Tag: 纽约房地产

近年來，有很多父母都想把小孩送到美國接受優質的教育。孩子的未來對許多投資房地產的父母來說是一個重要課題，他們都以選擇好學區為首要條件，但如何遇到一個好的學校呢？或這和房地產有什麼關系呢？外國人能否就讀美國（中小學）公立學校嗎？

好學區的形成

在2015年，紐約市房產稅占了全部所納稅款的42%，而房產稅款被分配在制服機構（29.5%）、教育（27.5%）健康與福利（19%）和其他機構（24%）如交通，住房，公園等。由於房產稅大多用於所在社區的學校建設，因而學區和房產形成了相輔相成的關系，學區越好房子越貴，房子的升值同時也讓學校得到豐富的資金來運作。

在這個房價飛漲的年代，學區房的價格更是水漲船高，如果為了購買好的學區房，用“火拼”這個詞都一點不為過。華人買房都很重視學區，可是有的房子雖然看起來離想去的學校很近，可不一定屬於這個學區。美國法律規定，任何居住在某一學區內的孩子，都享有免費就讀於該區公立幼兒園、小學和中學的權利。市政府或郡政府將轄區劃分成不同區塊，學區可具體劃到每一條街、每一個門牌號，和行政區沒有直接關系。

當你在進行看房時，你可向房產經紀提問有關房子的學區號（School District No.），有了這學區號，你可上網收集所屬學校的學生出勤率、成績或名學校排名的報告。在紐約，教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定：學校環境（包括學生出席率）占15%；學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量，而高中則根據學生畢業率衡量，占總分的30%；學生進步，包括學校是否有效地幫助學生取得進步，占總分的55%。你可到紐約市政府教育部門網站索取學校品質報告。

 

通過網絡查到你孩子可上的學校後便可與學校聯系。如果家長為了解決孩子的教育問題而購買學區房的話，一定要針對具體物業地址進行核查，孩子最終只能選擇一所學區學校。如果趕上口碑好、排名靠前的學校，最則需要優先排號進入等待。如果當時的學期滿額的話，你的孩子將暫時安頓在別的學校直到有空出的學位。

外國人能否就讀美國公立學校？

美國公立學校由政府資助，如不是公民或有綠卡身份者，不能就讀。唯一的例外是是美國政府主辦的公立高中交換學生計劃，規定美國公立高中接受國際學生，也就是F1學生，但是學生能夠在公立高中學習的時間只有12個月，不能在美國延長居住。公立學校不得接受外國申請者作為獨立的學生身份在公立學校長期學習。

此外，美國移民法律不允許持B1或B2旅游簽證身份的人在美國K-12中小學注冊上學。如果你身邊有人說有認識的人的孩子持B1或B2旅游簽證，都在美國上公立中小學上學， 你怎麼說不可以呢？答案是事實存在的不一定都是合法的。持旅游簽證到公立學校讀書違反了美國移民法律，將來不但無法轉換身份，延長身份，或者調整身份，一旦被發現最嚴重的後果可能會被遞解出境。美國的公立學校學生注冊入學時原則上是不查學生身份的，但學校辦公室會復印學生的申請資料，包括護照等，所以是有記錄的。

根據1982年的Plyler v. Doe案件的判決，非法移民的孩子可以在美國公立中小學上學。公立中小學不能拒絕非法移民的小孩的入學申請。在美國有很多非法移民的小孩都在公立學校上學，可是選擇讓自己的身份黑了是一條艱辛的路。就算在美國非法移民可以免費上公立小學到高中，他們上大學時很困難，無法申請助學金獎學金，不能在校內打工，即便上完大學，也沒法在美國找到合法的工作。

 

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紐約公共交通是城市的動脈，它不但為市民帶來方便，也深入影響著紐約的房地產。在最近這幾年裡，我們可以看到紐約市的公共交通設施方面有很大的進展，這些項目包括：第二大道地鐵線、世界貿易中心交通樞紐、賓州火車站、來往布魯克林及皇後區的電車和拉瓜迪亞機場。這些大型的項目不但將給社會制造就業機會而且也改變了城市風貌。由於紐約市的土地有限，進行這些大型項目都需耗費多年時間的考量和計劃，我們同時也可利用這些項目來評估未來房地產的趨勢。

第二大道地鐵線

紐約市地鐵是全世界最大的捷運公司，它也是世界唯一二十四小時運作的地鐵系統。紐約市地鐵早在1868年左右建起，當時多數是地面和高架型式。可是高架鐵路的缺點日益明顯，既過時又吵鬧，而且有礙市容，逐漸導致民怨。由於紐約市地面上的房地產發展迅速，土地也越來越值錢所以紐約市地鐵慢慢的改建在地底下。

紐約市地鐵自19世紀至今歷了時代的變遷也不停的發展，成為了紐約地底下的文明。在2007年4月，紐約大都會運輸署開始為曼哈頓第二大道地鐵線施工。這項工程早在1929年被提出，但是因為美國經濟大蕭條，此計劃被迫取消。在第二次世界大戰之後，私人汽車使用比例逐步升高，美國政府對於交通方面的政策轉向積極建設公路，而鐵路等大眾運輸建設便被擱置。

今天，第二大道地鐵線分為四期，截至2015年12月，第一期工程仍會按原計劃在2016年12月開幕。第二大道地鐵線穿梭曼哈頓第125街和下城的金融區之間，因為沿線社區長期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜歡，所以房價都比別的區域便宜。不過，這地鐵線不但會為一帶的房地產變得更有價值而且也提高那裡的商業機會或吸引開發商。

有很多購房者選擇搬移到東區的原因是希望住到價格合理和更大的房子（兩臥或以上），他們都是一些有小孩的家庭。東區有很多好學區和寧靜的城市生活，非常適合小孩成長。

世界貿易中心交通樞紐

花了十年的計劃和建設，世界貿易中心交通樞紐終於在今年的三月投入服務。這座由西班牙設計師聖地亞哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）設計的紐約新交通樞紐在世貿中心遺址廢墟上拔地而起。它就像一只張開翅膀往天上飛的白鴿，美侖美奐的同時也展現了經濟飛騰的金融中心。這整個交通樞紐10年前規劃時的預算為20億美元（且預定2009年完工），如今已耗資40億美元。

卡拉特拉瓦設計的候車大廳是通往大型綜合零售商場的入口，綜合零售商場又是整個交通樞紐的重頭戲。它不但為一帶居民帶來了一個休閑空間，而且吸引了來自世界各地的游客。隨著市政府積極地投入大量資金發展，曼哈頓金融區（又稱新下城）比911恐襲前變得更安全。這裡不但吸引了許多名店同時也成為了年輕專業人士的居住首選，因為這裡的房價比沿邊地區較低。

根據Trulia的數據顯示，金融區的房地產自2014年起有大幅度的增長。金融區今天的每平方尺均價為$1,294比起去年的今天漲了6% 。下城有很多期房項目正在建設或規劃中，這將為火熱的市場增添更多房源使得價格竟爭更激烈。

賓州火車站

1910年的舊賓州車站（Penn Station，其設計靈感源自卡拉卡拉大浴場(the Baths at Caracalla)由粉紅色花崗岩建造。這座“運輸史上的多裡安神廟”，在鍍金時代有著輝煌事跡，它是一座用來迎接所有到訪紐約的貴賓神殿。車站見證了第二次世界大戰期間客流的激增，以及50年代開始的城際鐵路運輸大衰退。

1962年，賓州鐵路提出拆毀車站大樓，空出的土地上新建賓州大廈和曼迪遜廣場花園。拆掉半個世紀後仍不時被人扼腕嘆息，紐約時報編輯評論道：賓州車站的拆除給紐約市的城市建築帶來了持久的傷痛。車站拆除也導致了紐約市乃至全國的保護經典建築的浪潮。今天的賓州車站不如舊賓州車站輝煌，而且還很落後。

今年一月，紐約州長安德魯·庫默宣布了3億美元的改造計劃希望重振昔年的風光。在賓州車站旁的哈德遜碼頭也有著大型的開發項目，這原本是紐約申奧計劃體育館的選址，經歷了落敗給倫敦後這塊土地開發為商業用途。那裡將會有出租樓，酒店和商業混用的高樓。

除此以外，哈德遜碼頭也是紐約著名的高架公園的開端，這裡將成為旅游的新熱點。根據Corcoran 2015年第四季的數據顯示，曼哈頓中城公寓市場的整體比2014年下滑了21%，不過相信這項計劃落成後將會把那區的房地產推高。

布魯克林及皇後區的電車

這是一項連接布魯克林和皇後區沿河一代的電車計劃。這區的河濱發展蓬勃，但對許多居民來說缺乏公共交通仍然是一個問題。紐約市長，比爾·白思豪提出了一個17英裡長的河濱電車網絡（耗資$1.7億美元建造、每年$2600萬美元營運費和1600萬載客量可為紐約市每年帶來$3.7億美元稅收），將布魯克林的日落公園和皇後區的阿斯托利亞連貫一起。這項計劃的目的是希望提升該區域的商業和產業的市場競爭度。布魯克林的日落公園像一個被隱藏的寶藏一樣，這裡依然是布魯克林價格最實惠的區域之一。

根據人口普查數據，日落公園將近50％是拉丁裔，約40％是亞裔，其中包括來自中國的福建省的移民，他們把第八大道變成了這個城市最熱鬧的中國城之一。日落公園有很多多家庭式的聯排房屋，購買這類房地產的目的是希望自住和出租兩用，對許多中國投資者來說是很不錯的選擇。可是，購買聯排房屋需要日常管理如：垃圾處理、鏟雪、戶外清潔、維修等等，居住國外的業主可要自聘物業管理公司。

拉瓜迪亞機場

這是紐約最大的敗筆和恥辱，位於皇後區的拉瓜迪亞機場可選為美國最落後的機場之一。紐約州長安德魯·庫默和美國副總統喬·拜登去年宣布了$4億美元的重建計劃，估計會制造18,000個就業機會。這項目的目的是增加停機空間、減輕航空交通流量和建設一流的客運設施。

此外，庫默也認為重建計劃可提升紐約市的國際形像。這項計劃可振興周邊的房地產，再次讓這區成為熱愛多元文化居民的熱門選擇。機場的重建計劃估計將提升周邊一帶的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐漸成為了皇後區的黃金地帶屋價最高的區域之一，將來也會因為中國購房的熱潮節節上升。

Anthony專業點評

紐約市的房地產在近年來得到迅速的發展，紐約人口不斷的攀升。公共交通設施的需求量也大增，紐約市也必不得已的大興土木的改善。同時，政府也希望利用這些多模式交通發展規劃宣揚紐約市財力雄厚及積極地邁向新紀元。無論你是潛在的購房者還是租客，無論你打算賣房重新置業還是增加地產投資，紐約市公共交通發展變化對房市產生很大的誘惑力！

 

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在紐約，37％的人口是在國外出生的。紐約移民人口都分布在五大區，這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。這使得紐約不但更有特色，而且還為這個城市增添了許多種族色彩。紐約大學弗曼中心本周發布了來自10個國家的紐約客分布圖。

正如你所看到的，來自多明尼加共和國的移民成了紐約市最大的移民人口數目，占了紐約移民總人口的13%。這都是因為該國在20世紀中因為政治不穩定而掀起了移民潮，在曼哈頓北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足跡。

其次，中國移民排在第二位，占了紐約移民總人口的12%。紐約州華裔人口為50多萬人。來自中國大陸的移民在加州最多，有36萬7410人，第二是在紐約，有26萬1952人。在第二次世界大戰前，美國的華人移民多來自廣東和中國香港。在50年代，大量的中國台灣人移居到美國。70年代後，中國大陸居民赴美留學、探親人數增多，在90年代形成中國大陸的移民高潮。在2010年後，我們可見中國民眾掀起了買房潮和利用房地產來為他們下一代鋪路。我們也可以在這移民人口分布圖上看到紐約的華人社區都分布在曼哈頓，皇後區和布魯克林各區，而且也不斷的闊大。許多中國移民都選擇聚集在一起，主要原因是他們想在熟悉的環境下適應新生活然後再慢慢的遷移到別的地方去。在華人的社區裡，我們可看見很多琳琅滿目的華人商業如：超市，理發店，手機點，中藥行等等。這些商業不但為華人帶來日常生活的方便，而且也因為如此使得當地的房地產需求量大增。許多開發商看准了市場的需求在各個華人聚集地區開發了多個項目。法拉盛是最受新移民的親睞，不管是來自中國、中國台灣、中國香港、韓國、東南亞和南亞移民都以這地方為他們的登陸點。

為何紐約受到外國投資者愛戴？

紐約是一個深受外國投資者愛戴的國際大都會，他們投資紐約的房地產主要目的是為了得到更好的就業機會、讓下一代接受優質的高等教育或是防止資產貶值。紐約擁有許多帶領全世界的經濟體系如：金融業、時尚業、科技業、服務業等。這些行業都為這個城市帶來了許多就業機會。除此以外，紐約有很多高等學府，許多父母都把孩子送到紐約來接受優質的高等教育，希望將來他們能夠得到更好的發展。治安是投資者最關注的課題，紐約市政府自911事件後對社會安全做出了許多改革方案，如今紐約有很多街區變得更加適合安全居住。不但如此，美元彙率在過去這幾年持續走強，隨著去年中國央行貶值了人民幣，美國的房地產成為了外國投資者海外資產的避風港。在美國眾多城市中，紐約市的房地產投資政策是最安全和高透明度的。紐約市政府為了保障公眾利益都規定在購買房地產時必須聘請律師做交易。同時，隨著科技的發展許多重要的房地產訊息例如：銷售記錄、屋契、房產稅單、建築違例記錄等都可輕易的在網絡上得到。

中國投資者也引向了紐約房地產的設計

2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體，紐約有很多開發商都為了迎接市場的需求在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。位於法拉盛的天景豪苑就是一個好的例子，這個公寓是參考亞洲的公寓模式而建造的；公寓的底層有大型的商場及完善的配套設施。這個項目的第二期就在開盤時非常熱烈，開發商在第一個星期內就售出了$8500萬的房子，成為紐約最受歡迎的期房之一。

在另一邊廂，位於曼哈頓的中國城鄰近也有不少具有特色的公寓。為了取悅中國購房者，開發商聘請了亞洲著名建築師，安藤忠雄為賣點。這日本建築師在伊麗莎白街152號采用了他獨特和簡約的設計風格再配戴精致的建材，讓這城市中的公寓能夠在不同季節與大自然融合為一體，這種建築風格在紐約也是史無前例，開發商希望能夠利用亞洲人的動力為紐約建築增添新元素。

身為一個著名的國際都市，不管是在任何時期紐約依然吸引著來自世界各地的移民。出手闊綽的中國買家正在幫助提振紐約的經濟，同時也影響著紐約房地產市場的房源和經濟適用性。在未來的日子裡，我們將可看到中國文化融入紐約的主流社會。

 

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紐約房地產一直以來都是熱門的話題，讓我們一起來探索未來的發展和動向。 

紐約未來的天際線變化 

在過去這幾年裡，紐約的房地產都非常的火熱，同時我們也可以看到紐約的天際線出現很大的變化。 在2004年之前，紐約曼哈頓只有28棟700英尺以上的摩天大樓，短短的在這幾年期間就增加到47棟。其中包括13棟已完工的、15棟正在建設中和另有19棟是項目提議計劃。這些摩天大樓都是以康鬥（condo）或商業住宅混用為主，而且也在不同地區的冒起，不管在金融區、熨鬥區或中城甚至皇後區的長島市也是如此。 

圖一：玻璃人行天橋、圖二：旋轉木馬、圖三：紐約摩天輪

這些摩天大樓改變了紐約的城市風貌和制造了許多就業機會。舉例：金融區在911事件後恢復過來，市政府投入了很多資金和人力發展公共社施，這包括：以2700萬美元在西側大道上建玻璃人行天橋、在炮台公園建了1600萬美元以海洋為主題的旋轉木馬、跟著將來會在史德頓島（Staten Island）北端建大型的摩天輪，可以瞭望到曼哈頓下城的美景。這些美化城市的公共設施為市民帶來了許多娛樂和視覺上的享受。 

紐約期房的發展 

在2014年至2015年期間紐約有大量的期房推出市場，這是因為紐約受到許多國際買家的熱衷。在眾多的期房當中，我們都可以發現開發商都很注重設計。從大樓外表到室內的設計都采用了高檔的建材和完美的線條。在格局方面也比一些舊式的康鬥來得寬倘，全都應用了開放式的廚房，因為這樣可以節省內牆厚度占用的空間。除此以外，大樓裡也必定有完善的配套設施如：室內泳池、娛樂和休閑空間、健身房、富麗堂煌的大堂等。這些期房的設計都非常受歡迎，尤其是中國的投資者，這也是因為他們喜愛投資期房的原因之一。 

曼哈頓期房的價格都處於在200萬美元以上（1臥），這些期房多數都分布在下城，熨鬥區，高線公園旁和中城。由於期房的價格受到紐約政府的管治，開發商必需得到政府批核才可調整，不但如此購買價格也沒有可談判的空間。在2016年，投資者會持續有很多在期房上的選擇和機會。 

圖一：5 Beakman、圖二：30 Park Place

魅力城市的擴張 

紐約政府為了刺激房地產，在過去這幾年推出了獎勵計劃給開發商，讓他們能夠發展土地和制造就業機會。除了在曼哈頓，紐約有很多區域也因為這幾年房地產的趨勢而變得更有潛力，許多開發商都在曼哈頓以外的地區，如皇後區的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布魯克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等區開發了許多價格比較低的康鬥。在這些區域我們同時也可看到很多項目在進行中。隨著這些新開發的樓盤，這些區域也變得非比尋常。

紐約市是國際大都會也是美國人口最密集的城市，這獨特的城市有許多魅力。在這裡有著帶領全世界的經濟體系，這包括金融業、時尚業、服務業、藝術和媒體業等，為紐約帶來很多的工作機會。不但如此，這裡也有很多高等學府和學習機會。許多父母都把小孩送到這來接受優質的教育。由於人量流動力非常的高，這也使租憑市場不斷的攀升。許多投資者都看准這市場，希望能夠在這優勢上取得回報。

2016年紐約房價的走勢

美國經過了2008年的次貸風暴後，在2015進入了復蘇。紐約的房市也受到外國投資者的推動下播下了種子，我們可在2016 年會看到開花結果的情景，尤其是新下城和中城的發展。除此以外，紐約市政府也極力的打造河邊公園的設施，希望民眾會有一個舒適的休閑的空間。

紐約房地產未來的發展會持續的邁進。不過由於在過去這幾年有太多高端的房地產（500萬美元以上）同時在市場上競爭，使得這市場也受到了壓力而將進行調整，例如：在公園大道432號，也因為如此開發商把大戶型的都分割成小套。相對之下，在50萬到500萬美元的房子（1臥至2臥）都受到投資者的青睞。我相信這些價格會在2016年保持平穩水平。在眾多的地區中，皇後區的房地產備受矚目，因為許多賣家都從曼哈頓或布魯克林轉戰到價格比較低的區域。舉個例子：位於法拉盛的天景豪苑的第二期計劃在2015年11月期間推出市場，短短在一周內就賣出了價值8500萬美元的房子。天景豪苑的第二期計劃一共有258戶價格從49萬美元到200萬美元之間。因為受到了中國人的推崇，這新樓盤改寫了法拉盛甚至皇後區的房市歷史。

 

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“以房養學，包租5年，投資收益可以邊供孩子在美國讀書生活邊出租養房”­­——乍一聽，這響當當的標語對於任何人來說恐怕都頗具誘惑性，於是來自上海浦東的潘女士就毫不猶豫果斷拿下。不僅如此，她一口氣拿下了10套這樣的美國雙拼別墅。

海外“以房養學” = 置業學業雙豐收？

然而讓她始料未及的是，她所購買的房屋每個季度都要支付近千美元的管理費；更加讓她感到驚詫的是，之前與中介公司逸鼎投資簽署的“五年包租”合同也失去約束效力，因為對方以“歇業”為由，拒絕為其代理在美房屋出租事宜。可是根據《觀察者》的調查，逸鼎投資公司實際並沒有“歇業”，只是變更了上海辦事處地址，同時繼續對外招攬客源。

本以為是一本雙利的好買賣，可現在潘女士無比懊悔自己這筆“以房養學”的大手筆投資。想盡快出手賣掉，但是投資公司告訴她，美國房市最近相對2013和2014年迅猛增長的勢頭相比有些低糜，她所擁有的10套物業目前的價格比當初購買時價值已經跌了近半。

投資美國房產的“寒冬”季節真的來臨了嗎？

根據全美房地產協會最新統計資料指出，中國人作為投資美國地產的海外買家在過去的五年來瘋狂置業並且在去年超過所有外國投資者，成為在美地產置業的第一海外買家，原居前三名的加拿大、英國和印度被中國迅猛超越。

可是最近，業界卻傳來一致的呼聲，說中國買家穩坐第一把交椅沒多久似乎就迎來了“寒冬”的痕跡。

作為一線的中國地產企業在美國的代表，德信控股北美分公司副總裁何源流認為，最近中國買家購買美國房地產的相對低糜狀態和中國對於個人外彙限制不無關系，個人外彙現在都需要去公安局備案拍照，管理非常嚴格。

“不過中國買家畢竟在整體的美國地產銷售上所占比例還是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之後，我相信也會有很多歐洲投資者會考慮為自己的財富選擇多一個出路，美國會是一個首選。”

何先生還告訴我們說，2016年是美國的大選年，他們依然看好美國房地產市場走勢，因為按照往年的慣例，通常大選年的數據都會比較好。”

人民幣加入SDR之後會加速貶值，一旦正式開始貶值，人民幣外流的情況可能會有加速，那麼投資美國地產依然是一個不二的選擇。

美國國際集團（AIG）副首席經濟學家莫恆勇同樣對美國房地產市場表示了類似的信心。“我對美國房地產整體依然比較看好，未來幾年我相信其價格上依然會保持4%-5%的升幅，從供需角度看，新建家庭的速度從2009年到2014年一年只有60萬戶，遠遠低於經濟危機前的120萬戶。”

在這個層面上市場還是有很大需求方面的增長空間。新增家庭從2014年下半年開始有大幅度的回升，而目前這些新增的家庭主要是以租戶為主。

中長期來看，未來幾年美國經濟會有一個溫和的增長，每年經濟增速大約在2.5%左右。海外買房置業程序非常繁雜，然而隨著美國經濟的整體復蘇，美國的創新力和可預見性，使得美國的地產對於投資者來說依然具有實力和吸引力，雖然不會有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增長，不過依然會穩步上升。

美國買房如何慎防潛藏風險？

“以房養學”對於很多有移民意向的中國投資者或者孩子在美求學的家長來說是個很好的選擇，不過德信地產的何先生對大家的建議有以下幾點：

1、要選擇有信譽的公司進行投資，而非背景不詳的中介機構；

2、簽署合同的時候需要異常小心仔細，最好有第三方律師的協助和介入，最大程度上保護投資者的利益；

3、在項目選擇上要有所刪選，回報率是其一，同時也要看市場；

4、“以房養學”則最好選擇孩子就學學校的周邊區域，在解決孩子住房的同時也可以同時出租保障收益。

願大家謹慎投資，投資有道。

 

劉禹含專欄全集：

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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