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《Wolf Street》报导，美国不动产研究机构 Green Street 发表五月商用不动产价格 (Commercial Property Price Index) 指数，再度下跌 0.4% 至 125.7 点，创下自 2016 年五月份以来新低。

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在 2007 年次贷危机爆发前夕，Green Street 的美国商用不动产价格指数当时曾触及高点 100.0 点，而随後该指数就随着金融海啸的爆发，而快速走跌至 2009 年的低点 61.2 点。

《Wolf Street》专栏作家 Wolf Richter 指出，虽然五月美国商用不动产价格出现走低，但仍是远比 2007 年时的高点，还要再涨超过 25%，Wolf Richter 警示，当前美国商用不动产可能存在着极高的过热风险。

Wolf Richter 表示，五月商用不动产价格指数创下了一年以来新低，确实从图上观察，美国商用不动产价格指数似乎出现了弯头迹象，但 Wolf Richter 认为，这次的美国房市，估计不会像 2007 年那次那样，一夜之间房市崩盘丶流动性窒息。

Wolf Richter 分析，鉴於 2007 年的经验，美国联准会 (Fed) 其实并不敢过快升息，来打击房市过热之迹象，是故目前 Fed 虽然已启动升息循环，但升息速度缓慢，导致现在利率水平仍在历史低档。

Wolf Richter 表示，并且因为 Fed 尚未开始缩表，QE 流动性仍存在市场之中，故这一次美国房市若开始走跌，估计也比较可能会是温水煮青蛙的方式，缓慢走低。

（据钜亨网）

经过8年的修身养息，美国就业丶赤字和经济成长率三大指标都已明显改善，美国新总统特朗普上任後，主打扩大基础建设与减税政策将刺激美国财政，延长美国经济复苏态势。经济合作暨发展组织（OECD）预测，2017年经济成长率将达到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英国的1.5%与日本的0.8%，在已开发国家中表现亮眼。此外，近年来美国的经济扩张与失业率持续下降，联准会如加速升息将刺激资金回流美国。

多项正面的经济数据，直接反应美国的蓬勃商业动能以及民众消费支出意愿，最新公布消费者信心指数来到113.7，为近10年最高水平。为了支持特朗普新政，多家跨国企业纷纷表明将扩大在美投资，日本软银将投资美国企业“OneWeb”10亿美元，电商巨头阿里巴巴提出5年要为美国创造100万个就业机会，鸿海与南韩三星也分别表示计画扩大在美国设厂，新政府上台所推行的贸易保护主义将吸引众多国际资金投注美国，经济与商业活动的活络将直接带动不动产市场。

相较於全球经济与政治的不确定性，美国的复苏吸引国际资金关注，美国商用不动产的高交易透明度丶高流动性以及高租金投报率受到国际投资人喜爱，根据The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）统计，2015年外国人投资美国商用不动产总金额超过870亿美元，相较於2009年的47亿美元，交易量爆涨18倍。预估在低利率与美元走弱的利多因素下，2017年美国房地产投资需求持续加大，特别是在国人熟悉的洛杉矶丶旧金山丶纽约等一线城市或者高租金投报率的二线城市。

由於美国税赋复杂，各州规定不同，因应投资人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚为风行，第一太平戴维斯关蕙君协理表示，所谓的NNN表示屋主不需支付一房屋税丶二保险费以及三维修费，三大项费用在租约中明订由房客负担，让投资人可以更清楚评估投资报酬，轻松享稳定租金收益。普遍而言，这类型投资标的通常附带5年至10年以上的长期租约，承租方不乏大型上市连锁企业，例如银行丶连锁餐饮丶超市丶上市公司及知名诊所等，对於投资人而言，可以省去寻找租客的麻烦以及空置的风险，大型品牌亦是稳定付租的保障。

为回应国人对於美国不动产的需求，第一太平戴维斯特别引进位於加州的NN或NNN净租金商用房地产，包括美国百大企业富国银行（Wells Fargo）分行店面丶7-11连锁便利商店丶Best Buy大型电子商场丶速食店面及美国财富500强（Fortune 500）公司DaVita医疗机构，承租方租期都在10年以上，租金投报率介於4%至6%之间，是投资人进军美国市场的最佳选择。

（据经济日报）