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安家紐約陳東
【疫情一周年】 紐約房市何去何從？請回答
一年過去，新冠疫情被有效控制，四分之一的紐約人接種了疫苗，我們開始看到正常生活浮出水面。我的很多客戶和觀眾希望了解現在房地產市場的真實狀況，目前是進場的時機嗎？房價是繼續下跌還是止跌回漲？未來房市的走向如何？我結合在市場的具體實踐，來回答觀眾最近給我提出的六個問題。【閱讀原文】
【視頻】全球最高公寓——紐約“中央公園一號”誕生記
10年購地，5年建造，全球最高公寓“中央公園一號”（Central Park Tower）高度達到472米，如今聳立在曼哈頓億萬富豪大道上。您可知道它背後的故事？【閱讀原文】
後疫情時代 紐約房價究竟降了多少？
最近我被問到的最多問題是，紐約房價降了嗎？降多少？房價是否已經觸底了？我根據紐約房地產協會REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的數據，加上自己在市場上的第一手觀察，綜合分析一下紐約房價在疫情期間的變化，給大家做個參考。【閱讀原文】
在紐約購買新樓公寓 您必須了解的20個問題
紐約新樓盤是紐約天際線上的明珠，新建造工藝和現代化設計，高檔家居配置和令人羨慕的豪華設施，新樓盤深受買家青睞。很多時候，您在簽訂購買合同時，大樓還在建造中，因此有很多不確定因素，包括大樓完工時間、建造品質等。在我看過紐約眾多新樓盤後，我認為有20個基本問題是您在購買新樓之前一定要了解和提出的。【閱讀原文】
後疫情時代：紐約房地產趨勢分析
距離紐約房地產復工已經近一個月，紐約州在疫情控制方面表現良好，確診病例持續下降，這為紐約經濟全面恢復奠定基礎。為此紐約房地產界也傳出房市復蘇的信號，在7月第一個周末，紐約皇後區華人居住區Bayside的一個Open House（房產公展），約有近30組買家戴著口罩在門外排起長龍等待看房。不少地產經紀反饋，這一個月來他們非常忙碌，買家紛紛出動，壓制三個多月的購房能量集中爆發。難道紐約房市這麼快就復蘇了？【閱讀原文】
【視頻】疫情改變生活！後疫情時代美國人工作居住會發生哪些變化？
新冠疫情在美國已經爆發近三個月，當人們漸漸習慣與病毒周旋共處的時候，美國人也做好准備迎接後疫情時代工作生活的微妙變化。未來一段時間，佩戴口罩可能成為常態，“六英尺社交距離”使得我們以往習以為常的社交行為發生360度大轉變。回到和房地產相關的話題，以下我總結的幾點，是未來我們辦公、居住形態因為疫情而發生的變化。【閱讀原文】
【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？
紐約市是紐約州疫情的中心，紐約州又是全美疫情的中心，處於風暴眼中的紐約市，它的一舉一動都成為全球焦點。紐約房地產市場作為經濟的風向標，這一次是否還能浴火重生？【閱讀原文】
【視頻】疫情效應顯現 紐約爆紅樓盤八折出售
昨天（5月1日）我剛錄制了一段視頻分析紐約房市究竟會受疫情衝擊有多大，其中我談到首當其衝的就是紐約開發商。果不其然，今天便傳出紐約最大開發商Extell決定旗下一棟明星樓盤在疫情期間打折出售，最高折扣八折。這無疑是紐約房市對當前疫情的最新反應。【閱讀原文】
【視頻】新冠疫情將如何影響紐約市的房價？
紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。那新冠疫情會對紐約房價造成什麼樣的影響？【閱讀原文】
【視頻】美國名校都不差錢 看紐約兩所名牌大學有多富有
美國一些頂尖名校實際上的確非常富有，他們的財富來源不僅靠高昂學費和著名校友的捐款，更重要的財富來源於他們擁有的房地產物業。很多高等學府都是當地最大的地主。就拿紐約市來說，紐約的房產價格是全美乃至全世界最昂貴的城市之一，在紐約數一數二的土地擁有者中，除了紐約市政府之外，還有紐約著名的兩所私立高等學府——哥倫比亞大學和紐約大學。【閱讀原文】
【視頻】疫情烽火中紐約三宗大筆房產交易完成 總價值超半億美金！
在新冠肺炎疫情蔓延最嚴重的紐約，正當人們對紐約未來經濟前景有所擔憂的時候，紐約房地產市場卻傳來不一樣的信號， 三宗大筆交易在疫情烽火的四月份成交過戶，買家分別是美國人、紐約本地人、海外買家，剛好代表在紐約投資房產的三個群體。有人認為是趁勢抄底，有人說是逆流而上，但無論如何，這三筆總和超過半億美金的交易給未來紐約房市的復蘇注入強心劑。【閱讀原文】
(简体中文) 【视频】2021年纽约房市火爆年！难得一遇入市机会 交易量创纪录｜居外专栏
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(简体中文) 美国边境正式重开！率先掌握华人热搜城区楼市动态
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(简体中文) 从瑜伽到塑形操｜5个居家健身的理想空间
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(简体中文) 初来纽约，年轻白领选择住哪里？｜居外专栏
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【疫情一周年】 紐約房市何去何從？請回答｜居外專欄
整整一年前，由於突發性的新冠疫情的衝擊，全美第一大都市紐約和其房地產市場遭受重創，人們開始對這個城市未來產生了許多不確定感，對紐約是否能夠重新站起來缺乏信心，這使得很多人離開紐約，曼哈頓呈現從未有過的蕭條，公寓空置率達到了歷史新高。前文參考：【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄
現在一年過去，新冠疫情被有效控制，四分之一的紐約人接種了疫苗，我們開始看到正常生活浮出水面。我的很多客戶和觀眾希望了解現在房地產市場的真實狀況，目前是進場的時機嗎？房價是繼續下跌還是止跌回漲？未來房市的走向如何？我結合在市場的具體實踐，來回答觀眾最近給我提出的六個問題。
1. 為什麼現在是時候購買了？
就把握市場脈搏和趨勢而言，普通消費者可能比地產從業者滯後3到4個月。用簡單的話來總結現在紐約房地產的真實狀況，首先預約看房的買家不斷增加，願意出價（make offer）的數量也在增加，因此合同簽約數在第一季度創了8年來的新高。一些優質稀缺房源，出現了競價現像，這類房源不僅很快簽約，甚至被全價購買，其他房源的打折力度也在縮小。但目前，房價沒有上漲到疫情前的水平，仍然處於價格低點，只是看房活動像滾雪球一樣，每個星期都在增加，地產經紀普遍表示，很久沒有這麼忙碌了。
從數據來看2021年2月和3月的簽訂合同量比以往任何同一時期都多，交易量超過了疫情之前的水平，但房價仍沒有完全恢復。
有幾個因素促進了買家選擇在這個時候進場，首先疫情控制和疫苗施打讓人們對紐約經濟的恢復有了信心，加上歷史低利率，以及之前被壓制的需求，這段時間成為買家進入紐約房市的黃金時機。而經過前幾月的市場磨合，買家和賣家在價格上也容易達成一致。
2. 未來幾個月房地產市場將是什麼樣？
夏季通常不是購房最繁忙的季節，但之前幾乎一年被壓抑的需求可能意味著今年夏季將有所不同。另外，還有其他外部因素會促使房市繼續回溫，比如紐約的失業率正在減少，意味著更多人回到工作崗位。紐約政府已經相繼公布了各行各業恢復正常運行的時間表，基本上紐約將在秋季全面或部分開放，屆時將有80%的員工回到辦公室上班，各大學也通知秋季全面恢復實體上學，而且紐約的疫苗接種速度也快於全美平均水平，這些都會促使買家在未來一段時間采取行動，為上學和上班後的居住生活做准備。
我建議已經准備好的買家在預期的夏季高峰期之前進入市場。現在我們仍處於春季市場中，還有充沛的房源供應量，賣家也願意繼續進行價格談判，但市場正從買方市場向賣方市場的轉變。現在市場上需求量超過新房源上市量，當市場出現供應短缺，就會導致房價上漲。紐約房價出現真正上揚可能要到年底，現在買家最好在有利時機消失前，把握機會。
3. 豪宅市場是什麼情況？
在我之前的節目中，我特別提到，疫情對剛需低端市場的衝擊不大，事實證明，疫情最嚴重的2020年夏季，大多數交易都發生在200萬美元以下的房產交易中。而受疫情衝擊最嚴重的則是400萬以上的高端市場，原因是許多豪宅買家是那些有能力在疫情高峰時離開城市的一群人，以及海外投資人的缺席。
現在高端市場開始迎頭趕上。與1月相比，2月簽訂的500萬到1000萬美元的房屋合同增加了66％，比2020年2月增加了33％。
根據曼哈頓第一季度新樓盤市場報告，超過500萬美元的房屋庫存份額為24.9％，交易份額為10.9％。價格在300萬到500萬美元之間的房屋平均折價率為16％，這意味著豪宅市場正迎來更多的潛在買家。
我剛剛收到紐約豪華公寓中央公園一號（Central Park Tower）的銷售總監來信，他們非常興奮的宣布，中央公園一號在第一季度的銷售額達到2.6億美元，簽訂了15個合約，這個公寓的最低售價是600萬美元。
4. 買家可以關注哪個社區？
曼哈頓永遠是紐約的房產焦點，如果之前搬出城市的人們最終返回工作崗位，他們會決定購買或租用位於中心位置的較小地方居住，而不是在其他社區租用更大的家庭住宅。因此曼哈頓中城將是一個值得關注的社區，它也是之前房價下跌最多的地方。
皇後區的長島市，在疫情期間公寓銷售在全市範圍內仍算表現良好，作為一個上升的新興社區，有更多的新房源選擇。其中由華人開發商新帝國集團開發的Neighborly可謂異軍突起，以優良價格、15年地稅減免，上佳品質，成為疫情期間簽約最好的樓盤之一。
另外布魯克林的一些新興社區也非常值得關注，像大家比較熟悉的威廉斯堡和綠點，其第一季度的交易量是前一年同期的兩倍，也被選入Streeteasy2021年最值得關注的社區。另外一些新興社區像Prospect Park South，Ditmas Park也非常值得關注，最近我帶客戶考察這些區域的新公寓，一些品質好維持費低的新公寓值得入手。
5. 曾經離開的人還會回來嗎？
我之前有期視頻提到，疫情期間有超過20萬紐約人搬離紐約，這其中有很多人永久離開了紐約市，而一些公司也轉向永久性的遠程工作，這也是為何紐約房市不像全美其他城市在疫情期間逆勢上漲的原因之一，因為有很多賣家或投資人離開了城市，將自己的房屋掛牌上市，導致紐約在售房源數激增。
不過這裡面有些人或家庭是臨時離開的，他們只是在疫情期間到父母家或郊外度假屋暫避疫情，我最近便接待了一些買家是之前離開紐約，現在又准備回來，並從租客轉為買家的例子。
一旦大部分公司恢復在辦公室全職工作的能力，並且學生們全部返校上學，個人和家庭將需要在紐約重新尋找住所。屆時，無論買房和租房都會進一步活躍。
還需要注意的是，搬離城市並不是紐約獨有的現像，全美不少一線大城市都有人流向農村遷移、向人口稀少的地區遷移的趨勢。但紐約作為全球經濟文化商業娛樂的中心地位，不會改變。
6. 紐約未來有哪些不確定政策會影響房市？
疫情使得紐約財政遭到重創，其中房地產稅收就損失了13億美元。紐約又是高度依賴富人的城市。根據紐約市獨立預算辦公室的數據， 2018年，收入最高的1%的人占紐約市征收的總所得稅的42.5％，將近50億美元收入。
紐約州州長庫莫今年1月提議提高富人的稅收，並削減州一級的醫療補助和學校支出。如果這項政策實施的話，向富人征收更高的稅會導致富有的納稅人離開紐約，而公共服務經費的減少也會對紐約市產生長期影響。
紐約市是否能繼續保持活力和吸引力，這對未來房地產市場的走向也是至關重要。
【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi
美國有3個城市受華人歡迎，但真的宜居嗎？
美國是許多人移居的國家，擁有全球最龐大的移民人數。由於幾乎涵蓋了全球所有國家的移居者，所以美國可說是文化多元的國家。
聯邦人口普查局發布的美國亞太裔人口統計數字顯示，美國亞裔人口為2141.92萬，當中來自中國的華人，就超過240萬人，更預計中國移居人數將增長至超過550萬人。
上次曾提到過，最受華人歡迎的10個美國城市中，就包括了舊金山、洛杉磯和紐約，因為這些城市中國文化比較濃厚，讓國內移居者感受到家鄉的溫暖，完全沒有身在異鄉的感覺。而且，這裡的經濟、生活、教育等優勢，都非常吸引中國移居者定居於此。
但是，全球最大旅外人士網站 InterNations發表的全球最不適合居住的10個城市中，以上3個美國城市連續2年都被列入前10 。這3個城市的國際和文化氛圍，讓它們在定居指數中獲得最好的評分，那麼還有什麼地方是讓外籍人士感到不滿意的呢？InterNations的創辦人兼首席執行官馬特澤克針對這3個城市，給出了以下的解釋。
紐約生活成本高 天價住房
全美國最多華人的城市，同時世界文化大熔爐、時尚之都、購物天堂、高等教育發達等，各種國際標簽集於一身的紐約，給人的印像是金融和經濟都很好。不過，馬特澤克表示，紐約的金融、住房和生活成本，是外國人的主要痛點。
紐約的生活成本，與其他城市差異最多；據統計，這裡的消費價格比芝加哥高出24%，外出就餐更是高出28%，相當驚人。看看紐約的居住成本，如果說房租，根據知名房地產網站Zillow顯示，紐約的平均租金為3475美元（折合人民幣約），且居住條件不佳，公寓平均面積只有大約700平方英尺。
購房方面，Zillow也顯示，紐約房產成本平均每平方尺1376美元（折合人民幣約），相較於其他城市如波士頓（758.4美元）、邁阿密（518.56美元），紐約的房價可說是令人咋舌。房價貴是一回事，之後的費用更是讓你嚇一跳，根據Zillow的分析，在紐約購房後除了要償還貸款，每年還要額外支付平均9400美元（折合人民幣約）的房屋費用，如地產稅、保險、水電、日常維護等隱藏費用，相當於月供以外，每個月還要額外支付780美元（折合人民幣約）。
科技業帶動房市 舊金山房價讓人卻步
舊金山在金融和住房指數中排名倒數第二，在全球住房負擔能力方面更是排名倒數第一。雖然這裡依山傍水、氣候宜人，養老和移民條件都到位，不過仍不是退休人士的最佳選擇，只因為這裡的房價太貴了！
隨著舊金山的科技業高速發展，帶動了當地的房價物價迅速上漲，導致許多想要定居舊金山的家庭，一直買不起一間房屋。同時，科技業一直被認為是舊金山住房危機的罪魁禍首，因為過去幾年嚴重擠占了其他非科技公司的商業和居民的住房土地資源，在資源有限的情況下，導致房價飆漲至居高不下的水平。
根據美國房產網站Trulia在去年發布的一份報告顯示，舊金山都會區大約81%的房價在100萬美元（折合人民幣約）以上，自2017年以來增長了13.7%。Zillow網站的資料也指出，在舊金山都會區購房所需付的頭期款，能在美國其他城市購買一間房。
對於這樣的價格，許多想在舊金山買房的人開始猶豫不決甚至卻步，加上抵押貸款利率不斷上升，30年期固定利率抵押貸款平均值達4.94%，是8年以來的最高點，造成計劃購房的人數越來越少。
洛杉磯房價漲幅不可小覷 交通最差評
洛杉磯的發達經濟僅次於紐約，加上好萊塢帶動的人氣，進而帶動了這裡的樓市。雖然房價不比紐約和舊金山的天價高，但是洛杉磯的房價漲幅也是不可小覷。
美國房地產數據公司CoreLogic的最新報告顯示，洛杉磯地區在2021年初的中間房價達到699,890美元，同比增長21.7%。雖然如此，但是洛杉磯的房價漲幅不是最大的，以南加州地區作比較，獨棟別墅方面，洛杉磯中間房價環比上漲為13%，橙縣（13.6%）、河濱縣（19.3%）、聖貝納迪諾縣（20%）和聖地亞哥縣（10.6%）。
聯排別墅和公寓類型的房價，洛杉磯的中間房價環比上漲9.8%，橙縣（4.7%）、河濱縣（15.2%）、聖貝納迪諾縣（24.6%）和聖地亞哥縣（10.6%）。
洛杉磯的房價並非導致成為不宜居城市的主要因素，而是當地的交通得到了很差的評價。盡管洛杉磯有數十億美元投入到交通建設上，但是當地高速公路擁堵和糟糕的駕駛文化，讓它在2017年時連續6年成為佳通狀況最糟糕的地區。
在高峰時間，洛杉磯的整個堵塞過程中車子平均速度為每小時9.9英裡。同時，洛杉磯曾在一份研究調查報告中發現，其擁堵的交通狀況影響了人們的身體健康，也影響了他們工作和學習。
美國這3個城市的過度發展，已經給居住環境帶來了影響，而上述所提及的房價的漲幅，若是做投資或許還能獲得高投資回報，但是用來居住，或許美國還有更好的城市選擇。既然是要移民或養老，當然要選擇各方面都更優秀的城市，這樣才能過著舒適又健康的生活。
美國還有很多城市被評為宜居城市，只是需要更仔細地去發掘……
撰文：Wen Wei
編輯：Serene Ku
美國紐約房價跌到多少錢一平？見底了沒？
新年伊始，紐約房價和房租均創下有記錄以來最大年率降幅，主要原因是庫存過剩。該市的住房市場可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平，也許帶來了前所未有的入市抄底好時機。
根據在線房地產平台StreetEasy的數據，2021年1月紐約市的房屋售價跌幅破記錄，曼哈頓和布魯克林在1月份再次見證了創紀錄的同比下跌——分別下跌了6.2%和5.4%。
曼哈頓區的住房要價中值跌至135萬美元（約合880萬元人民幣），布魯克林區為92.5萬美元（約合603.6萬元人民幣）。若以紐約市的平均住房面積1764平方英尺計算，曼哈頓區的住房均價就是每平方英尺4994元人民幣，即每平方米5.4萬元人民幣；布魯克林區的住房均價則為每平方英尺3422元人民幣，即每平方米3.7萬元人民幣。
盡管房價大幅下跌，但布魯克林和曼哈頓的待完成銷售活動（即已簽訂合同的房地產交易）同比分別增長了17.3%和30.8%，原因是價格不低於370萬美元的豪宅合同同比增長了57%。然而，簽約合同的快速增長仍未能抵消可用庫存的增長，即使是豪華房產的庫存也比去年增加了25%。這意味著住房平均價格仍將下降。
在房租方面，今年1月紐約市同樣創下以有記錄以來最大同比降幅，曼哈頓區下跌15.5%，布魯克林區和皇後區下跌了8.6%。
今年1月曼哈頓的房租要價中值降至2750美元（約合1.8萬元人民幣），是自2010年3月以來的最低水平，當時該市的經濟正在擺脫金融危機的影響。布魯克林的房租要價中值為2395美元（約合1.6萬人民幣），皇後區為2000美元（約合1.3萬元人民幣）。
StreetEasy將租金下降歸因於供應過剩，因為曼哈頓和布魯克林可供出租的房產數量是一年前的兩倍，皇後區的數量也差不多。
2020年，新冠疫情重創了紐約房地產行業，至少有30萬市區居民要麼因為失業，要麼為了更大的生活空間而搬到郊區。去年11月該市失業率達到12%，12月小幅下降至11.4%，但仍然幾乎是全美平均失業率的兩倍。
展望未來，即使在城市居民大規模接種疫苗後，由於永久性的就業損失和庫存過剩，紐約房價仍可能需要數年時間才能恢復到大流行前的水平。
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來源：新浪財經
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