Tag: 纽约房地产

在纽约这个资本和运气开拓出来的十里洋场，房地产投资并不是世界级富豪的专利。帝国大厦、时代广场、洛克菲勒中心……从波峰到谷底，纽约一次又一次见证了来自世界各地的冒险家的命运。但“中国买家”的实力早已不能小觑。

“中国买家”涌入纽约，个人资本和企业资本各有投资经

安邦、复星、万通、万达、绿地、鑫苑、SOHO，无论你是否了解房地产，这一长串名字里你总能认出来一两个。

2009-2014年间，中国房企投资口径在250万美金以上的投资总金额超过150亿美金。而在个人投资人方面，根据美国房地产经纪人协会（NationalAssociation of Realtors）的最新统计，仅2013年3月到2014年3月，中国买家在美国投资超过220亿美金，约占国际买家投资总额的四分之一。其中76%的中国投资人选择了全现金买房，39%的人买房自住，56%的选择出租赚钱，5%选择了商业地产。

纽约的房地产市场遵循着一个冷血而又温情的铁律：它始终大开大合，不断成就大英雄，300多年来从未失效。但与此同时，它也会细心地给最微末的一笔资金留下属于自己的投资机会。

这几年在纽约崭露头角的“中国买家”们无疑也是在投资着两座城市。在目前动辄数亿美金的大市场下，还有无数规模较小但同样利润丰厚的市场。在这里，有着同样触手可及的“美国梦”。

房地产企业的纽约：海外投资窗口期的集体选择

从最早的错愕到如今的麻木，国人对中国企业海外的地产投资大单早已见怪不怪，但质疑之声却从未稍歇。

那么中国企业海外投资，特别是地产投资的背后考量到底有哪些呢？

中铁信托北京业务部总经理、美国哥伦比亚大学访问学者刘争春先生，从国内投资业界的角度，对这个问题，有着局内人的冷静思考。

刘争春认为，中国资本本身就具有全球配置的需求，特别是在美元进入升值周期之后，当然首选美国。再加上美国对海外资金投资本国房地产的限制是各国中最少的，有能力的企业自然不会错过此机会。而美国房产，特别是纽约房产市场的一路回暖，也降低了中国资本在此投资的风险，无疑也为中国房企来美国地产市场淘金吃下了一颗定心丸。

而在具体的投资方式上，根据不同的风险考量，不同企业有不同的策略。

张欣家族的投资方式是“孤胆英雄”式的，不寻找本地合作伙伴，只进行纯粹的财务投资。在经济周期下行时，以低的价格买一个楼，不掺入自己的团队和管理模式，只继续收租。只要对市场走势把握得当，风险相对较小。

万科的投资方式则是“桃园结义”式的，与美国具有对等市场地位的地产企业进行合作。对于这种投资模式，纽约地产经纪公司CorcoranGroup的经纪人洪正阳表示，中国房企在美投资，只要想站稳脚跟，就得在美国本地寻找合作伙伴，合作开发。这种策略在风险上，自然比纯粹的财务投资风险大一些，但在内部人才培养。行业网络培植上的收益却更值得考量。万科集团和铁狮门的合作、绿地集团和森林城集团纽约公司的合作，都是中国房企在美国“桃园结义”的例证。即便是鑫苑置业2012年3月宣布购买土地、独立开发的纽约住宅项目，也是其在美国与当地企业合作多年摸索出经验后的结果。

除了上述的投资方式之外，随着中国房企在美国投资经验的积累和对本土投资市场的逐步适应，一些新的投资方式开始被尝试。

其中最引人注目的就是私募股权房地产基金。这种以房地产为价格标的的基金，使得中国企业或个人来美投资房地产的风险被进一步摊薄，同时免除管理上的负担。

美国鹫峰资本合伙人、风险管理专家丁大庆博士也表示，通过私募股权房地产基金来进行海外房地产投资已经成为中国一般机构投资者和高净值个人投资者的最佳投资选择。

个人投资者的纽约：脚踏实地的“美国梦”

个人投资者投资纽约地产，最为关心的就是房价问题。根据纽约最大住宅房产经纪公司之一的TheCorcoran Group的最新市场报告，2014年第四季度，曼哈顿住宅房屋的均价为每平方英尺1303美金，约合每平方米8.7万人民币。而根据美国人口统计局的数据，2010-2012年纽约市户均年收入为5万美金，约合31万人民币，即在纽约核心区的曼哈顿购买一套50平米的房产需要用约14年的收入。

相比之下，北京从2013年9月到2014年3月的半年中，东城、西城、朝阳、海淀四区成交房屋均价为每平方米6.7万元人民币。而2013年北京户均可支配收入约4.3万人民币，在北京核心区买一套50平米的房产需用约77年的收入。

当然，大多数都会选择贷款买房。据洪正阳介绍，目前纽约30年期放贷的平均利率为3.92%（首付多为20%），对国外买家来说，在美放贷的首付多为50%，贷款利率为5%左右。

而在北京，2月的平均房贷利率为5.68%（首付30%，二套房贷首付70%）。虽然央行在3月初宣布降息，2月也已有外资银行恢复了房贷85折优惠，但相比之下，美国房贷的优势依然明显。特别是对于买房投资的人士，国内的二套房政策依然是个很大的限制。

当然，个人投资者赴美投资房产，考虑得远不止房价那么简单，除了资金上的投入和回报之外，在其它许多方面，都应做相应的利弊权衡。

在美国投资房产的一大优势就是可以通过地产投资获得移民身份，也就是人们所熟知的EB-5投资，除此之外，美国的生活环境更加优质、教育水平全球领先、生活成本相对合理、地产市场相对平稳成熟、房屋产权也没有时间限制，并且在美国所购买的房屋可更方便地以撬动资金杠杆，让不动产“动”起来。

当然，在美投资房产也有一定风险，比如美国的房产税，如果是投资公寓，还需要每月缴纳一定数额的物业费和维护费。另外，国内对人均换汇的额度限制也给跨境购房造成了不便。

不过，现如今，市场上已经出现了不少以国外房地产为价格标的的基金。投资门槛低、绕过人民币换外汇额度的限制，这种“家门口”的美国房产投资方式，由于其最大限度平摊减少了风险以及跨境直接投资房产所产生的成本，正在被越来越多人所认识和接受。这种抹平投资壁垒，让更多个人投资者参与到大博弈中的方式，或许将成为中国投资人在纽约地产市场上演的这出“双城记”的大结局。

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纽约长岛汉普顿地区一块三分之一亩的地产，1956年被一位渔民以300美元购进，如今这块地上市求售，喊价110万美元，不到60年涨了超过3660倍。

现年79岁的屋主莱斯特当年购下这块地后，用1万5000元盖了一栋只有一个卧房的小木屋，这块地位于地价高昂的南Amagansett，距高档社区“印第安井海滩”只有一里，包括前披头四主唱保罗麦卡尼等许多影视歌坛名人，都是他的邻居，当地一栋豪宅最近以400万元售出。

代理商艾利曼房地产公司表示，这块地便于进行改造工程，可建一座4000平方尺的豪宅，还可建一个50尺长20尺宽的大游泳池。

莱斯特说，他1950年代建造了一栋木制的房屋，费了好大力气。他说，听到他的土地现在价值110万元，感到很震惊，他认为这是汉普顿名声在外的结果，许多名人和银行家都在汉普顿买房置地。

艾利曼房地产公司的经纪人罗德说，这块地的标价高，是因为其位置独特，是很多人梦寐以求的地方。

汉普顿地区不仅是富人购置房产的理想社区，也是百万富翁的避暑度假地。汉普顿的部分豪宅每年夏天上市出租，两个月的租金可能就要百万元。

汉普顿地区的许多豪宅都比拟五星级的度假圣地，有室外游泳池、网球场、篮球场、保龄球道、室内壁球馆等健身设施。

房地产经纪人罗德说，如果买主不喜欢小木屋，可以拆掉，因为光是这块地的价值就是100万元。他说，迄今有兴趣的买主都是建筑商。

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美国纽约市长白思豪2月3日上午在位于曼哈顿的勃鲁克学院(Baruch College)发表其上任后的第二次市情咨文。白思豪在演讲中表示：将继续在纽约市建立更多的可负担住房(affordable housing)，显示其再向纽约市日益扩大的贫富差距开战的决心。

白思豪在演讲中宣布， 他将重新改写纽约市发展的历史，在未来8年内，在纽约市五区内新建16万个市场价公寓单元，并同时新建和维持共20万个可负担住房单元。这一计划的投入大约为410亿元。

白思豪说：”如果我们再不行动，纽约市将会成为一个两极化的城市，纽约将会被富人独家享有，而不再是充满机会的地方，我们不能让这样的情况出现。“

白思豪此前在竞选纽约市长时就做出了关于建立20万单元的可负担住房的承诺，他2月3日将这一具体计划的宣布称为对其竞选时承诺的兑现。

除了可负担房屋后，白思豪还宣布将在未来10年类新建和维持1万个老年公寓住房单元，在2015年为住在纽约庇护所内的1000名无家可归的老兵找到永久住所，此外，纽约市还将在未来10年内为纽约的艺术家们新建1500个可负担的工作生活空间。

白思豪还计划为居民解决不合理的收租情况，让居民得到更多实惠。

过去20年中，纽约居民平均工资增长15%，房租增长幅度却达40%。人们住房选择减少，租金负担却持续加重。2014年，纽约市维持了约1万7300个可负担住房，可容纳近4万2千人。

在2月3日的市情咨文中，白思豪呼吁在纽约市五大区的更多地区建立公共交通系统，让这些地区可以吸引更对建筑商前往开发。

在演讲中，白思豪还意外宣布，将在2017年开通新的全城范围的渡轮系统。新渡轮系统将会和目前东河上的布鲁克林渡轮系统结合，将服务延伸到皇后区的Astoria, Rockaways, 南布鲁克林地区，Soundview以及曼哈顿的下东城。

该渡轮计划的第二阶段将会延伸到史坦顿岛的Stapleton 和布鲁克林的Coney Island，不过第二期项目将需要更多拨款。

除了向听众宣布未来的市府计划，白思豪也就其政府过去一年的工作做出了总结。

白思豪表示：在过去一年，约有5万名儿童参与了市府的普通学前班计划，而自己提出的“零死亡愿景”计划使得2014年是有史以来纽约行人最安全的一年。白思豪还誓言，市府将投资数千万美元来改善纽约市监狱状况。

白思豪在演讲时不断将重点拉到如何建立一个更加公平和没有族裔歧视的纽约上来。他说：“虽然我们的城市貌似强大，但我们仍面对巨大挑战，如果我们无法将纽约建立为一个属于所有人的城市，纽约就不是纽约。”

白思豪说：“要解决收入不平等，我们需要做的远远不止‘可负担住房计划’，还有提高工资和福利，并创建更多工作和机会。”

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2015年1月15日，大纽约地区的2,300位最有影响力的房地产业者齐聚曼哈顿希尔顿酒店，参加了119届纽约房地产委员会举办的年度酒会和宴会。与会的业界人士们预测，2015年美国房市会继续走强，纽约仍是中国人在美国置业的首选城市。

纽约是中国人在美国的置业首选地。图为曼哈顿的熨斗大厦

纽约房市仍在继续走强

当晚出席的有纽约市长白思豪、纽约最大的房地产经纪公司道格拉斯‧艾利曼的CEO道狄‧赫尔曼、和科科伦集团CEO帕马拉‧利伯曼等在内的数千名地产政商名流。

科科伦公司CEO帕马拉‧利伯女士曼刚刚结束2014年在中国的旅行，她拜访了很多投资纽约的客户，很高兴看市场需求依然如此强劲，中国投资者非常渴望瞭解纽约的房地产信息。

利伯曼对2015年纽约房市持非常乐观的态度，“现在利率依然在低位，没有人预测今年纽约房价会上涨，所以2015年是一个非常有利的投资环境。纽约房地产将继续走强，我们有更多的单元上市，来自中国买家会比去年有更多更好的选择。”

道格拉斯‧艾利曼CEO道狄‧赫尔曼女士认为，房地产市场已经回暖了相当长一段时间了，纽约的房市已经回到次贷危机之前的景气。她预期在2015年美国各地，包括纽约的房产市场会很繁荣。她说：“纽约的就业市场表现良好。而且纽约的不动产是安全的，是美国最安全的大城市之一。”

纽约是中国人在美国的置业首选地

道狄‧赫尔曼说，他们有很多与中国人来往的生意。房地产界早就注意到，华人是纽约最大的少数族裔之一。中国人总是衝著很好的学区和大房子而来，而且偏爱纽约和长岛地区。“作为投资的房产买盘通常来自中国买家，而且经常是非常高端的价位。纽约这个城市真的没有坏的房地产可买。我想说纽约的所有不动产都是值钱的，就连一些外围地区，比如长岛的房价都在上涨，还有布鲁克林。”

帕马拉‧利伯曼说道：“纽约的房价在2008年、2009年和2010年的前期下降，但从2010年底开始纽约房地产市场以每月2％至3％的速度回升。不是一个月，也不是一年，而是继续一路上涨，直到今天。我从来没有见过这样的事情，这只能表明纽约的房地产是何等的受欢迎，在过去是被低估了。”

来自中国大陆的投资置业需求巨大

在被问及中国人何时开始在纽约置业时，利伯曼介绍中国人在纽约置业2007年达到高峰，她从来没有想过在自己的职业生涯中会再次看到这样的高峰，现在来自中国大陆的投资需求更加巨大。

通过两周的中国之行，利伯曼表示：“我们看到了更多的钱进来了，来自中国和远东地区，比我过去33年的从业经验中看到的更多。纽约与其他城市不同的是，它的流动性很强，这意味着如果你需要出售不动产，在纽约你可以很快出手。”

“我们最近开了一个楼盘，考虑作为一个不动产投资项目。因为我们发现有很多150万美元以下的单元，70％的买家是中国人。我们的中国买家每年都会有大量的增加，我从来没有见过这么多来自中国大陆的买家。”

曼哈顿依然是房地产之王

道狄‧赫尔曼表示曼哈顿的地位不可替代：“我们只推荐黄金地段，正如《大富翁》游戏，从长远来看黄金地段的投资总是最好的。每个人都希望来曼哈顿，因为你的投资会赚更多的钱。”

帕马拉‧利伯曼认为，房地产的价值观是往上走的，如果你买得对，应该能赚得很不错。对于不同类型的中国投资者，利伯曼的公司有不同的应对。对正在寻找一百万美元，或一百五十万美元以下单元的购房者，她认为纽约上城东和布鲁克林的房产是这类买家的好选择。她说：“当然曼哈顿永远是曼哈顿，是纽约稀缺而又坚挺的房地产之王。”

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