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(简体中文) 纽约买房要花费多少
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紐約買房攻略之選房環節妳需要註意什麽
對於很多在紐約華人來說，擁有壹套屬於自己的房子壹直是壹個奮鬥的目標，很多家庭辛苦打工，為的就是能夠買得起壹套房子。但是由於文化方面的差異或者不了解在紐約購房的相關規則，很多華人在買房這件事情上吃了虧，或者買到了不是自己想要的房子。
小編今天就為大家帶來超詳細的紐約買房攻略之選房環節妳需要註意什麽。
1.確定購房地點
在開始購房之前，首先要考慮壹下購房的目的，妳購房到底是為了給小朋友選壹個好的學區，還是為了方便上下班而換壹套離公司更近壹點的房子。當然如果妳非常有錢，妳完全可以忽視這些因素，因為妳可以隨意買。
在這裏特別要提醒壹下為了孩子上學購買學區房的家長們，千萬不要認為選了好的學區就等於找到了好的學校，妳在找到某個房源以後，壹定要在市教育局網站上輸入該房子的地址，看看這所房子所屬的學校到底怎麽樣？因為就算在好的學區內，有些街區所屬的學校也是很普通，這些學校不僅成績非常不理想，而且過度擁擠，甚至有些連基本設施都不能滿足需要，條件還不如壹些普通學區的學校。
所以家長在挑選房子時，壹定要自己到市教育局的網站，確定房子所屬的學校，千萬不要輕信地地產經紀的介紹。很多地產經紀在賣房時為了提高房子的吸引力，往往在沒有核實的情況下，隨口說房子是屬於某名牌學校，家長如果輕信買下，到時候後悔都來不及。當然也不是所有的地產經紀都會誤導妳，也有很多地產經紀會提醒妳註意這些細節。
確定好購房目的後，妳的購房地點也基本確定下來了，不過說來簡單，想要真正找到符合自己需要的房子，還是有相當的難度，要考慮諸多的因素。
2.確定購買房型
選定在哪壹區買房後，就要考慮買什麽樣的房了，紐約的房子通常分為以下三類：
A、公寓
公寓的特點就是買賣限制較少，但是要繳公費和地稅等等。公共區域有人幫忙打理，特別註意要遵守壹些家規。
B、共有合作公寓
共有合作公寓 Co-op的特點就是便宜，雖然公費高，但公費內包括地稅，通常管理較好，而且在精華地區Co-op較多。所有妳如果預算少，又想住在精華地區，那麽妳只能選擇它了。
C、洋房
洋房House的特點就是自由，但整個維修維護都需要自己承擔，修正草坪、冬天鏟雪，清理垃圾等等，通通都要自己解決。
居外支招——紐約買房攻略
大家知道為什麽今天居外會給大家帶來這份紐約買房攻略嗎？
紐約的房地產市場壹直在高速發展，熱門社區也壹直在發展變更，每年有不同的新區成為新興房產熱點。買房是壹個充滿挑戰的艱難歷程。而紐約的房地產市場更為錯綜復雜，以個人名義買房還是以公司或信托(Trust)的名義買房更適合您的情況？如果房屋產權出現問題怎麽辦？您看好的公寓是否存在某些方面的風險？等等很多意想不到的問題可能都會影響您的購房體驗。
紐約買房攻略Part 1：房產買賣流程
A. 貸款銀行預先核準
我們強烈建議您首先研究自己的財政情況，綜合考慮自己的經濟水平來判斷自己是否需要貸款。如果需要那麽可以承擔的每月還款額是多少。再與貸款銀行聯系，得到初步核準（Pre-approval）。這壹步的時間由您的具體情況決定，初步核準的時間大概為1-5日左右。
B. 看房，下Offer(報價)
自己或在經紀人的幫助下，看房並下Offer。可以列壹張自己所有想要的關於理想房屋的條件清單比如地理位置、價格區間、特別的需求。這會幫您選擇房子，集中精力在自己滿意的房產上。壹個好的經紀人可以讓您更順利地買到心儀的房產。這壹步的時間也由您的具體情況決定，短則幾日、長則數月。
C. 簽訂合約
在您的Offer被賣方接收後，買賣雙方將在各自的律師代表下商談合同條款。在紐約雙方必須雇用律師。作為您買方的律師會對賣方律師發來的合同進行審閱，根據您的個案情況進行更改、刪減、或添加。比如是否加入合同取決於貸款的條款。同時買方律師還要進行Due diligence——審查關於房產的文件，告知您購買該房產可能產生的風險和該房產存在的不利因素。雙方對合同，買方對Due diligence滿意後，買方將簽署合同，並壹般支付房屋總價10%的房款作為定金。賣方收到合同後，簽署、再寄還給買方。壹般為1-2周。
D. 貸款銀行確定發放貸款
如果買方需要貸款將與銀行聯系進行貸款事宜。銀行同意貸款後會為您出具Commitment letter。壹般為6-9周。
E. 產權報告
買方律師將以買方的名義購買產權報告(Title report)並審閱，看該房屋的產權是否存在問題、可不可以過戶；買方壹般會購買產權保險(Title insurance)以保護自己的權益。壹般5-7個工作日後，律師可以拿到產權報告。可與上壹項同時進行。
F. 管事會審閱
如果您購買的是Condo或者Coop， 那麽您將在地產經紀的幫助下向Condo/Coop管事會(Board)提出購買該房產的申請。Condo管事會有在同等條件下優先購買的權利，即管事會可以拒絕您購買Condo的申請。但是壹般情況下會同意您的申請。相比之下Coop管事會更難通過，更容易拒絕您的申請。壹般為1-4周。
G. 成交(Closing)
雙方律師將收集Closing時的文件協調各方並確認Closing時間並出席。壹般是簽訂合同後的2-3個月。
紐約買房攻略Part 2：買房的交易成本
在紐約購房，買家除了準備好購房款外，還要準備壹筆購房手續費，或叫closing fee（過戶費）。過戶費究竟要準備多少或者說過戶費大約占房價的多少百分比，這取決於是什麽類型的房產，過戶費可以從房價的1%，到房價的6%。
A. 過戶費用基本分成三大部分
第壹部分是法律服務的費用，它包括買家律師費以及產權調查費和產權保險，還有政府登記費。
第二部分是貸款銀行收取的費用：銀行律師費、貸款審批費、估價費、申請費，貸款保險、點數等。
第三部分是政府收取的貸款稅，如果50萬以下的房產收取貸款總額的1.8%，如果50萬以上的話則會收取貸款總額的1.925%。
除此之外還有驗房費和房屋保險費等。只要在紐約買房這些費用買家基本都要支付。
如果買家全現金購買，銀行貸款費用和政府收取的貸款稅這些稅費則可以全部免掉。
B. 新房過戶費較高
壹般來說，購買新房的過戶費最多，在紐約當買家向開發商購買第壹手房產（buying from sponsor），有兩個費用是由買家來支付：賣家的律師費（約在$1500-$2500之間）和房產交易稅（Transfer Tax)。
紐約市的交易稅，房價50萬以下是1%，50萬以上是1.425%。紐約州的壹律是0.4%的統壹標準。 例如100萬的全新的房產交易稅的稅率就是1.825%，就要$18250且由買家支付。
C. 100萬的房產要交“豪宅稅”
房價在100萬或者更高時政府收取1%的豪宅稅，100萬就要收1萬。
Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅 | 美國
皇後區和布魯克林區成為紐約買房人新寵
像2016年年底一樣，2017年的我們依然活在政治不確定性的陰影裡，究竟這會如何影響紐約市的房地產市場？關於最新通過的稅收法案的問題會帶來多大影響呢？道格拉斯·艾利曼的2017年第四季度市場報告顯示，紐約曼哈頓的平均銷售價格首次在過去7個季度裡跌破了200萬美元，這也是過去六年內銷售量最差的季度。而曼哈頓的房東們面臨更多來自布魯克林和皇後區的競爭。【閱讀原文】
紐約為何一直這麼美？
眾所周知，紐約不但是美國第一大城市，而且也是多種行業的首都。真所謂羅馬不是一日建成，紐約今天的成績得來不易。如果您在過去十年裡游覽過紐約的話，您可要重新認識這座美麗的大都會，因為房地產的發展改變了城市的面貌。一起透視不一樣的紐約，看看紐約房地產的發展對社會的影響。【閱讀原文：（上）、（下）】
紐約買房過戶費用是如何計算的？
在紐約置業，有很多購房者對過戶時所繳的費用都大吃一驚，尤其是來自國外的投資客。紐約的過戶費用往往比起其它洲都比較高，可是每個人還得乖乖的承擔這些費用。有很多購買新房的投資客所付的費用更高，到底這些費用是可避免的嗎？首先，讓我們來了解一下購房有哪些費用和如何計算的。【閱讀原文】
紐約市房價和租賃市場的最新指數
美國俗語說：“投資房產，地段代表一切”。在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。【閱讀原文】
川普年代第一份的紐約房地產業績報告
時光飛逝，我們已度過了2017年第一季度也是川普上任的第一個年代。在來自不同的第一季度市場報告顯示整個城市的轉售市場強勁。選舉前的需求大增，然後轉售增長，這是兩年來最大的上漲。這一上升導致整個曼哈頓市場回暖，總銷售額增長了百分之五。如果您有意想置入新房今年可是個好時機。【閱讀原文】
到底紐約的高收入租客選擇住哪裡？
曼哈頓一直是全美最昂貴租金的榜首，租賃市場平均租金為4,146美元/月。為了能夠支付這平均租金，曼哈頓租房者的收入需要超過$ 150,000 /年。實際上有多少租客有這樣的經濟實力住在紐約最受歡迎的區呢？通常，賺取更多錢的人更有可能是業主，可是在曼哈頓，高收入租客的數量遠遠超過高收入業主的數量！【閱讀原文】
人民幣出走中國 資金繼續湧入紐約
許多中國人民都深信人民幣將來會持續的貶值，這鼓勵了他們把財富轉換成美元。而紐約房地產也成為他們海外資產的避風港和主要的投資項目，促使紐約豪華公寓的價格推高到歷史最高水平。今年的高端市場已經放緩了一點，許多中國買家希望能夠乘此機會投資紐約房地產。【閱讀原文】
投資紐約期房要怎麼買？了解美國新房“投機”的利與弊
期房或樓花，就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資，不是每個人都適合。【閱讀原文】
紐約房地產熱潮又卷土重來？
美國房地產的繼續蓬勃發展，許多國際買家對美元的穩定性充滿了信心，所以外國投資者在整體銷售數量是自2009年以來的第二高。紐約曼哈頓本年度第二季的房地產中位價再次創新高，比起去年同季增長了13%。隨著2016年美國總統選舉成為熱門話題，今期專欄我也會議論選舉會對美國經濟和房市場有什麼影響。【閱讀原文】
紐約房地產市場已泡沫化了嗎？
今年，大家一直在談論紐約房地產市場會否泡沫化，但是綜合了各方面的報告，在2016年第一季度，紐約的房地產熱潮依然持續，曼哈頓的房地產更已達到了最高紀錄。在過去幾個月裡受到許多負評的陰影之下，數據證明了市場還是保持著平穩的狀態。不管買房或租房，紐約永遠是一個有市有價的國際大都會。【閱讀原文】
在紐約買房就可以長期入讀紐約的公立學校嗎？
近年來，有很多父母都想把小孩送到美國接受優質的教育。孩子的未來對許多投資房地產的父母來說是一個重要課題，他們都以選擇好學區為首要條件，但如何遇到一個好的學校呢？或這和房地產有什麼關系呢？外國人能否就讀美國（中小學）公立學校嗎？今期專欄我們來深入探討紐約學區房。【閱讀原文】
跟著紐約市公共交通規劃來預測房地產
在最近這幾年裡，我們可以看到紐約市的公共交通設施方面有很大的進展，這些項目包括：第二大道地鐵線、世界貿易中心交通樞紐、賓州火車站、來往布魯克林及皇後區的電車和拉瓜迪亞機場。這些大型的項目不但將給社會制造就業機會而且也改變了城市風貌，我們同時也可利用這些項目來評估未來房地產的趨勢。【閱讀原文】
追逐中國人的足跡 了解一個由市民打造的紐約市
在紐約，37％的人口是在國外出生的。紐約大學弗曼中心發布了來自10個國家的紐約客分布圖，可見紐約移民人口都分布在五大區，這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。另外，2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體，紐約有很多開發商都在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。【閱讀原文】
如果你多年前在紐約投資了房地產，你知道你的投資增值了多少嗎？
紐約最新的市場報告已出來了，紐約的銷售價格已在2015年第四季度創下了歷史新高。在曼哈頓的平均房價較上季增長了12％，已達$1,948,221美元。展望2016年，雖然美國經濟增長仍面臨諸多不確定性，但其經濟基本面仍優於大多數主要經濟體，內生增長動力強勁，將繼續穩健增長。一起來分析步步高升的紐約房地產。【閱讀原文】
從天際線看出紐約房地產在2016年的動向
在過去這幾年裡，我們可以看到紐約的天際線出現很大的變化，這些摩天大樓改變了紐約的城市風貌，也為投資者在2016年提供了很多在期房上的選擇和機會。紐約房地產一直以來都是熱門的話題，讓我們一起從紐約的天際線來探索紐約房地產未來的發展和動向。 【閱讀原文】
在美國投資房產的重要依據：升值空間與租金收益壹樣重要 | 美國
大多數房產投資者在決定買房時僅僅只考慮其可能為自己帶來的現金收益。這其實是一個好方法，也適用於大多數投資性房產類型。但是在如紐約和舊金山這樣的高房價城市，這種方法就不頂用了，因為投資者不能真正掌握房產的投資價值。
在這些市場，租金收益率一般都很低，並不能讓那些追求高月收的投資者動心。如果投資者主要看中的是房地產的升值潛力，那麼房產投資者最廣泛使用的工具——收入評估模型(也稱為“收入估算單”)——並不能幫助他們做出正確的購買決定。在這種情況下，投資者需要一個不同的工具或方法。
收入估算單 （the income estimation models ) 樣例：
- 升值計算與市場價值
在曼哈頓附近，投資者有2句耳熟能詳的話：“投資曼哈頓房產的動機是為資本升值,而不是租金收入”。但問題是，投資者和經紀人通常不知道什麼工具才能算出升值潛力。購買紐約房產的投資者如何知道他們買的房子是否升值?投資者如何判斷房子A與房子B相比，哪個升值潛力大?這些問題常常被避而不談，因為似乎沒有人能給出一個合適的答案。
而那些教人們如何投資房產的“大師”們說的那些“投資者應該只專注於房地產的現金收益就好，因為升值估算只是一種投機”諸如此類的話，更會讓這個問題越來越糟。
作為房地產市場分析師，我同意升值估算是一種投機的說法。未來房地產價格以及未來一切的價格，包括股票和債券，都無法分毫不差的准確預測。不過，即使不能准確的預測未來，而一味的回避這個問題並不是最聰明的作法。
另一句最常見的說法是：“投資者賺錢，要從在買進的那一刻算起”。意思是，必須以極大的折扣買入，才能算是有利可圖的交易，因為此刻賣出的價格就是市場價值。
我不同意這個說話。在當今世界，信息被廣泛的使用和傳播讓人很難淘到便宜貨。很多人買進賣出的價格雖然都按市場價格計算，但仍能盈利。在金融界中，股票買賣都是以市場價計算，投資者也能大賺一筆，不需要費盡心思去淘那些被低估的便宜貨。
- 在高房價城市投資升值空間是關鍵
我舉一個我朋友的例子。2012年，她想在布魯克林買一套$110萬的公寓。通過收入估計單，她對這套房子進行投資收益預算，發現租金收益僅為3.5%，因此她決定不買。兩年之後，該公寓估價為190萬美元，升值了72%！哪裡出錯了？為什麼她就這樣錯失了一個好買賣？原因是她使用了錯誤的工具，沒有真的意識到紐約房產最重要的特性：升值空間。
目前，我在一家名為分析資本（Analytic Capital） 公司工作，我非常認真地對待升值空間問題。我認為升值空間與租金收益一樣重要。因此，它值得我一直關注。跟金融分析師一樣，我使用基本分析加上定量分析一起估計未來的目標價。我開發出一些金融模型作為工具來幫助自己航行於這個大多數人選擇回避或忽視的領域。不過，估計房產未來價值升值的空間都是需要花費很多的時間和工作。它涉及研究和分析，是一門藝術和科學的綜合體。要做出正確的判斷，還必須理解這些數字背後的基本原理以及升值背後的動因。
特別是在高房價的紐約和舊金山等城市，投資者必須使用正確的導航工具給自己引導。毫不知情，不做研究，只是基於希望和毫無根據的意見或猜測就去購買房產那不是投資，那是純投機！不幸的是，大多數投資者和券商沒有正確做功課或者沒有能力這樣做。但對於投資者來說，估計升值潛力是不容忽視的。否則，投資者就只能買便宜貨，才能有把握賺錢機會。但是現在很好的便宜貨越來越難找了，特別是像紐約這樣競爭激烈的城市。如果投資者能有專業人士建議，使用正確的工具，做好研究功課，就將更有可能成功。
此外，我真的不贊同購買低於市場價的便宜貨才是能在房地產市場賺錢的唯一途徑的這一說法。如果我的朋友買了那間布魯克林的公寓，並決定現在出售，那麼她就取得了72%的可觀毛利，完全不需要購買任何的折價房。
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到美國置業的五大注意事項 | 美國
在紐約，非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學，他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作，還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因，在美國購置房產都要謹記以下五點注意事項。
1、聘請專業律師
一名合格的律師會希望與你當面討論交易事宜，包括交易流程、檢查合同、對房產執行盡職調查以及審查過戶費。雖然你可能無法在美國長時間停留，但花些時間理解交易如何生效並與你的律師進行溝通是非常重要的。
2、簽署委托書
在與你的律師會面時與其簽署委托書是個不錯的選擇。這樣，如果你無法親自前往美國辦理過戶手續的話，也不會耽擱交易流程，因為你的律師可以代表你辦理過戶手續。唯一的例外情況是，你以實體（如有限責任公司或企業）名義購買時。在這種情況下，該實體必須委托另外一個人作為其代理人簽署過戶文件，且必須以書面形式委托該代理人。
3、房產交易流程及需時
走完買賣流程通常需要30-60天。紐約的房產交易手續非常復雜，除了買賣雙方外，還經常涉及公寓大樓本身（以及相關公寓或合作公司）。比如，公寓會要求買方在過戶前提交審批申請。這一審批流程最多需要花費30天。另外，買方還需要購買產權保險，且承保的產權保險公司也需要對交易各方和公寓大樓自行執行盡職調查。
4、賣房前咨詢稅務人士
出售房產會產生納稅義務。在紐約出售房產前咨詢稅收方面的專業人士是個不錯的選擇。他們會建議你通過1031延稅條款和其他方法進行避稅。
5、《外國投資房地產稅法案》
另外，作為非美國公民，你需要遵守《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）。FIRPTA在賣方為非美國公民或居民時適用，且在某些情況下，買方必須在過戶時按照售價的10%納稅。經驗豐富的律師會告知你這一納稅規定是否適用於你的情況，並在適用的情況下協助你申請IRS扣繳稅款證明。
（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）
法治社會買房產 好的律師在紐約很重要 | 美國
在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。
- 從一個洗碗機合同條款說起
別小看洗碗機，它可是很多當地買家必須要的一樣配件。可是紐約很多舊一點的大樓沒有，也不允許單元自己花錢裝，因為大樓的下水道不能支持那麼多洗碗機。關於這一點，大樓往往在業主守則裡有明文規定。
我有一個客戶，簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候，他的律師告訴他，這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢？他不想不買，於是我們在合同中加了一句：這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段，物業公司說這個洗碗機是不允許的。原來，賣家買這個房子的時候，洗碗機就已經在了，他們以為他們的洗碗機是破例允許的（grandfathered in）。可是大樓這幾年Board 也換人了，對這項規定也變得從原來的眼開眼閉到嚴格執行。最後，賣家必須把洗碗機拆除。我們因為合同裡寫那一句“錯在賣家”的條款，所以得以要回一筆遠遠超過一個洗碗機的錢。
- 新樓盤地稅估計誤差的陷井
新樓盤的銷售資料裡會有估計的地稅。那個地稅當然是有可能或者說一般會和實際的地稅有誤差。那究竟應該相差多少呢？
我的一個客戶在看一個新盤的時候，覺得地稅很低很吸引。結果，他的律師做完盡職調查後告訴他，那個地稅是以大樓在申請銷售資料批准的那個時候的樓房價值作為計算地稅的基礎。那個時候的大樓剛剛開始建造，所以大樓的價值當然遠遠低於完工後的建築價值，所以顯示的地稅是不切實際的低。我們知道，所有的新樓地稅會有一個估計誤差，在法律上這個是允許的，可是這個發展商的做法就有點講不過去了。據律師講，只有很少的發展商會這樣估算。一般應該以完工後的大樓建築作為基數。
- 買賣房屋交接後回租的策略（Post-Closing Occupancy）
有的賣家因為種種原因，希望在房子交接後再在房子裡住一陣，這就構成原來的賣家變成買家的租客。聽上去這好像沒有什麼，其實，這裡面大有講究。
我有一個客戶被賣家要求回租，他一開始並不覺得那是什麼大事，他自己也不急於要搬進去住。可是他的律師給他仔細講了其中的風險：即使只有一天的回租，這也構成所謂的租賃關系（Tenancy）。如果屋主和租客之間有糾紛，鬧上法庭，紐約的法律是比較保護租客的。而在正常的租賃過程中，中介會做很多的背景調查來盡量避免糾紛。可是，回租由於時間通常較短，一般不會有調查，如果賣家真的決定不在約定時間搬走，買家即新屋主沒有很有效的手段迫使賣家即舊屋主立刻離開。不過，如果賣家真的有困難，並且很有誠意在約定時間搬走，回租還是一個很有用的方式。在押金、逾期罰款和逾期租金等等條款上必須與律師酌情商討，在保護自己利益的同時，找到雙方都能接受的一筆交易。
總而言之，好律師的作用是非常大的，大家不要貪小便宜失大利。
英國退歐，讓人倍感意外，這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。盡管金融市場的波動性會持續，但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固，因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭，因為投資者希望尋找安全穩定的投資。【閱讀原文】
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美國貸款買房無難事！外國買房者在紐約的融資選項 | 美國
與大眾的看法相反，我認為外國買房者或投資者有可能在美國獲得抵押貸款。無論外國人想在紐約市置購二房，還是想買房投資，還是想為孩子買房、等他們大學畢業後好有地方住，在美國都有很多融資選擇。以下將列出一些要想獲得融資的必要條件和要求。
搞清楚個人首付比例是必須的。不像美國公民的融資，如果外國買家想借200萬美元，他們的首付必須是40％；如果想貸500萬美元，首付必須是50％。通常，外國買家只可選擇可調整利率抵押貸款（即5/1 ARM或7/1 ARM），目前利率水平都在5％-6％。申請人將不需要有FICO或信用評分，也沒被要求前期存款至銀行。此外，資產必須抵押在國際認可的金融機構。
外國貸款申請者需要提供的證明文件與美國公民要提交的非常相似。申請者需提供兩年的收入證明，自己國家的納稅申報也能被接受。貸款人還需要申請者提供兩個月內的驗資證明，以分析借款人的流動資金狀況。此外，貸款人希望看到借款人年初至今的收入證據。申請者可以提供最近的工資單、注冊會計師信、資產損益表等。
正如前面所提到，FICO/信用評分不是必需的，但如果借款人建立了信用記錄，貸款人將想要獲得他們在美國的信用報告。如果美國信用不可用，則需要四個賣方參考放款人的證明。這些信件必須說明申請者成為客戶有多長時間，並解釋他們的信用評級（即賬單按時支付、客戶有良好的信譽）。信件必須有公司抬頭，並含能驗證細節的人的聯系方式。有了這些信息，貸款人會想看到一切資料都翻譯成英文，且相關金額轉換成美元。
以上是外國買家獲得融資最重要的因素和必需材料。貸款人可以要求更多的信息，但這些證明文件都是必需的。最重要的是，任何買家，無論是美國人還是外國人，貸款人能夠核實申請人的收入、資產和信用至關重要。證明文件及其提供方式正確，可成為被批准還是被拒絕的關鍵因數。
在紐約市買房是件非常令人興奮的事情，並且它能夠提供很多機會。與貸款人討論你的選擇，將自己放在最有利的位置，可成為能否買到理想房產的決定因素。
（原文由Kai的合作伙伴Scott Nadler撰寫）
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美國 | 投資紐約期房要怎麼買？了解新房“投機”的利與弊
在國內你可能會經常聽人說起期房或買樓花，這也就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。通常這種現像以公寓期房為多，一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資不是每個人都適合：
期房增值率高但是…
自美國2008年的次貸風暴以來，紐約有很多開發商大量的收購土地以為將來房市復蘇的時候推出更多房源來賺取利益。紐約的期房計劃都必需向市政府申請，定價也必須被總檢察長簽署同意。開發商一般都考量期房的建造時間和未來房價來做預測。比方說期房在開盤時的價格為最低點，然後慢慢的向總檢察長申請價格修訂。紐約期房一般都會花上三到五年的時間建造，如果你在開盤時買入那你的增值率不久很樂觀嗎？但是，期房的投資門檻很高，在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳。
在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳什麼時候買期房更合適呢？
買期房，你只能看到圖紙，沙盤，對於將來樓盤蓋好後的質量，只能依賴你對開發商和計劃的信任程度。期房是直接從開發商手裡買，你可以選擇自己喜歡的戶型，樓層或朝向。不過，紐約的開發商會限量的推出房源，因為這樣可以避免房源過剩導致房子在市場上掛太久。一般開發商會推出最容易賣出的新樓盤，如價格比較低，較小或朝向比較好的單位。只要開發商賣出15%的樓盤，他們可正式的向總檢察長申請實行計劃。在此之前，買家可向開發商議價因為開發商很有可能為了達標和讓計劃能順利進行而給買家打折。不過，這種現像在紐約是罕見的因為開發商都只給朋友圈先購買。
買期房的時機仍依情況而定，在紐約房價飆升的時刻開發商都不願意議價，而且也要你承擔他們的一些費用（轉讓稅和賣方律師費）。如果你在房市不景氣的時候購買期房，你不但可以議價而且也可以豁免一些過戶費用。紐約在2016年開始邁入期房高峰期，新樓盤已達五年的需求量，我也在今年成功的為客戶向開發商議價，所以今年可能會是期房的投機時刻。
期房的建造風格有何差別？
在紐約很多開發商都用上了名設計師和建築師。許多期房都有寬倘的格局和以簡約風格為主，例如：開放式廚房配不鏽鋼的廚具，特大的玻璃窗和完善的大樓配套設施。這些期房的建造風格主要賣點是耐看，畢竟房子要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計。有些期房是以舊樓翻新，開發商會保留房子的格局只做基本的裝潢。
期房要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計買期房要如何支付？
當你選擇購買期房後，每個開發商都會有不同的支付配套。一般都是在簽合約時付10%，然後6個月後再付另外10%，剩余的款項可在交房時才付。此外，期房的合約都會說明不可有資金應急的條款（Financing Contingency）。這意識是不管在任何情況下你都必須在交易日當天付出完整的資金給開發商，不然開發商有權充公那20%的訂金當毀約罰金。買家可向銀行貸款不過開發商不會因為貸款沒通過而讓你解約，因為最終這樣會提升開發商回收太多賣不出的房源的風險。
出租率會好嗎？
當你完成交易後，你的房子可開始放租不過你可面對租憑市場的競爭。在過去這幾年裡，紐約有很多外國投資客買了期房做投資，這導致今年的出租房過剩和競爭激烈。單在同一棟新樓內就可看到很多新房源，為了減少損失惟有調整租金吸來引住客，不過這種現像都是暫時性的。紐約每年都有大量的學生和上班族因為工作調遣到紐約來，所以租憑市場是很活躍的。
期房可以轉手嗎？
如果你在房子完工之前想賣，法律上稱之為合同轉讓，轉讓合同必須要得到發展商的書面同意才可以轉讓。有些開發商同意買家轉讓，但是他們會收取一定的費用；有些發展商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售，不過你必需計算所有的費用在內才可知道真正的盈利。
期房會有哪些過戶費用？
期房的過戶費用比買二手房來得高。以下的費用只供參考：
- 房權費用如：政府機構搜索費、登記費、豪宅稅（只限於100萬以上的房子）律師手續費和其他雜費。
- 付給開發商的費用：轉讓稅和賣方律師費
- 大樓額外費用：駐樓經理住所的股份（這都需以開發商的計劃而定，不是每棟樓都有駐樓經理居住在內。）和大樓周轉資金 （一般是兩個月的物業費）。
在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展，還需要了解設計師情況如他以前設計的樓盤的特點。在看樓盤的宣傳冊時，判斷真實性及開發商是否真的能夠達到宣傳冊的效果。在購買時，找有經驗房地產經紀提供你有利的數據和信息如現在期房周圍的房價，新樓的均價，建成的時間，預測到建成時的價格和租金。要考慮通脹指數和過去幾年的樓價上升情況。 投資是目標預測，要比較現在和未來的價位，看看期房的定價是否合理。另外，還要詳細了解房子的特點。聘請一位好的律師也很重要，有經驗的律師雖然收費比較高不過他能夠給你更大的保障而且也能為你提供完善的法律咨詢，畢竟投資房地產不是小數目，千萬不要因小失大。
太平洋聯合公司繼續為居外用戶帶來舊金山灣區房地產市場季度報告。經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長。盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。【閱讀原文】
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