Tag: 曼哈顿房产

在纽约，37％的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区，这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色，而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的，来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目，占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮，在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次，中国移民排在第二位，占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多，有36万7410人，第二是在纽约，有26万1952人。在第二次世界大战前，美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代，大量的中国台湾人移居到美国。70年代后，中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多，在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后，我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿，皇后区和布鲁克林各区，而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起，主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里，我们可看见很多琳琅满目的华人商业如：超市，理发店，手机点，中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便，而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐，不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴？

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会，他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如：金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外，纽约有很多高等学府，许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育，希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题，纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案，如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此，美元汇率在过去这几年持续走强，随着去年中国央行贬值了人民币，美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中，纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时，随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如：销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体，纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子，这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的；公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈，开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子，成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢，位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者，开发商聘请了亚洲著名建筑师，安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材，让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体，这种建筑风格在纽约也是史无前例，开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市，不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济，同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里，我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

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道格拉斯房产公司（Douglas Elliman）每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示，该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飙升了17.3％。此次暴涨甚至打破了雷曼破产前的最高记录——2008年第二季度的1,025,000美元。新开发区的房产销售中位数猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位价也上升 8.1％至960,000美元。这些增长数据表明，需求普遍推动价格上涨，曼哈顿的房地产市场正处于健康状态。

第四季度房产销售量同比也有所增加，从2014年的2,718套上升至2,973套。房产在市天数从105下降到82，同比去年要加快23天，这意味着交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房产全部出售所需要的时间指标，同比加快，从去年的5.5个月缩短至5.1个月，这表明，房产出售速度较快，没有过多存货。

在新房销售中，价格在100万至300万美元之间的占 49.8%，中位价为1,789,054美元；超过$300万美元占34.6％；低于100万美元的占15.6％。公寓市场显示，最受买家欢迎的是1房公寓（36.2％），中位价为1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位价为1,975,000美元。每平方英尺均价已从1,552美元上升至 1,959美元，同比涨幅高达 26.2％。

报告显示，总体而言，市场正处于良好的状态：交易量增加，新房和二手房中位价均上升，在市天数缩短——意味着房产销售速度加快，吸收率更低——意味着虽然市场供应量增加，但交易量也在增加。

所有这些数据都指向一个事实，即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好，正处于健康状态。我的团队在1月也看到买家稳步入市，尽管通常这个时候市场发展有所放缓。春节前几个月买房值得考虑，因为以后会有更多买家入市。

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如果你期盼纽约房价会得到舒缓，这里有个坏消息。纽约最新的市场报告已出来了，纽约的销售价格已在2015年第四季度创下了历史新高。根据Douglas Elliman自1989年观察的两个数据，平均销售价格和每平方尺均价已打破纪录了。

在曼哈顿的平均房价较上季增长了12％，已达$1,948,221美元，比2014年同期增长了12％ ；中位房价同样的也上涨，报$ 1,150,000美元。房地产评估师，乔纳森·米勒指出最新的数据都比2008年美国次贷危机之前高，不管是在共管公寓（Condo），合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外，销售期也出现前所未有的惊人速度，房子平均在82天内售出，比起2014年同期缩短了20天。 

同时，其他的房地产公司也证实了这些天文数字的数据：从Town Residential、Cocoran和Halstead的数据中也揭示了类似的平均值和中值销售价格，销售价格创纪录均在四个曼哈顿街区：下城，上西城，中城东和中城西。这些街区在这几年内都有很大的改变，许多发展计划正在进行中，例如第二大道地铁线，新下城和哈德逊港口的发展。根据Urban Digs的数据显示：曼哈顿的下城每平方尺均价为$1,248美元，上西城为$1,210美元，中城为$1,743美元。在曼哈顿众多区域中西村、熨斗区和翠贝卡为每平方尺均最贵的地区，这些地区也是最受欢迎的居住环境。

那么什么是这一切的罪魁祸首？

根据Elliman指出期房的市场打破了每平方英尺的平均价格的记录报$2,210美元，成为了房价上涨的推动力，即使价格较高，好的期房炙手可热还是不缺买主。其次，房源短缺一直以来都是问题，比起2015年第三季度下滑了10%，造就了供不应求的现象，这导致价格暴涨。

纽约房地产市场是全美热度最高者之一。居住在这个城市的成本自然也居高不下，哪怕当地经济疲软也不能让其走低。现在民众买房面临一些困境和压力，有的人是因为房价过高、收入低买不起房，有的人是背负债务较多，只好先还债后买房。对于美国多数家庭而言，家庭财富主要体现在住房上，早买房就等于早积累财富。根据美国房地产经纪人协会2015年12月发布的一份调查显示，在租房者中53%的人是因为买不起房子而租房，30%的人是不希望买了房子后自己成为房奴所以租房，而94%的租房者表示他们在未来一定会拥有住房。

目前纽约市3%左右的低空置率，说明了房产市场需求仍然很大，这也是造成房价增幅迅猛的原因。由于2015年房价房租上涨过快，根据StreetEasy预测，纽约市的房产买卖和租赁市场可能在2016年都将放缓，但租金涨幅有大超房价涨幅之势！虽然在纽约市的住房成本仍然很高，但2016年房价房租涨幅双双放缓的趋势，还是安慰了不少有心在纽约置业的买家，以及想继续在纽约好地段租房的租客们的。展望2016年，虽然美国经济增长仍面临诸多不确定性，但其经济基本面仍优于大多数主要经济体，内生增长动力强劲，将继续稳健增长。

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