Tag: 纽约房地产投资

纽约公共交通是城市的动脉，它不但为市民带来方便，也深入影响着纽约的房地产。在最近这几年里，我们可以看到纽约市的公共交通设施方面有很大的进展，这些项目包括：第二大道地铁线、世界贸易中心交通枢纽、宾州火车站、来往布鲁克林及皇后区的电车和拉瓜迪亚机场。这些大型的项目不但将给社会制造就业机会而且也改变了城市风貌。由于纽约市的土地有限，进行这些大型项目都需耗费多年时间的考量和计划，我们同时也可利用这些项目来评估未来房地产的趋势。

第二大道地铁线

纽约市地铁是全世界最大的捷运公司，它也是世界唯一二十四小时运作的地铁系统。纽约市地铁早在1868年左右建起，当时多数是地面和高架型式。可是高架铁路的缺点日益明显，既过时又吵闹，而且有碍市容，逐渐导致民怨。由于纽约市地面上的房地产发展迅速，土地也越来越值钱所以纽约市地铁慢慢的改建在地底下。

纽约市地铁自19世纪至今历了时代的变迁也不停的发展，成为了纽约地底下的文明。在2007年4月，纽约大都会运输署开始为曼哈顿第二大道地铁线施工。这项工程早在1929年被提出，但是因为美国经济大萧条，此计划被迫取消。在第二次世界大战之后，私人汽车使用比例逐步升高，美国政府对于交通方面的政策转向积极建设公路，而铁路等大众运输建设便被搁置。

今天，第二大道地铁线分为四期，截至2015年12月，第一期工程仍会按原计划在2016年12月开幕。第二大道地铁线穿梭曼哈顿第125街和下城的金融区之间，因为沿线社区长期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜欢，所以房价都比别的区域便宜。不过，这地铁线不但会为一带的房地产变得更有价值而且也提高那里的商业机会或吸引开发商。

有很多购房者选择搬移到东区的原因是希望住到价格合理和更大的房子（两卧或以上），他们都是一些有小孩的家庭。东区有很多好学区和宁静的城市生活，非常适合小孩成长。

世界贸易中心交通枢纽

花了十年的计划和建设，世界贸易中心交通枢纽终于在今年的三月投入服务。这座由西班牙设计师圣地亚哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）设计的纽约新交通枢纽在世贸中心遗址废墟上拔地而起。它就像一只张开翅膀往天上飞的白鸽，美仑美奂的同时也展现了经济飞腾的金融中心。这整个交通枢纽10年前规划时的预算为20亿美元（且预定2009年完工），如今已耗资40亿美元。

卡拉特拉瓦设计的候车大厅是通往大型综合零售商场的入口，综合零售商场又是整个交通枢纽的重头戏。它不但为一带居民带来了一个休闲空间，而且吸引了来自世界各地的游客。随着市政府积极地投入大量资金发展，曼哈顿金融区（又称新下城）比911恐袭前变得更安全。这里不但吸引了许多名店同时也成为了年轻专业人士的居住首选，因为这里的房价比沿边地区较低。

根据Trulia的数据显示，金融区的房地产自2014年起有大幅度的增长。金融区今天的每平方尺均价为$1,294比起去年的今天涨了6% 。下城有很多期房项目正在建设或规划中，这将为火热的市场增添更多房源使得价格竟争更激烈。

宾州火车站

1910年的旧宾州车站（Penn Station，其设计灵感源自卡拉卡拉大浴场(the Baths at Caracalla)由粉红色花岗岩建造。这座“运输史上的多里安神庙”，在镀金时代有着辉煌事迹，它是一座用来迎接所有到访纽约的贵宾神殿。车站见证了第二次世界大战期间客流的激增，以及50年代开始的城际铁路运输大衰退。

1962年，宾州铁路提出拆毁车站大楼，空出的土地上新建宾州大厦和曼迪逊广场花园。拆掉半个世纪后仍不时被人扼腕叹息，纽约时报编辑评论道：宾州车站的拆除给纽约市的城市建筑带来了持久的伤痛。车站拆除也导致了纽约市乃至全国的保护经典建筑的浪潮。今天的宾州车站不如旧宾州车站辉煌，而且还很落后。

今年一月，纽约州长安德鲁·库默宣布了3亿美元的改造计划希望重振昔年的风光。在宾州车站旁的哈德逊码头也有着大型的开发项目，这原本是纽约申奥计划体育馆的选址，经历了落败给伦敦后这块土地开发为商业用途。那里将会有出租楼，酒店和商业混用的高楼。

除此以外，哈德逊码头也是纽约著名的高架公园的开端，这里将成为旅游的新热点。根据Corcoran 2015年第四季的数据显示，曼哈顿中城公寓市场的整体比2014年下滑了21%，不过相信这项计划落成后将会把那区的房地产推高。

布鲁克林及皇后区的电车

这是一项连接布鲁克林和皇后区沿河一代的电车计划。这区的河滨发展蓬勃，但对许多居民来说缺乏公共交通仍然是一个问题。纽约市长，比尔·白思豪提出了一个17英里长的河滨电车网络（耗资$1.7亿美元建造、每年$2600万美元营运费和1600万载客量可为纽约市每年带来$3.7亿美元税收），将布鲁克林的日落公园和皇后区的阿斯托利亚连贯一起。这项计划的目的是希望提升该区域的商业和产业的市场竞争度。布鲁克林的日落公园像一个被隐藏的宝藏一样，这里依然是布鲁克林价格最实惠的区域之一。

根据人口普查数据，日落公园将近50％是拉丁裔，约40％是亚裔，其中包括来自中国的福建省的移民，他们把第八大道变成了这个城市最热闹的中国城之一。日落公园有很多多家庭式的联排房屋，购买这类房地产的目的是希望自住和出租两用，对许多中国投资者来说是很不错的选择。可是，购买联排房屋需要日常管理如：垃圾处理、铲雪、户外清洁、维修等等，居住国外的业主可要自聘物业管理公司。

拉瓜迪亚机场

这是纽约最大的败笔和耻辱，位于皇后区的拉瓜迪亚机场可选为美国最落后的机场之一。纽约州长安德鲁·库默和美国副总统乔·拜登去年宣布了$4亿美元的重建计划，估计会制造18,000个就业机会。这项目的目的是增加停机空间、减轻航空交通流量和建设一流的客运设施。

此外，库默也认为重建计划可提升纽约市的国际形象。这项计划可振兴周边的房地产，再次让这区成为热爱多元文化居民的热门选择。机场的重建计划估计将提升周边一带的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐渐成为了皇后区的黄金地带屋价最高的区域之一，将来也会因为中国购房的热潮节节上升。

Anthony专业点评

纽约市的房地产在近年来得到迅速的发展，纽约人口不断的攀升。公共交通设施的需求量也大增，纽约市也必不得已的大兴土木的改善。同时，政府也希望利用这些多模式交通发展规划宣扬纽约市财力雄厚及积极地迈向新纪元。无论你是潜在的购房者还是租客，无论你打算卖房重新置业还是增加地产投资，纽约市公共交通发展变化对房市产生很大的诱惑力！

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在纽约，37％的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区，这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色，而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的，来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目，占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮，在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次，中国移民排在第二位，占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多，有36万7410人，第二是在纽约，有26万1952人。在第二次世界大战前，美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代，大量的中国台湾人移居到美国。70年代后，中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多，在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后，我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿，皇后区和布鲁克林各区，而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起，主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里，我们可看见很多琳琅满目的华人商业如：超市，理发店，手机点，中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便，而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐，不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴？

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会，他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如：金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外，纽约有很多高等学府，许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育，希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题，纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案，如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此，美元汇率在过去这几年持续走强，随着去年中国央行贬值了人民币，美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中，纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时，随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如：销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体，纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子，这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的；公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈，开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子，成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢，位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者，开发商聘请了亚洲著名建筑师，安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材，让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体，这种建筑风格在纽约也是史无前例，开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市，不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济，同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里，我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

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