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在紐約市許多公寓樓的大門背後，充斥著居民們不協調的抱怨聲。從Ask Real Estate（房地產答疑）專欄所收到的抱怨信中，我們可以壹窺居民們是如何應對生活在擁擠、昂貴的住房中的種種不順心的。比方說，有個合作公寓的股東被鄰居家的老鼠窩嚇壞了；有壹對父母被禁止將嬰兒車推進樓內的電梯；有個租戶廚房裏的櫥櫃從墻壁上掉了下來。

有些紐約人就像討厭房東壹樣討厭鄰居。合作公寓和共管公寓的管委會要小心了：妳們也好不到哪去。

紐約人向專欄提出的問題，不僅取決於他們的個人情況，還取決於當今的重大問題，比如住房成本上升、士紳化、豆腐渣工程。最終，2014年成為了壹個壹切都在增長的年份，增長的包括房價、租金，以及最重要的——樓盤數量。根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)的數據，2014年10月批準建設的單元達到了16700套。

那麽，何種力量將決定大眾2015年提出的問題？這取決於妳的身份（和居住地）。雖然購房者在新的壹年裏還將迎來高風險的競購戰，但是紐約市的偏遠社區（說的就是妳，大廣場區[Grand Concourse]）將會有大量尋求廉價住宅的潛在居民——所謂廉價，也只是相對那些令多數普通人可望而不可及的黃金地段而言的。

對於那些已把自家公寓改造成B&B旅店的紐約人，圍繞非法住宿的論戰可能會趨於白熱化。而在這壹切之上，市長比爾·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房計劃將初具規模；與此同時，本次奧爾巴尼會議(Albany)的立法將給租房者的錢包造成重負。隨著我們邁向新的壹年，這類改變遊戲規則的因素也正在日益迫近。

居民社區：原先的冷門地段將變熱

2014年，紐約市公寓的平均售價突破了100萬美元（約合人民幣623萬元），這是壹個影響深遠的裏程碑。隨著城市人口的激增，錯過了上壹輪樓市繁榮期的社區，都見證了房價和樓盤數量的增長。

“當我剛開始創業的時候，布魯克林還是個替代選項；而現在，它已經成為壹個優選地段了，”霍爾斯特德房地產公司(Halstead Property)的首席執行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)說，“我看到皇後區(Queens)正在朝這個方向發展，布朗克斯(Bronx)也不遠了。”

根據Citi Habitats提供的數據，在布魯克林擬於2015年投放市場的6527套新出租屋中，有1442套分布在貝德福德-斯圖文森(Bedford-Stuyvesant)、布什維克(Bushwick)和克林頓山(Clinton Hill)。就在不久前，這些社區都還被視為冷門地區。

對於新來的買家，這些變化能夠給他們帶來新的住房選擇。但是對於既有居民而言，這可能意味著他們必須搬走。這點同樣適用於De Robertis Pasticceria and Caffe等商鋪。這家咖啡館已經在東村(East Village)持續經營了110個年頭，最近剛剛關門歇業。到2015年，聯合廣場咖啡廳(Union Square Cafe)也可能會結束其在聯合廣場30年的運營。

“紐約人正逐漸意識到，這壹漫長的繁榮期已對我們眼中的經典紐約市容造成了破壞，”歷史街區保護委員會(Historic Districts Council)的執行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)說，他同時指出，2015年將是紐約市通過《地標建築保護法》的50周年。“環顧左右，那些總被我們認為是壹成不變的東西，卻都在紛紛關門閉戶。”

2015年，紐約市長的保障性住房計劃將初具規模，該計劃要求在未來10年裏，修建或保留20萬套保障性住房。這壹目標的實現取決於壹項政策，它要求開發商通過修建保障性住房，來換取在市政府重新規劃的社區修建更高、更密集樓盤的資格。至於政府將會如何在這項提案的雛形上添磚加瓦，開發商和保障房倡導者們都在拭目以待。

“我們的目標是修建盡可能多的單元，同時確保這樣做能夠維持和提高居民社區的健康運轉。”城市規劃部(Department of City Planning)部長卡爾·魏斯布羅德(Carl Weisbrod)說。

當城市規劃部門2015年初提出初步的建議方案時，布魯克林的東紐約(East New York)地區將被列為試點。隨後，重新區劃進程就將在該處全市最窮社區之壹內展開。而緊隨其後的，將是針對皇後區的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我們需要做市長希望大家做的事——建造更多住房，”紐約房地產委員會主席史蒂芬·斯皮諾拉(Steven Spinola)說，但是，“如果數據上不可行，如果收回來的租金低於建築的維護成本，那妳就不會這麽做了。”

保障房倡導者們則擔心，如果重新區劃做得不認真，那麽居民社區或將迅速士紳化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)發生了什麽吧，”城市正義中心(Urban Justice Center)的社區開發項目負責人哈維·艾普斯坦(Harvey Epstein)說，他指的是房價上漲，“我不明白，它怎麽就不可能發生在東紐約、布朗克斯或者法拉盛呢。”

買家和賣家：買房依然是壹場“硬仗”

現金全款購房者、難以取悅的貸款人、暴漲的價格、匱乏的掛牌信息……這些現實，都困擾著購房者，使找房子的過程讓人倍受打擊。不幸的是，在新的壹年，購房者們可能依舊需要在賣方市場裏打拼。

“我們的人口和就業正處於歷史高位，並在不斷增長。這給租金和房價施加了很大壓力，”紐約大學富曼房地產及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任馬克·威利斯(Mark Willis)說，“現在沒有理由認為這些趨勢可能發生改變。”

對於購房者，也不都是壞消息：房價2015年仍將上漲，但步伐可能會從飆漲趨於平緩。“房價不會壹味地陡然上漲，”柯克蘭集團(Corcoran)的首席執行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)說，“買家都有點疲勞了。”

2015年，尋找新樓盤的買家將會有更多的選擇。根據科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的數據，2015年曼哈頓、布魯克林和皇後區長島市(Long Island City)新上市的共管公寓預計將增加壹倍以上，從2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速掃壹眼日益變化的天際線，我們就能發現壹個令人沮喪的現實：那些光鮮亮麗的新大廈，未能提供大部分紐約人買得起的房型。“我們正在修建的房屋，跟我們需要修建的房屋之間存在著脫節，”房地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒表示，“2015年，這壹現象會更加明顯。”

布朗克斯大廣場區或皇後區埃爾姆赫斯特(Elmhurst)的業主們，即將迎來急於尋找下壹個未開發市場的買家們的新關註。“妳什麽時候聽到別人談論過布朗克斯的金斯布裏奇(Kingsbridge)？”霍爾斯特德房地產公司的拉米雷斯問，“聰明人正在湧向那裏，以實惠的價格買下房子。”

出租房：租金政策可能面臨改革

下面這條消息，可以給人帶來壹線希望：市價房的租金太高了，它們2015年可能漲不了多少。“好消息是，租金不會再漲了，”米勒說，“壞消息是，它們很可能也不會下降。”

新建的房產將給那些財大氣粗的租房者提供奢華的居住選擇，它們大多位於曼哈頓以外的行政區。根據Citi Habitats的數據，在布魯克林，預計有6527個新的出租單元，將於2015年投放租賃市場，比曼哈頓3802個單元多出近壹倍。

這類開發項目之壹，是鄧波區(Dumbo)的沃特街(Water Street)60號，壹個包含290個單元的出租樓盤，帶有24小時門房服務和壹個可坐擁曼哈頓景觀的屋頂平臺。房屋租賃將於下個月開始，兩居室的每月房租起價達到了令人瞠目結舌的6018美元（約合人民幣3.7萬元）。“人們想要體驗住在共管公寓的生活，即使他們是租房而不是買房。”Citi Habitats負責新開發項目的董事總經理喬迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)說。

與此同時，居住在近百萬套租金管制型公寓裏的紐約人應該準備好，於2015年6月在奧爾巴尼放手壹搏，那個時候，租金管制法就要到期了。保障房的倡導者們希望看到這樣壹項規定的撤銷——該規定允許業主在租金達到每月2500美元（約合人民幣1.6萬元）的情況下，取消對空置單元的租金管制。

根據租金指導委員會(Rent Guidelines Board)的數據，在過去20年裏，紐約市至少有13.3萬個單元因這項規定而變成市價房。政策的支持者表示，如果這壹趨勢持續下去，租金管制政策會被進壹步削弱，從而對市長保留保障房的努力構成阻礙。

“這是我們租戶運動生死攸關的時刻，”大都會住宅委員會(Metropolitan Council on Housing)的項目總監伊拉娜·邁爾(Ilana Maier)說，“如果我們現在不能大舉強化規定，那麽這些政策在十年內都發揮不了作用。”

但是，租金穩定政策的反對者懷疑，在共和黨人把持州議會的情況下，2015年將不會是租戶運動的分水嶺。舍溫·貝爾金(Sherwin Belkin)是壹名代表業主利益的律師，他說：“業主們認為可以借此機會對租金管制政策做壹些亟需的改變。”

其中壹項被提議的改變是：要求租金管制型房屋的租戶提供收入證明。

Airbnb：租房網站迎來緊要關頭

在紐約，任何人不得將多戶建築中的壹套沒有租戶的公寓單間以短於30天的租期出租，這是非法的。然而，幾乎每周都有人寫信給Ask Real Estate專欄，咨詢如何繞開這些規定：如果我交換公寓呢？如果沒有書面形式的約定呢？

由於紐約州政府和紐約市政府試圖打擊不法的旅館經營者，2015年可能會出臺壹項規定。而與此同時，房產租賃網站Airbnb將遊說政府改變法規。“妳會看到，規範這壹市場的要求會變得更加迫切。”代表租戶的律師塞繆爾·J·希莫爾斯泰因(Samuel J. Himmelstein)說。

要讓Airbnb退市，可能沒那麽容易。最近，昆尼皮亞克大學(Quinnipiac)開展的壹項民意調查表明，56％的受訪者認為，應該允許紐約人將房間租給陌生人。“我們不想把房子變成旅館，但是與此同時，人們有時會想把自己的公寓租出去。”霍爾斯特德管理公司(Halstead Management Company)的總裁保羅·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)說。該公司打理著紐約市250處住宅物業。

共管公寓和合作公寓壹直在嚴令整頓，編寫警告備忘錄，對違規居民罰款。對於租房者來說，打破規則就可能會危及租約。共管公寓正在加強安保措施，要求門衛仔細觀察來訪者，同時要求居民為來訪的客人簽署授權表格。這類操作還引起了保險界的關註。

“萬壹有個通過Airbnb投宿的客人放火了怎麽辦？”紐約市律師協會(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委員會(Cooperative and Condominium Law Committee)的會長菲利絲·H·韋斯伯格(Phyllis H. Weisberg)問，“誰來賠償損失？”

不過，隨著紐約人日益習慣於共享經濟，各處樓盤可能最終也不得不接受它。

“Airbnb將生存下去，”戈特塞根表示，“與其抗拒它，我們不如擁抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：運營成本短期內不會下降

從物業費到倒賣稅，共管公寓和合作公寓的業主經常抱怨，管委會要將他們榨幹了。不幸的是，運營建築的成本在短時期內不會下降分毫。

在接下來幾年裏，大型住宅樓盤必須遵守第87號本地法(Local Law 87)——該法要求樓盤審核能源使用量，並保持系統以最高效率運行。住宅樓是紐約市最大的溫室氣體排放源，其排放量占總量的37%。“能源是壹大熱門話題。樓盤怎樣提高能源效率？”管理著超過500處房產的FirstService Residential New York的總裁丹·沃澤爾(Dan Wurtzel)說，“如果運營預算的三分之壹來自能源耗費，而現在妳可以降低這塊成本，那麽上漲維護費的壓力就減輕了。”

即便這些改進最終會降低長期成本，遵守這條法律可能還是頗具挑戰性。此外，2015年是各樓盤停用6號取暖油、改用汙染更少的4號油的最後期限。

“誰來支付由此產生的成本呢？”紐約合作公寓和共管公寓委員會(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席馬克·J·盧森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“這會給許多樓盤帶來真真切切的成本。”

雖然也有各種各樣的政策鼓勵，但許多會采取減免稅務、低息貸款或退稅的形式。因此，樓盤運營方或許將不得不從估價中征稅，或增加維護費，以此打平樓盤運營的初始成本。“妳會遇到沒人為妳提供前期資金的問題，”盧森堡說。

這些，都只是紐約人2015年將會遇到的部分問題。而且，鄰居家的兒子在聖誕節收到了新的爵士鼓，妳又免不了要頭疼了……

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