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紐約樓市“高大上”光環褪色，未來還有投資潛力嗎？

作為美國第一大城市、聯合國總部所在地、全球金融中心——紐約市的國際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環之下，紐約市的房價一直處於美國、乃至全世界最貴的大都市之列，並不會讓人感到驚訝。

美國房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）在此前發布的《2020年全球生活報告》中，紐約市以平均64.9萬美元的房價輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽的曼哈頓區的房價更是“貴上加貴”，據美國房地產咨詢公司Property Shark的數據顯示，2020年8月份，曼哈頓區的房價中位數是98萬美元，遠遠高於紐約市68.5萬美元的平均值。

但世上沒有什麼資產可以永遠只漲不跌，紐約市的房價也不例外。事實上，美國房地產咨詢公司Zillow的房價指數顯示，2019年時紐約市的房價已進入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來越流行的居家辦公潮則進一步削弱了紐約市房價的上漲動力，尤其對曼哈頓區的衝擊最大，使得該地區房價出現了明顯的下滑，並有大量房產滯銷。

在經歷了長達十多年的牛市之後，紐約的樓市似乎再度進入了調整期，那麼這次又將會持續多久呢？

美國紐約柯克蘭（Corcoran Sunshine）地產經紀公司高級常務董事科代羅（Daniel August Cordeiro）對第一財經記者表示，他認為，目前（疫情帶來）的趨勢不會給市場造成永久性的變化，每當紐約（房地產）市場陷入停滯的時候，買家都會重新評估他們的優先選項。

“如果說我們在過去20年裡學到了什麼，那就是紐約（的房地產市場）是有彈性的，而且總是會反彈的。”科代羅如此說道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國新冠肺炎疫情最嚴重的地區之一，6月之後才逐漸趨於穩定。

疫情讓居家辦公變得越來越普遍，加上“保持安全社交距離”等規定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂場所，博物館、電影院也長期處於關閉狀態，再加上經濟萎靡情況下導致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環不再如以前那般耀眼。

國際房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）10月初發布的《全球城市住宅樓價指數》顯示，2020年二季度紐約市房價同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低於鳳凰城（+9.0%）、西雅圖（+6.5%）、明尼蘇達（+5.4%）和聖地亞哥（5.0%）等其他上榜的美國城市。

根據房地產咨詢公司Property Shark的統計數據，2020年4月紐約市的房產交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此後，隨著市場情緒回暖，7月份時回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時Property Shark的數據還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產交易價格的中位數卻在下滑，分別是71.8萬美元（6月）、68萬美元（7月）和66.5萬美元（8月），均不如去年同期的73.5萬美元、78萬美元和67.5萬美元。

科代羅對第一財經記者表示，紐約市新公寓的售價跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個市場的平均可議價範圍大約也有10%。”科代羅認為，當前市場上（新樓盤）的庫存量將會是未來五年內最高的，因為大部分正在開發或計劃中的新項目都會被凍結。

不過他補充道：“現在是挑選具有投資價值的房產的最佳時機，因為有很好的產品可供選擇，價格也很優惠。而在接下來的一年裡，庫存會逐漸下降，價格也會趨向穩定，有投資潛力的樓盤則會售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據美國媒體報道，疫情暴發之後至今，紐約市大約有50萬人搬走，約占紐約市總人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區。

美國房地產公司Douglas Ellima的調查數據顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之間），創下十多年以來的最高水平，空置數量攀升至創紀錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24％，可供出租的房源則增加了166％；所有公寓的月租金中位數為3363美元，同比下降了4％。即使當前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個月的免費租金，基本上也無需交中介費，但流出的人口仍明顯少於流入。

另外值得一提的是，6月份之後，美國樓市整體上出現了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區卻是例外。

據Douglas Ellima和房產評估咨詢公司Miller Samuel上周發布的一份聯合報告統計，三季度曼哈頓的房產交易量為1375套，環比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%；與此同時，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機最嚴重時期以來的又一峰值。根據報告評估，市場消化當前所有可用庫存將需要20.3個月，同樣為2009年以來的最長時間。

報告還稱，當前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進，買家能享受到的折扣是十年以來最高的。市中心大多數辦公室都處於關閉狀態，餐廳和文化、娛樂場所的運營大幅受到限制，同時可供購房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時候拋售，大幅降價是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產公司（Sotheby’s Realty）的房地產經紀人David Xu表示，當前曼哈頓的租房市場非常不好，有1.3萬多套房子待租。曼哈頓的高端房地產市場更加嚴峻，其高檔公寓主要是公寓（Condo）與合作公寓（Co-op）。房價在400萬至1000萬美元之間的房子都是降價銷售。

“我聽說，有的高檔公寓售價比之前降了70％。賣不出去的房子數量是過去十年中最高的。” David Xu說道。

與之相反的是，紐約市臨近地區的房產受到了熱捧。據紐約周邊地區的房產經紀人們反映，近來郊區房屋的問詢和購買需求出現激增。Miller Samuel的數據顯示，與2019年相比，紐約市郊區的7月房屋銷售額增長了44%，其中威斯特徹斯特郡（Westchester County）的增長高達112%。

外國買家：缺席影響高端樓盤

近日世邦魏理仕發布的一份研究報告顯示，今年上半年全球資金對美國公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報告還提到，外來資金通常熱衷於對中高端房產進行投資，而紐約市一直是他們在美國首選的投資目的地。

綜合不同機構的統計數據，2019年外國投資者在美國樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對美國房地產市場的整體影響不會很大，但在中高端市場，情況則完全不同。

科代羅向第一財經記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國際買家買走的，而來自中國的買家則占到所有國際買家的近一半，其他來自亞洲的買家還包括韓國和新加坡等，他們都是樓市生態系統中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時中國買家的交易量還只占外國買家的約20%，之後便穩定增長，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數字肯定會下降。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，從今年上半年中國買家在居外網的詢盤量來看，美國樓市的吸引力並沒有消失，相反詢盤量同比2019年上半年還增長了26%。但奇米爾也表示，詢盤量並不能和實際成交量直接掛鉤。

“考慮到對疫情的擔憂、赴美旅行的困難、學生簽證的不確定性等諸多因素，我們認為，對身處美國之外的中國背景買家而言，今年在美國樓市的實際交易數量將低於去年。類似的情況也會發生在印度等其他亞洲國家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說道。

但紐約房地產在未來真的還有投資潛力嗎？疫情給樓市帶來的變化會不會是永久性的呢？

對於這個問題，至少科代羅表現出了堅定的信心，他對第一財經記者表示，自己絕不會和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個市場周期都比上一個更高。

科代羅稱：“紐約是一個非常有彈性的地方。我從90年代開始就住在紐約，我見過不少的挫折和衰退。這次感覺像是一個暫時的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經過一個令人疲倦的秋天之後，第二年春天電話開始響個不停，所有買家都在同一時間回來了。”

延伸閱讀：

來源：第一財經
撰文：吳將
責編：Zoe Chan

紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。

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後疫情時代紐約房價究竟降了多少？｜居外專欄

最近我被問到的最多問題是，紐約房價降了嗎？降多少？房價是否已經觸底了？

之前我的文章和大家分享了疫情期間紐約房市的變化，但我的確很少直接談到紐約房價到底受疫情影響有多大。

為什麼我沒有直接談房價呢？首先房價的差別太大了，紐約市五大行政區，每個區的房價走勢完全不同，就是同一個行政區各個社區的房價變化也存在很大差異。

其次房價數據比市場的實際狀況要延遲3-4個月。你看到九月份的房價報告，基本反映的是3、4個月之前，也就是五或六月份時候簽約的交易。因為當一個房產簽訂買賣合約時，房價是不會被披露的，只有等房子過戶並登記到政府網站，成交價才會正式披露，一個房子從簽約到過戶一般需要3-4個月，因此市場上關於房價的報告都滯後了幾個月。

比如今年五月份，紐約總體房價的中位數是705,000美元，比2019年五月上漲了4％。五月恰恰是紐約疫情最嚴重的時候，房價不可能比去年同期更高。實際上五月份房價數據體現的大多是一月份或二月份簽訂的交易，而今年的一月和二月，紐約房市從低谷開始反彈，房價比去年同期有所上揚。

雖然房價數據有所滯後，但大致還是能反映市場實際狀況。我根據紐約房地產協會REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的數據，加上自己在市場上的第一手觀察，綜合分析一下紐約房價在疫情期間的變化，給大家做個參考。

如果要了解疫情最嚴重的四、五月份期間，紐約房價的真實情況，我們可以參考七月或八月份披露的房價數據。根據Douglas Elliman的報告，今年七月份紐約的房價中位價為680,000美元，八月份房價又比七月份下降2％，中位數是665,000美元。和去年同期相比，今年八月紐約房價中位數比去年八月只下降了1%。

這是紐約總體房價趨勢，實際上不同行政區，房價變化差別還是挺大的。

曼哈頓是受疫情影響最嚴重的住宅市場，八月份曼哈頓房價中位數比2019年八月下降了5％，達到977,500美元，跌破了100萬，去年八月曼哈頓房價中位數是103萬。

皇後區八月的房價中位數為553,400美元，比去年同期還增長2％。

布朗士的表現更為驚喜，八月份房價的中位數452,000美元，比去年同期上漲了13％，今年頭八個月布朗士房價比去年同期增長9％。

布魯克林區的房價波動比較大，今年前六個月平均房價中位數是750,000美元，比2019年上半年高出3％，但八月份的房屋中位價下跌到691,631美元，比去年同期下跌了8%。

從上面這些數據我們可以得出這樣一個結論，疫情期間雖然每個區的房產交易量都大為減少，但房價走勢不盡相同，像皇後區和布朗士，房價不降反升，而曼哈頓和布魯克林的房價下跌也比較溫和，平均的降價幅度都沒有超過10%。

另外還有一組數據也很有參考價值，那是紐約著名地產公司Halstead的銷售總監Fritz Frigan做的調查。他對紐約2000多名經紀人發出問卷調查，詢問買家的第一次報價和掛牌售價存在多大差異，有多少賣家接受了第一次報價，有多少賣家拒絕了第一次報價。

從7月1日至8月15日的179個問卷中發現，賣家可以接受的首次報價比要價低5.65％，而布魯克林的賣家僅接受首次報價低於原價1.93%。而低於原價10%的第一次報價，幾乎都被賣家拒絕了。這個調查很有意思的地方在於，賣家和買家在對房價的認知上還存在較大的落差，買家認為疫情期間房價會大跌，但賣家降價的幅度沒有買家想像的大。

另外還有一組數據體現的是賣家把房源放到市場後，主動降價的比例有多高？隨著紐約上市房源創新高，而交易量還沒有完全恢復正常，因此賣家面臨較大競爭，很多賣家紛紛主動降價。與2019年8月相比，今年賣家主動降價幅度更大。例如，曼哈頓上西區在2019年8月的主動下調價格的房源為76個，今年8月躍升至159個，增長109％。

我上面列出的這些數據和例子，從各種角度分析疫情期間紐約房價的微妙變化。我的結論是，紐約在疫情之前已經處於房地產的下行周期，房價已經比高峰期下降不少，疫情只是讓房價在低谷徘徊更長一段時間。由於紐約總體經濟基礎還是比較穩固，加上政府對個人家庭企業的大力度資金救助，以及超低利率的加持，都使得紐約房市仍然保持一定活躍度，尤其剛需市場，不存在買家遍地撿便宜的情況。

這就是我們為什麼經常會在民間聽到，不論是地產經紀還是買家都在議論，房價沒有大跌啊，賣家沒有降價很多啊……這樣情況。

但是在紐約有一個特定的房地產市場，疫情對房價的影響還是非常大的，那就是曼哈頓500萬以上的高端房產這一塊，尤其是庫存量過剩的新樓盤，在這個檔次的房源中，其降價幅度往往超過10%，甚至達到50%。

比如曾創下一套公寓售出一億美金紀錄的曼哈頓高端樓盤One 57，它售價的高峰期是在2014年和2015年，當時這個大樓的平均尺價都高於5000美元一平方尺，二臥單元售價動輒都在1000萬-1200萬之間，而現在這些公寓的售價都在550-650萬之間，比高峰期下跌了50%左右。實際上這個大樓的價格最近幾年已經逐漸回歸理性，比如2016成交的公寓折扣在35%左右，2018年成交價折扣在20%。現在這個大樓的賣家定價已經比較趨於合理，折扣估計在10%-15%之間。

很多人都在問何時是紐約高端房產價格的最低點，我認為低點會在2020年第四季度出現，主要原因在於疫情後果已經逐漸明朗化，疫情也加劇了高端房產從前幾年的高峰期向理性價格回歸，部分賣家認賠退場，買賣雙方逐漸拉近差距。我和不少曼哈頓資深地產經紀也交流過，我們一致看法是，高端房產在疫情前已經非常疲軟，房價已經在相對低點再碰到疫情衝擊，開發商和賣家基本紅利盡出，這種情況在曼哈頓是非常少見的現像，現在買家掌握著很多談判手段和議價權。但這種局面能夠維持多久，很難說，但可以肯定的是，對那些等待紐約經濟崩盤、房地產潰敗的抄底投資人來說，這種情況大概率不會在紐約出現，有關這一點在我之前文章已經分析過了。

紐約州長庫默宣布，紐約州將成立自己的疫苗專家監測委員會，最嚴格檢驗未來疫苗的安全性，並力爭讓紐約州所有居民第一時間注射安全疫苗，成為全美第一個疫情清零的州。近20年的幾次危機都證明，一旦社會經濟秩序恢復正常，紐約房市都是最快復蘇的那一個。

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在紐約購買新樓公寓您必須了解的20個問題︱居外專欄

紐約新樓盤是紐約天際線上的明珠，新建造工藝和現代化設計，高檔家居配置和令人羨慕的豪華設施，新樓盤深受買家青睞。但紐約新公寓的價格並不便宜，根據Douglas Elliman最新市場報告，曼哈頓新樓售價中位數為2,446,647美元，幾乎是曼哈頓二手公寓房價的兩倍。

很多時候，您在簽訂購買合同時，大樓還在建造中，因此有很多不確定因素，包括大樓完工時間、建造品質等。在我看過紐約眾多新樓盤後，我認為有20個基本問題是您在購買新樓之前一定要了解和提出的。

01 價格有打折的可能性嗎？

一般在市場好的時候，開發商是不會給價格打折的，即使在房源過剩和疫情過後，也很少有開發商直接宣告降價打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作為買家，一定要讓經紀人詢問大樓是否有折扣空間。大樓銷售人員一般不會告訴您折扣力度，只是告訴您歡迎所有報價（Making an offer），這實際上就是暗示，大樓有打折和議價的空間，但沒有統一標准，屬於case by case。

相關內容：【視頻】疫情效應顯現紐約爆紅樓盤八折出售

02 Offering Plan是什麼？

開發商被允許出售新公寓之前，必須詳細說明發行計劃，這份計劃還必須得到紐約州總檢察長辦公室的批准。該文檔包含有關開發各個方面的詳細信息，例如大樓將使用哪些材料作為外牆，廚房使用哪個品牌廚具，將在地面種植多少棵樹木等。這樣做的目的是保護買家免於貨不對板，並使開發商承擔責任。如果開發商沒有按承諾交付物業，購買者可以向總檢察長投訴或起訴。

這份計劃書就是Offering Plan通常有數百頁，在您的報價被接受之後，大樓會將大樓計劃書發給您的律師，您的律師應仔細閱讀，留意特殊規定和相關費用。

03 什麼是Outside Date？

Outside Date被理解成開發商承諾的最後交房期限，一般來說大樓銷售人員會告訴您一個大致的過戶時間，而Outside Date通常定在過戶時間的一年後。比如大樓預計2020年第四季度過戶，那麼Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期後，開發商仍無法順利過戶，買家有權退出合約，並拿回定金。Outside Date讓買家知道大樓的最後過戶期限，它能否和買家未來計劃相配合，會否耽誤孩子的入學等家庭計劃。

04 開發商是誰？

紐約每年有幾百棟新樓盤上市，這些新樓難免良莠不齊。因此了解開發商是誰非常重要，紐約有不少老牌開發商，像Extell、Related等，他們扎根紐約十幾年，開發了眾多優質樓盤，這樣的開發商在品質把控和交房期限上都有一定保障。對首次在紐約開發樓盤的開發商，也可以了解是否在美國其他地方已經有成熟的開發項目，因為一個樓盤最終的品質和開發商的經驗和信譽有很大關系。

05 大樓有哪些額外費用嗎？

新樓盤和二手公寓在購買時一個最大的不同是，新樓盤有一些特殊或額外費用，比如開發商律師費，大樓管理人員在大樓居住單元的購買，以及大樓最早的物業管理儲備金等，這些都要第一手買家來支付。其次您還可以就押金進行談判，在簽新樓合約時，大樓一般會要求繳納10%的押金，但現在一些樓盤為了促銷，只要求5%的押金。

06 是否提供過戶費的優惠？

一些開發商在價格上不會讓步，因為價格上直接打折，最終都會在網站上公開實際售價，這對剩余單元的銷售有些不利。因此開發商承諾在買家的過戶費上提供優惠，變相打折。最常見的便是交易稅（Transfer Tax）和豪宅稅（Mansion Tax）上提供折扣。交易稅和豪宅稅是新樓盤買家在過戶費上的最大開支，一般占到售價的3%或更高。開發商有時會承擔這兩項總費用的一半，甚至這兩項費用都由開發商支付。

07 會為某些物業費買單嗎？

紐約新樓盤越建越豪華、越建越高端，為了提高售價，開發商便會在大樓公共設施上升級，比如建造游泳池，寵物Spa等，這些都要配備額外人員管理，會提高大樓的物業管理費。買家要了解這些設施是否是自己生活必須的，並是否願意為這些增加的物業費買單。

08 到銷售中心看什麼？

在大樓還在建造的時候，開發商都會在大樓附近設立銷售中心，裡面會建造一個樣板間，讓買家了解未來公寓建好的實際樣子。一般樣板間是根據最大戶型的單元建造的，因此買家一定要了解您實際購買單元和樣板間的設計有何差別，一般您可以問，廚房抽油煙機是否外排，是否每個單元都有餐吧，爐灶有幾個爐頭、冰箱尺寸大小是否一樣、小戶型是否有儲酒櫃等。

09 窗外呈現怎樣的風景？

在一個樓盤中，樓層越高，風景越好，售價也越高，如果您付出高價購買一個景致好的單元，就一定要了解窗外風景的實際狀況。一般來說樣板房不會給您帶來景致感，但開發商通常會使用無人機攝影為您提供所選擇單位的景物。有時候大樓已經建得差不多，開發商還會安排潛在買家，戴上安全帽，到大樓您實際購買的樓層去實地考察，這時候您能清晰了解單元朝向和窗外景色。您還可以觀察大樓周邊是否有其他樓盤在建造，是否將阻擋您的風景，這會讓您單元再出售時價值受損。

10 室內設計是我喜歡的嗎？

紐約新樓盤在交付的時候都是精裝修，因此室內設計風格基本都是固定的。一般來說開發商會避免較強個人風格的設計，比較符合大眾的審美。現在不少樓盤還提供了兩種不同的設計，比如“曼哈頓廣場一號”就提供了淺色系和深色系兩種風格。有一些設計是當下普遍流行的風格，比如開放式廚房，這對喜歡烹飪的買家來說，就要考慮此種設計會否為客廳帶來油煙的問題。

11 有地稅減免嗎？

一些新公寓享受421-a的減稅優惠，對購房者而言，這意味著每月較低的維持費。但紐約的減稅政策在前兩年已經結束，因此目前市場上尚存的減稅樓盤越來越少。當一個樓盤有減稅的話，銷售人員會第一時間告知，這時候您要了解，減稅期有多長，一般有10、15、20、25年之分，但不意味著所有減稅期都在一個稅費水平，通常在減稅到期前幾年，地稅開始逐漸增加，直到減稅期結束。所以您還要了解何時開始計算減稅，減稅到什麼時候結束，到期後預計的地稅是多少。

12 新樓可以貸款嗎？

購買新樓並非不可能獲得貸款，但它比二手公寓要難一些。銀行對在建樓盤的貸款格外慎重，除非建築物已售出至少51％，並且滿足自住房的某些最低要求，否則普通銀行通常不會批准貸款。但不用擔心，開發商也意識到這個問題，因此大樓銷售人員會給您一份Prefer lenders的名單，上面是一些願意給這個大樓提供貸款的銀行名單。這些銀行一般和開發商之前有過合作，對開發商資質和實力有充分了解，並對在建樓盤做過調查，對未來銷售前景有信心，因此他們願意放貸。

13 什麼時候可以交房入住？

新房的合約中不會有明確的交房時間，開發商一般給出大致的過戶時間，但紐約近一半新樓會比承諾的交房時間延遲，因為大樓建好以後，還需要等候各類政府部門的驗收，因此很難控制過戶時間。一旦開發商通知可以過戶，大多只提前一個月時間，這對一些買家來說，可能面臨貸款時間不夠，或者無法馬上搬出舊地點等問題。不過開發商會允許更改過戶時間，但多次更改過戶時間，可能面臨額外收費問題。

14 大樓有哪些商業空間？

在紐約市，混合使用的建築將住宅公寓與辦公室，酒店，商店或餐館結合在一起，這很普遍。值得一問的是，開發商未來的商用空間計劃做哪些用途？以免您被嘈雜，臭味或其他不愉快的事物所困擾。如果開發商將底層空間作為高檔健身房或高級超市等，這可能會給樓上住戶帶來某種便利。但如果是快餐店或喧鬧的夜總會，那就對大樓住戶帶來困擾和噪音。此外還要了解商業部分占大樓多大比例，有時候遇到經濟不景氣，零售商鋪關門歇業，大樓的管理維持費用就會部分轉嫁到樓上住戶身上。

15 鄰居是誰？

在銷售中心，您是很難了解大樓周邊的情況，因此您一定要到大樓工地實地看看，觀察周邊環境是否對居住品質有影響，如果周邊有干洗店、超市、餐廳、地鐵站等，那麼會對生活帶來便利。但如果周邊也有新的建設項目，那意味著未來幾年您都會生活在工地中。同時周圍有沒有會影響您房產升值保值的因素，比如政府將會設立游民所或垃圾處理站等。

16 物業管理費包什麼？

物業管理費有包括什麼？一般來說紐約公寓物業費包含了冷水、熱水、暖氣、煤氣的費用，但電、網絡、電視等費用不包含在內。另外要了解大樓的公共設施是否都是免費的，有時候一些特殊的設施要額外收費，比如游泳池的使用。同時要了解大樓是否提供停車位和儲物空間，在紐約買單元附送停車位基本沒聽說，即使大樓有停車場也是外包性質，最多給予住戶停車費用的折扣，儲物間也大多不是免費的，需要付費租用。

17 隔音效果如何？

紐約是一個熱鬧嘈雜的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地鐵站旁，因此單元內的隔音效果非常重要。隨著建造工藝的提高，大樓大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用雙層或三層真空玻璃，因此可以詢問銷售人員隔音處理，如果可以實地看房，一定打開窗和關上窗，體會一下隔音效果。

18 大樓將提供哪些服務？

一些公寓大樓提供全方位服務，比如有24小時門衛，還有專門給您開門或叫uber服務的迎賓員，不僅可以收發包裹，如果您預訂生鮮食材還可以寄放在大樓冰箱裡。同時大樓配備維修人員，他們24小時住在大樓裡，隨叫隨到。但有些一些大樓並非全服務型，比如門衛沒有24小時在崗，或只是Virtual Doorman。這些都和您自身對居住的要求有關。

19 我可以出租我的單元嗎？

如果您是投資型買家，請事先了解大樓的出租政策，一般來說多數公寓大樓允許買家在過戶後立即出租單元，但也有一些開發商禁止在過戶後的一年內出租單元。還有些大樓，如果是租客使用大樓設施要額外收費，一些大樓不允許短租，最短租期要一年，同時要了解管理委員會對租客的批准要求和申請費用。在紐約，大樓公寓是不允許Airbnb形式的出租。

20 可以立即出售單元嗎？

大部分開發商不允許買家在過戶後立即出售自己的單元，因為開發商的樓盤很多時候需要3-5年時間才能銷售大部分單元，為避免買家和開發商競爭未售出單位的狀況，開發商規定買家在過戶後的1-2年不得出售。這方面的規定在大樓計劃書中都有明列，買家也要了解清楚。

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疫情下的全球樓市變局：韓國首爾房價暴漲曼哈頓公寓遇冷

新冠肺炎疫情影響下，全球房地產市場出現不少意料外的新變化。疫情陰雲下，絕大多數行業都遭受巨大衝擊，企業破產、員工失業等情形並不鮮見，但許多城市特別是國際大都市房價卻不降反升。

韓國首爾房價暴漲

韓國首爾近期出現了一波漲價搶房潮。據韓聯社援引一份社會組織發布的報告，今年5月份，韓國首爾公寓售價從2017年5月的8.4億韓元，躍升至12.9億韓元，平均上漲4.5億韓元（約37.5萬美元），漲幅高達53%，為近30年來最高。

房價急劇上漲的同時，還伴隨著成交的大規模放量。韓國官方近日發布的數據顯示，7月份，韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍，月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。

事實上，近3年來，韓國政府累計頒布了20餘項房產新政以抑制樓市過熱，但成效並不明顯。在居外網掛牌的韓國首爾王國地產（Kingdom Inc.）經紀人李鎮禹在接受中新社記者采訪時表示，近期的確感受到了首爾的恐慌性購房熱潮。在韓國，有錢人都想在首爾買房子。首爾樓市與中國部分中心城市一樣，房地產市場長期供不應求，加之，韓國政府的住宅供應政策方向與市場不適應，導致供求矛盾愈發突出。

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一般而言，在城市化進程基本結束的發達國家，其房地產市場會漸趨平穩，如果沒有劇烈的外部刺激，房價難現急速漲跌。但韓國似乎並不符合這一規律。特別是疫情後，韓國首爾地區出現恐慌性購房潮，房價漲幅明顯。

全球性的流動性過剩被視為帶動包括韓國在內多國房價上漲的重要原因。新冠疫情以來，全球特別是發達國家貨幣史無前例大放水，多國利率下降至歷史最低水平，各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。

易居房地產研究院發布的一份報告顯示，二季度，包括紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房價指數連續兩個季度“逆勢”上行。大城市特別是國際大都市的房產成為資金的“避風港”。

紐約曼哈頓公寓遇冷

也有部分區域展現出不同的趨勢。作為美國乃至全球最繁華、最富有的區域之一，紐約曼哈頓的樓市卻遭遇寒流。

根據紐約地產評估公司Miller Samuel與房產中介巨頭Douglas Elliman的一份報告，7月份曼哈頓的合作公寓和公寓的簽約合同數量與一年前相比下降了約57%。高端市場受到的衝擊尤為嚴重，價格在400萬至1000萬美元的合作公寓跌幅超過75%。

Amy Wang是紐約知名高端地產公司Brown Harris Stevens的住宅銷售代理人。在接受中新社記者采訪時，Amy Wang表示，疫情影響下，曼哈頓住宅市場的確出現明顯的銷售下滑跡像。去年7月1日到8月24日，曼哈頓成交住宅1879套，而今年同期這一數字是860套，下降幅度約為54%。公寓售價也顯著下滑。不過，選擇降價拋售的業主並不多，許多房主仍在等待觀望。而外來人口減少被視為曼哈頓樓市遇冷的主要原因。

相較買賣，住房租賃市場受到的衝擊更為明顯，“租房市場非常疲軟，過去樓市最為依賴的外來人口很難進來，房租明顯下降，不少住宅租金下滑25%甚至更多”，Amy Wang表示。

中國買家可能在其中扮演了重要角色。亞洲最大房產科技集團居外IQI董事會執行主席Georg Chmiel對中新社記者表示，最新數據表明中國買家仍然是美國樓市最大的外國買家群體。居外網歷年的中國買家美國樓市詢盤趨勢顯示，華人買家在美國主要的購房地點就是西海岸的洛杉磯和東海岸的紐約。

此外，疫情防控和保持社交距離的要求可能也是導致曼哈頓樓市短期遇冷的重要原因。一個現像佐證了這一點：在曼哈頓樓市降溫的同時，紐約周圍的郊區樓市迎來一波上升行情。據當地媒體報導，漢普頓、紐約威徹斯特縣等區域7月份均出現住宅銷售倍增的情形。業內人士指出，新冠肺炎疫情大流行，數十萬富裕的紐約人逃離該市，前往人口不那麼稠密的郊區，帶動這些地方房地產成交量急速增長。

來源：新浪香港
責編：Zoe Chan

全美房價開始回升！專家分析為短期現像

美國東部時間8月4日，在疫情面前，全美房價少見的出現小幅回升現像。創紀錄的低抵押貸款利率在近幾個月提振了房價，讓購房者有更強的購買力進行房屋買賣。而專家認為，這是只是短期現像。

本月初，30年期固定抵押貸款的平均利率飆升至3.24%，但隨後急劇下降，6月底為2.94%。根據CoreLogic的數據，6月份全國房價年增長率為4.9%，遠高於5月份4.1%的年增長率。6月份房價環比上漲1%，創下2013年以來的最大單月漲幅。

新冠疫情影響到了全美的各個角落，但並不是每一個房地產市場都受到了相同的衝擊。從全美房市的變化中也可以看到疫情對房地產經濟造成的影響，部分地區的表現要好於其他地區。紐約市在最初幾個月受到疫情的嚴重打擊，一些居民選擇搬到偏遠的郊區—甚至遠至費城，以尋求更多的空間和更安全的環境。受此影響，費城的房價以每年8.4%的速度上漲，大量紐約客的湧入令該市受益匪淺。

Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾-黑爾（Danielle Hale）表示，“在遭受了3月和4月特別嚴重的打擊後，東北地區的新冠病毒病例保持穩定，我們看到大量買家重返市場。如果同樣的趨勢也發生在南部和中西部，例如疫情繼續上升，那麼秋季房市還會上揚，尤其是在學校決定推遲開學之後。”

同樣的，聖地亞哥和華盛頓特區的房價走勢也比較強勁，主要是因為這兩個市場需求多余供應。房地產銷售公司Long & Foster的一份報告顯示，6月份華盛頓特區的庫存量同比下降了25%。

相比來說，舊金山的房價比一年前卻有所下跌，這跟硅谷地區大批量的科技工作者遠程辦公有關。許多員工得知消息後，紛紛搬離房租最貴的市中心區域，導致需求下降，價格也隨之下跌。根據ABC的消息，90%的城市勞動力目前在家裡工作，人們正在搬離城市。甚至根據報道：如果走在舊金山南部的市場和金融區，感覺就像一座鬼城。

在疫情爆發之前，舊金山南海灘一套兩居室公寓的平均掛牌價格約為195萬美元。如今，均價已下跌3萬美元，至192萬美元。一居室公寓的均價下降了1.5萬美元。舊金山去年年底房屋的空置率為5.4%，而目前為10%，當對住房需求不再旺盛，價格也就隨之下降。

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但分析師表示，房價的上漲速度會放緩。房地產經紀公司Redfin首席經濟學家泰勒-馬（Taylor Marr）表示：隨著抵押貸款利率下降，房價上漲，但供給也下降了，這削弱了對房價的影響。房價增長可能會放緩，但共識是房價至少在今年將繼續上漲。”

CoreLogic的經濟學家Frank Nothaft預測，到明年6月，價格將比今年低1%。他預計價格上漲將在未來12個月有所減緩。導致經濟再次全面停擺，房屋銷售可能會像3月和4月那樣走弱，房價會反映出這一點。

更多分析認為，房價產生變化的根本原因是供給和需求的平衡度。房屋建築商看到了買家的興趣和強勁數據，但由於疫情帶來的供應鏈問題和勞動力市場緊張，他們未能提高產量來滿足這一需求，勞動力市場緊張多年來一直在阻礙樓市復蘇。這意味著即使低利率幫助了人們做出買房的決定，市場上也不見得有足夠可挑選的房源。

根據Zillow的數據，在費城，目前房源數量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一項分析同樣發現，今年3月至5月，大都市地區的房源比去年同期下降了48%。

阻礙購房行為第二原因是3月份實行了禁售。為了防止疫情繼續傳播，房地產市場在3月施行了禁售活動，只能遠程看房，這等於在最繁忙的季節業務暫停了兩個多月。當房地產市場重啟時，一些賣家又考慮到健康問題不願重新投入銷售過程，尤其是在可能讓他們面臨風險的情況下。同時，隔離也加速了家人們重回家庭生活來照顧空巢老人。

阻礙房價復蘇的其他原因還包括聯邦政府實行的CAREs Act救助法案。房源網站Zillow.com的經濟學家傑夫-塔克（Jeff Tucker）認為：法案允許房主在失去工作的情況下延期支付抵押貸款，目前有8%的抵押貸款已經延期支付。通常在經濟衰退期間，很多人會失業，無法償還房貸，或者最終喪失抵押品贖回權，銀行會把他們的房子賣掉。但這一次，市場上最低迷的部分實際上已經凍結。對這些家庭來說，這無疑是個好消息，但一個主要的副作用是，在這樣的衰退時期，進入市場的房屋數量也會大大減少。”

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來源：新浪財經
責編：Zoe Chan

全球超級豪宅銷售驟降紐約和倫敦首當其衝

上半年，紐約最昂貴住宅的銷售下降了70％，在世界上房價最高城市中跌幅最大。

根據經紀公司萊坊，由於冠狀病毒大流行導致邊境關閉，交易中斷，美國紐約僅有41處物業的售價達到或超過1000萬美元，低於一年前的137處。倫敦和中國香港分別下跌了68％和61％。

根據萊坊7月22日的一份報告，悉尼銷量逆勢增長，新加坡略有下降。

“新冠狀病毒的影響在全球所有國際市場中都得到了體現，大多數都接近停滯了幾個月，因為全球采取了各種封鎖措施，” 萊坊全球主要銷售負責人Paddy Dring在電子郵件聲明中表示。

報告稱，盡管全球交易量下降，但交易價值整體上升。3-6月期間，全球超級豪宅的平均交易價值從去年同期的1800萬美元增至2070萬美元。倫敦的增幅最大，平均交易價值為3800萬美元，在全球排名中也名列前茅。

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延伸閱讀：從新加坡買到悉尼！中國富人四處搶購豪宅求資產保值

富裕的中國購房者又回來了。

在中國各地以及亞洲一些他們熟悉的地方，富裕買家正在搶購豪宅，在許多情況下是為了保護他們的財富免受預期通脹和人民幣貶值的影響。房地產熱潮導致中國高端住宅價格飆升，同時也為受到疫情打擊的亞洲房地產市場提供了一些支撐。

“他們火力全開，”服務中國豪宅買家的澳大利亞公司Black Diamondz的創始人Monika Tu說。

自3月以來，Tu已經賣出了價值8500萬澳元（5500萬美元）的優質物業，其中約一半出售給了在疫情爆發時居住在澳大利亞的中國客戶。成交額較今年早些時候上漲了25％。這些房屋的價格在725萬至1950萬澳元之間，都位於悉尼Point Pointer等富裕的海濱郊區。

隨著疫情限制措施的逐步放松，中國富裕人群更容易在上海、首爾和悉尼等亞洲熱點地區查看物業並完成購買。在另一個熱門地新加坡，虛擬看房和照片已經足以讓數百萬的交易成交，這與倫敦和紐約形成鮮明對比，兩地在封鎖下房地產市場依然低迷。

根據房地產公司居外IQI的數據，與2019年第四季度相比，第一季度對韓國物業的中國買家詢問量增長180%，而對新西蘭物業的詢問量躍升75%。英國和美國的搜索量分別下降32％和18％。

外國人只能在澳大利亞購買新房，不過非常富裕的人可以通過申請“重要投資者”簽證來繞開這些限制，這使得他們可以輕松獲得居留權，也可以購買二手房地產。

高端需求正在提振中國房價，緩解其他市場的跌勢。中國四大城市高端住宅價格4月上漲1％，其中深圳創下兩年來最大漲幅。

即使在部分封鎖仍然存在的新加坡，購房活動仍在通過在線平台增加。APAC Realty Ltd.子公司ERA的房地產代理Clarence Foo稱，三位中國客戶本月在濱海盛景豪苑購買了六套價值合計2000萬新元（1100萬美元）的公寓，也沒有進行任何虛擬參觀。一位投資者在同一開發項目中花了大約1200萬新元購買了三套三居室公寓，這裡距離標志性建築濱海灣金沙酒店和賭場僅五分鐘步行路程。

“一些買家可能希望把資金轉移到其他國家，因為人民幣可能會進一步貶值以應對經濟疲軟，”OrangeTee＆Tie Pte駐新加坡的研究和咨詢主管Christine Sun表示。撰文/彭博新聞社編輯/馬傑

總之房地產熱潮導致中國高端住宅價格飆升，同時也為受到疫情打擊的亞洲房地產市場提供了一些支撐。

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來源：商業周刊中文版
責編：Zoe Chan

後疫情時代：紐約房地產趨勢分析｜居外專欄

距離紐約房地產復工已經近一個月，雖然全美新冠病例仍一路狂奔，屢創新高，但紐約州在疫情控制方面表現良好，確診病例持續下降，這為紐約經濟全面恢復奠定基礎。

為此紐約房地產界也傳出房市復蘇的信號，在7月第一個周末，紐約皇後區華人居住區Bayside的一個Open House（房產公展），約有近30組買家戴著口罩在門外排起長龍，准備入屋看房。不少地產經紀反饋，這一個月來他們非常忙碌，買家紛紛出動，壓制三個多月的購房能量集中爆發。難道紐約房市這麼快就復蘇了？

目前有關疫情後紐約房市表現的具體數據尚未出籠，但不妨礙我們對未來紐約房地產走向或趨勢做一個分析。

紐約房市會進入又一個“下行”周期？

紐約上一個下行周期是2008年的金融危機，房市經過了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，從2012年開始反彈，直到2017年又達到一個高峰。從2017年底開始，紐約又進入一個房市的調整期，這一波的房市下滑並非外在因素導致，主要還是房地產市場的自我調節，也就是供需失衡造成的，由於市場上房源量過剩，導致市場需要更多時間消化庫存，導致價格下調。

一般來說，紐約房地產市場會經過一個7-8年的上漲，之後會出現2-3年的回調，本來這一波的房市走低，已經在2020年開年結束，房市已經出現回暖和反彈的跡像，但3月底席卷全球的新冠病毒正面襲擊紐約，使得紐約房市上升的勢頭被遏制住。

如今紐約房地產剛復工一個月，這期間房地產市場的活絡現像，並非說明房市已經全面復蘇或恢復正常。從商業地產和租賃市場來說，形勢不容樂觀。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司繼續延長在家工作政策，導致辦公室租賃需求大減，像WeWork這樣的共享辦公概念的公司多數面臨財務危機的狀況。以年輕人為主的租賃市場，同樣面臨困境，大批年輕人和留學生在疫情期間，或回父母家中或回母國避疫，使得退租案件倍增。

疫情後房市的小型回暖，主要表現在買賣市場。截至到7月的第一周，紐約市房產簽約數比三月底上升了41%，上市房源數也上升了57%。但目前出來看房的買家多數是疫情前已經准備入市的買家，只是疫情期間讓這股購買能量被凍結，現在短時間內集中爆發釋放，同時市場上也彌漫著一股抄底撿漏的氛圍，當這一波能量釋放之後，紐約房市會進入一段冷靜觀察期，此時疫情對經濟的破壞力和後果才會徹底呈現出來，到時且看紐約房市的承受能力到底有多強。

紐約房市復蘇的不利和有利因素？

不利因素：

1、一旦紐約疫情出現反復或反彈，將再次阻礙經濟的恢復，這種二次打擊將甚於此前。未來紐約疫情控制的重點將放在輸入性病例的嚴防上。

2、據紐約時報報道，紐約市在疫情過後將有20%的人失業，失業率將是經濟和房市的懸頂之劍，高失業率將導致購買力下降，不排除市場會有法拍屋的出現。

有利因素：

1、美聯儲持續降息救市，目前房貸利率處於歷史低位，這對購房者來說是最大動力之一，也將促使一批租房者轉為買家。

2、當前房市不明朗的狀況，使得買家面對的是一個競爭少，能從容談判的有利形勢，大大增強了議價空間。

3、紐約市各項產業發展均衡，經濟結構合理，不靠單一經濟支撐，城市的經濟基礎穩固。這將是房市復蘇的最重要基礎。

4、聯邦政府救助力度前所未有，從個人、家庭、企業全方位給予資金補助，這將減少房主斷供現像的產生。

5、未來通貨膨脹難以避免，紐約房產仍是資產的安全港。

紐約房市是否具有較強抗壓性？

紐約是一個經受過考驗的城市，近20年間，紐約經受過911恐怖襲擊、金融危機、桑迪颶風等一系列打擊，但紐約市的恢復能力都快於其他城市。在2008年的次貸危機中，紐約房市遭遇正面衝擊，在全美不少城市房價大跌近40-50%的時候，紐約房價最多下跌25%，而且是第一個反彈復蘇的城市。

紐約客也是一群充滿智慧的人群，多數紐約人對紐約未來充滿信心，不排除目前入市的買家中有一批是看好紐約房產的長期投資價值的。

現在是否是入市的好時機？

對剛需的買家來講，目前是一個入市好時機。利率低、議價空間大，尤其選擇開發商新樓時，能得到較大讓利機會。在疫情期間，損失較大的是一批在建住宅項目，全面停工造成開發商面臨很大資金壓力，為此不少開發商直接給出比以往更高的折扣，像紐約網紅樓盤“曼哈頓廣場一號”承諾給予特殊期限內簽約的買家10-20%的折扣。

但作為不是剛需的買家和投資人可以再觀望一段時間，房市要到下半年才會比較明朗化。

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近期紐約的相關法規和民權運動是否對房市造成影響？

1、去年通過的新豪宅稅、新房產交易稅、新租客保護法等一系列新法對紐約房地產市場帶來很大衝擊，投資人和房東普遍認為，紐約房市不再是一個友善或鼓勵投資的城市，這對房市作為自由市場來講是個很大的阻礙。

2、民權運動導致極左思潮泛濫，NYPD成為攻擊對像，消減警力開支和警察裁員，將使得紐約市安全性大大降低。這一個多月以來，紐約的治安案件飆升了300%，一個城市的安全性是對個人資產的最大保障，治安惡化將使得大量資金外流和富有階層的離開。

3、現任紐約市長白思豪（Bill de Blasio）的政策正在損耗和動搖前一任市長彭博留下的城市資源和經濟基礎。彭博在任的12年，對紐約市經濟產業結構的調整和一些重大舉措，像打造東部硅谷科技城、興建哈德遜城市廣場等，都大大提振城市經濟活力。但白思豪上任的四年間，亞馬遜撤出長島市，在城市中心設立游民所、否決紐約摩天輪項目等一系列政策，使得紐約市場經濟活躍度和競爭力在減弱，此次大力消減警力開支更是讓大部分紐約市民憤怒，這將是未來紐約房地產復蘇的最大阻力。

紐約華人社區房地產市場有什麼不同？

1、主流市場的數據無法反映華人社區房市的實際狀況，換句話說，華人社區房地產有自己的小氣候。紐約幾個華人居住熱點社區，如皇後區的Flushing、 Elmhurst ，布魯克林區的8 Avenue 、Bensonhurst近幾年房價始終穩步增長，房價波動不如主流市場那麼明顯。主要原因是，華人家庭的經濟狀況相對穩定，普遍對房產更加保護和重視，而且華人社區房產80%都是在華人間交易，使得華人社區房產較少有大起大落的情形出現。

2、華人社區的房產更多是自住需求，購買者大多為第一代移民。未來華人社區房地產是否持續穩定，取決於華人人數是否保持正向流入。

3、由於當前華人社區房產普遍價格偏高，但租金水平反而低於城市平均水平，因此並非投資的最佳選擇。

4、紐約華人正在開辟新的華人社區，由於傳統華人社區房產趨於飽和，近年許多華人已向非傳統華人社區轉移，尤其以上述華人聚居區周邊社區輻射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹頓島，都成為華人新的移居點。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
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全球房價最貴十大城市：一半在亞洲中國香港居首

6月5日，世邦魏理仕（CBRE）發布了《2020全球生活報告》，對全球39個重點城市2019年住宅市場數據與發展趨勢進行綜合對比與解讀。其中，中國香港、上海、深圳和北京再次躋身全球住宅價格排名前十城市。

報告顯示，2019年全球住宅價格排名前十的城市分別為：中國香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城區）、溫哥華、洛杉磯、巴黎和紐約。最高的十大城市中，有一半位於亞洲，中國香港仍是全球房價最貴城市，上海、深圳和北京的住宅套均價格也再次躋身全球前十，分列第四、第五和第六位。

調研結果顯示，39個城市的市場中，有31個城市的住宅價格有所上升，但平均漲幅只約為上一年水平的一半。報告指出，價格增速的普遍放緩，也在一定程度上反映出各類降溫措施實施後樓市逐步趨穩，房價過快上漲勢頭得到有效抑制。

此外，2019年，住宅租金最高的十大城市分別為：紐約、阿布扎比、中國香港、新加坡、洛杉磯、都柏林、吉達、迪拜、倫敦和利雅得。針對住宅租賃市場的調查結果表明，十大房租最貴城市榜單中，中東城市占據四席。

海藍之港（Port de la Mer）是阿聯酋迪拜唯一海外人士可以購買的朱美拉海岸線物業。1臥1衛新房，售價僅約¥ 266萬。點圖了解更多項目信息

值得一提的是，在全球住宅租金漲幅最高的十大城市中，排名前五的城市分別為裡斯本、開羅、多倫多、伊斯坦布爾、班加羅爾，年同比漲幅分別為16%、8%、7%、6.7%、6.5%。

除了住宅相關價格，報告還對一些日常消費數據作了調查。比如，深圳、北京、上海一杯咖啡的價格在4.30美元左右，分列“咖啡榜”第七至九位，與排名首位的迪拜價格差距不到1美元。而從健身會費來看，上海在內地的三座城市中，價格最高，以每月53.64美元排名全球第十一位。此外，北京、上海、深圳三城中等檔次餐廳兩人用餐費用均為28.6美元，位於榜單28名之外，價格不及排名首位的紐約三分之一。

關於居外IQI

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來源：新京報網
責編：Zoe Chan

【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄

紐約市是紐約州疫情的中心，紐約州又是全美疫情的中心，處於風暴眼中的紐約市，它的一舉一動都成為全球焦點。

紐約房地產市場作為經濟的風向標，這一次是否還能浴火重生？

如今，左右房地產市場走向的不利因素和有利因素相互糾纏，正處於拉鋸狀態，一切取決於我們戰勝病毒、控制疫情的時間表。我們現在的確與時間賽跑。

不利因素：失業率是一把“懸頂之劍”

由於疫情導致失業率飆升，紐約市將有50萬人口失業。高企的失業率，意味著人們收入大幅減少，從而削弱人們購房能力，同時也將導致30％擁有房貸的屋主將無力繼續償還貸款。

一方面人們因財政緊縮無力購房，另一方屋主因無力還貸導致拍賣屋增多，房市將為此陷入停滯，並產生惡性循環，這是最壞的狀況。

如果一個城市過度依賴航空、旅游、服務零售業且經濟單一，失業人口便會不斷攀升。由於紐約市產業發展均衡，經濟多元化，紐約沒有進入房地產風險指數最高的前十名。

有利因素一：歷史低位的房貸利率將刺激房市

盡管新冠病毒疫情給整個美國房地產市場帶來了巨大的打擊和不確定性，但超低房貸利率仍扮演“強心劑”的角色，讓市場保持熱度。

隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。

較低的利率對房市有明顯的刺激效果，有些人可能不想錯過這次機會入場或進行再融資，這將使未來的市場需求保持強勁。”

有利因素二：政府救濟力度前所未有

美國政府三月底通過的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相關援助、救濟和經濟安全法案》，是美國歷史上規模最大、力度最大的紓困計劃，從個人、家庭、企業機構等各個層面幫助美國人渡過疫情困境，領取失業金的標准和條件大大放寬，這使得大部分失業人口得到資金補償，能渡過危機，這些補助金也將幫助屋主減輕還貸壓力。

有利因素三：海外買家蓄勢待發

紐約房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。四月第二周，紐約房市成交了一筆2700萬美元交易，一名秘魯買家豪擲2700萬現金橫掃曼哈頓Waterline Square八套單元，理由便是紐約房產比銀行安全，該買家得到7%的價格折扣。

中國居外網的數據顯示，其網站用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。由於融資相對便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。

有利因素四：避險和剛需是房市復蘇的根本

在一些投資人和理財者看來，美國的房地產市場是眼下躲避經濟風暴的一個“避風港”。相對於股市的動蕩和暴跌，美國房地產尤其像紐約這樣國際大都市，房產仍是資產保值的最佳選擇。

由於房地產是相對穩定的投資，尤其是在股票市場動蕩期間，國際資金將開始回流到美國和紐約房市。

NAR首席經濟學家勞倫斯•雲（Lawrence Yun）說，疫情毫無疑問會令房市活動走緩，但他預計房屋銷售將呈V字型發展趨勢，今年晚些時候會出現強勁反彈。“許多上半年沒有進行的交易，可能僅僅是推遲到夏末和秋季去完成，因為剛需擺在那裡。”

有利因素五：紐約仍是全球最有吸引力的城市

人口的正向流入是一個城市房地產保持活力的源泉。疫情並沒有導致紐約人口大量外流，800萬紐約客是經受過歷次打擊、沉著冷靜的一群人，他們對這個城市有著巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖襲擊時期，人們認為紐約成為全球最危險最容易被攻擊的城市，但都沒有動搖紐約人對這個城市的信心。

紐約仍是全美最具吸引力的城市。去年，谷歌、Facebook、亞馬遜、蘋果、迪士尼等大型科技公司在紐約擴充其辦公地點，將引進至少8萬名高收入科技人才，這些科技公司是這次疫情衝擊最小的企業，上述這些大公司至今都沒有取消其在紐約的擴張計劃。至今也沒有哪一家世界500強企業宣布退出紐約市。

我的結論

新冠病毒疫情對紐約房市的衝擊，截至到目前主要體現在房源數量和交易數量的減少。用紐約著名經紀人Ryan Serhant的話說，疫情就像因前方有交通事故，大家都堵在高速公路上，一旦路障排除，車輛將快速通過。

大家最關注的房價是否會大跌，目前還沒有理由預期房價會大幅下跌。事實上，這次衰退的因素與房地產無關，它不像是2008年次貸危機是房地產市場本身出現問題。許多專家認為，盡管疫情帶來的經濟衰退的持續時間和嚴重程度還有待觀察，但這次的嚴重程度可能不及2008年，對房地產市場的影響也會小很多。

房價折扣只會在一段時間略有擴大，但不會劇烈下跌。紐約房市從2018年以來已經在谷底徘徊多時，疫情只是拖延了紐約房市從谷底復蘇的進程，換句話說，疫情讓市場谷底的窗口多敞開一段時間，這給本來已經錯過底部的買家，提供了入場的機會。

未來紐約房市趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的交易需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量會快速反彈，這只是時間問題。但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。

好消息是，紐約目前的疫情控制狀況好於先前的估計，無論確診人數和死亡人數都呈現下降趨勢，紐約州正加大核酸檢測能力，並在全州推廣抗體檢測的可能性，紐約正朝著重新開放復工的方向有序穩步推進。

一句話，紐約不會輕易倒下，也是最快站起來的那一個！

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
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【視頻】疫情效應顯現紐約爆紅樓盤八折出售｜居外專欄

昨天（5月1日）我剛錄制了一段視頻分析紐約房市究竟會受疫情衝擊有多大，其中我談到首當其衝的就是紐約開發商。果不其然，今天便傳出紐約最大開發商Extell決定旗下一棟明星樓盤在疫情期間打折出售，最高折扣八折。這無疑是紐約房市對當前疫情的最新反應。

從2013年紐約房市大好以來，紐約掀起了一股建設高潮，大批新建案可以說是雨後春筍，紐約地產經紀幾乎每周都能收到不同新樓盤發來的參觀邀請。據不完全統計，紐約5年間出現了不下300個新樓盤，總單元面積達到15000個。

大量新樓盤的出現在2018年出現了庫存量過剩的結果，也導致紐約房市從上行周期進入疲軟調整期。從2013年以來，市場上總共有四分之一的單元並沒有銷售或上市銷售，開發商手上有大量影子房子。

從2018年開始，部分新樓盤就開始各出奇超，推出各項優惠政策，以吸引買家。一般來說，開發商並不采用直接降價的做法，而是通過其他手段變相打折，比如給予買家過戶費用的優惠或減免，甚至許諾在幾年之內減免管理費和地稅等。如果一個樓盤直接減價，這就給人樓盤賣不動的不良印像。

在新樓盤輩出的年代，紐約有一些樓盤可以說脫穎而出，其中就有One Manhattan Square曼哈頓廣場一號。

曼哈頓廣場一號位於曼哈頓下城東河邊，在我看來它有幾個之最，由紐約最大開發商Extell開發，紐約有史以來最大型樓盤，總共有804套單元，大樓公共設施面積最大最為齊全，也是紐約擁有最佳景觀的樓盤之一，同時還是迄今為止還擁有20年減稅的少量樓盤之一。

曼哈頓廣場一號從2017年年底便開始銷售，當時打出的口號便是可負擔得起的豪華樓盤。由於推出之際，紐約房市已經開始疲軟，因此開發商先不在國內上市，首先到亞洲各國進行推廣，其中就有很多中國買家。

由於曼哈頓廣場一號擁有800多套單元，基本是其他紐約樓盤8-10倍的體量，因此要推動樓盤銷售，開發商和銷售團隊就必須想出各種推廣策略。其中最有轟動效應的便是在2018年聖誕期間，曼哈頓廣場一號推出買一臥單元免3年管理費和地稅、二臥單元免5年管理費地稅，三臥單元免10年管理費和地稅。我和我的同事還特別計算了一下，光這項費用買家最高能節省近100萬。

我之前視頻說到，疫情對紐約新樓盤的衝擊最大，因為開發商背負了沉重的建築貸款的壓力，急需資金回籠，同時還要面對市場上眾多新樓盤的競爭。因此，這次Extell宣布曼哈頓廣場一號打折出售，一點兒也不意外。而且由Extell開出第一槍，也只有地產大佬才敢有這樣氣魄膽識。不過關於打折的詳情，開發商並沒有具體說明，只說部分戶型的折扣高達8折。

曼哈頓廣場一號已在2019年夏天開始過戶入住，因此買家不用看圖紙或樣板間，直接到樓盤現場親自體驗，凡是到過曼哈頓廣場一號的人，都對該樓盤留下深刻印像，因此該樓盤的銷售行情在疫情前一路看好。但疫情讓這樣的銷售行情戛然而止。

我在曼哈頓廣場一號剛上市時，便采訪拍攝了這個大樓，當時還是在臨時搭建的銷售中心，之後又在銷售中心辦過多場活動，去年樓盤建好之後，我們又受邀拍攝大樓建好的新面貌，可以說曼哈頓廣場一號是我們拍攝報道最多的一個樓盤，也是迄今為止在我心目中排在前三的新樓盤。

我只能說，Good Luck！

編者按：【One Manhattan Square曼哈頓廣場一號】現正在居外網上出售，歡迎點擊查看房源詳情

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
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