日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本

日本房产泡沫经历十次危机九次地产。1974年、1991年日本房地产两次大泡沫。1991房产泡沫在空前疯狂后轰然崩溃,随后陷入失落的二十年。近期中国一线城市房价大涨,前中国房市具备1974年前后日本的很多特征,不禁令人担忧,下面来看看日本房产·泡沫崩溃始末,是否对你有一些启发呢?

1、从疯狂到崩溃:日本房地产价格的历史走势

(1)房价上涨期—1991年前

1955至1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,仅一年出现下跌,大城市涨幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示,1955至1991年36年间,日本住宅用地价格上涨了83倍,期间仅1975年出现过下跌(-4.0%),年均增速达13.4%。六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,年均增速达16.6%,其中除1975年下跌外(-7.5%),其他年份均是上涨。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
日本住宅用地价格指数:1955-2015年

上涨过程经历了大概三个阶段。

1955-1974年快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。

1975-1985年缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨79%(年均增速6.2%)。其背景是日本经济进入第一次换挡期,GDP和人口增速放缓。

1986-1991年最后疯狂期,6年1.7倍。这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。

最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。

(2)房价下跌期—1991年后

日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,日本土地价格从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示,1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%,中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。

相对于股价而言,泡沫破灭后,房价下跌速度缓慢得多。日经225指数在1990年之后的两年内下跌了近一半,而住宅用地价格1992-2000年间年跌幅均不超过5%,累计跌幅21%。

(3)房价泡沫对比:1974与1991

1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点,从绝对值来看,1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比,需要考虑通胀和收入增长情况。

1975-1991年间,日本所有城市名义房价上涨了167%,六大主要城市房价上涨407%。同期,日本人均名义GDP从4281美元,上升至28541美元,增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。

可见,1975-1991年间,以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%),但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。

即日本整体房价泡沫,1974年大于1991年,但六大主要城市房价泡沫,1991年大于1974年。

2、从基本面支撑到泡沫化:日本地产泡沫的成因

(1)长期基本面因素:经济增速、人口等

日本房价长周期大致可以用经济增速和置业人口差异来解释。

日本房价最快速上涨期在1974年之前(上涨44倍),期间日本经济快速追赶,GDP年均增长9.3%,置业人口快速增长。

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日本置业人群1970年初和1990年初分别出现拐点

1975-1985年日本房价步入缓慢上涨期(上涨不到1倍),当时日本经济增速换挡,GDP年均增长3.7%,置业人口增速放缓。

1991年以后,日本房价持续下跌期间,日本经济增速停滞,GDP年均增长1%,人口下降。

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日本经济增速在1970年初和1990年初两次换挡

此外,人均土地面积少与高储蓄率的问题也是日本房价泡沫形成重要原因,人均土地面积少导致房价上涨预期强烈,高储蓄率导致长期资金过剩。而对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用,当时到处充斥着日本第一,日本“超过美国,买下美国”等声音。

(2)谁导演了最后的疯狂—–广场协议与货币超发

“广场协定”签订(1985年9月)后,日元大幅升值,使得日元资产吸引力大增,房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。

另外,广场协议后,日本出口急剧下滑,在1986年经济陷入衰退,物价陷入通缩。(注:日本出口在1985年5月便开始明显下滑,这源于当时美国经济的显著下滑,但“广场协定”后,美国经济停止下滑,9月之后的出口下滑可以归因于日元升值)。

为缓解经济下滑和通货紧缩压力,日本央行大幅降低利率,并增加银行信贷。再贴现率从1984 年的5%下调到1987 年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。1986-1990年间,日本国内货币供应量显著扩张,M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%,过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
广场协议后日元升值对日本出口造成负面影响
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广场协议(1985年9月)后日本央行实施了宽松货币政策

另外,“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年,美国出现股灾—-著名的黑色星期一。当时美国政府担心,如果日本银行提高利率,资金不能及时向欧美市场回流,可能再次引起国际市场动荡,因此建议日本暂缓加息。

日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本,推动日元升值,引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略,需要以较低的利率来刺激国内投资,减少储蓄,缩小经常项目顺差。在这种情况下,日本银行决定继续实行扩张性货币政策。

稳定的通胀掩盖了泡沫。为何决策者没有发现问题,因为稳定的通胀掩盖了泡沫,而且泡沫经济解决了日本的财政问题,1990年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀,归因于日元的持续升值。

(3)三大战略调整导致政策回旋余地变小

日本经济金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20 世纪70 年代,日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80 年代,这一进程迅速加快。1985 年,日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告,揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。

日本政治国际化进程加速。20 世纪80 年代初,日本政府提出,日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”,而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986 年的“卢浮宫会议”中,日本均成为美国最坚定的盟友。

日本经济增长模式的转变。从1980 年起,国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985 年的日本《经济白皮书》指出:出口导向型的经济增长模式已经不可持续,日本必须扩大内需,以缓和与国际社会的关系。[ 参见王宇(中国人民银行局),日本泡沫经济生成与破灭的故事,中国金融,2010]

3、结局:泡沫破灭原因与影响

(1)泡沫破灭的原因之一:适龄购房人群和经济增速拐点

前面提到,日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点?

如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂,可以发现,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。

1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991年间维持在高水平。

但是,1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。

(2)泡沫破灭的原因之二:主动收紧并刺破

在股票市场与房地产双重泡沫的压力下,日本政府选择了主动挤泡沫,并且采取了非常严厉的行政措施,调整了税收和货币政策。

a、紧缩的货币政策

随着通胀压力在1989年开始出现(3%-4%),而且股价和房价加速上涨,日本央行从1989 年开始连续5 次加息,商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时,货币供应增速大幅下滑。

当然,日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害,如果提前知道,可能政策会有所变化。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
日本房价波动与利率

b、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制

1987 年7 月,日本财务省召集有关金融机构举行听证会,瞭解金融机构在房地产市场上的活动。此后,财务省发布了行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目,具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%(见表1)。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

c、调整土地收益税

在1987 年10 月调整税制之前,拥有土地10 年以内被视为“短期持有”,而10 年以上则被认为是“长期持有”,在调整税制后,持有不超过2 年被视为是“超短期持有”,并受到重点监管。

(3)日本地产泡沫破灭的影响

日本泡沫破灭后,经济陷入了失去的二十年和长期通缩,居民财富大幅缩水,企业资产负债表恶化,银行不良率上升,政府债台高筑。另外,日本政治影响力下降,超级大国梦破灭。

a、陷入失去的二十年和长期通缩

1991年地产泡沫破灭后,日本经济增速和通胀率双双下台阶,落入高等收入陷阱。1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,CPI平均增长0.2%,而危机前十年,日本GDP平均增速为4.6%,CPI平均为1.9%。

值得注意的是,这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长,央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值,反应未来前景仍不乐观。

b、私人财富缩水

辜朝明在其著作《大衰退》中提到,地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和,这个数字还相当于日本3年的GDP总和。从下图可知,房地产比重无疑大于股票。

c、企业资产负债表恶化

房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品,随着这些资产价格的暴跌,日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表,不得不努力归还债务,1991年后尽管利率大幅下降,日本企业从外部募集资金却持续减少,到90年代中,日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。

d、银行坏账大幅增加

房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行(2009),国际经济评论]。日本所有银行坏账数据,从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏(2008)国际经济评论]。

e、政府债台高筑

经济的持续衰退,和政府的逆周期调控,使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%,低于美国的61%,意大利的99%,略高于德国的39.5%,2014年,日本政府债务/GDP比重为230%,远高于美国(103%),德国(71.6%),意大利(132.5%)等。

f、国际地位下降

1991年后,日本经济陷入停滞,和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看,1991-2014年间,日本累计增长30%,美国增长194%,中国增长26.3倍,德国增长114%。1991-2014年间,日本GDP占美国比重从60%下降为26%,中国成为第二大经济体。

 

来源:文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 任泽平、熊义明

责任编辑:Shelly Du

日本房产泡沫 是如何一夜间就破裂的 | 日本

日本房产泡沫经历:在1991年日本房市泡沫破裂,房价狂跌,使日本经济陷入长达20年的低迷。楼市崩盘之前,日本人究竟在做什么?日本房地产泡沫为何崩溃?

1、土地不会贬值&东京房价不会下跌

当时日本楼市为何那么疯狂?有两大“神话”一直刺激着所有投资者蜂拥而上。

神话之一是“土地不会贬值”。日本人多地少,房产永远是“刚需”。日本全民疯狂买房炒地,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

一寸土地一两金,银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

其实,金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的,是日本过去几十年强劲的经济增长,日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来,日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧?

然而,人们忽略了,当时的日本城市化率已经达到77.4%,而老龄化率开始攀升。城市化红利消失,人口红利不再,经济失去增长动力,房价也就失去支撑。

值得警惕的是,越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越严重。

当年的日本房价泡沫 是如何突然一夜间就破裂的 | 日本
日本GDP增速,1990年后,日本陷入“失去的二十年”

2、疯狂买房

坚信两个“神话”无坚不摧,上到房地产企业和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票,期待在持续的暴涨中大赚一笔。

整个社会,到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润,还不如一块地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。”

造成这种狂热错觉的,契机是日本签署了“广场协议”。随后,日元不断升值,口袋里的钱一下子多出来许多,不但日本人有钱买遍全世界,国际资本也蜂拥而入,加入土地和资本市场炒作的大军中。

当时,政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低,贷款利率同样非常低,商业银行鼓励居民贷款,金融机构也乐于将钱贷给土地投资者,并鼓励投资者买到地后,再以土地作为担保,继续贷款买地……循环往复,银行最终也被拖进泡沫之中。

买房炒地蔚为大观,媒体把这种狂热视同于经济繁荣,热烈鼓吹,甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。然而,危机还是来了。2011年,日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中,通过穿越时空的来信,帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

然而,大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

当年的日本房价泡沫 是如何突然一夜间就破裂的 | 日本
日本地价指数,在1991年前后达到顶点,随后一路暴跌

3、崩盘来了

1990年,股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。

接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。

房地产企业倒闭,银行因为不良贷款率暴增而倒闭,普通国民住房转眼之间成了负资产。

崩盘之前,难道日本政府没有做出任何努力吗?

其实,早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。

在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。

崩盘的代价有多大?

20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”,特指八十年代那段疯狂的时光;从1990年至今的二十多年,日本人又发明了一个名词“失去的二十年”,失落情绪遍及整个日本。

日本股市指数,1989年底达到顶峰,一路暴跌。

时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平,可见当年的泡沫破裂的影响多么惊人。

 

来源:搜狐

责任编辑:Shelly Du

 

 

两次房地产泡沫为何有截然不同的结局 | 日本

在1974年和1991年日本房产泡沫分别发生两次破裂。如果对照1974年前后和1991年前后日本房产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。

日本在上世纪70年代增速换挡期改革转型取得巨大成功。日本的增速换挡发生在1968-1978年间。1973年第一次石油危机爆发,由于严重依赖外部资源、产业结构偏重,日本经济受到较大冲击,相对于欧美国家更加积极地进行调整。当时日本政府从供给侧实施改革,积极推动和引导企业“减量经营”,同时大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。通过改革,日本成长为制造业强国,产业结构顺利升级,经济和股市持续繁荣。

日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,同样的泡沫却是不同的结局。第一次房地产泡沫得到顺利化解,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等,催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。

本世纪初日本“结构改革”也取得一定成效。“泡沫经济”破裂后日本经济长期萧条,小泉内阁上台后大张旗鼓地开展了“结构改革”,其中供给侧改革措施主要有放松规制和实施民营化改革、减税、金融改革与产业重组相结合、建立更加可持续的养老保险制度等。改革之后,日本经济增长率比上世纪90年代有一定改善,股市也出现止跌回升。

日本供给侧改革的经验启示。1)改革是唯一出路。应大力疏解产能过剩,淘汰和清理僵尸企业,放松服务业过多的准入限制和管制,培育新增长动力和构筑新增长平台,切实使市场在资源配置中起决定性作用。2)改革窗口期稍纵即逝,时不我待。改革需要落到实处、扎实推进,拖延改革行动可能会导致今后的问题更加严重。3)增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。4)需求政策定位于配合供给侧改革,避免过度放水刺激。

上世纪70年代日本增速换挡期和本世纪初经历长期结构性萧条后,日本曾两次实施供给侧改革,其经验教训对我国具有重要启示意义。

1、上世纪70年代日本增速换挡期的改革

1.1. 改革的背景:增速换挡

1)日本的增速换挡发生在1968-1978年间。日本1951-1973年间开启经济高速追赶,实现了23年年均9.3%的增长,1973年人均GDP达到11434国际元,相当于美国的68.5%,到达增速换挡的收入阀值。增速换挡后,1974-1991年的18年实现了年均3.7%的增长,属于中速增长阶段。1991年人均GDP达到19355国际元,相当于美国的84.7%,步入前沿国家的低速增长区间。

日本在1969年前后面临经济增速换挡和动力升级的客观要求:一是日本房地产长周期出现在1969年前后。二战后,日本人口出现了一次人口出生潮。自1960年起,日本的出生人口数量进入了第二轮上升周期,自1960年的160.6万逐年上升(除1966年外)至1973年的209.2万,之后出生人口数逐步显著降低。二是日本刘易斯拐点出现在上世纪60年代末。日本自上世纪60年代末开始,随着农村可转移剩余劳动力的大幅减少,耐用消费品的广泛普及,支撑经济高速增长的基础条件发生变化。

2)石油危机冲击下“滞涨”发生。1973年,阿拉伯石油输出国组织为了支援巴勒斯坦人民反抗以色列侵略,决定削减石油供应量并提高石油价格,第一次石油危机爆发。石油危机引起了当时主要资本主义国家的“滞涨”,即经济停滞和通货膨胀并存,日本也未能例外。当时日本出现了物价高涨、失业率上升、企业倒闭等危机表现,1974年日本经济出现了战后第一次负增长。

3)能耗和环境污染严重,国民不满情绪高涨。日本的高速增长期是依靠大量能源投入和粗放经营实现的。快速的工业化造成了能源消耗和环境污染日趋严重。从1955年到1964年,日本的能源消耗量增长了约3倍,主要能源也从煤炭转变为石油。到1973年石油危机爆发前,日本的原油进口依存度已达到99.7%的惊人程度。日本的水源和空气也都受到严重污染,上世纪50-60年代出现了震惊世界的四大环境公害,即镉污染所致的骨痛病、甲基汞污染所致的熊本水俣病、新泻水俣病、四日市大气污染所致的哮喘病,对日本人民的生命健康造成极大损害,国民不满情绪愈演愈烈,抗议示威事件层出不穷。到上世纪70年代,以四大公害诉讼均以居民原告方胜诉为标志,日本高能耗和高污染的增长模式已失尽人心,到了不得不改变的地步。

4)劳动力成本快速上升。战后的日本和当时的中国类似,农村存在大量剩余劳动力,在日本经济高速增长期中,劳动力源源不断地从农村转移到城市一直是经济增长最重要的引擎之一。上世纪60年代末日本迎来刘易斯拐点后,劳动力从过剩转向短缺。在刘易斯拐点到来和同时期日本政府“国民收入倍增计划”双重影响下,日本的劳动力成本即工人工资开始快速上升。1961-1970年,日本工人的工资指数增长了近1.7倍,在主要资本主义国家中是增长得最多的。

1.2. 主要改革措施:降低成本、鼓励创新

针对以上问题,日本政府综合运用法律、财政、税收和金融等政策措施,侧重从供给侧入手实施改革,主要改革措施如下。

1)“减量经营”,降低能耗、利息、劳动力成本。第一次石油危机引发的国内经济危机引发一些日本企业自发开展经营调整,这种调整被称为“减量经营”,其核心主要有三条:节约能源消耗、降低利息负担和降低劳动力成本。日本政府因势利导,积极推动和引导“减量经营”在全国范围内实施,使得“减量经营”成为石油危机后的流行词汇。“减量经营”的实施非常成功,成为日本制造业战后从传统的粗放型经济增长方式向高附加值型经济增长方式转变的转折点。

节约能源消耗。以石油危机为契机的能源价格上涨,对日本传统的粗放式增长模式造成了沉重打击,以石油化工、钢铁等为代表的高能耗行业的竞争力大大降低。日本政府通过行政指导及各种限制措施,引导经营效益差的企业关停并转,显著削减了这些行业的生产能力。1975年,日本增加生产能力的设备投资在全部设备投资中比重比70年代初降低了约50%。同时,鼓励企业进行内部技术改造和生产设备更新,有效节约能源。许多高能耗行业积极采取节能技术,如钢铁业大量采用高炉炉压发电设备,石油化工业采用加热炉的废气、余热回收技术,水泥业引进悬浮预热器技术等。

降低利息负担。石油危机爆发后,日本著名的《日经商务》杂志指出,在石油危机后的恶劣环境下,日本企业必须努力压低原材料费用、财务费用等各项成本才能生存下去。当时日本企业自有资本比率不高,利息负担较重是一个比较突出的问题。通过实施“减量经营”,日本企业的自有资本比率大幅提高,从企业借款占营业额的比率看,1978年比1965-1973年平均减少6.6个百分点;从制造业自有资本比率看,1985年比1975年提高7.7个百分点。再加上同期日本利率水平不断降低,企业利息负担得到有效减轻。

降低劳动力成本。刘易斯拐点到来后的劳动力成本大幅上升,成为石油危机冲击下日本企业不能承受之重。当时有研究表明,如果主要制造业企业在一年内不削减6~14万雇佣人数以降低成本,就无法维持收益。企业通过解雇临时工、控制正式员工的录用、女性员工离职后不再补充新人乃至减少主干劳动力等多种方式调整雇佣人数,降低人工成本。据日本产业劳动调查所统计,1975年以后的四年中,包括松下电器、三菱重工、东芝等在内的多家企业减员达21万人。此外,由于发展中国家劳动力成本较低,日本政府还积极鼓励劳动密集型产业尤其是一些高耗能、高污染的劳动密集型产业向海外转移。

2)政府引导产业结构升级,大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。

大力疏解产能过剩。经过两次石油危机打击,日本衰退产业和过剩产能增加。1978年,日本政府制定了《特定萧条产业安定临时措施法》(简称“特安法”)和《特定萧条产业离职者临时措施法》等四部法律,进入“特安法”时代,主动对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解。“特安法”认定平电炉、炼铝、合成纤维、造船、化肥等14种产业为结构萧条产业,当时这些产业的企业开工率只有60%~70%。针对上述结构萧条产业的调整和疏解方法包括:(1)采取政府收购来报废设备的方式,即由政府与产业界合作预测未来供求,对“过剩部分”由政府出资收购报废;(2)设立特定萧条产业信用基金,对那些按计划淘汰落后设备的企业提供优惠利率贷款,帮助萧条行业安置工人和转产;(3)允许因供求明显失调、价格降到平均生产费用的特定商品的生产者缔结有关限制产量、维持合理价格的垄断组织。“特安法”的实施取得明显成效,1978年和1979年日本工业连续两年高涨。

扶持新兴产业发展。在对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解的同时,日本政府有效利用产业政策,鼓励和培育新兴知识和技术密集型产业发展。1978年,日本政府制定了《特定机械信息产业振兴临时措施法》,提出要发展电子计算机、高精度装备和知识产业,投入了大笔政府专项资金对尖端技术的开发提供补贴和资金,并对以上产业实施税收和金融方面的优惠政策。人们已将这个项目视为日本70年代后期推出的产业技术政策的成功典范,它为奠定日本电子产业的基础及扩展在国际市场的份额做出了很大的贡献。上世纪70年代,日本产业结构变化的另一个重要特点是服务业的重要性增强,1973-1985年服务业年均增速高于同期制造业增速0.2个百分点,从1970年到1980年,服务业就业人数比重提高了8.9个百分点。

2、日本的1974和1991年两次房地产泡沫:同样的泡沫,不同的结局

2.1. 两次房地产泡沫的形成

日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,但这两次的影响差别很大。

第一次房地产泡沫于1974年前后形成。1955-1974年为日本房地产价格的快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。

第二次房地产泡沫(亦即“泡沫经济”)于1991年前后形成。1986-1991年为日本“泡沫经济”的最后疯狂期,房地产价格涨1.7倍。这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。1991年后,日本房地产价格进入漫长的下跌之旅。

1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点,从绝对值来看,1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比,需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间,日本所有城市名义房价上涨了167%,六大主要城市房价上涨407%。同期,日本人均名义GDP从4281美元,上升至28541美元,增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。可见,1975-1991年间,以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%),但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。即日本整体房价泡沫,1974年大于1991年,但六大主要城市房价泡沫,1991年大于1974年。

第二次房地产泡沫(“泡沫经济”)发生的背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。1985年9月,广场协议之后,日元大幅升值,为应对日元升值对国内经济的冲击,日本政府采取宽松的财政货币政策。1986年1月-1989年5月日本央行连续五次降息至2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,与此同时,实施扩大内需的财政政策。1980-1990年间京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上,最高峰时日本土地价值约为当时美国的4倍多[ 参见巴曙松着《房地产大周期的金融视角》,P57.]。但1990年3月大藏省启动了对房地产金融实施总量控制政策之后,房地产价格从1991年开始转为直线下滑,之后再也没有回升过。

2.2. 两次房地产泡沫的不同结局

如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。

1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991 年间维持在高水平。

1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。日本的房地产泡沫的破灭,与日本央行的下调利率有密切关系:1986至1987年度,日本银行连续5次降息,把中央银行贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低,日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣,反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同,央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫:1989年5月31日,日本央行加息0.75个百分点,此后的15个月内,日本央行再度4次加息,将贴现率提高到6%,连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

3、本世纪初日本的“结构改革”

3.1. 改革的背景

1)“泡沫经济”破裂后经济长期萧条。上世纪80年代后期到90年代初,日本经济持续繁荣,政府长期实施宽松的货币政策,大量资金涌入股票市场和房地产市场,最终出现了泡沫。以1991年为界,股票价格和房地产价格迅速下跌,“泡沫经济”破灭了。整个上世纪90年代,日本经济处于“平成不景气”或“失去的十年”的长期萧条中。这一时期,企业投资不振、居民消费低迷,需求减少导致物价持续下跌和企业销售收益减少,经济深陷泥潭。1992-1996年,日本经济增长率下降到0.6%,虽然1995-1996年一度出现复苏迹象,但1998-1999年由于受到消费税上调和金融危机的影响,再次转为负增长。

2)不良债权高企引发金融危机。“泡沫经济”时期,日本银行业向中小企业和房地产业发放了巨额贷款,“泡沫经济”破裂后,日本银行业不良债权大幅飙升。据日本大藏省1998年1月12日公布的数字,日本全国146家银行自查的不良债权已经达到76.708亿日元,约占总贷款金额的12%。在不良债权不断增加的情况下,部分银行已经无法达到国际清算银行巴塞尔协议规定的资本充足率水平。1997年底,日本四大证券公司之一的山一证券和具有悠久历史的北海道拓殖银行相继破产,给金融市场造成极大震动。幸存银行为防范风险纷纷“惜贷”,由此导致的“贷款难”更加加剧了实体经济的困难。

3)人口老龄化形势日益严峻。1970年日本65岁以上老人占总人口比例已经达到7.06%,超过联合国定义的老龄化社会7%的标准线,这标志着日本已经进入了老龄化社会,但这一问题在当时并没有引起足够的重视。从上世纪80年代开始,伴随生育水平的下降和人均寿命的延长,日本人口老龄化进入了加速发展的阶段。1990年日本65岁以上老年人口比重为12.1%,2000年这一比重上升到17.4%。人口老龄化给日本的经济社会带来了一系列不利影响,如劳动力供给不足、社会抚养负担不断加重、消费需求增长乏力等等。

3.2. 主要改革措施

针对日本经济的长期萧条,上世纪90年代末至本世纪初,日本政府在“改革优先”路线和“景气优先”路线之间摇摆不定,争论十分激烈。“景气优先”路线主要看重短期政策效果,主张通过宽松的货币政策和财政政策刺激需求,促进经济增长。“改革优先”路线则认为日本长期的经济衰退并非周期性的衰退,而是结构性或制度性的衰退,依靠宽松需求政策刺激不能解决问题,只有进行改革才能扭转局面。从桥本龙太郎内阁到森喜朗内阁,日本政府在推进改革上均有心无力,导致改革时机一再延误。2001年4月,小泉纯一郎凭藉“无改革、无增长”竞选主张挟高支持率上台,顶住了“景气优先”路线主张者的压力,大张旗鼓地实施了“结构改革”。其中涉及供给侧的改革措施主要有:

1)放松规制,实施民营化改革。小泉内阁一直强调要将日本建设成为一个“小政府、大经济”的国家,对政府所属的各类经营性机构实施民营化改革。小泉内阁在“结构改革”的纲领性文件《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中提出了民营化、规制改革计划,即在“民间能做的事情,由民间去做”的原则下,对经济各个领域尤其是公共干预较多、限制较严的领域放松规制,更大程度上发挥市场机制的资源配置作用。具体改革举措有:特殊法人改革或民营化;削减对特殊法人的补助金等;推动邮政业实现民营化;对公共金融功能进行彻底的改革;在医疗、护理、福祉、教育等领域也引入竞争机制。其中邮政民营化改革在日本具有典型意义,改革前日本邮政业由政府经营,机构臃肿、效率低下,改革的目的在于放宽市场准入,引入新的竞争者,从而带动邮政业的高效经营。2005年10月,日本参议院表决通过邮政民营法案,小泉内阁的邮政民营化改革获得成功。

2)降低税率,激活经济社会活力。自从供给学派经济学提出减税主张后,减税已被认为是供给侧改革的重要内容之一,小泉内阁的“结构改革”中也包含减税内容。《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中指出,税收政策应该真正成为有利于经济目标实现的手段,今后应向着扩大税基、降低税率的方向努力。2003年1月,小泉内阁通过2003年度税制改革大纲,实施减税计划,主要内容包括降低法人税实际税率、对研究开发和IT投资实施减税、降低继承税与赠与税税率等方面。按照日本政府估算,2003年度最终将实现总规模1.5383万亿日元的减税,其中主要包括法人减税1.304万亿日元,继承税和赠与税减税0.103万亿日元,金融证券谁减税0.096万亿日元,土地税减税0.21万亿日元等。

3)推出“金融再生计划”,促进产业结构调整。“泡沫经济”破灭后,不良债权一直是困扰日本银行业、企业界乃至整个经济发展的关键问题。由于不良债权的来源是实体经济,企业亏损或倒闭的数量增多,反映在银行资产负债端就是不良债权增加,这是一枚硬币的两面。针对这一问题,小泉内阁采取了双管齐下的配套改革,即金融改革与产业重组相结合,在解决银行不良债权问题的同时,推动产业结构的调整。2002年,小泉内阁推出“金融再生计划”,具体改革举措包括:通过扩充中小企业贷款机构、设立新的公共资金制度等方式增加对中小企业的融资渠道和手段;通过专业机构(如“整理回收机构”,英文简称RCC)减免中小企业债务,盘活不良债权,促进产业重组和企业复兴;提高银行不良债权拨备,强化资本充足率约束作用,对银行制定明确的不良率削减目标并严格检查,切实降低银行不良债权比率。

4)推进养老保险改革,增强社会保障制度可持续性。由于日本人口持续老化,日本养老保险出现了参保者不断减少、领取者逐渐增加的困境。2003年度小泉内阁“经济财政谘询会议”制定了《经济财政运营与结构改革基本方针2003》,提出构筑可持续的社会保障制度,建立年轻人对将来充满信心、老年人安度晚年的社会。2004年,通过《养老金制度改革相关法案》,主要内容是在未来十余年内逐年上调保险费,目的是为了消除年轻人对养老金制度的不信任感,通过更好地把握养老金给付水平和现职人员负担的平衡,建立起可持续性更强的养老金制度。此外,针对人口老龄化的严峻形势,2004年通过的《老年劳动法修正案》提出未来十年分阶段强制性地提高退休年龄。

4、日本两次供给侧改革的成效与缺憾

4.1. 上世纪70年代改革成效

总体看,上世纪70年代日本的供给侧改革取得了巨大成功。

1)日本成长为制造业强国。“减量经营”使日本制造业的国际竞争力显著增强,帮助日本逐渐确立了世界制造业强国的地位。日本制造业在节能方面也取得了突出成就,到上世纪80年代初时,日本已成为主要经济体中能源利用效率最高的国家。日本汽车由于低能耗和高性能而受到普遍欢迎,1980年以后日本汽车产量超越美国而居世界第一位,并大量出口到以美国为首的海外市场中。

2)产业结构顺利完成优化升级。从上世纪70年代后半期到80年代,电子、汽车等产业取代了原来的钢铁、石化等产业,成为引领日本经济增长的主导产业。日本产业结构从原来的劳动密集型和资源密集型逐渐转向知识密集型和技术密集型。

3)经济“稳定增长”。通过这次改革日本不但成功经受了两次石油危机的考验,而且顺利完成了从高速增长向平稳增长的增速换挡,1975-1985年日本经济平均增长率保持在4%左右,日本政府称其为“稳定增长”,该时期在主要发达国家中日本的经济增长仍然是最快的。

日本增速换挡期供给侧改革前后资本市场表现:危机倒逼,经济和股市深蹲起跳。

以实施供给侧改革为界,日本增速换挡期的资本市场表现可以概括为:1973年石油危机之前,供给侧改革尚未实施,日本处于增速换挡期的上半场,拒绝减速,刺激加杠杆,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上,股市房市出现明显泡沫后深跌;1973年石油危机之后,供给侧改革扎实推进,日本进入增速换挡期的下半场,采取中性偏紧的货币政策,进行产业结构合理化,无风险利率大幅下降,转型成功后股市走牛。

1)日本在1973年石油危机前:拒绝减速,刺激加杠杆,无风险利率高达10%以上,股市出现泡沫后深跌。虽然日本在1969年前后面临经济减速的要求,但是日本在1969-1972年间并没有认识到增速换挡的规律性和必然性,采取了刺激政策应对,大搞列岛改造,试图把全日本各岛都搞成三大都市圈一样发达(类似中国前几年中西部造城运动)。日本在1969-1972年大幅投放货币,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上。受刺激政策影响,日本通胀高企,股市房市出现明显泡沫。

2)日本在1973年石油危机之后:实施供给侧改革,辅以中性偏紧的货币政策,无风险利率大降,增速换挡成功后股市走牛。以1973年为转折点,日本开始扎实推进供给侧改革,给企业在调整产能、压缩成本、节约能源、技术创新等方面以压力,同时从刺激政策转向采取紧缩性的货币政策,抑制物价、工资和资产价格上涨,挤出边际上无效产能和无效资金需求。在1973.3-1974.10期间,日经指数跌去了40%。自1974.10开始,日本股指在触底后反弹并走牛。1974-1981年增速换挡成功后股市走出大牛市,日经指数进入慢牛、长牛。

4.2. 本世纪初“结构改革”成效

经济缓慢增长,股市止跌回升。在“泡沫经济”破灭后的长期萧条之后,小泉内阁的“结构改革”获得了日本民众的巨大支持,小泉内阁成为90年代以来日本少有的长期政权,小泉本人也成为离任后日本民众最怀念的首相之一。通过改革,日本企业经营状况有所好转,不良债权问题基本得到消除。从2002年2月至2008年2月,日本经济实现了长达73个月的景气复苏,为战后以来持续时间最长的景气。这次景气的实际增长率虽然不高,平均增长率只有不足2%,增速最高的2004年也只有2.4%,但与上世纪90年代年均1%的增长率相比则有明显改善。由于经济景气有所回升,日本多年来一直疲软的股市也出现了止跌回升的局面。从2003年4月到2007年6月,东京日经225指数从不足8000点涨到18000点以上,达到了2001年以来的最高水平。

4.3. 两次改革的缺憾

1)市场化改革仍然有待深入。战后日本长期实行主银行制度、终身雇佣制、年功序列制和行政指导等一系列以长期关系为基础的经济制度。日本有论者认为,这一系列制度尽管在日本追赶欧美过程中发挥了重要作用,但随着日本成为发达经济体,这些制度已经逐渐落伍,日本应及时转型为市场经济型的、政府较少介入的经济体系,而事实上日本至今还残留着限制过多和创新不足等追赶欧美过程中的负面遗产。

2)人口老龄化问题改革进展不足。人口老龄化被广泛认为是造成日本经济长期萧条的主要原因之一。但小泉内阁的“结构改革”主要关注于邮政民营化等议题,对国民普遍关心的少子化、人口老龄化等问题关注度不高,改革措施非常有限,人口老龄化问题迟迟不能解决,为此小泉内阁也遭到了日本舆论的不少批评。

 

来源:作者/国泰君安宏观任泽平、解运亮

责任编辑:Shelly Du

 

房地产泡沫破裂后 年轻人买房压力如何? | 日本

目前中国房价飞涨,尤其是北上广深等一线城市,寸土寸金房价高不可攀,但是人们仍然乐于疯狂地买买买,,这样的情景不禁让有些人感到担忧,会不会中国也会像上世纪90年代的日本一样,房产泡沫破裂,经济走向低迷。

上世纪90年代日本房产泡沫的最终破灭,不仅卷走了巨额的财富,也将日本拖入“失落的二十年”。

现如今,奥运会将再度回到东京,叠加日本央行的负利率政策,近两年日本首都圈的房价涨幅接近20%。

房产是否重新成为日本人青睐的投资方式?什么样的人在泡沫破灭后的日本买房?而日本人的房产观在“失落的二十年”中发生了哪些变化?

泡沫亲历者:当时有钱 也会买房

日本不动产研究所的房产专家中岛正人年轻时,曾在日本国土政策局任职多年。他坦言,自己刚入职时,正是日本房地产价格疯狂上涨的时期。

“当时的前辈就建议应该去买房,身边也有很多人在买。可惜,当时太年轻,并没有钱。当时看着房价上涨之快,真的很吓人。”因为当年没有足够的钱,让他躲过一劫

在泡沫高峰的1991年,东京住宅平均价格超过200万日元/平米(12万元人民币/平米),按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算,相当于买一个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

1991年之后,日本几大都市圈的地价开始明显下跌,时至今日,日本的住宅价格和泡沫高点相比,近乎跌去70%。

“当然后来还是买了房。”中岛正人表示,“是在价格下跌之后。”但并不是所有人都这么乐观。泡沫破灭后,日本人买房意愿出现明显滑坡。

日本内阁府2015年公布的一份官方调查显示,希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%,而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。

“‘只要持有土地,房价会一直涨下去’的这种想法,如今已经没有了。”中岛正人表示,“现在呢,只在需要的时候,买必要的东西。”在“土地神话”破灭之后,日本的消费观越来越务实,甚至显得过于谨慎和悲观。

旅居日本已超过20年的日籍华人肇邺,把在日本买房子看作是“把钱存银行”。 肇邺表示,如果现在把钱存在日本的银行里,实在没有利息,“三至五年的定期存款(年化)利息大约为0.03%。”这相当于1万元日元放在银行里,3-5年后,每年只能收到3元利息。他选择将收入的60%都用于在日本购买房产。

我问肇邺的夫人,日本的女孩会要求丈夫在结婚前,就准备好房产吗?这个20多岁的日本女孩,似乎没有听懂我的问题,显得很困惑。她回答,不会。为什么?

一辈子不买房也不丢人

和老一代日本人将拥有“一户建(独门独户的别墅)”为人生理想所不同的是,现在部分日本人即使有钱,也不买房,而是喜欢租房,这也催生出新的商业模式,比如“共同住宅”。

小金井公园附近由OakHouse经营的“共同住宅”,共有120个房间,常年客满。其中10.45平方米的单人间,一个月的租金约为67000日元(约4000元人民币),几乎和其他长租房价格相差无几,但共同住宅共享浴室、放映厅、厨房,部分设施比长租房更完备 。工作人员伊藤优称,共同住宅,最早是为那些在日本打短工、找不到租房担保人的外国人提供的租房服务。但是现如今,住户中只有40%是外国人,另有一大半是日本人,大多在20-30岁之间。

年逾40岁的新井也住在共同住宅里,即使他已经买得起房。“这里是开放的空间。24小时的,每天回来会有人跟你问好,没有一个人孤独的感觉。”而对仍单身的他来说,之所以不买房更大的原因是金钱观,“如果买了房,就要在这里一直住着,否则如果离开的时候,就要处理掉。”相对房产,新井还是更喜欢流动性更高的现金。

日本的千禧一代和上一代相比,在购买房产时变得更为谨慎。一来看多了九十年代泡沫危机破裂、房价崩盘、半生积蓄化为泡影的惨痛故事,二来,年轻人工作流动性更大,也更崇尚自由。三来,日本公司职员的平均年收入在1997年之后持续下滑。年轻人大多并没有他们的父母辈富裕。数据显示 ,40岁以下的日本年轻人中,拥有住房的比例仅28.4%,几乎只有80年代的一半。

负利率政策下的买房投资者

随着东京奥运会的即将举办,在房价将会回暖的预期中,一些当地的投资客重新回到房产市场。

IT公司任职的野多,已经在东京郊外有了一处“一户建”,和他的夫人和两只狗生活在一起。但是,因为觉得离东京太远。他打算在东京再买一处房。

“有的时候,如果工作太晚,公共交通又停运了的话,我宁可去胶囊旅馆住一晚。”胶囊旅馆给每个住户提供一个长2米,宽、高各1.5米的格子间睡觉,一晚价格大约是4000-5000日元(约250-300元人民币)。但是如果打车回家,他坦言,一个小时的车程,花费大约是1000元人民币。

野多表示,在泡沫破灭之后,东京核心地段的房子依旧抢手。他看中的几处房产,都需要抽签才能购买。而他表示,自己也在寻找投资房,随着日本即将在2020年举办东京奥运会,东京的房价仍有上涨空间,他看好日本的楼市复苏。

过去两年,东京核心地段房产日渐抢手,海外投资客的参与,也是房价上涨的因素之一。

为中国人购买日本房产提供服务的有一居联合创始人之一芦义表示,2015年,许多中国人涌入日本房产市场,“长租回报大约是4-6%,短租回报率是长租的1.5-2倍。”他表示,日本政府计划在2025年迎接6000万海外游客,届时,酒店供应紧张,许多人现在购入房产,是希望通过经营民宿的方式,获取高回报,即使未来游客减少,也可以回归到自住或长租,“许多人现在买的三千万日元(约170万元人民币)左右的房子,比如新宿30平方米的房产,我们觉得回报率挺好。”

而中国人对房产的胃口,也让日本人叹为观止。

2015年,根据日本媒体的报导,一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤阪的两幢住宅,价格分别为6.9亿日元(约合3700万元人民币)和6.8亿日元(约合3600万元人民币)。该售价是东京近12年以来的最高新房售价。

 

来源:文/康路 发自东京

责任编辑:Shelly Du

多伦多房市泡沫已破?专家如是说 | 加拿大

多伦多房市泡沫已破?市场何去何从专家如是说:

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多伦多房市泡沫已破?专家如是说 | 加拿大

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多伦多的房地产场是否进入了泡沫期?依现时情况而言,泡沫是否已经破裂?在经历了房市今年的大起大落之后,各界对于上述问题的回答似乎更加莫衷一是。满地可银行金融集团首席经学家、总经理(chief economist and managing director)波特(Doug Porter)周五接受CBC电台访问时指,目前泡沫已经爆开,多伦多房市未来会经历一段相当长的调整期。

波特指多伦多房市在今年初无疑陷入了泡沫期。“对此仍持有疑问的人,我不知道还有什么事可以说服他们。以任何传统定义而言,多市今年早期的房市都可以说被一个吹得满满的大泡沫所控制。在大多伦多地区,平均房价在过去短短15个月内上涨了40%,疯狂竞价带给许多人愤怒情绪。除了1980年代末房市泡沫之前,人们很少见到这样的涨幅。”

波特认为现时泡沫已经破裂。“尽管有不同因素同时出现,安省政府今年4月宣布的抑制房价政策,对击破大多区房市泡沫起到关键作用,令市场的心理产生巨大改变。”

波特指房市急速冷却对于那些在今年初高峰点购房的人打击最大,对于一年、两年甚至更长时间以前买房的人,情况仍可接受。

波特相信即将入市买房的人是房市冷却的大赢家,对他们而言未来的日子要好过许多。虽然独立屋的均价仍要百万元上下,房屋的可负担指数没有根本改变,但至少买家不用再受竞价战折磨,可以在平和的心理之下从容看房,做出理性的买房决定,亦不必被迫放弃验屋条件。这些都是向健康方向迈进。

波特相信这一波房市的调整可能会经历一段时间,在近期内则可以看到房价进一步放软,然后在相当一段时间内保持稳定,令房市进入一个完全的买方市场,而且人们不必期望几个月内可快速反弹。

他指央行近期已经宣布加息,而且预期加息的脚步不会停止,总体趋势是保持“温和的高息”。这种情况会降低人们的支付能力,令市场进一步冷却。

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(据加拿大家园)

远破2007年新高!Fed不敢戳的泡沫:美国房市 | 美国

《Wolf Street》报导,美国不动产研究机构 Green Street 发表五月商用不动产价格 (Commercial Property Price Index) 指数,再度下跌 0.4% 至 125.7 点,创下自 2016 年五月份以来新低。

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Green Street 商用不动产价格指数 (2001 年五月至今) 图片来源:Wolf Street丶Green Street
Green Street 商用不动产价格指数 (2001 年五月至今) 图片来源:Wolf Street丶Green Street

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在 2007 年次贷危机爆发前夕,Green Street 的美国商用不动产价格指数当时曾触及高点 100.0 点,而随後该指数就随着金融海啸的爆发,而快速走跌至 2009 年的低点 61.2 点。

《Wolf Street》专栏作家 Wolf Richter 指出,虽然五月美国商用不动产价格出现走低,但仍是远比 2007 年时的高点,还要再涨超过 25%,Wolf Richter 警示,当前美国商用不动产可能存在着极高的过热风险。

Wolf Richter 表示,五月商用不动产价格指数创下了一年以来新低,确实从图上观察,美国商用不动产价格指数似乎出现了弯头迹象,但 Wolf Richter 认为,这次的美国房市,估计不会像 2007 年那次那样,一夜之间房市崩盘丶流动性窒息。

Wolf Richter 分析,鉴於 2007 年的经验,美国联准会 (Fed) 其实并不敢过快升息,来打击房市过热之迹象,是故目前 Fed 虽然已启动升息循环,但升息速度缓慢,导致现在利率水平仍在历史低档。

Wolf Richter 表示,并且因为 Fed 尚未开始缩表,QE 流动性仍存在市场之中,故这一次美国房市若开始走跌,估计也比较可能会是温水煮青蛙的方式,缓慢走低。

(据钜亨网)

美国升息 恐加剧中国房市泡沫 | 美国

美国升息势必对中国经济带来重创,特别是人民币贬压加大,恐进一步加重资本外逃的速度,同时,也会让中国房市面临加剧泡沫的危机。专家认为,美国一日确定升息,将使中国房市的调整深度加大,今明年面临更大的冲击,部分城市房价恐怕会出现暴跌走势。

这项升息动作却牵动中国房地产的敏感神经,一方面房地产开发企业贷款成本增加,另外一个方面普通老百姓贷款利息也会增加,都会减弱房市交易力道。

美國联邦储备委员会主席耶伦
美國联邦储备委员会主席耶伦

景气反弹仍有变数

不过,中国现阶段经济景气仍处在L型的转折点,是否全面反弹仍有变数,从房地产市场来看,美国升息的确将冲击到中国的房市。

随着美元进入升息周期後,中国资本将继续外流,并且管制也愈来愈严格,对房市来讲,银监会丶证监会已经收紧建商融资管道,这样的叠加因素将加速中国房市进入调整期。

随着2017年年中房市进入新一轮市场调整期,房市的深度调整将导致更多的中小型建商被淘汰出局,反而对大型建商有利,形成大鱼吃大鱼的机会,最终变成大者恒大的竞争态势。

观察中国2017年房市走势,上半年基本上为核心一丶二线城市供需双方博弈阶段,量和价格势必会损失一个指标,由於春节後的集中推案期在4月下旬以後,即使5至6月出现一波成交量小高峰,但是,从整体上来看,上半年交易量势必会首先出现下滑,“量跌价稳”成为这个阶段的房市特徵。

预估市场将以价换量

进入第3季,从价量指标来看,由於上半年损失了量,下半年势必会冲刺销售业绩,再加上下半年建商2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力,建商资金链趋紧,预计从第3季个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化,下半年总体市场会表现为“以价换量”。估计此一趋势将维持至明年上半年。

美国升息势必对中国房市从2017至2018年的调整深度加大,甚至核心一丶二线城市房市比如深圳将出现房价暴跌情况,部分民营建商极有可能在这一轮市场调整中面临资金周转危机。

(据世界新闻网)

澳洲 | 澳楼市泡沫创16年新高 或拉中国人当”接盘侠”

全球楼市泡沫蔓延,澳大利亚或是距离泡沫破灭最近的国家之一。花旗集团发布报告称,澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点

更让人担心的是澳大利亚政府最近大幅放松外国购房者的限购政策,允许外国人在澳买“二手房”,或将吸引不少中国购房者。【转手楼花不算二手可买 财长放宽海外买家限制】一旦楼市泡沫破灭,在澳买房的中国人将成“接盘侠”。知名财经博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲楼市泡沫,以下为全文:

今年九月澳大利亚新建房屋许可数量环比下降9.3%。此后,受澳大利亚央行的乐观言论影响,市场预期高度乐观,预计今年十月澳大利亚新建房屋许可数量将出现反弹,环比上升2%。

新建房屋数量创2008金融危机以来最大跌幅

但是,最新出炉的经济数据显示,经济数据大幅低于市场预期,今年十月新建房屋许可数量环比大降12.6%,比去年同期水平更是大跌24.9%(不做季节性调整,该指标同比降幅高达28%),创下2008年金融危机以来最大降幅。

具有讽刺意味的是,十月正是澳大利亚财政部放开外国购房者限购政策的时间。

整体来看,今年澳大利亚房市非常疲软,可能预示澳大利亚的房地产泡沫即将破灭。

澳大利亚新建房屋许可同比涨跌幅

澳大利亚房价或在2017年大跌

今年十月的数据是过去两年中澳大利亚人均新建房屋许可的最低值,似乎来自中国的房地产信贷资金已经完全枯竭。

同时,澳大利亚房屋按揭贷款的违约率也正在缓慢上升。最新研究报告显示,居民住宅交易中,贷款违约率已经冲破历史平均水平1%。除了按揭贷款违约,澳大利亚长达四年的房地产牛市,也即将面临其他因素的冲击。

目前,火热的住宅建造市场已经引起澳大利亚央行的高度关注,特别是墨尔本等中心城市。上周五,汇丰银行首席经济学家Bloxham在研究报告中预测,澳大利亚墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩,这将导致房价在2017年开始下跌。其中,墨尔本的平均房价明年将下跌2%至6%,布里斯班房价下跌4%。

但是,分析师并不十分悲观,而是认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市的房价小幅回调,也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生较大冲击。

大幅放宽限购政策:外国人也可买卖“二手房”

澳大利亚财政部部长Morrison也较为乐观,表示政府将会调整境外资金投资限制,允许外国购房者购买前一个外国购房者没有入住的房子。

此前,澳大利亚政府认定,出售已经付款的楼盘属于二手房交易,不允许外国购房者参与。此前的购房规定要求,外国购房者只能买新建住宅。如果这条购房限制被取消,将有一大批来自中国等地的外国购房者涌入澳大利亚房地产市场。

但是,也有机构提醒投资者注意澳大利亚房地产市场的泡沫风险。昨日,花旗集团发布了一项最新指数,该指标显示澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。过去几年中,澳大利亚经济曾经历过许多可能导致经济崩盘的危机,包括大宗商品价格大幅上涨后崩盘,矿产业投资过剩后无人问津,债券收益率创下历史新低,以及低利率点燃的房地产建造行业。

目前,澳大利亚房地产行业再次进入泡沫期。但是,尽管利率维持在历史低位,财政政策很可能开始收紧,这将刺破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高,泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。

泡沫指标图/泡沫指标各个成分当前的位置

其实,澳大利亚房地产出现泡沫已经不是什么新闻了,以租金收益率来看,房地产估值已经接近历史最高点。

澳大利亚房价与租金比 澳大利亚房价估值中位数

澳大利亚居民负债率也跻身世界前列:

家庭负债与收入比

境外贷款也是直线上升:

澳大利亚境外净负债

2000年来,澳大利亚3次面临楼市“崩盘”风险

一般人没有意识到的是,长期房地产泡沫已经扭曲了澳大利亚的政治经济结构。过去二十年以来,澳大利亚房地产市场出现长期牛市,每次房地产即将崩盘时,都会自我调整或政府出手接盘。

2003年,由于澳大利亚央行宣布加息,房地产泡沫第一次面临崩盘的风险。但是,由于政府拿出大量现金补贴首次购房者,这种需求侧财政刺激的方式挽救了澳大利亚房地产市场。此后,中国经济快速增长带动大宗商品价格快速攀升,澳大利亚居民的收入也水涨船高,掩盖了房价过高的问题。

2008年,澳大利亚几个大型银行接近破产,海外债务融资基本冻结,房地产市场第二次面临崩盘风险。当时,澳大利亚商业银行无法偿付巨额海外债务。当时,政府决定出手援助,承诺偿付所有境外负债,并直接买入房贷按揭证券化资产,并推出一系列财政刺激政策,包括取消外国人购房限制和加倍补贴首次购房者。几乎所有这些政策都冲击了澳大利亚金融行业的根基,但是这些政策一直延续至今。全世界没有几个国家的政府会如此无私支持房地产市场。

2011年,中国大宗商品热潮衰退,加息周期重启,澳大利亚房地产市场再次出现危机,但是政府再次出手接盘。这一次,澳大利亚央行宣布,由于错误判断大宗商品牛市的持久性,决定降息至历史最低水平。此后,大量中国资金涌入挽救了当地购房者,当时澳大利亚监管部门对此睁一只眼闭一只眼。

尽管部分人士支持政府救市,帮助澳大利亚奇迹般地实现了连续25年经济增长,这些救市政策也给澳大利亚经济发展带来了长期负面影响。

如今,澳大利亚经济结构的竞争力较弱,长期资本流入导致澳元汇率高企,土地价格上升导致商品原材料价格飞涨。因此,澳大利亚制造业占比已经下降至经济总量的5.8%,同时汽车制造企业也计划在未来十二个月内退出澳大利亚市场,其中半数将转移至美国、英国和卢森堡。商品贸易行业也受到较大冲击,目前澳大利亚出口业产值仅为经济总量的20%。

同时,澳大利亚经济生产力在过去十五年内基本停止增长,主要由于大量资本流入生产力较低的资产。目前,澳大利亚贸易经常项目逆差为GDP的4%,财政赤字约为GDP的3%。

先后换了5位总理:都没能解决高房价难题

此外,房地产泡沫对澳大利亚政治结构的冲击更大。每当危机出现,政府也开始火上浇油。目前澳大利亚财政赤字正在快速上升,可能导致主权信用评级下调。

同时,政府也放松移民管制,试图引导境外资金流入制成澳大利亚房价,东部主要城市的人口预计将在未来四十年内翻番。这些政策导致澳大利亚本地居民怨声沸腾,无力负担高房价。如今,一半的首次购房者依靠父母提供资金支持,成交量仅占总量的12%。

过去六年中,五位总理走马上任,但是都未能解决房价上涨导致生活水平下降的问题。上一次大选中,房地产税成为主要议题。最终保守党赢下大选,开始征收房地产税。由于房屋资产出现负收益,投资者只能依靠投机获取资本收益。每年,约有130万澳大利亚人平均支付9000澳元房地产税。

随着境外资金不断流入,澳大利亚房地产市场已经成为一场击鼓传花的庞氏骗局,逐渐绑架整个经济结构。同时,大量海外负债也将成为澳大利亚经济发展的潜在风险。

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(据凤凰网)

 

房市即将濒临泡沫化?澳四大银行面临危机

澳洲证券与投资协会数据显示,澳洲四大银行,包括澳盛银行、澳洲联邦银行、澳洲国民银行、澳洲西太平洋银行,截至5月16日为止其卖空金额达到90.3亿澳元,与今年初比上扬了85%。

房市即将濒临泡沫化?澳四大银行面临危机

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约有3%的澳盛、澳洲联邦银行的股票被卖空;国民银行及西太平洋银行则有2%的股票被放空。今年国民银行股价下滑近7%、澳州联邦银行股价下挫近9%;澳盛及西太平洋银行更下滑超过10%。

这与S&P/ASX 200上扬0.4%的表现大相径庭。而对于这些银行的忧虑,来自澳洲濒临泡沫化的房市。

投资人快讯The Pain Report发行人Jonathan Pain向《CNBC》表示:“我们的房价-所得比让美国2007年爆发的房市泡沫看起来很温和。”

“澳洲的银行在全世界最膨风的房市有着大量配置,且现在又面临了住宅物件供给过剩的问题。”他说。

他提到,前述的澳洲四大银行,承作了澳洲超过80%的房贷,且房贷占其资产的比例“非常高”。与此同时,一般及机构投资人投资这些银行的部位,也是相当惊人。

以此盘根错节的程度来看,澳洲的确面临着恐将动摇金融系统的房市危机。

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(据钜亨网)