏远的地方。美国城市人口通常在3万~10万人，从开始开发到商业活动，配套设施齐全大约在10~25年之间，但不再有土地可供住宅开发。美国除了几个大城市比较像国内繁华都市外，其他大多数的地方都是以郊区独立屋形式来建设。所以，一个城市是需要有足够的空间去开发。成熟的城市经过35年后，就很少有城市能够有新房，只有尔湾市属于例外。由于几乎整座城市的土地都属于一家私人公司，房屋开发速度完全取决于该公司的规划。所以，不要有错误的认为每个地方都能买到新屋。
14、外国人在美国买房税费有何不同?
在美国，无论你是美国人还是外国人，购房时所要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房的时候稍有不同。当地居民在卖房时，在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。
举例说，如果是夫妻两人用五十万买进房屋，再用一百万卖出房子， 他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者，需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。
15、外国人卖房时被预扣增值税是最不公平的地方
外国人卖屋时的“房产资本利得税预扣”是一个对外国人最不公平的法令。
根据1980年外籍人士房地产投资法案规定：当非居民外籍人士出售美国房产时，需要先被预扣税，其目的是防外国人买卖后离境无法追索增值税。问题是预扣税是以售价的基础来预扣，这个数字相当惊人。加上每个州也按州的法律来预扣比例，各州政府预扣的比例不同，加州对资本利得要求预扣为3.33%，所以在加州外籍人士卖房总共被预扣卖价的13.33%。
所以对于外国人而言，扣除了一些修缮等支出最终并没有赚钱，应该不用缴税。但是，在卖屋时仍要让过户公司先扣下业主百分之十几的预留税，只能等到下季报税的时候再申报退回。
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很多朋友有兴趣购买美国的房产，作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时，再将其出售获得投资增值收益。或者退一步说，将来在合适的时候用于自住，也是可行的。但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。笔者针对这一情况，简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。
投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。
现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价%
首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。
然后计算每年净房租收入。
每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以 将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入 虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个 方法来确定房租价格。为什么？我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。
持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。
你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期 的租金扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期, 但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
我们上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。
设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租，以后房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，以后房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。
租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。
“物业管理费”是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等…所支付的管理费，一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。
根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。例如，独立屋一般没有社区费，但，也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此，也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险，不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到3%不等，加州地产税大多为1.2-2%，所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。
我们选取两个实际的案例来进行分析。
案例1：一栋334 平米独立屋，现金购买，总价$36万，月租金$2400，该房屋的房产税税率为1.9%。（伊市独立屋的真实例子）
年租金收入 = 2400×12 = $28800
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019
每年净房租收入= $28800 – $10019 = $18781
租金回报率= 18781/360000 = 5.22%。
（注：截止到2013年5月的数据，热门城市的房子本身在不断升值，因而租金回报率已降至2-3%）
案例2：一栋138平米城市屋，购买价$16万，月租金$1550，该房产税税率为1.9%，社区费：$360。
（奇诺市Preserve 社区城市屋的真实例子）
年租金收入=1550×12 = $18600
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$8843
净房租收入= $18600 – $8843 = $9757
租金回报率 = 9757/160000 = 6.10%
（注：截止到2013年5月的数据，热门城市的房子本身在不断升值，因而租金回报率已降至2-3%）
二、贷款买房的租金回报率
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率 = 每年净收入/自付额%
每年净收入= 年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出 – 年固定还款额。
其中，自付额（首款）即购房总价扣除银行贷款的部分。
持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。
案例：一栋2006年建的334 平米独立屋，购买价$36万，自付额（30%）为$108000贷款额$252000（30年分期固定摊还，利率4%，贷款月付$1,203.09），月租金$2400。
年租金收入 = 2400×12 = $28800（伊市独立屋的真实例子）
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019
年固定还款额 = $1,203.09×12=14437.08
每年净收入= $28800 – $10019 – $14437.08 = $4343.92
租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
以上的例子如果需要管理么司代管，当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728 每年净收入就只剩余$2615.92
租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
在加州，如果淨租金回报率5%以上，那可以看作是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说，我把投资买房的钱存在银行里，也能获得与此接近的收益率啊！为什么还要这么辛苦得去美国买房呢？而且房子还会不断的折旧。对于这问题，我想告诉读者：虽然房产的建筑 物部分会折旧，但是建筑物下面的土地却永远属于业主，而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产，就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红，而且还拥有了未来资产增值的机会。
根据长期统计美国房地产每年平均升值约为6%，所以如果从这个角度来考虑问题，投资并持有房产，相对于银行存款，是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例，但你听过因存銀行利息而发的吗？
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经过8年的修身养息，美国就业丶赤字和经济成长率三大指标都已明显改善，美国新总统特朗普上任後，主打扩大基础建设与减税政策将刺激美国财政，延长美国经济复苏态势。经济合作暨发展组织（OECD）预测，2017年经济成长率将达到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英国的1.5%与日本的0.8%，在已开发国家中表现亮眼。此外，近年来美国的经济扩张与失业率持续下降，联准会如加速升息将刺激资金回流美国。
多项正面的经济数据，直接反应美国的蓬勃商业动能以及民众消费支出意愿，最新公布消费者信心指数来到113.7，为近10年最高水平。为了支持特朗普新政，多家跨国企业纷纷表明将扩大在美投资，日本软银将投资美国企业“OneWeb”10亿美元，电商巨头阿里巴巴提出5年要为美国创造100万个就业机会，鸿海与南韩三星也分别表示计画扩大在美国设厂，新政府上台所推行的贸易保护主义将吸引众多国际资金投注美国，经济与商业活动的活络将直接带动不动产市场。
相较於全球经济与政治的不确定性，美国的复苏吸引国际资金关注，美国商用不动产的高交易透明度丶高流动性以及高租金投报率受到国际投资人喜爱，根据The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）统计，2015年外国人投资美国商用不动产总金额超过870亿美元，相较於2009年的47亿美元，交易量爆涨18倍。预估在低利率与美元走弱的利多因素下，2017年美国房地产投资需求持续加大，特别是在国人熟悉的洛杉矶丶旧金山丶纽约等一线城市或者高租金投报率的二线城市。
由於美国税赋复杂，各州规定不同，因应投资人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚为风行，第一太平戴维斯关蕙君协理表示，所谓的NNN表示屋主不需支付一房屋税丶二保险费以及三维修费，三大项费用在租约中明订由房客负担，让投资人可以更清楚评估投资报酬，轻松享稳定租金收益。普遍而言，这类型投资标的通常附带5年至10年以上的长期租约，承租方不乏大型上市连锁企业，例如银行丶连锁餐饮丶超市丶上市公司及知名诊所等，对於投资人而言，可以省去寻找租客的麻烦以及空置的风险，大型品牌亦是稳定付租的保障。
为回应国人对於美国不动产的需求，第一太平戴维斯特别引进位於加州的NN或NNN净租金商用房地产，包括美国百大企业富国银行（Wells Fargo）分行店面丶7-11连锁便利商店丶Best Buy大型电子商场丶速食店面及美国财富500强（Fortune 500）公司DaVita医疗机构，承租方租期都在10年以上，租金投报率介於4%至6%之间，是投资人进军美国市场的最佳选择。
（据经济日报）
前言
花园城市新加坡向来以干净、安全、和稳定而闻名。社会与经济的高度稳定，使得投资者们在新加坡的资产有极高的保障。作为亚洲最西方化的国家，高度的法制与健全的制度让投投资者在各个环节省时省力，轻松获益。2013年开始新加坡政府实行方式产降温政策，抑制房价过高增长。连续2年的房价下滑过后，市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场反弹的时候即将临近，目前正是出手狮城的好机会。居外研究数据表明，2016年第一季度中国买家对新加坡房产的问询量较前一季度翻倍，体现了极大的关注度。
经济概况
新加坡，一个美丽的城市国家，拥有世界一流的港口和国际机场，具备现代化极高的基础设计与自由开放的经济体系。虽然面积不大，但新加坡凭借其优越的投资政策与环境，吸引众多外来人才与投资，有力地促进当地经济发展，位列亚洲四小龙之一。 今日的新加坡，已经成为名副其实的世界金融和贸易中心。随着与美国与澳大利亚自由贸易协议的签订， 未来新加坡将成为重要的亚洲贸易中转站。
2015年新加坡国民生产总值较2014年增长2%，保持了09年后持续增长的态势，但随着全球经济形势日益严峻，涨幅较近年放缓。新加坡2015年全年失业率仅为1.9%，连续五年保持在2.0%以内，就业市场继续保持稳定。 为对抗通缩压力与经济增长放缓，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放宽货币政策，降低新元政策区间坡度。在此政策影响下，新加坡私人房贷利率从2015年初开始有所攀升，不过与历史水平相比，目前水平仍处于超低利率区间。
新加坡市场指数对比房市走势
相对于稳定攀升的经济总量与人均收入，新加坡私人公寓房价增长势头有些不同。如果以2001年为起始点，我们不难发现新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006与2007年房价开始大幅增长，却又受到2008年开始的全球经融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。 2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。
截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房价已经连续11个季度下行，较2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新闻发布会上，新加坡金管局也明确表示不会在短期内取消当地房地产降温措施，这也就意味着新加坡房市将保持目前的调整势态。
从以上数据中我们不难分析出，新加坡近期的房价下跌主要是政府调控的有意为之，而非市场基本面走弱的迹象。受到规范制度与政府严格监督，与炒卖盛行、房价高得离谱 、房产泡沫较大的其他海外房市比较，新加坡房地产市场表现平稳。因为房价走势与GDP与收入水平的关系十分合理，房产泡沫成分相对少了许多。相信在在新加坡金管局的调控与稳定的就业情况下，新加坡经济将会继续平稳发展。 从房地产投资的角度来讲，更具竞争力的新币汇率，大量外籍就业人士带来的住房需求，与超低的贷款利率都将为投资者带来更大的盈利空间。
超过80%的新加坡人居住在政府兴建的福利房（政府组屋）内，一小部分人住在私人公寓或别墅。在新加坡，外籍人士不允许购买政府组屋与绝大多数的有地住宅，只能购买私人公寓与升涛湾这一特定地点的有地别墅。在新加坡购买私人房产拥有以下投资优势：
最新数据显示新加坡私人公寓租金回报率在3%至4%之间，相比于北上广深高出许多。作为一个城邦国家，新加坡的经济发展离不开外来人才。新加坡政府2013年发布的人口白皮书预计到2030年新加坡人口将达到690万，其中250万左右将为外籍人口。按照目前的人口替换率，新加坡每年需要新增1.5至2.5万名新公民以及3万名新永久居民来了保证人口持续增长。另外，作为一个岛国，新加坡只能靠填海来进行土地扩张，可扩张性十分有限。稀缺的土地资源与不断增长的人口意保证了土地价值。在目前政府刻意压制房价的情况下，新加坡房市上升空间巨大。
在咨询机构美世（Mercer）最新出炉的全球宜居城市排名中，新加坡蝉联亚洲最宜居城市。对素来以自然环境与城市建设著称的新加坡来说，这个结果并不意外。常年清新的空气、水与食物的安全保证、大量的植被覆盖、完善的交通与公共设施，都让这里成为许多人安居乐业的首选地点。此外，新加坡城市建设中高度的现代化也是另一个吸引人的亮点。不同社会部门的服务联网化，智能居住社区等概念都让居民的生活更加便利便捷。
根据居外研究最新数据，2016年前半年咨询新加坡房产的中国买家中，超过三分之二的买家表示子女教育是他们的投资动机，他们的选择是明智的。世界经合组织2015年发布的国家教育系统排名中，新加坡名列全球第一。中西结合，全面又不失传统的教育方式正是许多家长希望他们的子女接受的理想教育模式。新加坡的医疗服务以高质量闻名于世。近年来政府更是大力发展医疗经济与医疗旅游，励志将新加坡打造成区域医疗中心。作为重要的是软性竞争力，教育与医疗的高质量证明了新加坡的发达程度与巨大吸引力，必将成为房市发展的助推器。
新加坡私人开发项目均要经过严格的审批与监督，整个开发、建筑与审验过程长达数年，质量可以得到良好保证。绝大多数的公寓项目配套设施齐全，泳池、健身房、水疗、烧烤区、活动室等均为为公寓标配，这在许多国家并不常见。此外，新加坡的物业管理服务更是全球领先，无论新旧住宅，周到与智能化的服务可以让投资者真正做到无忧盈利。
根据最新的外籍人士购房政策，海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。对外国买家而言， 新加坡的贷款条件相对宽松，无门槛低利率，第一套住宅最高贷款额度为80%。目前处于历史最低水平的汇率也是吸引众多买家的一个有利因素。
不过由于高度的城市化，新加坡城区与郊区的分界较为模糊，设施环境方面的差距也很小，房价差距自然也就不大。 加之最近降温措施带来更高的印花税，使得新加坡市场投资门槛偏高。不过分布均匀的城市建设保证了各个区域拥有较为匀速且稳定的房价增长。另一方面，随着近期房价下行，越来越多新公寓项目推出价格折扣，印花税回扣等优惠方案，旨在吸引更多买家。
投资建议
房地产投资者有必要认真研究所选房产距离地铁线路的位置。很多买家会发现现有地铁站周围的房价很高，而许多物美价廉的房产却不在地铁沿线。不过如果我们将在建地铁线路以及车站位置考虑在内，就会发现更多物美价廉的房产选择。例如刚开始施工的汤申-东海岸地铁线，从新加坡北部出发, 一路延伸至东海岸，是东海岸沿线的第一条地铁线路。 这条地铁线的建成绝对对沿线房地产价格产 生很大影响，原本已经价值很高的房产（例如东海岸区域）会因为这条线路带来更 好地发展。而巨大的线路跨度,也将为沿线带来很大的出租收益。加之新加坡与马来西亚频繁的人口流动，这条线路的意义也就不言而喻了。在选购房屋时如果可以将这条线路的站点考虑在内，必将为投资回报加上一颗重要砝码。
受到新加坡房市降温措施的影响，销售市场交易量大幅萎缩。但不端壮大的外来人口
却为新加坡租赁市场带来了强劲的需求。如果要短期持续获利,那么寻找租金回报率
高的地点与楼盘就极为重要。下图标出了新加坡私人公寓租金回报率最高的几个区域，投资者可以当做参考。
新加坡私人公寓租金回报率最高的区域上世纪50年代，裕廊地区在政府支持下由一片荒野湿地发展成为新加坡的第一个工业区，并兴建 廉价住宅。近年来，这一区域已逐渐成为了郊区最大的住宅与商业区。 2014年，新加坡政府宣布要进一步打通裕廊湖区域的交通，休闲， 住宅与商业发展，将其打造成为 领先全国的，环保智能的综合型区域。 2015年，另一条新闻又让裕廊湖地区走进了投资者的视野：新加坡至马来西亚高速铁路，将由建在裕廊湖区域的新车站开出，一路北上到达吉隆坡。周围的配套设施也将同步建设。政府还表示，要将裕廊东建设成为新加坡第二个CBD。这些对投资购房者来讲，都是十分重要的信息。
展望
新加坡私人公寓房价指数降温措施作用下新加坡房价连续下滑，让许多准投资者对市场仍抱观望态度。其实，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房价显示整体房价下滑幅度已大大减弱，且最受投资者关注的中央核心区（CCR）域其他核心区（OCR）房价均已呈现涨势，整体房价的下滑仅仅受累于自住房集中地非核心区（OCR）。其中，土地价值最高的中央核心区房价已经连续2个季度上扬，触底反弹趋势明显。另一方面，新加坡房地产联合交易网公布的私人公寓二手房价格指数也表明二手房市场已经连续4个月上升，再次印证了新加坡私人公寓房市的反弹形势。可以说，现在正是将目光投向狮城房市的最好时机。
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【居外微课堂】第四期11月15日即将开讲啦！
在上一期的【居外微课堂】上，【居外小助手】向大家介绍了国内外买房区别及海外买房需要缴纳的税费；新一期的【居外微课堂】，小助手总结了上次大家提出的问题，将以海外买房出租、 海外学区房为主题，为大家解疑释惑！
第四期【居外微课堂】主题
开课时间：11月15日19:00
内容简介
热门留学国家的一年的学费是多少？
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往期精彩内容回顾：
继2015年股灾之后，2016年国内房价一路飙涨，让人捉摸不透，由此激发了更多高净值客群投资海外的需求，以寻求资产增值。泰国这一新兴市场，渐入投资者的视线。据“中国对泰国的采购意向指数”显示，中国买家在泰国购买房产的欲望已超过其它较大国家。过去一年中，泰国指数飙升180%，而其它几大主流国家，仅上升37%。
作为泰国最热门投资目的地之一的芭堤雅，它的楼市以外国人为主导。一年365天，有不计其数的来自世界各国不同种族、不同语言的人来到芭堤雅度假、生活、经商、投资、创业。随着泰国高铁（曼谷－芭堤雅－罗勇）及乌达抛机场的建设，这座城市的房产市场将是高净值客群寻求资产增值的最佳渠道之一。
那么，是哪些投资优势让芭堤雅的房产变得炙手可热？投资芭堤雅什么地方的楼盘更有益于资产保值呢？下面将为你揭晓答案！
芭堤雅一居室价格在60万元左右，只计算使用面积，不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套
五大投资优势 魅力难挡
1 气候宜人 旅游资源丰富
泰国属热带季风气候，终年温差不大，4、5月温度最高，年平均温度20摄氏度左右，完全可以短裤T恤过一年。芭堤雅的海滩长达40公里，蓝天碧水，沙白如银，海景资源极其丰富，开发商甚至在海滩边上建海景公寓，实在是太惬意，还有最负盛名的夜生活文化。这些都吸引着世界的游客，每年来芭提雅旅游的人数将近1200万，这在全球都是名列前茅的。
2 交通便利 经济发展健康
芭堤雅位于泰国经济最发达的曼谷——罗勇经济走廊，经济健康成长，旅游业发达，房地产业势头凶猛。交通也非常便利，规划中的曼谷机场至芭堤雅高铁轻轨线预计在2018年建成，届时两地车程将缩短为20分钟。曼谷或芭堤雅机场距中国南方城市大约2个多小时航程，距离北方城市大约4-5小时航程。每年在芭提雅召开的国际会议高达两三百次之多，旅游经济非常国际化，游客来源遍布世界，不容易受某个经济体的衰退影响。
3 医疗教育一流水准 畅享悠闲生活
泰国的医疗设施处于世界一流水平，且费用低，仅是欧洲的1/4，有孩子的家庭也可以选择一些优质的国际学校就读，泰国的国际教育非常发达，其中英国排名前三的私立学校regent（戴安娜王妃的母校），在曼谷和芭堤雅都有分校。泰国政府也从政策方面也给予大力支持，正向任何超过50岁的人士签发特殊退休签证，越来越多的人选择移居芭堤雅。
4 低房价、高投资回报率
芭堤雅一居室价格在60万元左右，只计算使用面积，不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套。出租收益约8%-10%，一些地段好近海的房产可高达15%，芭堤雅旺季租房一天可以租到300元，欧美短租客尤其多。此外，芭提雅在城市基础设施上投入巨资， 2018年到曼谷机场的高铁轻轨完成，高铁沿线的城市房地产市场前景大好，预测今后几年将上涨30%以上。
（据互联网综合整理）
自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後，全球避险资金涌入日本，日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形，使得许多有兴趣投资日本房市的投资人就频频询问，询问现在是进场购置东京房产的时刻，还是应该再等一会儿，甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好？
益立信海外房产专家Edward表示，目前市场较热门物件反而是中古空屋市场，尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因，除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求，若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看，明显呈现供不应求的窘境。按照日本政府规划，希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年，要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题，“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解，虽然目前相关法令仍在研议，但基於政府政策鼓励项目，许多业者都已等不及而先偷跑。
在日本，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力另外一方面，因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准，尚不足以吸引所有投资人的目光。唯有在提高住房周转率的情形下，把租金年报酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨，并要维持大楼住户品质，住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟，民宿入住客人的水准无法保证，会有安全上的疑虑。相对地，中古大楼因为管理没有如此严谨，且大楼管理员甚至多为日间巡回一次，容易满足“民宿”的基本需求。还有，日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态，且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期，若现有房客愿意继续续租，房东没有任何理由来调涨租金，除非房客同意涨租或房东收回房子自住，不然租约就继续依原条件更新。所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品，即使等到租约到期，都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由，这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。
（据联合线上）
眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么？我们正面临的究竟是一场正在到来的房价大崩盘，还仅仅长远上升趋势下的小幅价格波动？未来的12到24个月内的房价走势会怎样？没人能够百分百肯定地预测未来，但我们可以根据一些现有的客观事实和数据给出点分析。最近我们时常可以听闻到许多关于澳洲房地产市场正处于崩塌边缘的新闻和消息，比如银行停止向海外买家提供贷款，显而易见的公寓供应过剩的势头，维州、新州和昆州政府陆续出台了对海外买家增收印花税的政策。有些我们的客户可能已经听说墨尔本市中心的二手公寓房再售的价格比数年前的新房买入价格整整低了24%，可与此同时，悉尼市中心靠近海湾的400套新公寓在开盘4小时内就被当地买家哄抢一空！那么究竟澳洲房地产市场正在上演什么那？我们希望能够为您提供一份针对目前局势定量与定性的分析。
从国家政策的角度来分析，澳洲政府一直都密切监视着房地产市场的发展动态以确保一个最终的目标：每个普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量后可以有能力实现拥有自己住宅的梦想。澳洲政府一直都面临着一个艰难的局面，一方面政府可以从一个蓬勃发展的房地产市场里增加的相关税率、更大的建筑施工行业规模和更多的家庭财富中获得利益，另一方面如果出台不阻止房价下滑的政策会是相当不明智的，因为房产是大多数澳洲人的个人家庭财富的主要组成部分，家庭房产贷款也是绝大多数澳洲银行最有价值的业务。一个衰退的澳洲房地产市场会导致个人家庭财富的缩水，增大家庭的财政压力和银行的贷款风险。所有的这一切都会最终给澳洲人的消费能力、商业的流动性和整体的经济增长带来负面影响。
由于以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场，如中国、中国香港、新加坡，是不同的。
以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号，这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化（银行贷款的收紧、印花税的增加）都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应，因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。然而，从传统的经济学角度来看，如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务，那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱，它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方，就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物，这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种，这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多！
眼下这重新平衡的阶段有望在几个月后新一任政府大选后结束，我们寄期望于未来政策的调整。可以想象下在未来银行松开贷款限制后会发生什么。事实上，银行并不能扭转买家的买房决定，他们只能暂时地延迟下！
让我们回头看下近期的一些数据。2016年5月的房地产数据表明眼下的房地产市场并没有发生大幅的价格波动。在过去的12个月中，墨尔本的房地产价格有着各大首府城市中最强劲的涨幅，但在最近的3个月里整个墨尔本的房价是轻微的浮动，而不是某些报道中声称的那样高达24%的巨大跌幅！这些巨大的跌幅只发生在墨尔本市中心的高层公寓，可这部分公寓楼只是占了整个墨尔本房地产市场的很小一部分。
澳洲各大首府城市住宅价值变动3/12个月尽管墨尔本的房价在最近的一个季度中表现得很疲软，但同一年前的房价相比，增长率仍高达10%。或许我们会看到墨尔本的房价会持续眼下疲软的表现，但仍将会在未来因为基本的供需不平衡而继续增长。与此同时，我们还应注意到这一点，根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。
根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。目前的房价中位数仍属悉尼最高，墨尔本其次，仅为悉尼房产中位价的75%！这就是为什么我们相信墨尔本的房价中位数在未来会上涨到至少追平悉尼的水平，基于对未来人口增长的预测。
澳洲各大首府城市房价中位数下图为投资者们展示了澳洲各大首府城市房地产的总租金回报率，但请谨记在心，较高的总租金回报率往往以为着较低的房产增值率。
澳洲各大首府城市总租金回报率拍卖清除率通常反应了市场上人们对房产需求。从历史上看，90%的拍卖清除率意味着非常火爆的房地产市场。眼下悉尼和墨尔本的房产拍卖清除率都稳定在70%到80%之间，这与长期以来的拍卖清除率相当。
澳洲各大首府城市拍卖清除率最后作为结论，我们对澳洲的房地产市场通常是持有乐观的态度了。澳洲房地产市场没有真实可信的理由去迎来一场跌幅巨大的价格修正。的确，我们见证了有一些项目由于个人财务原因和无法交接导致的价格下跌，但我们相信这只是非常短暂的一个时期内的现象。
我们没有在占墨尔本房地产市场更多份额的绝大多数郊区的房产上看到有发生调整性的价格下跌的迹象。在过去的一年中，我们总是建议我们的投资者远离那些诸如市中心和一些土地新房打包出售又同时有无限量土地供应的区域，而不是因为海外买家对购买土地的偏爱而建议买进位于这些区域的物业，因为我们找不到可长久持有这些物业的理由。当一个开发商为购房者提供长达10年的总租金回报率保证时，你应当警觉这个项目的物业是不是很难卖出！
大多伦多地区开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现像——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这麽高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】
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