Tag: 纽约买房

2015年第四季度曼哈頓房產銷售報告

道格拉斯房產公司（Douglas Elliman）每年都會發布關於美國紐約市曼哈頓區的房產銷售情況的季度報告。其2015年第四季度的報告顯示，該區房產銷售的中位價已高達1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飆升了17.3％。此次暴漲甚至打破了雷曼破產前的最高記錄——2008年第二季度的1,025,000美元。新開發區的房產銷售中位數猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位價也上升 8.1％至960,000美元。這些增長數據表明，需求普遍推動價格上漲，曼哈頓的房地產市場正處於健康狀態。

第四季度房產銷售量同比也有所增加，從2014年的2,718套上升至2,973套。房產在市天數從105下降到82，同比去年要加快23天，這意味著交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房產全部出售所需要的時間指標，同比加快，從去年的5.5個月縮短至5.1個月，這表明，房產出售速度較快，沒有過多存貨。

在新房銷售中，價格在100萬至300萬美元之間的占 49.8%，中位價為1,789,054美元；超過$300萬美元占34.6％；低於100萬美元的占15.6％。公寓市場顯示，最受買家歡迎的是1房公寓（36.2％），中位價為1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位價為1,975,000美元。每平方英尺均價已從1,552美元上升至 1,959美元，同比漲幅高達 26.2％。

報告顯示，總體而言，市場正處於良好的狀態：交易量增加，新房和二手房中位價均上升，在市天數縮短——意味著房產銷售速度加快，吸收率更低——意味著雖然市場供應量增加，但交易量也在增加。

所有這些數據都指向一個事實，即2015年第四季度曼哈頓市場表現非常好，正處於健康狀態。我的團隊在1月也看到買家穩步入市，盡管通常這個時候市場發展有所放緩。春節前幾個月買房值得考慮，因為以後會有更多買家入市。

 

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如果你多年前在紐約投資了房地產，你知道你的投資增值了多少嗎？

如果你期盼紐約房價會得到舒緩，這裡有個壞消息。紐約最新的市場報告已出來了，紐約的銷售價格已在2015年第四季度創下了歷史新高。根據Douglas Elliman自1989年觀察的兩個數據，平均銷售價格和每平方尺均價已打破紀錄了。

在曼哈頓的平均房價較上季增長了12％，已達$1,948,221美元，比2014年同期增長了12％ ；中位房價同樣的也上漲，報$ 1,150,000美元。房地產評估師，喬納森·米勒指出最新的數據都比2008年美國次貸危機之前高，不管是在共管公寓（Condo），合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外，銷售期也出現前所未有的驚人速度，房子平均在82天內售出，比起2014年同期縮短了20天。 

同時，其他的房地產公司也證實了這些天文數字的數據：從Town Residential、Cocoran和Halstead的數據中也揭示了類似的平均值和中值銷售價格，銷售價格創紀錄均在四個曼哈頓街區：下城，上西城，中城東和中城西。這些街區在這幾年內都有很大的改變，許多發展計劃正在進行中，例如第二大道地鐵線，新下城和哈德遜港口的發展。根據Urban Digs的數據顯示：曼哈頓的下城每平方尺均價為$1,248美元，上西城為$1,210美元，中城為$1,743美元。在曼哈頓眾多區域中西村、熨鬥區和翠貝卡為每平方尺均最貴的地區，這些地區也是最受歡迎的居住環境。

那麼什麼是這一切的罪魁禍首？

根據Elliman指出期房的市場打破了每平方英尺的平均價格的記錄報$2,210美元，成為了房價上漲的推動力，即使價格較高，好的期房炙手可熱還是不缺買主。其次，房源短缺一直以來都是問題，比起2015年第三季度下滑了10%，造就了供不應求的現像，這導致價格暴漲。

紐約房地產市場是全美熱度最高者之一。居住在這個城市的成本自然也居高不下，哪怕當地經濟疲軟也不能讓其走低。現在民眾買房面臨一些困境和壓力，有的人是因為房價過高、收入低買不起房，有的人是背負債務較多，只好先還債後買房。對於美國多數家庭而言，家庭財富主要體現在住房上，早買房就等於早積累財富。根據美國房地產經紀人協會2015年12月發布的一份調查顯示，在租房者中53%的人是因為買不起房子而租房，30%的人是不希望買了房子後自己成為房奴所以租房，而94%的租房者表示他們在未來一定會擁有住房。

目前紐約市3%左右的低空置率，說明了房產市場需求仍然很大，這也是造成房價增幅迅猛的原因。由於2015年房價房租上漲過快，根據StreetEasy預測，紐約市的房產買賣和租賃市場可能在2016年都將放緩，但租金漲幅有大超房價漲幅之勢！雖然在紐約市的住房成本仍然很高，但2016年房價房租漲幅雙雙放緩的趨勢，還是安慰了不少有心在紐約置業的買家，以及想繼續在紐約好地段租房的租客們的。展望2016年，雖然美國經濟增長仍面臨諸多不確定性，但其經濟基本面仍優於大多數主要經濟體，內生增長動力強勁，將繼續穩健增長。

 

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從天際線看出紐約房地產在2016年的動向

紐約房地產一直以來都是熱門的話題，讓我們一起來探索未來的發展和動向。 

紐約未來的天際線變化 

在過去這幾年裡，紐約的房地產都非常的火熱，同時我們也可以看到紐約的天際線出現很大的變化。 在2004年之前，紐約曼哈頓只有28棟700英尺以上的摩天大樓，短短的在這幾年期間就增加到47棟。其中包括13棟已完工的、15棟正在建設中和另有19棟是項目提議計劃。這些摩天大樓都是以康鬥（condo）或商業住宅混用為主，而且也在不同地區的冒起，不管在金融區、熨鬥區或中城甚至皇後區的長島市也是如此。 

圖一：玻璃人行天橋、圖二：旋轉木馬、圖三：紐約摩天輪

這些摩天大樓改變了紐約的城市風貌和制造了許多就業機會。舉例：金融區在911事件後恢復過來，市政府投入了很多資金和人力發展公共社施，這包括：以2700萬美元在西側大道上建玻璃人行天橋、在炮台公園建了1600萬美元以海洋為主題的旋轉木馬、跟著將來會在史德頓島（Staten Island）北端建大型的摩天輪，可以瞭望到曼哈頓下城的美景。這些美化城市的公共設施為市民帶來了許多娛樂和視覺上的享受。 

紐約期房的發展 

在2014年至2015年期間紐約有大量的期房推出市場，這是因為紐約受到許多國際買家的熱衷。在眾多的期房當中，我們都可以發現開發商都很注重設計。從大樓外表到室內的設計都采用了高檔的建材和完美的線條。在格局方面也比一些舊式的康鬥來得寬倘，全都應用了開放式的廚房，因為這樣可以節省內牆厚度占用的空間。除此以外，大樓裡也必定有完善的配套設施如：室內泳池、娛樂和休閑空間、健身房、富麗堂煌的大堂等。這些期房的設計都非常受歡迎，尤其是中國的投資者，這也是因為他們喜愛投資期房的原因之一。 

曼哈頓期房的價格都處於在200萬美元以上（1臥），這些期房多數都分布在下城，熨鬥區，高線公園旁和中城。由於期房的價格受到紐約政府的管治，開發商必需得到政府批核才可調整，不但如此購買價格也沒有可談判的空間。在2016年，投資者會持續有很多在期房上的選擇和機會。 

圖一：5 Beakman、圖二：30 Park Place

魅力城市的擴張 

紐約政府為了刺激房地產，在過去這幾年推出了獎勵計劃給開發商，讓他們能夠發展土地和制造就業機會。除了在曼哈頓，紐約有很多區域也因為這幾年房地產的趨勢而變得更有潛力，許多開發商都在曼哈頓以外的地區，如皇後區的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布魯克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等區開發了許多價格比較低的康鬥。在這些區域我們同時也可看到很多項目在進行中。隨著這些新開發的樓盤，這些區域也變得非比尋常。

紐約市是國際大都會也是美國人口最密集的城市，這獨特的城市有許多魅力。在這裡有著帶領全世界的經濟體系，這包括金融業、時尚業、服務業、藝術和媒體業等，為紐約帶來很多的工作機會。不但如此，這裡也有很多高等學府和學習機會。許多父母都把小孩送到這來接受優質的教育。由於人量流動力非常的高，這也使租憑市場不斷的攀升。許多投資者都看准這市場，希望能夠在這優勢上取得回報。

2016年紐約房價的走勢

美國經過了2008年的次貸風暴後，在2015進入了復蘇。紐約的房市也受到外國投資者的推動下播下了種子，我們可在2016 年會看到開花結果的情景，尤其是新下城和中城的發展。除此以外，紐約市政府也極力的打造河邊公園的設施，希望民眾會有一個舒適的休閑的空間。

紐約房地產未來的發展會持續的邁進。不過由於在過去這幾年有太多高端的房地產（500萬美元以上）同時在市場上競爭，使得這市場也受到了壓力而將進行調整，例如：在公園大道432號，也因為如此開發商把大戶型的都分割成小套。相對之下，在50萬到500萬美元的房子（1臥至2臥）都受到投資者的青睞。我相信這些價格會在2016年保持平穩水平。在眾多的地區中，皇後區的房地產備受矚目，因為許多賣家都從曼哈頓或布魯克林轉戰到價格比較低的區域。舉個例子：位於法拉盛的天景豪苑的第二期計劃在2015年11月期間推出市場，短短在一周內就賣出了價值8500萬美元的房子。天景豪苑的第二期計劃一共有258戶價格從49萬美元到200萬美元之間。因為受到了中國人的推崇，這新樓盤改寫了法拉盛甚至皇後區的房市歷史。

 

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紐約買房新局勢：拒絕地鐵擁擠 需有座位

在上下班期間地鐵車厢內是否有座位可坐，已成爲紐約客選擇居住社區和考慮通勤方便問題的時候加入考慮的因素，有些紐約客開始想搬離擁擠地鐵站的社區。根據大都會運輸署(MTA)的數據，位于布魯克林班森賀、公園坡、貝瑞吉，皇后區森林小丘、法拉盛等社區內的數條地鐵綫路站點都在上班高峰期有寬鬆的車厢環境和空置座位。

有些紐約客開始想搬離擁擠地鐵站的社區

從皇后區到曼哈頓的M、R綫，在高峰期只有59%的滿客率，經過的區域有杰克森高地、森林小丘、雷哥公園。還有從布魯克林到曼哈頓的地鐵R綫坐滿率只有57%。由于有些在慢車上趕時間的乘客爲了節省時間，會在中途轉快車，譬如部分R綫乘客會在布魯克林59街站轉N綫或36街站轉D綫，所以流失在R綫上的客人轉到其它綫路上。

紐約早晚上下班高峰期，一些綫路的客流量相當大，但也有部分綫路站點空間寬裕。MTA的數據顯示，紐約地鐵每天服務800多萬人次，形形色色的乘客擠滿地鐵系統，問題也層出不窮。“感覺紐約搭地鐵，規劃特別差。”留學生表示，“儘量避開高峰期搭地鐵，如果旁邊坐著一名香水味道可以熏暈的乘客、或蹺二郎腿或岔開腿來坐的、或數日不洗澡而身上惡臭難聞的乘客，寧願站著也不願意坐下。”

每天早上7時多，從法拉盛緬街搭7號綫進入曼哈頓時報廣場站，然後轉乘B、D綫的一名华裔表示，“緬街是終點站，沒有位子可以等下一趟車再上，一般都有空位子。”住在R綫上的曾女士說，“寧願搭乘沒有那麽喧鬧和可能有座位的慢車R綫，即使不是每次都有座位，但至少沒有那麽擁擠。”

有華人乘客提到，班森賀區域的站點乘客較少，一住在班森賀數十年的华裔居民，他一般每天早晨8時多在N綫Bay Pkwy上車，“班森賀的地鐵綫路都沒有那麽喧鬧，一般都有空座位，但進入8大道後乘客開始增多。”如果从班森賀的18大道站搭乘D綫進入曼哈頓下城的话，他說“班森賀基本都有座位，差不多從71街站之後就沒位子了。”

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2015年紐約房市哪些問題值得關註？

在紐約市許多公寓樓的大門背後，充斥著居民們不協調的抱怨聲。從Ask Real Estate（房地產答疑）專欄所收到的抱怨信中，我們可以壹窺居民們是如何應對生活在擁擠、昂貴的住房中的種種不順心的。比方說，有個合作公寓的股東被鄰居家的老鼠窩嚇壞了；有壹對父母被禁止將嬰兒車推進樓內的電梯；有個租戶廚房裏的櫥櫃從墻壁上掉了下來。

有些紐約人就像討厭房東壹樣討厭鄰居。合作公寓和共管公寓的管委會要小心了：妳們也好不到哪去。

紐約人向專欄提出的問題，不僅取決於他們的個人情況，還取決於當今的重大問題，比如住房成本上升、士紳化、豆腐渣工程。最終，2014年成為了壹個壹切都在增長的年份，增長的包括房價、租金，以及最重要的——樓盤數量。根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)的數據，2014年10月批準建設的單元達到了16700套。

布朗克斯的金斯布裏奇——2015年紐約壹個值得關註的社區

那麽，何種力量將決定大眾2015年提出的問題？這取決於妳的身份（和居住地）。雖然購房者在新的壹年裏還將迎來高風險的競購戰，但是紐約市的偏遠社區（說的就是妳，大廣場區[Grand Concourse]）將會有大量尋求廉價住宅的潛在居民——所謂廉價，也只是相對那些令多數普通人可望而不可及的黃金地段而言的。

對於那些已把自家公寓改造成B&B旅店的紐約人，圍繞非法住宿的論戰可能會趨於白熱化。而在這壹切之上，市長比爾·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房計劃將初具規模；與此同時，本次奧爾巴尼會議(Albany)的立法將給租房者的錢包造成重負。隨著我們邁向新的壹年，這類改變遊戲規則的因素也正在日益迫近。

居民社區：原先的冷門地段將變熱

2014年，紐約市公寓的平均售價突破了100萬美元（約合人民幣623萬元），這是壹個影響深遠的裏程碑。隨著城市人口的激增，錯過了上壹輪樓市繁榮期的社區，都見證了房價和樓盤數量的增長。

“當我剛開始創業的時候，布魯克林還是個替代選項；而現在，它已經成為壹個優選地段了，”霍爾斯特德房地產公司(Halstead Property)的首席執行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)說，“我看到皇後區(Queens)正在朝這個方向發展，布朗克斯(Bronx)也不遠了。”

根據Citi Habitats提供的數據，在布魯克林擬於2015年投放市場的6527套新出租屋中，有1442套分布在貝德福德-斯圖文森(Bedford-Stuyvesant)、布什維克(Bushwick)和克林頓山(Clinton Hill)。就在不久前，這些社區都還被視為冷門地區。

對於新來的買家，這些變化能夠給他們帶來新的住房選擇。但是對於既有居民而言，這可能意味著他們必須搬走。這點同樣適用於De Robertis Pasticceria and Caffe等商鋪。這家咖啡館已經在東村(East Village)持續經營了110個年頭，最近剛剛關門歇業。到2015年，聯合廣場咖啡廳(Union Square Cafe)也可能會結束其在聯合廣場30年的運營。

“紐約人正逐漸意識到，這壹漫長的繁榮期已對我們眼中的經典紐約市容造成了破壞，”歷史街區保護委員會(Historic Districts Council)的執行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)說，他同時指出，2015年將是紐約市通過《地標建築保護法》的50周年。“環顧左右，那些總被我們認為是壹成不變的東西，卻都在紛紛關門閉戶。”

2015年，紐約市長的保障性住房計劃將初具規模，該計劃要求在未來10年裏，修建或保留20萬套保障性住房。這壹目標的實現取決於壹項政策，它要求開發商通過修建保障性住房，來換取在市政府重新規劃的社區修建更高、更密集樓盤的資格。至於政府將會如何在這項提案的雛形上添磚加瓦，開發商和保障房倡導者們都在拭目以待。

“我們的目標是修建盡可能多的單元，同時確保這樣做能夠維持和提高居民社區的健康運轉。”城市規劃部(Department of City Planning)部長卡爾·魏斯布羅德(Carl Weisbrod)說。

當城市規劃部門2015年初提出初步的建議方案時，布魯克林的東紐約(East New York)地區將被列為試點。隨後，重新區劃進程就將在該處全市最窮社區之壹內展開。而緊隨其後的，將是針對皇後區的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我們需要做市長希望大家做的事——建造更多住房，”紐約房地產委員會主席史蒂芬·斯皮諾拉(Steven Spinola)說，但是，“如果數據上不可行，如果收回來的租金低於建築的維護成本，那妳就不會這麽做了。”

保障房倡導者們則擔心，如果重新區劃做得不認真，那麽居民社區或將迅速士紳化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)發生了什麽吧，”城市正義中心(Urban Justice Center)的社區開發項目負責人哈維·艾普斯坦(Harvey Epstein)說，他指的是房價上漲，“我不明白，它怎麽就不可能發生在東紐約、布朗克斯或者法拉盛呢。”

買家和賣家：買房依然是壹場“硬仗”

現金全款購房者、難以取悅的貸款人、暴漲的價格、匱乏的掛牌信息……這些現實，都困擾著購房者，使找房子的過程讓人倍受打擊。不幸的是，在新的壹年，購房者們可能依舊需要在賣方市場裏打拼。

“我們的人口和就業正處於歷史高位，並在不斷增長。這給租金和房價施加了很大壓力，”紐約大學富曼房地產及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任馬克·威利斯(Mark Willis)說，“現在沒有理由認為這些趨勢可能發生改變。”

對於購房者，也不都是壞消息：房價2015年仍將上漲，但步伐可能會從飆漲趨於平緩。“房價不會壹味地陡然上漲，”柯克蘭集團(Corcoran)的首席執行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)說，“買家都有點疲勞了。”

2015年，尋找新樓盤的買家將會有更多的選擇。根據科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的數據，2015年曼哈頓、布魯克林和皇後區長島市(Long Island City)新上市的共管公寓預計將增加壹倍以上，從2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速掃壹眼日益變化的天際線，我們就能發現壹個令人沮喪的現實：那些光鮮亮麗的新大廈，未能提供大部分紐約人買得起的房型。“我們正在修建的房屋，跟我們需要修建的房屋之間存在著脫節，”房地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒表示，“2015年，這壹現象會更加明顯。”

布朗克斯大廣場區或皇後區埃爾姆赫斯特(Elmhurst)的業主們，即將迎來急於尋找下壹個未開發市場的買家們的新關註。“妳什麽時候聽到別人談論過布朗克斯的金斯布裏奇(Kingsbridge)？”霍爾斯特德房地產公司的拉米雷斯問，“聰明人正在湧向那裏，以實惠的價格買下房子。”

出租房：租金政策可能面臨改革

下面這條消息，可以給人帶來壹線希望：市價房的租金太高了，它們2015年可能漲不了多少。“好消息是，租金不會再漲了，”米勒說，“壞消息是，它們很可能也不會下降。”

新建的房產將給那些財大氣粗的租房者提供奢華的居住選擇，它們大多位於曼哈頓以外的行政區。根據Citi Habitats的數據，在布魯克林，預計有6527個新的出租單元，將於2015年投放租賃市場，比曼哈頓3802個單元多出近壹倍。

這類開發項目之壹，是鄧波區(Dumbo)的沃特街(Water Street)60號，壹個包含290個單元的出租樓盤，帶有24小時門房服務和壹個可坐擁曼哈頓景觀的屋頂平臺。房屋租賃將於下個月開始，兩居室的每月房租起價達到了令人瞠目結舌的6018美元（約合人民幣3.7萬元）。“人們想要體驗住在共管公寓的生活，即使他們是租房而不是買房。”Citi Habitats負責新開發項目的董事總經理喬迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)說。

與此同時，居住在近百萬套租金管制型公寓裏的紐約人應該準備好，於2015年6月在奧爾巴尼放手壹搏，那個時候，租金管制法就要到期了。保障房的倡導者們希望看到這樣壹項規定的撤銷——該規定允許業主在租金達到每月2500美元（約合人民幣1.6萬元）的情況下，取消對空置單元的租金管制。

根據租金指導委員會(Rent Guidelines Board)的數據，在過去20年裏，紐約市至少有13.3萬個單元因這項規定而變成市價房。政策的支持者表示，如果這壹趨勢持續下去，租金管制政策會被進壹步削弱，從而對市長保留保障房的努力構成阻礙。

“這是我們租戶運動生死攸關的時刻，”大都會住宅委員會(Metropolitan Council on Housing)的項目總監伊拉娜·邁爾(Ilana Maier)說，“如果我們現在不能大舉強化規定，那麽這些政策在十年內都發揮不了作用。”

但是，租金穩定政策的反對者懷疑，在共和黨人把持州議會的情況下，2015年將不會是租戶運動的分水嶺。舍溫·貝爾金(Sherwin Belkin)是壹名代表業主利益的律師，他說：“業主們認為可以借此機會對租金管制政策做壹些亟需的改變。”

其中壹項被提議的改變是：要求租金管制型房屋的租戶提供收入證明。

Airbnb：租房網站迎來緊要關頭

在紐約，任何人不得將多戶建築中的壹套沒有租戶的公寓單間以短於30天的租期出租，這是非法的。然而，幾乎每周都有人寫信給Ask Real Estate專欄，咨詢如何繞開這些規定：如果我交換公寓呢？如果沒有書面形式的約定呢？

由於紐約州政府和紐約市政府試圖打擊不法的旅館經營者，2015年可能會出臺壹項規定。而與此同時，房產租賃網站Airbnb將遊說政府改變法規。“妳會看到，規範這壹市場的要求會變得更加迫切。”代表租戶的律師塞繆爾·J·希莫爾斯泰因(Samuel J. Himmelstein)說。

要讓Airbnb退市，可能沒那麽容易。最近，昆尼皮亞克大學(Quinnipiac)開展的壹項民意調查表明，56％的受訪者認為，應該允許紐約人將房間租給陌生人。“我們不想把房子變成旅館，但是與此同時，人們有時會想把自己的公寓租出去。”霍爾斯特德管理公司(Halstead Management Company)的總裁保羅·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)說。該公司打理著紐約市250處住宅物業。

共管公寓和合作公寓壹直在嚴令整頓，編寫警告備忘錄，對違規居民罰款。對於租房者來說，打破規則就可能會危及租約。共管公寓正在加強安保措施，要求門衛仔細觀察來訪者，同時要求居民為來訪的客人簽署授權表格。這類操作還引起了保險界的關註。

“萬壹有個通過Airbnb投宿的客人放火了怎麽辦？”紐約市律師協會(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委員會(Cooperative and Condominium Law Committee)的會長菲利絲·H·韋斯伯格(Phyllis H. Weisberg)問，“誰來賠償損失？”

不過，隨著紐約人日益習慣於共享經濟，各處樓盤可能最終也不得不接受它。

“Airbnb將生存下去，”戈特塞根表示，“與其抗拒它，我們不如擁抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：運營成本短期內不會下降

從物業費到倒賣稅，共管公寓和合作公寓的業主經常抱怨，管委會要將他們榨幹了。不幸的是，運營建築的成本在短時期內不會下降分毫。

在接下來幾年裏，大型住宅樓盤必須遵守第87號本地法(Local Law 87)——該法要求樓盤審核能源使用量，並保持系統以最高效率運行。住宅樓是紐約市最大的溫室氣體排放源，其排放量占總量的37%。“能源是壹大熱門話題。樓盤怎樣提高能源效率？”管理著超過500處房產的FirstService Residential New York的總裁丹·沃澤爾(Dan Wurtzel)說，“如果運營預算的三分之壹來自能源耗費，而現在妳可以降低這塊成本，那麽上漲維護費的壓力就減輕了。”

即便這些改進最終會降低長期成本，遵守這條法律可能還是頗具挑戰性。此外，2015年是各樓盤停用6號取暖油、改用汙染更少的4號油的最後期限。

“誰來支付由此產生的成本呢？”紐約合作公寓和共管公寓委員會(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席馬克·J·盧森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“這會給許多樓盤帶來真真切切的成本。”

雖然也有各種各樣的政策鼓勵，但許多會采取減免稅務、低息貸款或退稅的形式。因此，樓盤運營方或許將不得不從估價中征稅，或增加維護費，以此打平樓盤運營的初始成本。“妳會遇到沒人為妳提供前期資金的問題，”盧森堡說。

這些，都只是紐約人2015年將會遇到的部分問題。而且，鄰居家的兒子在聖誕節收到了新的爵士鼓，妳又免不了要頭疼了……

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