Tag: 纽约房地产

近年来，有很多父母都想把小孩送到美国接受优质的教育。孩子的未来对许多投资房地产的父母来说是一个重要课题，他们都以选择好学区为首要条件，但如何遇到一个好的学校呢？或这和房地产有什么关系呢？外国人能否就读美国（中小学）公立学校吗？

好学区的形成

在2015年，纽约市房产税占了全部所纳税款的42%，而房产税款被分配在制服机构（29.5%）、教育（27.5%）健康与福利（19%）和其他机构（24%）如交通，住房，公园等。由于房产税大多用于所在社区的学校建设，因而学区和房产形成了相辅相成的关系，学区越好房子越贵，房子的升值同时也让学校得到丰富的资金来运作。

在这个房价飞涨的年代，学区房的价格更是水涨船高，如果为了购买好的学区房，用“火拼”这个词都一点不为过。华人买房都很重视学区，可是有的房子虽然看起来离想去的学校很近，可不一定属於这个学区。美国法律规定，任何居住在某一学区内的孩子，都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块，学区可具体划到每一条街、每一个门牌号，和行政区没有直接关系。

当你在进行看房时，你可向房产经纪提问有关房子的学区号（School District No.），有了这学区号，你可上网收集所属学校的学生出勤率、成绩或名学校排名的报告。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境（包括学生出席率）占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。你可到纽约市政府教育部门网站索取学校品质报告。

 

通过网络查到你孩子可上的学校后便可与学校联系。如果家长为了解决孩子的教育问题而购买学区房的话，一定要针对具体物业地址进行核查，孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校，最则需要优先排号进入等待。如果当时的学期满额的话，你的孩子将暂时安顿在别的学校直到有空出的学位。

外国人能否就读美国公立学校？

美国公立学校由政府资助，如不是公民或有绿卡身份者，不能就读。唯一的例外是是美国政府主办的公立高中交换学生计划，规定美国公立高中接受国际学生，也就是F1学生，但是学生能够在公立高中学习的时间只有12个月，不能在美国延长居住。公立学校不得接受外国申请者作为独立的学生身份在公立学校长期学习。

此外，美国移民法律不允许持B1或B2旅游签证身份的人在美国K-12中小学注册上学。如果你身边有人说有认识的人的孩子持B1或B2旅游签证，都在美国上公立中小学上学， 你怎么说不可以呢？答案是事实存在的不一定都是合法的。持旅游签证到公立学校读书违反了美国移民法律，将来不但无法转换身份，延长身份，或者调整身份，一旦被发现最严重的后果可能会被递解出境。美国的公立学校学生注册入学时原则上是不查学生身份的，但学校办公室会复印学生的申请资料，包括护照等，所以是有记录的。

根据1982年的Plyler v. Doe案件的判决，非法移民的孩子可以在美国公立中小学上学。公立中小学不能拒绝非法移民的小孩的入学申请。在美国有很多非法移民的小孩都在公立学校上学，可是选择让自己的身份黑了是一条艰辛的路。就算在美国非法移民可以免费上公立小学到高中，他们上大学时很困难，无法申请助学金奖学金，不能在校内打工，即便上完大学，也没法在美国找到合法的工作。

 

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纽约公共交通是城市的动脉，它不但为市民带来方便，也深入影响着纽约的房地产。在最近这几年里，我们可以看到纽约市的公共交通设施方面有很大的进展，这些项目包括：第二大道地铁线、世界贸易中心交通枢纽、宾州火车站、来往布鲁克林及皇后区的电车和拉瓜迪亚机场。这些大型的项目不但将给社会制造就业机会而且也改变了城市风貌。由于纽约市的土地有限，进行这些大型项目都需耗费多年时间的考量和计划，我们同时也可利用这些项目来评估未来房地产的趋势。

第二大道地铁线

纽约市地铁是全世界最大的捷运公司，它也是世界唯一二十四小时运作的地铁系统。纽约市地铁早在1868年左右建起，当时多数是地面和高架型式。可是高架铁路的缺点日益明显，既过时又吵闹，而且有碍市容，逐渐导致民怨。由于纽约市地面上的房地产发展迅速，土地也越来越值钱所以纽约市地铁慢慢的改建在地底下。

纽约市地铁自19世纪至今历了时代的变迁也不停的发展，成为了纽约地底下的文明。在2007年4月，纽约大都会运输署开始为曼哈顿第二大道地铁线施工。这项工程早在1929年被提出，但是因为美国经济大萧条，此计划被迫取消。在第二次世界大战之后，私人汽车使用比例逐步升高，美国政府对于交通方面的政策转向积极建设公路，而铁路等大众运输建设便被搁置。

今天，第二大道地铁线分为四期，截至2015年12月，第一期工程仍会按原计划在2016年12月开幕。第二大道地铁线穿梭曼哈顿第125街和下城的金融区之间，因为沿线社区长期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜欢，所以房价都比别的区域便宜。不过，这地铁线不但会为一带的房地产变得更有价值而且也提高那里的商业机会或吸引开发商。

有很多购房者选择搬移到东区的原因是希望住到价格合理和更大的房子（两卧或以上），他们都是一些有小孩的家庭。东区有很多好学区和宁静的城市生活，非常适合小孩成长。

世界贸易中心交通枢纽

花了十年的计划和建设，世界贸易中心交通枢纽终于在今年的三月投入服务。这座由西班牙设计师圣地亚哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）设计的纽约新交通枢纽在世贸中心遗址废墟上拔地而起。它就像一只张开翅膀往天上飞的白鸽，美仑美奂的同时也展现了经济飞腾的金融中心。这整个交通枢纽10年前规划时的预算为20亿美元（且预定2009年完工），如今已耗资40亿美元。

卡拉特拉瓦设计的候车大厅是通往大型综合零售商场的入口，综合零售商场又是整个交通枢纽的重头戏。它不但为一带居民带来了一个休闲空间，而且吸引了来自世界各地的游客。随着市政府积极地投入大量资金发展，曼哈顿金融区（又称新下城）比911恐袭前变得更安全。这里不但吸引了许多名店同时也成为了年轻专业人士的居住首选，因为这里的房价比沿边地区较低。

根据Trulia的数据显示，金融区的房地产自2014年起有大幅度的增长。金融区今天的每平方尺均价为$1,294比起去年的今天涨了6% 。下城有很多期房项目正在建设或规划中，这将为火热的市场增添更多房源使得价格竟争更激烈。

宾州火车站

1910年的旧宾州车站（Penn Station，其设计灵感源自卡拉卡拉大浴场(the Baths at Caracalla)由粉红色花岗岩建造。这座“运输史上的多里安神庙”，在镀金时代有着辉煌事迹，它是一座用来迎接所有到访纽约的贵宾神殿。车站见证了第二次世界大战期间客流的激增，以及50年代开始的城际铁路运输大衰退。

1962年，宾州铁路提出拆毁车站大楼，空出的土地上新建宾州大厦和曼迪逊广场花园。拆掉半个世纪后仍不时被人扼腕叹息，纽约时报编辑评论道：宾州车站的拆除给纽约市的城市建筑带来了持久的伤痛。车站拆除也导致了纽约市乃至全国的保护经典建筑的浪潮。今天的宾州车站不如旧宾州车站辉煌，而且还很落后。

今年一月，纽约州长安德鲁·库默宣布了3亿美元的改造计划希望重振昔年的风光。在宾州车站旁的哈德逊码头也有着大型的开发项目，这原本是纽约申奥计划体育馆的选址，经历了落败给伦敦后这块土地开发为商业用途。那里将会有出租楼，酒店和商业混用的高楼。

除此以外，哈德逊码头也是纽约著名的高架公园的开端，这里将成为旅游的新热点。根据Corcoran 2015年第四季的数据显示，曼哈顿中城公寓市场的整体比2014年下滑了21%，不过相信这项计划落成后将会把那区的房地产推高。

布鲁克林及皇后区的电车

这是一项连接布鲁克林和皇后区沿河一代的电车计划。这区的河滨发展蓬勃，但对许多居民来说缺乏公共交通仍然是一个问题。纽约市长，比尔·白思豪提出了一个17英里长的河滨电车网络（耗资$1.7亿美元建造、每年$2600万美元营运费和1600万载客量可为纽约市每年带来$3.7亿美元税收），将布鲁克林的日落公园和皇后区的阿斯托利亚连贯一起。这项计划的目的是希望提升该区域的商业和产业的市场竞争度。布鲁克林的日落公园像一个被隐藏的宝藏一样，这里依然是布鲁克林价格最实惠的区域之一。

根据人口普查数据，日落公园将近50％是拉丁裔，约40％是亚裔，其中包括来自中国的福建省的移民，他们把第八大道变成了这个城市最热闹的中国城之一。日落公园有很多多家庭式的联排房屋，购买这类房地产的目的是希望自住和出租两用，对许多中国投资者来说是很不错的选择。可是，购买联排房屋需要日常管理如：垃圾处理、铲雪、户外清洁、维修等等，居住国外的业主可要自聘物业管理公司。

拉瓜迪亚机场

这是纽约最大的败笔和耻辱，位于皇后区的拉瓜迪亚机场可选为美国最落后的机场之一。纽约州长安德鲁·库默和美国副总统乔·拜登去年宣布了$4亿美元的重建计划，估计会制造18,000个就业机会。这项目的目的是增加停机空间、减轻航空交通流量和建设一流的客运设施。

此外，库默也认为重建计划可提升纽约市的国际形象。这项计划可振兴周边的房地产，再次让这区成为热爱多元文化居民的热门选择。机场的重建计划估计将提升周边一带的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐渐成为了皇后区的黄金地带屋价最高的区域之一，将来也会因为中国购房的热潮节节上升。

Anthony专业点评

纽约市的房地产在近年来得到迅速的发展，纽约人口不断的攀升。公共交通设施的需求量也大增，纽约市也必不得已的大兴土木的改善。同时，政府也希望利用这些多模式交通发展规划宣扬纽约市财力雄厚及积极地迈向新纪元。无论你是潜在的购房者还是租客，无论你打算卖房重新置业还是增加地产投资，纽约市公共交通发展变化对房市产生很大的诱惑力！

 

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在纽约，37％的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区，这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色，而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的，来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目，占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮，在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次，中国移民排在第二位，占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多，有36万7410人，第二是在纽约，有26万1952人。在第二次世界大战前，美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代，大量的中国台湾人移居到美国。70年代后，中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多，在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后，我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿，皇后区和布鲁克林各区，而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起，主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里，我们可看见很多琳琅满目的华人商业如：超市，理发店，手机点，中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便，而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐，不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴？

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会，他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如：金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外，纽约有很多高等学府，许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育，希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题，纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案，如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此，美元汇率在过去这几年持续走强，随着去年中国央行贬值了人民币，美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中，纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时，随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如：销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体，纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子，这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的；公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈，开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子，成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢，位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者，开发商聘请了亚洲著名建筑师，安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材，让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体，这种建筑风格在纽约也是史无前例，开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市，不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济，同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里，我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

 

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纽约房地产一直以来都是热门的话题，让我们一起来探索未来的发展和动向。 

纽约未来的天际线变化 

在过去这几年里，纽约的房地产都非常的火热，同时我们也可以看到纽约的天际线出现很大的变化。 在2004年之前，纽约曼哈顿只有28栋700英尺以上的摩天大楼，短短的在这几年期间就增加到47栋。其中包括13栋已完工的、15栋正在建设中和另有19栋是项目提议计划。这些摩天大楼都是以康斗（condo）或商业住宅混用为主，而且也在不同地区的冒起，不管在金融区、熨斗区或中城甚至皇后区的长岛市也是如此。 

图一：玻璃人行天桥、图二：旋转木马、图三：纽约摩天轮

这些摩天大楼改变了纽约的城市风貌和制造了许多就业机会。举例：金融区在911事件后恢复过来，市政府投入了很多资金和人力发展公共社施，这包括：以2700万美元在西侧大道上建玻璃人行天桥、在炮台公园建了1600万美元以海洋为主题的旋转木马、跟着将来会在史德顿岛（Staten Island）北端建大型的摩天轮，可以瞭望到曼哈顿下城的美景。这些美化城市的公共设施为市民带来了许多娱乐和视觉上的享受。 

纽约期房的发展 

在2014年至2015年期间纽约有大量的期房推出市场，这是因为纽约受到许多国际买家的热衷。在众多的期房当中，我们都可以发现开发商都很注重设计。从大楼外表到室内的设计都采用了高档的建材和完美的线条。在格局方面也比一些旧式的康斗来得宽倘，全都应用了开放式的厨房，因为这样可以节省内墙厚度占用的空间。除此以外，大楼里也必定有完善的配套设施如：室内泳池、娱乐和休闲空间、健身房、富丽堂煌的大堂等。这些期房的设计都非常受欢迎，尤其是中国的投资者，这也是因为他们喜爱投资期房的原因之一。 

曼哈顿期房的价格都处于在200万美元以上（1卧），这些期房多数都分布在下城，熨斗区，高线公园旁和中城。由于期房的价格受到纽约政府的管治，开发商必需得到政府批核才可调整，不但如此购买价格也没有可谈判的空间。在2016年，投资者会持续有很多在期房上的选择和机会。 

图一：5 Beakman、图二：30 Park Place

魅力城市的扩张 

纽约政府为了刺激房地产，在过去这几年推出了奖励计划给开发商，让他们能够发展土地和制造就业机会。除了在曼哈顿，纽约有很多区域也因为这几年房地产的趋势而变得更有潜力，许多开发商都在曼哈顿以外的地区，如皇后区的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布鲁克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等区开发了许多价格比较低的康斗。在这些区域我们同时也可看到很多项目在进行中。随着这些新开发的楼盘，这些区域也变得非比寻常。

纽约市是国际大都会也是美国人口最密集的城市，这独特的城市有许多魅力。在这里有着带领全世界的经济体系，这包括金融业、时尚业、服务业、艺术和媒体业等，为纽约带来很多的工作机会。不但如此，这里也有很多高等学府和学习机会。许多父母都把小孩送到这来接受优质的教育。由于人量流动力非常的高，这也使租凭市场不断的攀升。许多投资者都看准这市场，希望能够在这优势上取得回报。

2016年纽约房价的走势

美国经过了2008年的次贷风暴后，在2015进入了复苏。纽约的房市也受到外国投资者的推动下播下了种子，我们可在2016 年会看到开花结果的情景，尤其是新下城和中城的发展。除此以外，纽约市政府也极力的打造河边公园的设施，希望民众会有一个舒适的休闲的空间。

纽约房地产未来的发展会持续的迈进。不过由于在过去这几年有太多高端的房地产（500万美元以上）同时在市场上竞争，使得这市场也受到了压力而将进行调整，例如：在公园大道432号，也因为如此开发商把大户型的都分割成小套。相对之下，在50万到500万美元的房子（1卧至2卧）都受到投资者的青睐。我相信这些价格会在2016年保持平稳水平。在众多的地区中，皇后区的房地产备受瞩目，因为许多卖家都从曼哈顿或布鲁克林转战到价格比较低的区域。举个例子：位于法拉盛的天景豪苑的第二期计划在2015年11月期间推出市场，短短在一周内就卖出了价值8500万美元的房子。天景豪苑的第二期计划一共有258户价格从49万美元到200万美元之间。因为受到了中国人的推崇，这新楼盘改写了法拉盛甚至皇后区的房市历史。

 

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“以房养学，包租5年，投资收益可以边供孩子在美国读书生活边出租养房”­­——乍一听，这响当当的标语对于任何人来说恐怕都颇具诱惑性，于是来自上海浦东的潘女士就毫不犹豫果断拿下。不仅如此，她一口气拿下了10套这样的美国双拼别墅。

海外“以房养学” = 置业学业双丰收？

然而让她始料未及的是，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的管理费；更加让她感到惊诧的是，之前与中介公司逸鼎投资签署的“五年包租”合同也失去约束效力，因为对方以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。可是根据《观察者》的调查，逸鼎投资公司实际并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，同时继续对外招揽客源。

本以为是一本双利的好买卖，可现在潘女士无比懊悔自己这笔“以房养学”的大手笔投资。想尽快出手卖掉，但是投资公司告诉她，美国房市最近相对2013和2014年迅猛增长的势头相比有些低糜，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时价值已经跌了近半。

投资美国房产的“寒冬”季节真的来临了吗？

根据全美房地产协会最新统计资料指出，中国人作为投资美国地产的海外买家在过去的五年来疯狂置业并且在去年超过所有外国投资者，成为在美地产置业的第一海外买家，原居前三名的加拿大、英国和印度被中国迅猛超越。

可是最近，业界却传来一致的呼声，说中国买家稳坐第一把交椅没多久似乎就迎来了“寒冬”的痕迹。

作为一线的中国地产企业在美国的代表，德信控股北美分公司副总裁何源流认为，最近中国买家购买美国房地产的相对低糜状态和中国对于个人外汇限制不无关系，个人外汇现在都需要去公安局备案拍照，管理非常严格。

“不过中国买家毕竟在整体的美国地产销售上所占比例还是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之后，我相信也会有很多欧洲投资者会考虑为自己的财富选择多一个出路，美国会是一个首选。”

何先生还告诉我们说，2016年是美国的大选年，他们依然看好美国房地产市场走势，因为按照往年的惯例，通常大选年的数据都会比较好。”

人民币加入SDR之后会加速贬值，一旦正式开始贬值，人民币外流的情况可能会有加速，那么投资美国地产依然是一个不二的选择。

美国国际集团（AIG）副首席经济学家莫恒勇同样对美国房地产市场表示了类似的信心。“我对美国房地产整体依然比较看好，未来几年我相信其价格上依然会保持4%-5%的升幅，从供需角度看，新建家庭的速度从2009年到2014年一年只有60万户，远远低于经济危机前的120万户。”

在这个层面上市场还是有很大需求方面的增长空间。新增家庭从2014年下半年开始有大幅度的回升，而目前这些新增的家庭主要是以租户为主。

中长期来看，未来几年美国经济会有一个温和的增长，每年经济增速大约在2.5%左右。海外买房置业程序非常繁杂，然而随着美国经济的整体复苏，美国的创新力和可预见性，使得美国的地产对于投资者来说依然具有实力和吸引力，虽然不会有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增长，不过依然会稳步上升。

美国买房如何慎防潜藏风险？

“以房养学”对于很多有移民意向的中国投资者或者孩子在美求学的家长来说是个很好的选择，不过德信地产的何先生对大家的建议有以下几点：

1、要选择有信誉的公司进行投资，而非背景不详的中介机构；

2、签署合同的时候需要异常小心仔细，最好有第三方律师的协助和介入，最大程度上保护投资者的利益；

3、在项目选择上要有所删选，回报率是其一，同时也要看市场；

4、“以房养学”则最好选择孩子就学学校的周边区域，在解决孩子住房的同时也可以同时出租保障收益。

愿大家谨慎投资，投资有道。

 

刘禹含专栏全集：

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

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