Tag: 纽约买房

近年來，有很多父母都想把小孩送到美國接受優質的教育。孩子的未來對許多投資房地產的父母來說是一個重要課題，他們都以選擇好學區為首要條件，但如何遇到一個好的學校呢？或這和房地產有什麼關系呢？外國人能否就讀美國（中小學）公立學校嗎？

好學區的形成

在2015年，紐約市房產稅占了全部所納稅款的42%，而房產稅款被分配在制服機構（29.5%）、教育（27.5%）健康與福利（19%）和其他機構（24%）如交通，住房，公園等。由於房產稅大多用於所在社區的學校建設，因而學區和房產形成了相輔相成的關系，學區越好房子越貴，房子的升值同時也讓學校得到豐富的資金來運作。

在這個房價飛漲的年代，學區房的價格更是水漲船高，如果為了購買好的學區房，用“火拼”這個詞都一點不為過。華人買房都很重視學區，可是有的房子雖然看起來離想去的學校很近，可不一定屬於這個學區。美國法律規定，任何居住在某一學區內的孩子，都享有免費就讀於該區公立幼兒園、小學和中學的權利。市政府或郡政府將轄區劃分成不同區塊，學區可具體劃到每一條街、每一個門牌號，和行政區沒有直接關系。

當你在進行看房時，你可向房產經紀提問有關房子的學區號（School District No.），有了這學區號，你可上網收集所屬學校的學生出勤率、成績或名學校排名的報告。在紐約，教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定：學校環境（包括學生出席率）占15%；學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量，而高中則根據學生畢業率衡量，占總分的30%；學生進步，包括學校是否有效地幫助學生取得進步，占總分的55%。你可到紐約市政府教育部門網站索取學校品質報告。

 

通過網絡查到你孩子可上的學校後便可與學校聯系。如果家長為了解決孩子的教育問題而購買學區房的話，一定要針對具體物業地址進行核查，孩子最終只能選擇一所學區學校。如果趕上口碑好、排名靠前的學校，最則需要優先排號進入等待。如果當時的學期滿額的話，你的孩子將暫時安頓在別的學校直到有空出的學位。

外國人能否就讀美國公立學校？

美國公立學校由政府資助，如不是公民或有綠卡身份者，不能就讀。唯一的例外是是美國政府主辦的公立高中交換學生計劃，規定美國公立高中接受國際學生，也就是F1學生，但是學生能夠在公立高中學習的時間只有12個月，不能在美國延長居住。公立學校不得接受外國申請者作為獨立的學生身份在公立學校長期學習。

此外，美國移民法律不允許持B1或B2旅游簽證身份的人在美國K-12中小學注冊上學。如果你身邊有人說有認識的人的孩子持B1或B2旅游簽證，都在美國上公立中小學上學， 你怎麼說不可以呢？答案是事實存在的不一定都是合法的。持旅游簽證到公立學校讀書違反了美國移民法律，將來不但無法轉換身份，延長身份，或者調整身份，一旦被發現最嚴重的後果可能會被遞解出境。美國的公立學校學生注冊入學時原則上是不查學生身份的，但學校辦公室會復印學生的申請資料，包括護照等，所以是有記錄的。

根據1982年的Plyler v. Doe案件的判決，非法移民的孩子可以在美國公立中小學上學。公立中小學不能拒絕非法移民的小孩的入學申請。在美國有很多非法移民的小孩都在公立學校上學，可是選擇讓自己的身份黑了是一條艱辛的路。就算在美國非法移民可以免費上公立小學到高中，他們上大學時很困難，無法申請助學金獎學金，不能在校內打工，即便上完大學，也沒法在美國找到合法的工作。

 

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在紐約購房，人們通常會選擇公寓或合資房，兩者之間有何差異？哪種房產最適合你？本期專欄我會深入探討這個問題。

公寓彈性大

買公寓類似於買房，你可以得到這套公寓的房契以及與分開的稅單。公寓和合資房都各有利弊，這取決於你購買的理由。對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇。買公寓的好處是通常首付金額比買合資房的首付要低。另外，大多數公寓允許業主隨意出租，而合資房則不一定，有的租賃政策靈活，有的不允許出租。公寓的月度成本也低於合資房。

對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇

合資房價格低

從某種意義上來說，購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票。現有房產大約80%是合資房，價格通常比公寓便宜。如果你比較同一地區，相同面積的合資房和公寓，你會發現合資房更負擔得起。合資房董事會審查購買者資格時的審核標准有點廣。有些可能會調查購買者是否具有攻擊性，而有些喜歡注意細節，以保證只有合格的買家購買。

購買合資房另一個優勢是，由於合資房大樓一般不允許單間出租或只是短時間不允許，這樣減少了很多憂慮。這意味著您將更了解其他業者，不用擔心各色各樣的人進出大樓。

購買合資房的一個缺點是，一些合資大樓征收一項名為翻轉稅（flip tax）額外的費用。翻轉稅可以由買方或賣方支付，取決於合資房買賣期間大樓的政策。買賣合資房時，這可能會帶來額外的費用。

購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票

Kai專業點評

你的購房原理由將決定哪種類型的房產適合你。舉個例子，如果你買房是為了送孩子在紐約上學，公寓可能更好。有些合資房不允許父母為孩子購買。另一方面，如果你打算在紐約購買第二套房，希望有更多的隱私，而且不介意合資房董事審核你的個人財政狀況並經歷一次面試過程，那麼合資房可能適合你。另一個例子，如果你買房是作為一種投資，並考慮未來可能會移居紐約，那麼公寓將是正確的選擇，因為你可以隨時決定出租。

購買公寓或合資房沒有對錯之分，因為每個買家的情況和購買原因各不相同。我通常推薦國際買家購買公寓，因為無論買方決定未來如何處置房產，它都能提供更多的選擇。

 

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紐約公共交通是城市的動脈，它不但為市民帶來方便，也深入影響著紐約的房地產。在最近這幾年裡，我們可以看到紐約市的公共交通設施方面有很大的進展，這些項目包括：第二大道地鐵線、世界貿易中心交通樞紐、賓州火車站、來往布魯克林及皇後區的電車和拉瓜迪亞機場。這些大型的項目不但將給社會制造就業機會而且也改變了城市風貌。由於紐約市的土地有限，進行這些大型項目都需耗費多年時間的考量和計劃，我們同時也可利用這些項目來評估未來房地產的趨勢。

第二大道地鐵線

紐約市地鐵是全世界最大的捷運公司，它也是世界唯一二十四小時運作的地鐵系統。紐約市地鐵早在1868年左右建起，當時多數是地面和高架型式。可是高架鐵路的缺點日益明顯，既過時又吵鬧，而且有礙市容，逐漸導致民怨。由於紐約市地面上的房地產發展迅速，土地也越來越值錢所以紐約市地鐵慢慢的改建在地底下。

紐約市地鐵自19世紀至今歷了時代的變遷也不停的發展，成為了紐約地底下的文明。在2007年4月，紐約大都會運輸署開始為曼哈頓第二大道地鐵線施工。這項工程早在1929年被提出，但是因為美國經濟大蕭條，此計劃被迫取消。在第二次世界大戰之後，私人汽車使用比例逐步升高，美國政府對於交通方面的政策轉向積極建設公路，而鐵路等大眾運輸建設便被擱置。

今天，第二大道地鐵線分為四期，截至2015年12月，第一期工程仍會按原計劃在2016年12月開幕。第二大道地鐵線穿梭曼哈頓第125街和下城的金融區之間，因為沿線社區長期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜歡，所以房價都比別的區域便宜。不過，這地鐵線不但會為一帶的房地產變得更有價值而且也提高那裡的商業機會或吸引開發商。

有很多購房者選擇搬移到東區的原因是希望住到價格合理和更大的房子（兩臥或以上），他們都是一些有小孩的家庭。東區有很多好學區和寧靜的城市生活，非常適合小孩成長。

世界貿易中心交通樞紐

花了十年的計劃和建設，世界貿易中心交通樞紐終於在今年的三月投入服務。這座由西班牙設計師聖地亞哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）設計的紐約新交通樞紐在世貿中心遺址廢墟上拔地而起。它就像一只張開翅膀往天上飛的白鴿，美侖美奐的同時也展現了經濟飛騰的金融中心。這整個交通樞紐10年前規劃時的預算為20億美元（且預定2009年完工），如今已耗資40億美元。

卡拉特拉瓦設計的候車大廳是通往大型綜合零售商場的入口，綜合零售商場又是整個交通樞紐的重頭戲。它不但為一帶居民帶來了一個休閑空間，而且吸引了來自世界各地的游客。隨著市政府積極地投入大量資金發展，曼哈頓金融區（又稱新下城）比911恐襲前變得更安全。這裡不但吸引了許多名店同時也成為了年輕專業人士的居住首選，因為這裡的房價比沿邊地區較低。

根據Trulia的數據顯示，金融區的房地產自2014年起有大幅度的增長。金融區今天的每平方尺均價為$1,294比起去年的今天漲了6% 。下城有很多期房項目正在建設或規劃中，這將為火熱的市場增添更多房源使得價格竟爭更激烈。

賓州火車站

1910年的舊賓州車站（Penn Station，其設計靈感源自卡拉卡拉大浴場(the Baths at Caracalla)由粉紅色花崗岩建造。這座“運輸史上的多裡安神廟”，在鍍金時代有著輝煌事跡，它是一座用來迎接所有到訪紐約的貴賓神殿。車站見證了第二次世界大戰期間客流的激增，以及50年代開始的城際鐵路運輸大衰退。

1962年，賓州鐵路提出拆毀車站大樓，空出的土地上新建賓州大廈和曼迪遜廣場花園。拆掉半個世紀後仍不時被人扼腕嘆息，紐約時報編輯評論道：賓州車站的拆除給紐約市的城市建築帶來了持久的傷痛。車站拆除也導致了紐約市乃至全國的保護經典建築的浪潮。今天的賓州車站不如舊賓州車站輝煌，而且還很落後。

今年一月，紐約州長安德魯·庫默宣布了3億美元的改造計劃希望重振昔年的風光。在賓州車站旁的哈德遜碼頭也有著大型的開發項目，這原本是紐約申奧計劃體育館的選址，經歷了落敗給倫敦後這塊土地開發為商業用途。那裡將會有出租樓，酒店和商業混用的高樓。

除此以外，哈德遜碼頭也是紐約著名的高架公園的開端，這裡將成為旅游的新熱點。根據Corcoran 2015年第四季的數據顯示，曼哈頓中城公寓市場的整體比2014年下滑了21%，不過相信這項計劃落成後將會把那區的房地產推高。

布魯克林及皇後區的電車

這是一項連接布魯克林和皇後區沿河一代的電車計劃。這區的河濱發展蓬勃，但對許多居民來說缺乏公共交通仍然是一個問題。紐約市長，比爾·白思豪提出了一個17英裡長的河濱電車網絡（耗資$1.7億美元建造、每年$2600萬美元營運費和1600萬載客量可為紐約市每年帶來$3.7億美元稅收），將布魯克林的日落公園和皇後區的阿斯托利亞連貫一起。這項計劃的目的是希望提升該區域的商業和產業的市場競爭度。布魯克林的日落公園像一個被隱藏的寶藏一樣，這裡依然是布魯克林價格最實惠的區域之一。

根據人口普查數據，日落公園將近50％是拉丁裔，約40％是亞裔，其中包括來自中國的福建省的移民，他們把第八大道變成了這個城市最熱鬧的中國城之一。日落公園有很多多家庭式的聯排房屋，購買這類房地產的目的是希望自住和出租兩用，對許多中國投資者來說是很不錯的選擇。可是，購買聯排房屋需要日常管理如：垃圾處理、鏟雪、戶外清潔、維修等等，居住國外的業主可要自聘物業管理公司。

拉瓜迪亞機場

這是紐約最大的敗筆和恥辱，位於皇後區的拉瓜迪亞機場可選為美國最落後的機場之一。紐約州長安德魯·庫默和美國副總統喬·拜登去年宣布了$4億美元的重建計劃，估計會制造18,000個就業機會。這項目的目的是增加停機空間、減輕航空交通流量和建設一流的客運設施。

此外，庫默也認為重建計劃可提升紐約市的國際形像。這項計劃可振興周邊的房地產，再次讓這區成為熱愛多元文化居民的熱門選擇。機場的重建計劃估計將提升周邊一帶的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐漸成為了皇後區的黃金地帶屋價最高的區域之一，將來也會因為中國購房的熱潮節節上升。

Anthony專業點評

紐約市的房地產在近年來得到迅速的發展，紐約人口不斷的攀升。公共交通設施的需求量也大增，紐約市也必不得已的大興土木的改善。同時，政府也希望利用這些多模式交通發展規劃宣揚紐約市財力雄厚及積極地邁向新紀元。無論你是潛在的購房者還是租客，無論你打算賣房重新置業還是增加地產投資，紐約市公共交通發展變化對房市產生很大的誘惑力！

 

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在紐約，37％的人口是在國外出生的。紐約移民人口都分布在五大區，這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。這使得紐約不但更有特色，而且還為這個城市增添了許多種族色彩。紐約大學弗曼中心本周發布了來自10個國家的紐約客分布圖。

正如你所看到的，來自多明尼加共和國的移民成了紐約市最大的移民人口數目，占了紐約移民總人口的13%。這都是因為該國在20世紀中因為政治不穩定而掀起了移民潮，在曼哈頓北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足跡。

其次，中國移民排在第二位，占了紐約移民總人口的12%。紐約州華裔人口為50多萬人。來自中國大陸的移民在加州最多，有36萬7410人，第二是在紐約，有26萬1952人。在第二次世界大戰前，美國的華人移民多來自廣東和中國香港。在50年代，大量的中國台灣人移居到美國。70年代後，中國大陸居民赴美留學、探親人數增多，在90年代形成中國大陸的移民高潮。在2010年後，我們可見中國民眾掀起了買房潮和利用房地產來為他們下一代鋪路。我們也可以在這移民人口分布圖上看到紐約的華人社區都分布在曼哈頓，皇後區和布魯克林各區，而且也不斷的闊大。許多中國移民都選擇聚集在一起，主要原因是他們想在熟悉的環境下適應新生活然後再慢慢的遷移到別的地方去。在華人的社區裡，我們可看見很多琳琅滿目的華人商業如：超市，理發店，手機點，中藥行等等。這些商業不但為華人帶來日常生活的方便，而且也因為如此使得當地的房地產需求量大增。許多開發商看准了市場的需求在各個華人聚集地區開發了多個項目。法拉盛是最受新移民的親睞，不管是來自中國、中國台灣、中國香港、韓國、東南亞和南亞移民都以這地方為他們的登陸點。

為何紐約受到外國投資者愛戴？

紐約是一個深受外國投資者愛戴的國際大都會，他們投資紐約的房地產主要目的是為了得到更好的就業機會、讓下一代接受優質的高等教育或是防止資產貶值。紐約擁有許多帶領全世界的經濟體系如：金融業、時尚業、科技業、服務業等。這些行業都為這個城市帶來了許多就業機會。除此以外，紐約有很多高等學府，許多父母都把孩子送到紐約來接受優質的高等教育，希望將來他們能夠得到更好的發展。治安是投資者最關注的課題，紐約市政府自911事件後對社會安全做出了許多改革方案，如今紐約有很多街區變得更加適合安全居住。不但如此，美元彙率在過去這幾年持續走強，隨著去年中國央行貶值了人民幣，美國的房地產成為了外國投資者海外資產的避風港。在美國眾多城市中，紐約市的房地產投資政策是最安全和高透明度的。紐約市政府為了保障公眾利益都規定在購買房地產時必須聘請律師做交易。同時，隨著科技的發展許多重要的房地產訊息例如：銷售記錄、屋契、房產稅單、建築違例記錄等都可輕易的在網絡上得到。

中國投資者也引向了紐約房地產的設計

2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體，紐約有很多開發商都為了迎接市場的需求在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。位於法拉盛的天景豪苑就是一個好的例子，這個公寓是參考亞洲的公寓模式而建造的；公寓的底層有大型的商場及完善的配套設施。這個項目的第二期就在開盤時非常熱烈，開發商在第一個星期內就售出了$8500萬的房子，成為紐約最受歡迎的期房之一。

在另一邊廂，位於曼哈頓的中國城鄰近也有不少具有特色的公寓。為了取悅中國購房者，開發商聘請了亞洲著名建築師，安藤忠雄為賣點。這日本建築師在伊麗莎白街152號采用了他獨特和簡約的設計風格再配戴精致的建材，讓這城市中的公寓能夠在不同季節與大自然融合為一體，這種建築風格在紐約也是史無前例，開發商希望能夠利用亞洲人的動力為紐約建築增添新元素。

身為一個著名的國際都市，不管是在任何時期紐約依然吸引著來自世界各地的移民。出手闊綽的中國買家正在幫助提振紐約的經濟，同時也影響著紐約房地產市場的房源和經濟適用性。在未來的日子裡，我們將可看到中國文化融入紐約的主流社會。

 

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道格拉斯房產公司（Douglas Elliman）每年都會發布關於美國紐約市曼哈頓區的房產銷售情況的季度報告。其2015年第四季度的報告顯示，該區房產銷售的中位價已高達1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飆升了17.3％。此次暴漲甚至打破了雷曼破產前的最高記錄——2008年第二季度的1,025,000美元。新開發區的房產銷售中位數猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位價也上升 8.1％至960,000美元。這些增長數據表明，需求普遍推動價格上漲，曼哈頓的房地產市場正處於健康狀態。

第四季度房產銷售量同比也有所增加，從2014年的2,718套上升至2,973套。房產在市天數從105下降到82，同比去年要加快23天，這意味著交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房產全部出售所需要的時間指標，同比加快，從去年的5.5個月縮短至5.1個月，這表明，房產出售速度較快，沒有過多存貨。

在新房銷售中，價格在100萬至300萬美元之間的占 49.8%，中位價為1,789,054美元；超過$300萬美元占34.6％；低於100萬美元的占15.6％。公寓市場顯示，最受買家歡迎的是1房公寓（36.2％），中位價為1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位價為1,975,000美元。每平方英尺均價已從1,552美元上升至 1,959美元，同比漲幅高達 26.2％。

報告顯示，總體而言，市場正處於良好的狀態：交易量增加，新房和二手房中位價均上升，在市天數縮短——意味著房產銷售速度加快，吸收率更低——意味著雖然市場供應量增加，但交易量也在增加。

所有這些數據都指向一個事實，即2015年第四季度曼哈頓市場表現非常好，正處於健康狀態。我的團隊在1月也看到買家穩步入市，盡管通常這個時候市場發展有所放緩。春節前幾個月買房值得考慮，因為以後會有更多買家入市。

 

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