Tag: 曼哈顿房产

在紐約，37％的人口是在國外出生的。紐約移民人口都分布在五大區，這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。這使得紐約不但更有特色，而且還為這個城市增添了許多種族色彩。紐約大學弗曼中心本周發布了來自10個國家的紐約客分布圖。

正如你所看到的，來自多明尼加共和國的移民成了紐約市最大的移民人口數目，占了紐約移民總人口的13%。這都是因為該國在20世紀中因為政治不穩定而掀起了移民潮，在曼哈頓北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足跡。

其次，中國移民排在第二位，占了紐約移民總人口的12%。紐約州華裔人口為50多萬人。來自中國大陸的移民在加州最多，有36萬7410人，第二是在紐約，有26萬1952人。在第二次世界大戰前，美國的華人移民多來自廣東和中國香港。在50年代，大量的中國台灣人移居到美國。70年代後，中國大陸居民赴美留學、探親人數增多，在90年代形成中國大陸的移民高潮。在2010年後，我們可見中國民眾掀起了買房潮和利用房地產來為他們下一代鋪路。我們也可以在這移民人口分布圖上看到紐約的華人社區都分布在曼哈頓，皇後區和布魯克林各區，而且也不斷的闊大。許多中國移民都選擇聚集在一起，主要原因是他們想在熟悉的環境下適應新生活然後再慢慢的遷移到別的地方去。在華人的社區裡，我們可看見很多琳琅滿目的華人商業如：超市，理發店，手機點，中藥行等等。這些商業不但為華人帶來日常生活的方便，而且也因為如此使得當地的房地產需求量大增。許多開發商看准了市場的需求在各個華人聚集地區開發了多個項目。法拉盛是最受新移民的親睞，不管是來自中國、中國台灣、中國香港、韓國、東南亞和南亞移民都以這地方為他們的登陸點。

為何紐約受到外國投資者愛戴？

紐約是一個深受外國投資者愛戴的國際大都會，他們投資紐約的房地產主要目的是為了得到更好的就業機會、讓下一代接受優質的高等教育或是防止資產貶值。紐約擁有許多帶領全世界的經濟體系如：金融業、時尚業、科技業、服務業等。這些行業都為這個城市帶來了許多就業機會。除此以外，紐約有很多高等學府，許多父母都把孩子送到紐約來接受優質的高等教育，希望將來他們能夠得到更好的發展。治安是投資者最關注的課題，紐約市政府自911事件後對社會安全做出了許多改革方案，如今紐約有很多街區變得更加適合安全居住。不但如此，美元彙率在過去這幾年持續走強，隨著去年中國央行貶值了人民幣，美國的房地產成為了外國投資者海外資產的避風港。在美國眾多城市中，紐約市的房地產投資政策是最安全和高透明度的。紐約市政府為了保障公眾利益都規定在購買房地產時必須聘請律師做交易。同時，隨著科技的發展許多重要的房地產訊息例如：銷售記錄、屋契、房產稅單、建築違例記錄等都可輕易的在網絡上得到。

中國投資者也引向了紐約房地產的設計

2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體，紐約有很多開發商都為了迎接市場的需求在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。位於法拉盛的天景豪苑就是一個好的例子，這個公寓是參考亞洲的公寓模式而建造的；公寓的底層有大型的商場及完善的配套設施。這個項目的第二期就在開盤時非常熱烈，開發商在第一個星期內就售出了$8500萬的房子，成為紐約最受歡迎的期房之一。

在另一邊廂，位於曼哈頓的中國城鄰近也有不少具有特色的公寓。為了取悅中國購房者，開發商聘請了亞洲著名建築師，安藤忠雄為賣點。這日本建築師在伊麗莎白街152號采用了他獨特和簡約的設計風格再配戴精致的建材，讓這城市中的公寓能夠在不同季節與大自然融合為一體，這種建築風格在紐約也是史無前例，開發商希望能夠利用亞洲人的動力為紐約建築增添新元素。

身為一個著名的國際都市，不管是在任何時期紐約依然吸引著來自世界各地的移民。出手闊綽的中國買家正在幫助提振紐約的經濟，同時也影響著紐約房地產市場的房源和經濟適用性。在未來的日子裡，我們將可看到中國文化融入紐約的主流社會。

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道格拉斯房產公司（Douglas Elliman）每年都會發布關於美國紐約市曼哈頓區的房產銷售情況的季度報告。其2015年第四季度的報告顯示，該區房產銷售的中位價已高達1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飆升了17.3％。此次暴漲甚至打破了雷曼破產前的最高記錄——2008年第二季度的1,025,000美元。新開發區的房產銷售中位數猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位價也上升 8.1％至960,000美元。這些增長數據表明，需求普遍推動價格上漲，曼哈頓的房地產市場正處於健康狀態。

第四季度房產銷售量同比也有所增加，從2014年的2,718套上升至2,973套。房產在市天數從105下降到82，同比去年要加快23天，這意味著交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房產全部出售所需要的時間指標，同比加快，從去年的5.5個月縮短至5.1個月，這表明，房產出售速度較快，沒有過多存貨。

在新房銷售中，價格在100萬至300萬美元之間的占 49.8%，中位價為1,789,054美元；超過$300萬美元占34.6％；低於100萬美元的占15.6％。公寓市場顯示，最受買家歡迎的是1房公寓（36.2％），中位價為1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位價為1,975,000美元。每平方英尺均價已從1,552美元上升至 1,959美元，同比漲幅高達 26.2％。

報告顯示，總體而言，市場正處於良好的狀態：交易量增加，新房和二手房中位價均上升，在市天數縮短——意味著房產銷售速度加快，吸收率更低——意味著雖然市場供應量增加，但交易量也在增加。

所有這些數據都指向一個事實，即2015年第四季度曼哈頓市場表現非常好，正處於健康狀態。我的團隊在1月也看到買家穩步入市，盡管通常這個時候市場發展有所放緩。春節前幾個月買房值得考慮，因為以後會有更多買家入市。

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如果你期盼紐約房價會得到舒緩，這裡有個壞消息。紐約最新的市場報告已出來了，紐約的銷售價格已在2015年第四季度創下了歷史新高。根據Douglas Elliman自1989年觀察的兩個數據，平均銷售價格和每平方尺均價已打破紀錄了。

在曼哈頓的平均房價較上季增長了12％，已達$1,948,221美元，比2014年同期增長了12％ ；中位房價同樣的也上漲，報$ 1,150,000美元。房地產評估師，喬納森·米勒指出最新的數據都比2008年美國次貸危機之前高，不管是在共管公寓（Condo），合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外，銷售期也出現前所未有的驚人速度，房子平均在82天內售出，比起2014年同期縮短了20天。 

同時，其他的房地產公司也證實了這些天文數字的數據：從Town Residential、Cocoran和Halstead的數據中也揭示了類似的平均值和中值銷售價格，銷售價格創紀錄均在四個曼哈頓街區：下城，上西城，中城東和中城西。這些街區在這幾年內都有很大的改變，許多發展計劃正在進行中，例如第二大道地鐵線，新下城和哈德遜港口的發展。根據Urban Digs的數據顯示：曼哈頓的下城每平方尺均價為$1,248美元，上西城為$1,210美元，中城為$1,743美元。在曼哈頓眾多區域中西村、熨鬥區和翠貝卡為每平方尺均最貴的地區，這些地區也是最受歡迎的居住環境。

那麼什麼是這一切的罪魁禍首？

根據Elliman指出期房的市場打破了每平方英尺的平均價格的記錄報$2,210美元，成為了房價上漲的推動力，即使價格較高，好的期房炙手可熱還是不缺買主。其次，房源短缺一直以來都是問題，比起2015年第三季度下滑了10%，造就了供不應求的現像，這導致價格暴漲。

紐約房地產市場是全美熱度最高者之一。居住在這個城市的成本自然也居高不下，哪怕當地經濟疲軟也不能讓其走低。現在民眾買房面臨一些困境和壓力，有的人是因為房價過高、收入低買不起房，有的人是背負債務較多，只好先還債後買房。對於美國多數家庭而言，家庭財富主要體現在住房上，早買房就等於早積累財富。根據美國房地產經紀人協會2015年12月發布的一份調查顯示，在租房者中53%的人是因為買不起房子而租房，30%的人是不希望買了房子後自己成為房奴所以租房，而94%的租房者表示他們在未來一定會擁有住房。

目前紐約市3%左右的低空置率，說明了房產市場需求仍然很大，這也是造成房價增幅迅猛的原因。由於2015年房價房租上漲過快，根據StreetEasy預測，紐約市的房產買賣和租賃市場可能在2016年都將放緩，但租金漲幅有大超房價漲幅之勢！雖然在紐約市的住房成本仍然很高，但2016年房價房租漲幅雙雙放緩的趨勢，還是安慰了不少有心在紐約置業的買家，以及想繼續在紐約好地段租房的租客們的。展望2016年，雖然美國經濟增長仍面臨諸多不確定性，但其經濟基本面仍優於大多數主要經濟體，內生增長動力強勁，將繼續穩健增長。

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