租金收益

塞浦路斯最新房价数据出炉：2019年房市前景明朗

塞浦路斯是黄金签证投资者的首选目的地，但它不受欧洲投资者的青睐，因为人们还牢牢记着毫无疑心的储户被银行“剃头”，蒙受巨大损失的惨痛教训。

继连续四个季度的上涨后，塞浦路斯全国住宅物业指数于2018年第一季度又同比上涨了1.82%，创下了该国房价连续增长以来的最大涨幅。2008年第四季度后，塞浦路斯的房价连续下跌了8年，而2018年第一季度实现了自那以后的最大同比增长。

2017年至2018年第一季度，塞浦路斯首都尼科西亚（Nicosia）的房价上涨了1.24%，利马索尔（Limassol）上涨2.66%，拉纳卡（Larnaca）上涨1.11%，帕福斯（Paphos）上涨1.99%，法马古斯塔-帕拉利姆尼（Famagusta-Paralimni）则上涨了2.78%。

塞浦路斯的一家房地产门户网站Zyprus根据市场趋势发布了2019年的住宅价格上涨预测：利马索尔公寓价格预计增长6.63%，独立住宅价格预计增长2.77%；帕福斯公寓价格预计增长7.49%，独立住宅价格预计增长1.9%；拉纳卡独立住宅价格预计增长4.73%，高于公寓价格的增幅（3.57%）；法马古斯塔的增长趋势与拉纳卡类似，住宅价格预计增长4.99%，公寓价格预计增长2.57%；尼科西亚的公寓价格预计同比增长1.96%，而独立住宅价格预计增长1.81%。

由于需求急剧增长，价格上涨受到了刺激。官方数据显示，2018年前三季度，房地产销售量达到6706套，增长了21%。2018年前五个月，新住宅许可证签发量同比飙升23.5%，达到2333份。

帕福斯中心的豪华府邸，坐享无敌的小镇和海岸风光。提供1房、2房及3房的豪华公寓及联排别墅。可快速到达帕福斯国际学校，君王大道购物商场以及维纳斯之石度假区。配置了大量的设施和服务，包括私人健身房，游泳池，儿童戏水池以及绿化公园。房价约¥228万。
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影响因素

2013年，塞浦路斯被迫对银行账户进行臭名昭著的洗劫时，许多人还评论过这样一个国家竟然能获得加入欧盟的资格。塞浦路斯政府受到了各方的攻击，并因表现出这种在财政方面不负责任的态度而饱受批评。

该国的经济复苏过程缓慢而痛苦，但进度相当平稳。五年内，塞浦路斯已经成功地朝着正确的方向迈进，其国内生产总值不断提高，失业率则持续下降。银行体系也得到了改进和加强。

经济复苏趋势也反映在了该国的住宅物业销售量上，当地人和游客都希望在那里购买度假住宅。

当地购房者对尼科西亚、利马索尔和拉纳卡地区的物业需求量很高，而外国投资者更倾向于在海滨度假城镇置业，而帕福斯和法马古斯塔正是他们首选的地点。

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塞浦路斯住宅物业的每平方米平均价格约为1300至1800欧元（约9822至13600元人民币），而且户型较小的物业比大型物业更贵。

在拉纳卡和尼科西亚，平均大小（120平方米）的公寓每月租金为700至800欧元（约5289至6044元人民币）。利马索尔的公寓租金略高一些。

尼科西亚似乎是租金收益最高而且公寓面积普遍较小的地区。从塞浦路斯的整体情况来看，尼科西亚物业的总租金收益率多年来一直保持在相对稳定的水平。

尼科西亚全新的别墅期房出售。Olivia Villas项目位于尼科西亚的Jumbo附近，由独立的7栋独立别墅组成，位于尼科西亚区Strovolos市的着名区域，享有尼科西亚的迷人景色。房价约¥453万。
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低售价将吸引更多的投资者，因为在这里，利用房地产获得资本收益的可能性目前似乎比其他大多数欧洲国家要高。然而，在投资房地产之前，买家需要考虑多种因素。

塞浦路斯的租赁物业分为两大类：自由市场的物业，以及受《1983年租金管制法（the Rent Control Law of 1983）》管控的租金受限房地产。

除塞浦路斯男性公民的非公民妻子以及由非居民控制的法律实体外，外国人不受《租金管制法》规定的限制。

在塞浦路斯驱逐租户的宽限期可能高达360天，而且驱逐那些受《租金管制法》保护的“法定租户”十分困难。

置业成本

外国人可以在塞浦路斯购买一套住宅，而且有权购买最大面积为4014平方米的自由保有土地。

老旧物业的购置成本适中，但新物业要多收取19%的增值税（VAT）。

置业费用为购房价格的7.60%至16%，其中买方需支付4.6%至11%的费用，而卖方支付3%至5%的代理佣金。

转让税率为3%到8%不等，具体数值取决于购房价格。如果物业是多人共同购买的，则由于每个人名下的物业价值减少，转让税率也相对较低。

超过1.95万欧元的租金收入按累进税率缴税。某些标准费用可以从总收入中扣除。

资本利得税适用于以20%的税率出售的各类不动产。如果业主拥有该物业的时间不低于五年，则终身免税额为85430欧元。

塞浦路斯没有继承税或遗产税。

居民的全球收入按累进税率缴税，税率为0%到35%不等。

塞浦路斯利马索尔的12间宽敞的现代化住宅，地处久负盛名的Mouttagiaka封闭式小区，距离游览胜地利马索尔只有几分钟车程。通过专门设计出的风格和智能空间布置，营造出令人放松的氛围。住宅的种类多种多样，包括三居室、四居室及五居室别墅，并带有大型带顶阳台和私人泳池，为您提供观赏海景的多重选择。房价约¥752万。
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结论

塞浦路斯统计局（Statistical Service of Cyprus）发布的官方统计数据显示，2017年强劲的国内需求推动经济增长了4.2%。2018年第二季度，该国经济同比增长3.9%。2017年，塞浦路斯的预算盈余占国内生产总值的1.8%，较2016年有显著的增长（2016年的盈余比例为0.3%）。

根据国际货币基金组织发布的2019年经济增长预测，塞浦路斯的经济增长率将达到4.2%。

国际货币基金组织的数据表明，2017年，塞浦路斯的公共债务总额与国内生产总值之比下降至97.5%。然而，这项指标于2018年再次上涨，预计2019年将小幅下跌至105.1%。

从塞浦路斯统计局数据来看，2019年的预期通货膨胀率为2%。根据欧盟统计局的数据，塞浦路斯的失业率已经从2017年的10.5%大幅下降到了7.5%。

塞浦路斯和欧盟其他国家一样，正在密切关注英国脱欧的后续发展。然而，英国脱欧几乎不可能对塞浦路斯的总体经济造成影响。

英国人一直喜欢在塞浦路斯度假、购房或享受退休生活，而且这种情况不太可能改变。然而，其他国家的居民对塞浦路斯房地产的需求也有所增长。在过去的五年里，有大批外国人涌入塞浦路斯购买住宅。

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原文来源：Newstrail
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本房地产前景看好投资者信心十足

作者：Nippon Tradings International销售和营销经理Priti Donnelly

随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。

多年以来，在历史上较为稳定的经济体中，人们都会长期存钱来投资房地产以获取未来的保障。而现在的情况已经出现了变化。英国进行脱欧公投后，欧洲市场走向了崩溃。伦敦、新加坡、中国香港、澳大利亚和美国市场的房地产价格对普通投资者来说已经超出了可承受的范围。慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹的房地产市场已经出现了泡沫，其中表现最极端的是中国香港，其房价自2012年以来一直以接近10%的年增长率上涨。

可以这么说：无论投资者是新手还是老手，是个人还是机构，是富有还是拮据，是外国还是本国投资者，他们除了走出国门，进入一个更加可靠而稳定的市场外，再也没有其他的选择了。对许多人来说，世界第二大房地产市场——日本就是这样的避风港。日本的房价较低但收益可观，这是其他国家所及不上的。此外，在日元相对美元及其他货币贬值的情况下，其房地产市场显得富有吸引力。

｜了解日本这一避风港

众所周知，日本在过去25年中一直被称为“最大债权国”。它怎么会成为一个避风港呢？理由其实很简单，日本投资者持有的外国资产的价值远远高于外国投资者所持有的日本资产的价值。根据日本财务省发布的数据，截至2015年底，日本的“净国外资产”总额为339万亿日元。如此一来，日本不仅是世界上最大的债权国，还是世界上负债最多的国家。因此可以断言，虽然日本货币可能会上下波动，但市场崩溃的可能性很低。

｜年轻投资者已发现日本房地产的优势

泡沫和波动带来了一个房产在许多人眼里变得遥不可及的时代。现在的年轻投资者必须等待多年才能付得起住房的首付，然后还要想出在未来25年里付清房贷的方法。同样的首付资金可以投资到日本充满活力的租赁市场中获取可用作现金流的即时租金收入，赋予年轻投资者建立投资组合的能力，从而为他们的未来提供保障。与其指望投机性更强的资本增长，倒不如利用可为年轻投资者或新手投资者提供直接现金流的租金收入来赚取收益。

｜市场上出售哪些物业？

投资者将发现，日本房地产市场上的待售物业种类非常丰富，从价值2.5万美元的小公寓到公寓楼和商业房地产应有尽有，可以充分满足他们对价格、位置、大小、建造年限等各方面的要求。此外，日本物业的租金收益也相当不错，平均税前净收益率在6%至12%之间。为了方便估算，我们假设税前净收益率为10%，房产购置价为2.5万美元，则每月的租金收入将达到250美元。

随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。东京中心区房产的税前净收益率通常为4%到5%，而远郊地区的房产净收益率最高为6.5%。在东京中心区的房地产市场上，人们普遍认为6%的税前净收益率已经相当高了，所以这样的物业挂售后在几天内就会售出，而且预计这样的收益率可以维持较长时间。

｜语言与文化障碍

也许对于新手投资者来说，第一个难题就是日本的语言和文化障碍。经验丰富的投资者通常会联系口碑较好，同时精通日语和英语的经纪人，请他们协助自己在日本购买，管理并最终转售房产。这样一来，外国投资者就可以毫不费力地完成整套投资过程。此外，由于日本的文化特色，绝大多数租户都会避免给房东添麻烦。故意损害房产或者拖延交租的情况非常罕见。

在日本投资房地产时面临的挑战既不是房地产价格过高，也不是国际文化壁垒，而是日本房地产市场的快速发展。一个富有吸引力的房地产市场的走势与地产股票市场的走势十分相似——引人关注的物业刚进入市场就会在几天之内售出，有时甚至在几小时内就被抢走了。这类市场的需求可能很高，但供应也会不断更新，所以投资者应该持续保持警醒，积极等待下一个回报丰厚的机会。

居外精选日本房源：东京1卧1卫房产

房源亮点：

1. 建于2015年，房龄十分新，符合新耐震法。
2. 造型美观，内部设施完备，安全性高。
3. 赠送3.19㎡小阳台，以及13.16㎡大型露天阳台。
4. 周边便利店，邮局，超市等生活设施齐全。
5.常年稳定出租中，买入即可盈利。

房屋价格：约¥155万

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来源：REthink Tokyo
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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迪拜第二季度出租豪宅需求攀升

第二季度，朱美拉棕榈岛一栋别墅以4000万迪拉姆（约7455万元人民币）的价格售出

高端房产经纪公司Luxhabitat的最新数据显示，2018年第二季度，迪拜住宅房产市场交易趋于稳定，总交易额达121亿迪拉姆（约225.5亿元人民币）。第一季度该数据为144亿迪拉姆（约268.4亿元人民币）。

Luxhabitat数据显示，第二季度，迪拜售出了超过1400幢别墅和6652栋公寓。

此外，Luxhabitat的报告发现，迪拜第二季度推出了若干期房项目，期房市场趋于稳定。相比第一季度，第二季度的期房交易额下降了将近28%。截至2018年底，预计建成8万所新房。

毛租金收益率最好的高端住宅区

数据来源：Luxhabitat与Property Monitor Analysis，2018年7月

数据显示，第二季度高端住宅市场销售总额达35亿迪拉姆，其中第二住宅的销售额是期房销售额的两倍。

Mirabella住宅开发项目分为5栋低层建筑，位于朱美拉村的战略位置。这是一个家庭友好型开发项目，旨在提供社区感，并提供2,000多个宽敞的别墅和联排别墅以及一系列特殊的设施和服务。房子漂亮的布局包括三间卧室，一个家庭房、客厅、体面的厨房和女仆房。
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被Luxhabitat评为高端住宅区的地区中，交易额居高的是商业湾（Business Bay），达到23亿迪拉姆，穆罕默德本拉希德城（Mohammed bin Rashid City）位居其后，达19亿迪拉姆，迪拜滨海区排名第三，达12亿迪拉姆。

豪宅出租需求攀升

Luxhabitat租赁部门总监瑞恩·卡斯帕（Ryan Kasper）表示，尽管迪拜整体租金价格持续下降，但“豪宅的出租需求出现显著上升。”

卡斯帕指出，“这一趋势促使房主们对其房产进行改装升级，以应对近期市场上出现的现代全新开发项目带来的竞争。今年截至目前为止，迪拜再次证明了其是世界上最活跃、最多样化的租房市场之一。”

别墅交易前五名

卡斯帕表示，“展望未来，随着市场不断调整，逐渐成熟，预计租金将趋于稳定。这对所有人来说都是一个好消息。”

朱美拉棕榈岛上全新定制的Fronds招牌豪华别墅。这栋别墅占地15,662平方英尺，楼高3层，设有5间带连接浴室的卧室丶标准游泳池丶健身房、电影院、沙龙和多个露台。
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Luxhabitat的报告指出，迪拜租金收益最高的地区分别是朱美拉村（7.96%）、朱美拉湖塔区（7.52%）、Emirates Living社区（7.15%）、迪拜国际金融中心（6.22%）以及迪拜滨海区（6%）。

公寓交易前五名

数据来源：Luxhabitat与Property Monitor Research，2018年7月

这间独特而豪华的四卧室公寓享有歌剧院、哈利法塔（Burj Khalifa）和美妙的喷泉表演的壮丽景致，位于市中心的中心地带。 IL Prio塔楼共有70层楼，将包括健身房、游泳池、停车位，由Emaar开发，预计在2020年完工。
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来源：Arabian Business
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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眼看房价降温无望中国香港投资者转向东南亚 | 中国香港

业界专家称，寻求稳定租金收入，中国香港投资者纷纷将目光投向东南亚房产。

高力国际（Colliers International）称，东南亚不少中心城市的房价只是中国香港的几分之一，投资房产需求一直非常稳定，2017年上半年现房总交易量上涨19%，达到约610亿美元。

中国香港的张先生（Gordon）就是这样一位投资者，他在曼谷Life Asoke Rama 9购买了一套公寓，该项目由AP（泰国）和日本Mitsubishi Estate Group联合开发。

“曼谷房价只是中国香港的四分之一。这房子位置也很好，位于曼谷中央商务区核心地段，靠近中国大使馆，” 张先生表示。

该项目共有154套公寓，其中超过95%的公寓在上市两天之内被中国香港投资者抢购一空。Life Asoke公寓均价为12,542泰铢（合2,952港元）/平方英尺，相较之下，中国香港住宅均价高达11,762港元/平方英尺。

责任编辑：Zoe Chan

AP（泰国）共管公寓总监Vittakarn Chandavimol表示，他们的目标是投资者。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

曼谷Life Asoke Rama 9超过95%的公寓在上市两天之内被中国香港投资者抢购一空

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“购买泰国房产的外国投资者大多希望获得稳定的租金收入，不像在西方国家购房的投资者，他们为的是下一代的教育。曼谷房产的平均租金收益率为5.15%，”他表示。“只有49%的公寓能够出售给外国购房者，每个市场的供应都有限制。”

Chandavimol表示，公司正在尝试进入中国市场，不过严厉的资本管制让我们很难在中国赚到钱。

“中国人每人每年的购汇额度为5万美元。但购房者可以分期付款，而且许多公寓的价格还不到5万美元。该项目的高层单间公寓的售价为67万港币（合8.6万美元）起，”他表示。

高力表示，中国投资者对于外国房产的关注点似乎从美国转移到了亚洲。

“虽然存在资本管制，但我们预计近期中国投资者会继续保持对APAC（亚太地区）门户城市的兴趣。因此，我们预见到了中国在东南亚‘一带一路’市场中的大规模投资。这应当是一种长期趋势，”该公司表示。

Chandavimol认为，对于有意购买外国房产的中国香港投资者来说，泰国是最具吸引力的目的地。

“日本、北京和上海等发达地区的房价太高了。泰国是基础设施最为完善的东南亚国家，其经济奋起直追，”他表示。

同时，吉隆坡的Sentral Suites项目距离市中心仅10分钟路程，共有30套住宅，其中有超过60%的住宅出售给了中国香港人。

中国香港List Sotheby’s国际地产公司首席运营官陈苑（Binoche Chan）表示，中国香港人已经开始注意到该地区国家强劲的经济发展势头。

“就吉隆坡而言，毛租金回报率约为4%至6%。新加坡约为3%至4%，” 陈苑表示。

“目前，马来西亚比新加坡更受欢迎。这种情况可能会发生变化，因为我们发现，新加坡市场已经触底，可能会随时反弹。

“高达90%的吉隆坡购房者是投资者，而在新加坡，这一比重仅为35%。其余购房者的用途为自住。”

不过，陈苑也强调了一些风险。

“马来西亚存在外汇管制，因此，外国投资者仅能购买价格在100万马来西亚林吉特以上的房产。马来西亚人可以选择价格在100万马来西亚林吉特以下的各色房产，因此，将价格昂贵的房产转售给当地人非常困难，”陈苑表示。“同时，政治上的不稳定和腐败问题也很普遍。”

“就新加坡而言，外国购房者必须额外缴纳15%的印花税。”

在吉隆坡，外国购房者35年抵押贷款的贷款价值比为60%至70%，在新加坡和泰国为70%。

东南亚精品项目推荐：

Life Asoke Rama 9

曼谷新商务中心第一个也是唯一的豪华公寓。在新的中央商务区 Rama IX的超级优越位置，曼谷证券交易所对面，此乃即将落成的超级大厦（东南亚最高楼），附近未来发展包括Singha与Makkasan两栋综合大厦，可从新Rama IX商业中心欣赏到最佳景观。只需3分钟步行或约300米到Rama 9捷运站，距离Phetchaburi / ARL Makkasan捷运站（机场铁路）只有1站。

现只需要USD13,000 +现金支出，便可在在曼谷新的中央商务区拥有一套全新公寓！

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The Sentral Residences

坐落在吉隆坡中环广场的高级公寓，拥有非常卓越的地理位置，全方位的吉隆坡双子塔和湖宾公员绿化区景观。周围的高档社区更是让人兴奋，成熟设施为您提供各种所需。项目开发包含2 栋 55 层标志性套房，48 个豪宅单位，5 层地下停车场。单位面积274 平方米 – 377 平方米。永久业权。设施包括50 米宽无边式泳池、空中俱乐部、观景平台、迷你居院、多功能厅、连接 Platinum Sentral 的廊桥等。

吉隆坡中环广场的蓝图研发于著名建筑师黑川纪章博士设计的“城中城”概念。这是一个高达 11 亿令吉的发展项目，是世界级的公共交通枢纽，展示了它在生活、工作和娱乐环境中的卓越连接。

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雅韵轩（Symphony Suites）

新加坡唯一一个以四季为主题的公寓。雅韵轩位于义顺9道与义顺6道，该项目由EL Development Pte Ltd 开发建成。建筑工程预计于2019年完成，地契是99年。雅韵轩将会有11栋楼，每栋楼高15层。这个项目共有660个单位，包括两卧房、三卧房以及四卧房单位，面积介于689平方英尺至1023平方英尺。

雅韵轩距离义顺市中心和义顺地铁站为1.2公里。地铁站的南北线可直通道乌节路和莱佛士坊，车程大约40到50分钟。项目也靠近中央高速公路和实里达高速公路（SLE），想去市区也只需20到25分钟车程。只需几分钟的轻松步行就能抵达位于义顺9道的Junction 9 商场，该广场将提供一系列便利设施，比如超市、大型食阁、托儿中心，以及多姿多彩的购物及餐饮中心。项目周边更有多家中小学和国际学校。

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责任编辑：Zoe Chan

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英国“以房养学”投哪里？過去三年英格兰南部最佳 | 英国

对很多家在英国的华人父母来说，供孩子读书是一笔不小的开销。如果告诉您，有个办法不仅能让您的孩子免费读书，等孩子毕业后您还能得到一笔净收益，您想了解吗？

以房养学，就是在孩子在上学期间，父母为子女购买一套当地的房产，既满足住宿所需，又利用房产的增值，达到抵充留学期间给费用的目的。不过，即使您没有孩子，选择在好学校/大学城附近买房也是个保险的选择，因为英国学生公寓有限，靠近学校的地区学生对住房需求量非常大。因此学区房升值稳定、波动较小，无论将来是要出租还是出售，都绝对不愁买家或房客。

免费读大学还能净赚4万英镑

哈利法克斯社区银行（Halifax Community Bank）的总经理Russell Galley说： “有充份的证据表明，学生住房市场可以为私人业主带来丰厚的房租利润，而且房产本身也在增值。过去三年来，以房养学投资的家长们购买的房产，平均房价增值22%。如果房子还租给其它人，他们还可能得到租金收益。”

我们来算笔账：

如果小王的父母在他读大学时就购买了一套价值50万英镑左右的房子。如果不在伦敦，50万的房子一般为3间卧室，小王自己住一间卧室，剩下的两间卧室用于出租，每间卧室租金约为500英镑/月。如果小王的父母付25%的首付，剩下的申请贷款。假设房价在3年内增长22%，房租可用来抵消房贷。那么，小王大学3年期间总收支公式为：

60万英镑房产总值+3.6万英镑的租金收益（出租两个卧室）- 37.5万贷款-12.5万首付-6万学费-1.3万生活支出-1.8万的还贷利息（年利率约3%）-0.5万左右的买房相关费用（律师费、税费等等）=4万

从中可以看出，以房养学让小王免费读了大学，他们全家还净赚了约4万英镑。而且，三年后，房子不卖，继续出租，还能享受到更多收益，非常划算。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

The Stage紧邻伦敦金融城，在周边5公里范围内分布着伦敦政治经济学院、伦敦国王学院、伦敦大学学院等世界一流大学

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近三年房价涨幅最快的大学城

根据英国哈利法克斯社区银行（Halifax Community Bank)的最新资料，房价涨幅最大的十所大学城都在英格兰南部，其中很多地区房价在英国来说也是最高的。

比如，位于萨里郡吉尔福德（Guildford）的萨里大学（University of Surrey）是英国最昂贵的大学城，平均房价达到512,000英镑。三年来房价上涨了105,000英镑。

近三年房价涨幅最大的地区位于贝德福德郡大学（University of Bedfordshire）附近，这所大学的主校区位于英格兰东部的卢顿（Luton），3年间价格上涨了42%，涨幅达到了28.5万英镑。

相比之下，最便宜的大学城位于苏格兰的佩斯利（Paisley），是西苏格兰大学（University of West Scotland）所在地，该地区平均房价为123,000英镑，房价仅为吉尔福德萨里大学城里平均房价的四分之一。

2014年到2017年平均房价涨幅最大的大学城：

（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

四个英国房地产投资成功项目分析（上）| 英国

上文提到，买方经纪人与传统的房产中介不同，前者会根据客户的需求为您量身定制提供真正有投资价值的房产项目。经过多年在英国房地产投资的实战经验，再加上与各大房地产中介、开发商、金融服务公司及律师事务所等的密切合作，我们累积了不少成功案例，会一连两篇跟各位居外用户分享。

项目一、办公楼摇身一变住宅楼，投资回报率30%

这座三层的办公楼位于伦敦东南肯特郡一个离伦敦非常近的小镇中心，面朝泰晤士河。它建于19世纪，最开始是作为一个庄园，后来改成办公楼，现在属于政府2级保护建筑。这座建筑前面有个很大的花园，在侧面和后面分别有三个停车场，总共占地1770平方米。

业主由于公司搬迁所以希望卖掉这所物业，然而却没有吸引到很多买家。情急之下找到我们公司让我们帮忙卖掉。我们在考察完项目的整体条件后提出先改建成民用住宅然后出售的建议，在做了一系列可行性分析调查之后，业主同意了我们的建议。这所办公物业最终会被改成6个两居室的公寓，4个一居室的公寓，另外在后面停车场的位置会再加建3栋两居室的别墅。

为此我们请来了英国最知名的几个设计师事务所之一的团队帮客户设计了图纸，递交到当地政府。我们预估项目改建完成后有30%左右的投资收益率。客户非常满意，因为这不但解决了办公楼难卖的问题，又多出来30%左右的投资收益率，而且这所受政府保护的建筑也因此得以整修，从而有了新的用途。

英国有很多旧房如同文中的办公楼一样，年久失修，各种设备急待更新，所以往往在市场上估价很低，如果您能够抓住机会买下来进行改造，会在短时间内获得一笔可观的收益，而且因为您真正动手为物业本身增加了实打实可以用眼睛看见的价值，这种成就感跟买房出租等从流通领域赚钱的投资方式的感受是完全不可同日而语的。

项目二丶改建净利润超过100%，还有每个月2,525英镑的房租收益

我们曾经帮一个客户购买了一座位于肯特郡Chatham镇4层的联排别墅。它的地理位置非常优越，步行3分钟就可以到当地的火车站，只需要不到半小时就到伦敦市中心了。

这栋别墅买的时候已经空置了十几年，各种条件和设施都很差。我们给客户的建议是只保留外墙里面改建成四个独立的公寓。客户同意了我们的建议后，我们很快帮客户找到了设计师，而且从头到尾管理运作了整个改建工程。

最终我们建成了3个大面积的和1个小面积的1室1厅1卫公寓，其中一楼的公寓还带一个后花园和可以停两辆车的停车位。后来客户还委托我们帮他们找到租客把4个公寓全部出租出去。从购买旧别墅到第一个租客住进去整个过程用了11个月时间，不包括项目前期3个月申请建筑许可的时间。

投资收益分析：

购买旧别墅的成本£199,000英镑

申请建筑许可的成本£10,000英镑

新建公寓的成本£75,000英镑

今天这4所公寓的售价预计在£580,000左右，净利润超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每个月房租还净赚£2,525英镑。

相关文章：四个英国房地产投资成功项目分析（下）

英伦丽舍CEO芬妮专栏全集

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澳洲房产市场——吸引，源于优势 | 澳洲

澳洲最受欢迎的投资方式是什么？投资房产。随着越来越多的海外投资者涌入澳洲房产市场，新一轮的澳洲房产投资热将继续升温。很多人不禁疑惑，澳洲房产为何如此受欢迎？针对此番热景，本期我将给出自己的独到见解：吸引，源于优势。

市场透明监管体制有效

众所周知，澳洲房产市场“高度透明”与“一视同仁”的两大优势，位列世界第一。澳洲房产开发商所开发的任一全新楼盘的售价，在面向海外投资者与本土投资者时，完全一致。

在监管方面，购房者无需担心提起就让人闻之色变的“中介”问题。因为，即便是做着拿钥匙开门带人看房子的差事，也是需要具备职业资格认证（Real Estate Registration Licence）的。

另外，随着职位提高，各种强制性的再教育课程培训，以及严格的职业道德操守与相关法律知识都是必备条件。这在一定程度上，形成了一个有效的监管体制，保障各投资人士的权利与资产安全。

经济基础坚实投资回报可观

辽阔的国土面积，丰富的自然资源，使得澳洲成为一个能源与牲畜的出口大国。因此，对其他国家的资源依赖性较小。坚实的经济基础，正是一个稳定市场经济所需具备的大背景环境。而相较于风雨飘摇的美国金融危机、欧债危机，澳洲是一块稳步发展的乐土，吸引着众多投资人士前往。

投资回报方面，澳洲房产市场的租金相当之高。据瀚亚国际的数据显示，以悉尼为例，每年净租金收益可达到6%左右，国内的租金收益在2%左右。在澳洲，好的投资项目可以做到只需要投资20%，其余80%申请银行贷款的情况下，依靠租金收入完全可以偿还贷款。这在国内的房产市场是难以想象的。

独具优势的房策、政府的隐性推动

永久产权
无遗产税
无房产税
一成首付
高贷款率
还息不还本

这些独具优势的房产政策，无疑是抛向海外投资者的橄榄枝，受到吸引也在情理之中。

同时值得注意的是，从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。澳洲房产市场的上升势头，离不开澳政府的隐性推动，日益增加的人口，住房供不应求的现状，都使得政府在积极推动澳洲房产市场的进一步发展。

高净值人士的增多，跨境多元化的资产配置需求，澳洲房产市场的持续发热等现象，使得如何选择优势项目，如何有效规避风险，成为了投资者们需慎重考虑的问题。当然，寻求专业的投资平台必不可少，因为他们能够帮助自己合理实现资产的增值与保值。

瀚亚海外运营总监王鹏专栏全集

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2017年英国最佳房产投资地预测 | 英国

选择好的地理位置是成功投资房地产的关键，但每年的房产趋势总在变化，最佳投资地点也随着不断变化。以下是预期将成为2017年最佳房产投资地的城市或地区。

如果您有兴趣在英国购买或投资房产，那么以下几个地方预计将是今年房产市场表现最好的地区：

利物浦

利物浦一直是投资者最喜欢的城市之一，如果您仔细观察并不难找到依据。比如，利物浦位于邮编位址L1区域的房产投资正以惊人的速度增长，但该地区的房价仍然很低，平均房价在12万英镑左右。利物浦将成为政府“北方经济引擎（Northern Powerhouse）”专案的重要一部分，城市内外的交通设施也将会得到极大改善。此外，北方经济引擎计划旨在刺激北方的新商业楼盘的发展，而更多的商务人士的到来将刺激住宅房产的需求。

曼彻斯特

曼彻斯特作为英国除伦敦以外经济上的最大城市，不仅高校众多、生活便利、经济发达、球队众多、物价较伦敦低很多，而且对华人生活尤其方便：中国城、中餐馆、曼城直飞北京的航班等等，应有尽有。这些条件综合起来，来曼城求学和工作的年轻人，自然带动了当地的租房市场，这也是曼城近6年来，一直是英国租金回报率最高的原因。据“五都海外置业”经理张孟婷分析，英国政府高达70亿英镑的经费挹注，将带动曼城当地科技、创意和金融发展。高租金收益及可持续资本和资金的成长，促使曼彻斯特成为英国最强的房地产市场。

2017年2月初，据Aspen Woolf 的一组资料显示：过去一年，购房出租的房产投资回报率最高的前十个地区中，曼彻斯特高居首位。

另外一组来自英国官方Land Registry的资料显示，2010-2015年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼彻斯特，以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦、卡迪夫、考文垂、外伦敦等等。

利兹

利兹是另一个英国北方的热点城市，去年这里的房价上涨了6%，租金价格上涨了3.6%。由于2号高速铁路（High Speed 2, HS2）项目和重建项目，以及英国大学生人数第四多等因素，该地的房地产业务预计将在2017年后表现强劲。

另外，利兹的邮编位址位于LS2的地区在全国十大买房出租排名中占有一席之地。

伯明翰

正在复兴中的城市——伯明翰，已经进行了一系列的基础设施整修，其中最有名的是New Street火车站。普华永道（PwC）的报告将其列为欧洲第六大投资地。2017年伯明翰最畅销的买房出租区域可能有以下几个邮编区：

B29

B29邮编区域位于伯明罕市中心西南部的一个地区，包括Selly Oak镇。因为伯明罕大学就在附近，这也是最受学生欢迎的地区之一。

火车从Selly Oak车站到达伯明翰New Street站只要10分钟，该地区也有很多当地巴士经过。 B29拥有许多商店和酒吧，还有一个叫Battery Retail Park的城外购物中心。

根据TotallyMoney.com的最新资料显示，该地区房产的平均要价相对较高，在 24万英镑左右，但租金价格强劲意味着房东平均收益率仍为7.47%。

B8邮编所在的地区靠近市中心，包括Washwood Heath, Saltley, Alum Rock和Ward End等地。该地区亚洲人口较多。这个邮编的街道上主要是住宅，有排屋和半独立式的房屋。巴士到市中心很方便。在伯明翰这一地区出租房产的业主享有约7.26%的租金收益。

B44

B44邮编涵盖了Perry Barr, Kingstanding和Great Barr等地区，资料显示，它的租金收益率超过5%。

伯明翰城市大学北校区位于Perry Barr地区，提供学生租房的机会很大。伯明翰的众多景点离该地区都很近（Villa Park就在路边）。另外，B44所覆盖的所有地区不仅配有超市，还有相当数量的绿地。

赫尔Hull

英格兰北部目前是政府发展经济的优先地区，因此2017年热点房产投资名单将由北方城市主导。赫尔并不被广泛认为是一个投资热点，但由于一些大公司的投资项目（包括3.1亿英镑投资建设西门子工厂）和“文化之都”的美名，一些专家预计它将在未来成为一个热点投资地。

德比Derby

英格兰中东部的德比一度被投资者忽视，但随着即将到来的高速铁路项目，这将会发生改变。德比的交通设施非常方便，城市及周边地区将在高速铁路的建设中受益，所以房价将会上涨。根据法国巴黎银行（BNP Paribas Real Estate）的资料显示，到2019年，德比的房地产价格预计将增长23.3%，预计涨幅比伦敦还快。

彼得伯勒Peterborough

据皇家特许测量师学会（ Royal Institution of Chartered Surveyors）预测，东英吉利亚的房产价格上涨将超过英国的其它地区，这一预测同样得到第一太平戴维斯（Savills）的支持。他们预测英格兰东部的房价将会上涨19%，比英国的任何地方（包括伦敦和东南部）还要高。

一些英国的新城镇，比如彼得伯勒的房价已经超过全国平均水准。这里离伦敦仅一小时路程，并且与剑桥郡的城镇有良好的交通连接，也是通勤者不错的选择。 1986年至2016年，全市房价上涨477%。

彼得伯勒29岁以下的年青人比例为41%，超过全国平均水准的38%，这也使得出租房屋较为容易。由于有数量较多的年轻专业人士寻找住宿房屋，彼得伯勒的租赁市场对买房出租投资者十分有吸引力。

伦敦地区

Hornchurch

Hornchurch也是伦敦另一个横贯铁路经过的地区。横贯铁路的到来可以让乘客更快、更容易地到达伦敦市中心。

这里虽然位于郊区，但前往伦敦金融城十分方便，所以吸引了许多想要寻求更安静生活的埃塞克斯（Essex）和East End的个人或家庭。

Hornchurch也被评为铁路线上新购房者需求排名前十的地区，因此该地区的潜力不容忽视。

Wood Green

伦敦Wood Green和Haringey地区是横贯铁路2计划（Crossrail 2）的铁路线上的热点投资地区，也是许多重建计划的目标。从长期投资的角度， Wood Green是一个不错的选择。

尽管交通良好，Wood Green的房价明显低于Haringey自治市的周边地区，比如Muswell Hill、Crouch End和Hornsey。越来越多的投资者发现Wood Green很有吸引力，特别是该地区的重建专案。就在最近，Haringey议会已经宣布了将投资35亿英镑来振兴市中心。其中包括全面翻修25个地点，为该地区带来更多的餐馆和咖啡馆，创造4‚000个新的工作岗位。

Ilford

虽然从伦敦Ilford乘坐地上铁（Overground）到Liverpool Street已经很方便，不过随着横贯铁路的到来，行程时间又可被削减，乘客将能够很快到达West End。例如，乘客抵达繁华的购物天堂——Bond Street的时间将会从现在的33分钟，削减到24分钟。

Ilford的房价仍然不高，但是横贯铁路和良好的通勤意味着它将成为一个越来越理想的居住地。据Rightmove计算，2014年至2016年该地区房价涨幅达28%，总体平均价格为381‚925英镑。

互联网资讯综合整理

在美国投资房产的重要依据：升值空间与租金收益一样重要 | 美国

大多数房产投资者在决定买房时仅仅只考虑其可能为自己带来的现金收益。这其实是一个好方法，也适用于大多数投资性房产类型。但是在如纽约和旧金山这样的高房价城市，这种方法就不顶用了，因为投资者不能真正掌握房产的投资价值。

在这些市场，租金收益率一般都很低，并不能让那些追求高月收的投资者动心。如果投资者主要看中的是房地产的升值潜力，那么房产投资者最广泛使用的工具——收入评估模型(也称为“收入估算单”)——并不能帮助他们做出正确的购买决定。在这种情况下，投资者需要一个不同的工具或方法。

收入估算单（the income estimation models ) 样例：

（注：收入估算单，是经纪人或是律师在投资者正式购买房产前为买家制作的投资预算表。但最终投资与否还需经过多层考虑）

升值计算与市场价值

在曼哈顿附近，投资者有2句耳熟能详的话：“投资曼哈顿房产的动机是为资本升值,而不是租金收入”。但问题是，投资者和经纪人通常不知道什么工具才能算出升值潜力。购买纽约房产的投资者如何知道他们买的房子是否升值?投资者如何判断房子A与房子B相比，哪个升值潜力大?这些问题常常被避而不谈，因为似乎没有人能给出一个合适的答案。

而那些教人们如何投资房产的“大师”们说的那些“投资者应该只专注于房地产的现金收益就好，因为升值估算只是一种投机”诸如此类的话，更会让这个问题越来越糟。

作为房地产市场分析师，我同意升值估算是一种投机的说法。未来房地产价格以及未来一切的价格，包括股票和债券，都无法分毫不差的准确预测。不过，即使不能准确的预测未来，而一味的回避这个问题并不是最聪明的作法。

另一句最常见的说法是：“投资者赚钱，要从在买进的那一刻算起”。意思是，必须以极大的折扣买入，才能算是有利可图的交易，因为此刻卖出的价格就是市场价值。

我不同意这个说话。在当今世界，信息被广泛的使用和传播让人很难淘到便宜货。很多人买进卖出的价格虽然都按市场价格计算，但仍能盈利。在金融界中，股票买卖都是以市场价计算，投资者也能大赚一笔，不需要费尽心思去淘那些被低估的便宜货。

在高房价城市投资升值空间是关键

我举一个我朋友的例子。2012年，她想在布鲁克林买一套$110万的公寓。通过收入估计单，她对这套房子进行投资收益预算，发现租金收益仅为3.5%，因此她决定不买。两年之后，该公寓估价为190万美元，升值了72%！哪里出错了？为什么她就这样错失了一个好买卖？原因是她使用了错误的工具，没有真的意识到纽约房产最重要的特性：升值空间。

目前，我在一家名为分析资本（Analytic Capital）公司工作，我非常认真地对待升值空间问题。我认为升值空间与租金收益一样重要。因此，它值得我一直关注。跟金融分析师一样，我使用基本分析加上定量分析一起估计未来的目标价。我开发出一些金融模型作为工具来帮助自己航行于这个大多数人选择回避或忽视的领域。不过，估计房产未来价值升值的空间都是需要花费很多的时间和工作。它涉及研究和分析，是一门艺术和科学的综合体。要做出正确的判断，还必须理解这些数字背后的基本原理以及升值背后的动因。

特别是在高房价的纽约和旧金山等城市，投资者必须使用正确的导航工具给自己引导。毫不知情，不做研究，只是基于希望和毫无根据的意见或猜测就去购买房产那不是投资，那是纯投机！不幸的是，大多数投资者和券商没有正确做功课或者没有能力这样做。但对于投资者来说，估计升值潜力是不容忽视的。否则，投资者就只能买便宜货，才能有把握赚钱机会。但是现在很好的便宜货越来越难找了，特别是像纽约这样竞争激烈的城市。如果投资者能有专业人士建议，使用正确的工具，做好研究功课，就将更有可能成功。

此外，我真的不赞同购买低于市场价的便宜货才是能在房地产市场赚钱的唯一途径的这一说法。如果我的朋友买了那间布鲁克林的公寓，并决定现在出售，那么她就取得了72%的可观毛利，完全不需要购买任何的折价房。

Sidney.Shauy专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

西班牙的生活方式难以企及，既轻松随意，又安全，适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好，一年四季分明，冬天里北方白雪皑皑，南方则是亚热带气候区，西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖（符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项）数量比北半球其他任何国家都要多，共有679个。至于文化旅游顾客，西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点，数量之高列居全球第三位，仅次于意大利（51）和中国（47）。按地区划分，安达卢西亚的世界文化遗产景点最多，高达7处，到2018年可能是增加到8处，因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵，根据欧盟统计局数据显示，这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平，而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项：高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言，西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的，气候、美食和户外生活方式，西班牙人平均寿命是欧洲最高，同时是全球第二高，仅次于日本。

从投资的角度来看，我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地，那个时候即使是最好的地段，房价也平均下降40%。所以，在我看来，相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力，直至房价重回之前的水平，从这一点来看，毫无疑问，房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲，黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%，考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增，这不难理解。数据显示，2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口，在2016年年底前达到7530万人次，甚至超过了最乐观的预测，较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示，65%的西班牙游客选择入住酒店，另外35%却没有。显然，其中一部分人将会与家人和朋友住在一起，一部分人会拥有自己的房子，但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算，如果旺季周内短期度假租赁房全部入住，总收益率在5%以上是可以实现的，全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁，关注旺季短期度假租赁的同时，其他时候还要关注较长期的租赁，西班牙一些地区享受真正12个月的旺季，这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区，我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区，这里就是阳光海岸（Costa del Sol），也是高尔夫海岸（Costa del Golf），具体而言是在马贝拉（Marbella ）和圣佩德罗（San Pedro）之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率，其中约有5% 以上来源旺季周，另外3%以上是来源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应，收益率应上涨，即使房价上涨，因为租金价格也在增加，而且不用说，租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时，我将目标锁定在特定区域，寻找某一种类型房产，拒绝考虑其他。若是地段不好，即是只是隔几公里，收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时，需要找到合适的地区，因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此，比如巴塞罗那（Barcelona）和马德里（Madrid），一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以，如果租金收入是你购买计划的要求，你需要查看检查所处地段的自治区立法，因为各个地方有立法差异。

因此，随着价格继续上涨，对于购房出租的投资者和非居民业主而言，这里的房产都有优质的租金收益潜力，加上难以企及的生活质量，海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去，这样房产不会长时间空置，并帮助弥补运营成本，在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了，你需要作的就是准备好租赁。

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