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受新冠肺炎疫情影響，秋季以來美國經濟的復蘇之路並不平坦，但住宅房地產市場卻是少數的例外。

在經濟措施和低利率的雙重刺激下，2020年下半年以來美國樓市持續火爆。美國Case-Shiller 20城綜合房價指數最新數據顯示，9月份該指數的同比增速達高達6.6%，創下了30個月來的最高水平。當月，美國西部城市鳳凰城、西雅圖、聖迭戈同比漲幅超9.5%，位居前三；即使是漲幅墊底的紐約，房價也上漲了4.3%。10月美國成屋銷售季調後年化總數為685萬套，創2005年以來的新高；11月新屋開工數據也頗為亮眼，達9個月以來最高水平，反映出住宅市場的強勁需求。

據美媒報道，11月總統大選之後，美國紐約等大城市的房地產活動明顯增加，此前尚在觀望的投資者似乎已不再猶豫。根據房地產中介Serhant提供的數據，自11月以來，曼哈頓區的成交量比去年同期增長了6%。考慮到海外投資者在曼哈頓的住宅市場中往往扮演著重要角色，這或許意味著，隨著新冠肺炎疫苗問世、政局不確定性減少及美元不斷貶值，海外投資者對美國房產的興趣正在迅速回歸。

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亞洲最大房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，居外網的最新統計數據顯示，11月美國房產詢盤數量環比上月大漲了69%，與去年同期相比也增加了43%。

奇米爾認為，拜登上台後或許可以在一定程度上緩和美國國內與國際局勢，這將恢復投資者——尤其是海外投資者對投資美國房地產的信心，“確定性是影響海外投資的首要因素。”

貝殼找房海外事業部總經理時今強也持類似觀點，他表示，雖然美國疫情仍未有緩解跡像，同時國際間的旅行限制也沒有取消，但即使如此，今年美國的房價仍持續上漲，這一點對投資者具有很大的吸引力。

未來，拜登的政策將對房地產市場帶來哪些影響？2021年美國房價會繼續保持火熱嗎？

拜登政策可能對房地產市場的影響

房地產政策並非是美國大選時的熱門話題之一，因此拜登的競選承諾和行政計劃中很少有會直接影響樓市趨勢的事項。

拜登財政計劃的核心是削減2017年時通過的對個人和企業的減稅，然後將由此增加的稅收收入用於基礎設施、新能源、制造業、教育、醫療、社會保障等領域。

對個人（主要是富裕人群）和企業加稅的計劃無疑將利空樓市，但減免大學學費、放寬學生貸款條件等措施又能增加公立大學的入學機會，長期來看又利好樓市。

從整體上看，拜登的行政政策對於美國樓市而言或許會是喜憂參半，但影響預計不會很大。況且參議院的最終席位尚未出爐，如果共和黨拿下50席以上，拜登想要推行新政的空間將更為有限。

洛杉磯房地產公司CINDY CHIN REALTY的創始人程欣迪（Cindy Chin）對第一財經記者表示，疫情讓中低收入的美國人在購房面臨挑戰，但拜登在競選時曾發布一項購房激勵計劃，將為首次置業者提供最高1.5萬美元的首付稅收優惠，這將會刺激那些名下尚無房產的人加入市場。

此外，還補充道：“拜登還承諾投入1000億美元用於建設和升級可負擔住房，這有望給陷入困境的入門級住宅市場帶來緩解。”

從事房地產投資顧問20多年的加州房地產公司Keller Williams資深經紀人游健對第一財經記者表示：“我基本上不太相信拜登會推出什麼大幅影響房價的政策。但他上台後，對海外移民和留學生的政策可能會有所放松，這對於住宅和租房市場來說都算是利好，盡管影響可能很有限。”

美國Warburg房地產公司負責人戈特利布（Gottlieb）表示，拜登上台後，美國房地產市場的表現料將更為平穩。“我認為拜登將帶來穩定，未來四年的日常生活將更加可測，而不用半夜三更去關注總統又發了什麼推特。通常來說，房地產市場很大程度上取決於買家的信心，當人們對生活感到穩定和自信時，他們會更加願意投資。”

展望2021年美國樓市

對於2021年的美國樓市，市場人士普遍認為明年的火爆程度將會比今年更進一步。投資者預期經濟將從疫情引發的衰退中復蘇，而抵押貸款利率仍將維持在歷史低位。

美國房地產咨詢網站Redfin本周二發布的報告稱，2020年美國住宅市場的銷售額預計同比增長5%，而明年的銷售額料將增加10%以上。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）在報告中說：“即使疫情有望結束，美國人仍將繼續購買房產以應對新的生活方式。預計2021年的房屋銷售將比2006年以來的任何一年都多。”

盡管該機構預測，抵押貸款利率將從歷史低位的2.7％緩慢上升至3％左右，但對於融資的影響仍十分有限。

美國LeverageRE房地產公司的CEO巴洛（Eric Balog）對第一財經記者表示，盡管受到疫情和大選不確定性的影響，2020年美國主要城市房地產市場的表現仍然出奇得好，“我認為這是因為買房者對美國資產和投資環境仍然充滿信心。”

巴洛表示，目前的普遍共識是，在拜登的領導下，新冠肺炎疫情有望得到控制，如果這一點能夠實現，那麼2021年美國樓市的漲勢有望得到鞏固。

Keller Williams資深經紀人游健也認為，未來幾年美國房地產的表現都會相當不俗，主要原因是美聯儲的低利率政策和市場的供不應求。尤其在加利福尼州，他提到，該州剛通過了一項提案，允許55歲以上的購房者可以在滿足一定條件的前提下減免地稅，而同時一項限制租金提案則未被通過，對於投資者而言，這是兩個不容忽視的利好消息。

不過，市場也並非完全沒有風險，比如Lending Tree的首席經濟學家卡普菲迪斯（Tendayi Kapfidze）就提醒，雖然疫苗能讓社會生活和經濟恢復常態，但勞動力市場的復蘇可能會較為緩慢，收入不會迅速回到上升通道，同時永久性失業人數的卻在不斷增加；隨著寬限期的結束，購房者的還貸壓力將會增大，而貸款標准也可能進一步收緊，這將使得部分地區的房價受到壓制。

美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）預計，隨著新冠病毒疫苗的大範圍分發接種，以及額外的政府財政支持，2021年美國經濟復蘇的速度將加快。但商業房地產市場，特別是寫字樓、零售業和酒店的復蘇預計將滯後於經濟，至少需要兩年多時間才能恢復至疫情暴發前。

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來源：第一財經
作者：吳將
責編：Zoe Chan

拜登當選總統，其政策有望利好海外投資者！

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作為美國第一大城市、聯合國總部所在地、全球金融中心——紐約市的國際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環之下，紐約市的房價一直處於美國、乃至全世界最貴的大都市之列，並不會讓人感到驚訝。

美國房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）在此前發布的《2020年全球生活報告》中，紐約市以平均64.9萬美元的房價輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽的曼哈頓區的房價更是“貴上加貴”，據美國房地產咨詢公司Property Shark的數據顯示，2020年8月份，曼哈頓區的房價中位數是98萬美元，遠遠高於紐約市68.5萬美元的平均值。

但世上沒有什麼資產可以永遠只漲不跌，紐約市的房價也不例外。事實上，美國房地產咨詢公司Zillow的房價指數顯示，2019年時紐約市的房價已進入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來越流行的居家辦公潮則進一步削弱了紐約市房價的上漲動力，尤其對曼哈頓區的衝擊最大，使得該地區房價出現了明顯的下滑，並有大量房產滯銷。

在經歷了長達十多年的牛市之後，紐約的樓市似乎再度進入了調整期，那麼這次又將會持續多久呢？

美國紐約柯克蘭（Corcoran Sunshine）地產經紀公司高級常務董事科代羅（Daniel August Cordeiro）對第一財經記者表示，他認為，目前（疫情帶來）的趨勢不會給市場造成永久性的變化，每當紐約（房地產）市場陷入停滯的時候，買家都會重新評估他們的優先選項。

“如果說我們在過去20年裡學到了什麼，那就是紐約（的房地產市場）是有彈性的，而且總是會反彈的。”科代羅如此說道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國新冠肺炎疫情最嚴重的地區之一，6月之後才逐漸趨於穩定。

疫情讓居家辦公變得越來越普遍，加上“保持安全社交距離”等規定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂場所，博物館、電影院也長期處於關閉狀態，再加上經濟萎靡情況下導致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環不再如以前那般耀眼。

國際房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）10月初發布的《全球城市住宅樓價指數》顯示，2020年二季度紐約市房價同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低於鳳凰城（+9.0%）、西雅圖（+6.5%）、明尼蘇達（+5.4%）和聖地亞哥（5.0%）等其他上榜的美國城市。

根據房地產咨詢公司Property Shark的統計數據，2020年4月紐約市的房產交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此後，隨著市場情緒回暖，7月份時回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時Property Shark的數據還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產交易價格的中位數卻在下滑，分別是71.8萬美元（6月）、68萬美元（7月）和66.5萬美元（8月），均不如去年同期的73.5萬美元、78萬美元和67.5萬美元。

科代羅對第一財經記者表示，紐約市新公寓的售價跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個市場的平均可議價範圍大約也有10%。”科代羅認為，當前市場上（新樓盤）的庫存量將會是未來五年內最高的，因為大部分正在開發或計劃中的新項目都會被凍結。

不過他補充道：“現在是挑選具有投資價值的房產的最佳時機，因為有很好的產品可供選擇，價格也很優惠。而在接下來的一年裡，庫存會逐漸下降，價格也會趨向穩定，有投資潛力的樓盤則會售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據美國媒體報道，疫情暴發之後至今，紐約市大約有50萬人搬走，約占紐約市總人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區。

美國房地產公司Douglas Ellima的調查數據顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之間），創下十多年以來的最高水平，空置數量攀升至創紀錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24％，可供出租的房源則增加了166％；所有公寓的月租金中位數為3363美元，同比下降了4％。即使當前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個月的免費租金，基本上也無需交中介費，但流出的人口仍明顯少於流入。

另外值得一提的是，6月份之後，美國樓市整體上出現了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區卻是例外。

據Douglas Ellima和房產評估咨詢公司Miller Samuel上周發布的一份聯合報告統計，三季度曼哈頓的房產交易量為1375套，環比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%；與此同時，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機最嚴重時期以來的又一峰值。根據報告評估，市場消化當前所有可用庫存將需要20.3個月，同樣為2009年以來的最長時間。

報告還稱，當前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進，買家能享受到的折扣是十年以來最高的。市中心大多數辦公室都處於關閉狀態，餐廳和文化、娛樂場所的運營大幅受到限制，同時可供購房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時候拋售，大幅降價是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產公司（Sotheby’s Realty）的房地產經紀人David Xu表示，當前曼哈頓的租房市場非常不好，有1.3萬多套房子待租。曼哈頓的高端房地產市場更加嚴峻，其高檔公寓主要是公寓（Condo）與合作公寓（Co-op）。房價在400萬至1000萬美元之間的房子都是降價銷售。

“我聽說，有的高檔公寓售價比之前降了70％。賣不出去的房子數量是過去十年中最高的。” David Xu說道。

與之相反的是，紐約市臨近地區的房產受到了熱捧。據紐約周邊地區的房產經紀人們反映，近來郊區房屋的問詢和購買需求出現激增。Miller Samuel的數據顯示，與2019年相比，紐約市郊區的7月房屋銷售額增長了44%，其中威斯特徹斯特郡（Westchester County）的增長高達112%。

外國買家：缺席影響高端樓盤

近日世邦魏理仕發布的一份研究報告顯示，今年上半年全球資金對美國公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報告還提到，外來資金通常熱衷於對中高端房產進行投資，而紐約市一直是他們在美國首選的投資目的地。

綜合不同機構的統計數據，2019年外國投資者在美國樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對美國房地產市場的整體影響不會很大，但在中高端市場，情況則完全不同。

科代羅向第一財經記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國際買家買走的，而來自中國的買家則占到所有國際買家的近一半，其他來自亞洲的買家還包括韓國和新加坡等，他們都是樓市生態系統中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時中國買家的交易量還只占外國買家的約20%，之後便穩定增長，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數字肯定會下降。

亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，從今年上半年中國買家在居外網的詢盤量來看，美國樓市的吸引力並沒有消失，相反詢盤量同比2019年上半年還增長了26%。但奇米爾也表示，詢盤量並不能和實際成交量直接掛鉤。

“考慮到對疫情的擔憂、赴美旅行的困難、學生簽證的不確定性等諸多因素，我們認為，對身處美國之外的中國背景買家而言，今年在美國樓市的實際交易數量將低於去年。類似的情況也會發生在印度等其他亞洲國家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說道。

但紐約房地產在未來真的還有投資潛力嗎？疫情給樓市帶來的變化會不會是永久性的呢？

對於這個問題，至少科代羅表現出了堅定的信心，他對第一財經記者表示，自己絕不會和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個市場周期都比上一個更高。

科代羅稱：“紐約是一個非常有彈性的地方。我從90年代開始就住在紐約，我見過不少的挫折和衰退。這次感覺像是一個暫時的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經過一個令人疲倦的秋天之後，第二年春天電話開始響個不停，所有買家都在同一時間回來了。”

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來源：第一財經
撰文：吳將
責編：Zoe Chan

紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。

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