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阿聯酋房市復蘇跡像頻現 這類住宅最吃香
根據第一太平戴維斯於2月15日發布的一份報告，阿聯酋房地產市場在經歷疫情期間的銷售暴跌和由此引發的經濟停擺之後，多種跡像都表明，反彈時機已經來臨。
第一太平戴維斯在報告中稱，“一旦隔離封鎖解除，央行推出的經濟刺激方案能夠助房市‘一臂之力’。我們觀察到需求逐步增長，尤其是在2020年下半年，住宅市場整體上行。”
報告稱，阿聯酋首都阿布扎比原本在2020年擁有一個良好開局，因為政府決定向外國投資者開放市場，允許其在15個指定區域內購置房產。但隨著油價下跌和經濟停擺，第二季度房產交易幾近中斷。第一太平戴維斯注意到，買家活動在第三季度有所增加，高端別墅和聯排住宅的需求均出現穩步增長。
報告中寫道，“去年，這類物業一躍成為最受青睞的細分市場，其他酋長國也出現了類似趨勢。主要驅動力在於人們對更多戶外生活空間的渴求，加上持續走高的貸款價值比和史上最低的利率水平提升了購房者的可負擔能力。”
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2020年，迪拜的住宅交易量較前一年減少15%。但得益於政府的積極舉措，2019年的買家活動比2018年增加25%，去年第一季度仍保持喜人的增長態勢，同比增幅達14%。
考慮到大型基建項目的完工和原定於去年10月開幕的迪拜世博會帶來的普遍樂觀情緒，假如沒有疫情，這種勢頭很可能會持續一整年。這項為期六個月的盛會已被推遲至2021年10月舉行，如今重燃起人們的樂觀情緒。
高端別墅和聯排住宅也深受迪拜本地買家的歡迎。2020年，這類物業的交易量同比飆升32%。報告指出，2020年出現的一個關鍵趨勢是，現房需求四年來首次超越期房。
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展望未來，第一太平戴維斯預測，政府的舉措將繼續刺激市場復蘇：“在建基礎設施項目的完工以及政府在去年為振興經濟出台的各類扶持措施將繼續對房地產市場產生積極影響。”
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越南經濟前景看好 2021年房市將加速發展
亞洲開發銀行日前發布了報告《2020年亞洲發展展望（更新）》。報告稱，新冠疫情將導致發展中亞洲2020年經濟出現近60年來首次萎縮，萎縮幅度為0.7%，2021年或將恢復至6.8％。預計該地區四分之三的經濟體今年將會出現負增長。即使如此，越南經濟前景仍被預測較為樂觀，並能夠保持適度增長。
亞行經濟專家阮明強表示，在新冠肺炎疫情的背景下，預計2020年越南的經濟增長率達1.8％，2021年經濟增長率為6.3%。
阮明強表示，越南經濟的復蘇能力比大多數其他類似經濟體更強，各項雙邊和多邊的貿易協定為越南帶來許多好處。此外，全球貿易、投資和生產活動的良好信號在不久的未來將對越南經濟產生重大的影響。
預計亞洲發展中經濟體2020年的通貨膨脹率為2.9%，低於此前4月份的預測值3.2％。此外，2021年整個亞洲地區的通貨膨脹率可能會降至2.3％。
房市即將進入加速期
新冠肺炎疫情再次爆發，疫情形勢十分復雜，給越南房地產等領域的發展造成許多困難。
然而越南第一太平戴維斯（Savills）公司總經理Neil MacGregor 認為，盡管疫情有可能延長至2020年底，但憑借越南政府近段時間所做出的巨大努力，房地產市場將在2021-2022年階段復蘇並加速發展。
這將成為從事房地產等領域的企業以及整個越南經濟體發展的助力器。Neil MacGregor分析說，實際已表明，25年來，在經濟危機期間，越南仍是維持增長速度較快的少數國家之一。可以說，除了黃金投資渠道外，房地產仍是安全、有效的投資奧區。Neil MacGregor同時對越南房地產市場的發展表示印像深刻。
Neil MacGregor表示，越南房地產市場經歷過了跌宕起伏，並在2000-2002年開始實現突破性增長，增長率分別大6.79%至6.89%。2004-2007年繼續實現爆發式增長。政府出台的政策為房地產發展做出了積極貢獻。
越南計劃與投資部外國投資局的數據顯示，截至7月底，外國投資商新增注冊資金達188.2億美元，其中，對房地產領域的外資資金達28億美元。
自2018年至今，越南繼續躋身於地區增長速度最快的國家行列。世界銀行最近預測，2020年越南國內生產總值或將達3.0%，同時希望越南經濟將於2021年實現復蘇並達到6.8%的增長速度。
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綜合整理自越通社報導
責編：Zoe Chan
有關經濟增長和房地產市場的具體指數都顯示，越南房地產領域正逐步恢復，特別是對住房、生產廠、工業區和度假房地產等需求量依然巨大。
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投資馬來西亞房地產 哪些地區的回報更優厚？
房地產投資絕對不是短期的行動。我們大多數人都理解房地產投資游戲的基本規則。然而，在滿載而歸之前，我們需要等待多長時間呢？
專家們估計，投資者至少要等待五年時間才能從房地產投資中獲得可觀的資本收益，而具體的時間長度取決於投資的地點。在房地產投資發展得較為成熟的區域，投資者所耗費的時間也比較短。
為了更清晰地說明房地產投資積累財富的過程，讓我們來看看過去17年中，第一太平戴維斯收集的2001至2017年馬來西亞巴生谷（Klang Valley）特定地區的房地產交易數據，觀察一下平均房價的增長情況。
為了正確全面地進行觀察，我們需要先思考一個問題：如果您於2001年以15萬令吉的價格在雪蘭莪州的蒲種（Puchong, Selangor）購買了一棟單層聯排住宅，經過10年或15年後，資本收益有多少？
數據顯示，如果您於2010年出售該房屋，其平均價格可能會達到23.75萬令吉，這意味著資本增值的幅度接近40%。
到2017年，這類住宅的平均售價已飆升至51.25萬令吉。因此，如果前年（2017年）售出同一套房子，您將獲得約241%的資本增長！
另一個例子是吉隆坡泗岩沫區（Segambut）的雙層聯排住宅。從第一太平戴維斯的數據來看——2001年，盛蘭園（Taman Sri Sinar）和泗岩沫區英達花園（Taman Segabut Indah）的雙層聯排住宅平均成交價為17.85萬令吉，但2017年的平均成交價攀升至57.15萬令吉，資本增值率為220%。
在過去的17年裡，吉隆坡孟沙區（Bangsar）公寓的價值提高了94%至167%。例如，2001年，孟沙區（斯裡柏那卡（Sri Penaga）、卡斯卡迪恩（Cascadium）和提佛裡別墅公寓（Tivoli Villa））的平均公寓交易額為366333令吉，在2017年上漲了167%左右，達到將近98萬令吉。
第一太平戴維斯馬來西亞公司總經理達圖克·保羅·孔（Datuk Paul Khong）表示，隨著土地資源變得越來越稀缺，人口也不斷增長，房價將繼續上漲。因此，大多數人將房地產投資視為對衝通貨膨脹風險的一種理想方案。
“然而，需要注意的是，進行房地產投資時應該在合理的地點選擇合適類型的房地產，因為房地產投資失敗的案例也很多，”孔警告說。
雖然購置房產的入門成本相當可觀，但在馬來西亞進行房地產投資也有不少好處：房地產價格不會像股票市場或其他高回報投資工具那樣劇烈波動，而且對於業主來說，其風險相當低。
年平均投資回報率約為8%
馬來西亞房地產經紀人協會（MIEA）主席林本平（Lim Boon Ping）認為，購買房地產是積累財富的最佳方式，因為投資者可以從租金和資本增值中獲得回報。
林主席表示，巴生谷的房地產每年可帶來大約3%的租金回報，每年至少有5%的資本增值，其投資回報率約為8%。就保持財富價值而言，與回報率為3%至4%的定期存款等其他低風險財富積累工具相比，物業是更為理想的選擇。
然而，MIP房地產公司的資深談判代表弗裡曼·吳（Freeman Woo）指出，目前某些類型的房地產在市場上供過於求，這可能會給二級市場的價格增長帶來壓力。然而，他也認為，土地短缺和人口增長將為房地產價格的長期增長提供基本動力。
“與其他發展中國家一樣，馬來西亞現在正處於‘強勁生產’階段。在這個階段，供應過剩是正常的，但是隨著人口的增加，市場將會吸收供應，從而推高價格，”吳解釋道。
孔觀察到，在過去的20年裡，巴生谷的住宅物業價格一直在攀升，而且每一次到達低谷之後都會強力反彈。
“房地產投資的平均復合年增長率（CAGR）為7%至10%，並被視為是一種良好的對衝工具。
“從長期來看，有地住宅物業的表現略優於高層住宅物業，”他指出。
第一太平戴維斯馬來西亞公司整理了若干個巴生谷已完工住宅區的年度交易數據，並跟蹤其2001年至2017年的房價走勢後發現，在資本增長方面，蕉賴（Cheras）、孟沙、蒲種、吉隆坡市中心（KLCC）和滿家樂（Mont’Kiara）地區的表現最為突出。
我們來看看這些地區的具體情況吧。
孟沙——長盛不衰的高端住宅區
孟沙是一個距離吉隆坡市中心僅5公裡遠的富裕社區，這裡的住宅非常搶手，因為它可提供完備的設施，極大的便利性，還有強烈的社區意識。
這個老城區的住宅類型包括聯排住宅、平房、公寓和高檔公寓。
第一太平戴維斯的數據顯示，2001年，孟沙單層聯排住宅的平均價格為37.5萬令吉，2010年增至63.5萬令吉，2017年增至127萬令吉，資本增值率高達239%。
2001年，孟沙單層聯排住宅的平均售價約為62萬令吉，而2010年的平均售價超過了100萬令吉，2017年又達到了165萬令吉，漲幅為166%。
MIP物業公司的吳代表指出，孟沙外籍人士和當地居民融合良好，這使它成為了一個獨特的社區，並實現了餐飲、零售和娛樂方面的多樣性。例如，雖然幸運花園商店（Lucky Garden shops ）吸引了更多的當地人，但特拉維路地區的零售和餐飲產品種類更豐富，對當地人和外籍人士都具有較大的吸引力。
“社區內不同文化和元素的良好融合使孟沙對購房者產生了一定的吸引力。此外，土地稀缺，人口增長和商業活動也對孟沙房地產的價格增長起到了支持作用，”他說道。
第一太平戴維斯的孔先生指出，雖然孟沙的房地產價格遠遠超過了人們所說的可負擔價格，但這裡的住房需求仍然居高不下。
“例如，靠近主干道的一棟單層聯排住宅的價格已經超過了120萬令吉，而且仍在不斷升高。此外，特拉塞克路（Jalan Terasek）的老舊雙層聯排住宅的售價約為170萬令吉，”孔透露。
他提醒那些有意向的買家另外留出75萬到100萬令吉的資金用於翻新，因為孟沙區大多數有地住宅都相當陳舊，可能需要進行翻新和改建以滿足現代生活需求。
吉隆坡市中心和滿家樂區正在等待下一波漲勢
有地物業的價值以土地的價值為依托，因為土地是全世界上最具價值，數量也最有限的資源之一。然而，高層住宅物業，尤其是位於吉隆坡市中心和滿家樂等黃金地段的項目也具有相當高的投資價值。
如第一太平戴維斯的數據所示，2001年，吉隆坡市中心區域公寓（如科林斯人（Corinthian）、馬克服務公寓（Marc Service Residence）、公園景觀服務公寓（Park View Service Apartment）和斯托諾公園（Stonor Park））的平均售價為50萬令吉。隨後，其交易價格於2008年超過了100萬令吉，2017年達到112萬令吉，相當於資本增值了123%。
對於滿家樂區，2017年的平均交易價格約為80萬令吉，而2001年為411667令吉，資本增值率超過94%。
馬來西亞房地產經紀人協會的林先生說，吉隆坡市中心、滿家樂和孟沙是房地產發展得較為成熟的地區。目前，人們普遍認為這些地區的房價處於高位，但他認為，這些地區是主要的商業中心，因此價格上漲趨勢仍將持續下去。
MIP物業公司的吳代表指出，自2013年達到峰值以來，吉隆坡市中心和滿家樂區的住宅物業價格已經下跌。二級市場的非地產住宅價格增長也有所放緩，為現金充裕的投資者提供了投資機會。
然而，對於那些希望實現投資價值的業主來說，由於二級市場的住宅售價下降，近期並不是理想的時機。
“滿家樂區和吉隆坡市中心都具有強大的優勢，這些優勢可以支持未來的價格增長和需求。例如，滿家樂區擁有豐富的社區，便利設施和國際學校選擇，因此許多外籍人士決定在此安家落戶，這裡的房產也十分受歡迎，”吳說。
“吉隆坡是馬來西亞的首都，因此其市中心絕對是外國人在馬來西亞暫居或定居時首先考慮的地點。此外，土地短缺也是另一項支持價格增長的因素，”他說道。
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第一太平戴維斯的孔先生表示，這兩個地區的許多舊公寓采用了規模較大的建築（面積超過2000平方英尺，銷售價格超過150萬令吉），並因此出現了供應短缺的問題。此後，新公寓的規模縮小，而這些新物業在過去幾年內的表現相當不錯。
蕉賴——綜合開發項目的新動力
蕉賴是巴生谷最大、最古老的居住區之一。這裡已經發展得十分成熟，而社區成員大多為企業主和自住業主。
總的來說，蕉賴的有地住宅價格一直保持著穩定的增長。2001年，蕉賴一棟單層住宅的平均售價約為15.1萬令吉；2010年，這類住宅的平均價格攀升至22.5萬令吉，隨後又於2017年飆升至40.3萬令吉——資本増值將近185%。
而雙層聯排住宅在2017年的平均成交價為593333令吉，但在2001年，這類物業的平均成交價僅為199333令吉，這相當於資本增值幅度達到了198%。
第一太平戴維斯的孔先生指出，由於蕉賴鄰近吉隆坡市中心，該地區對購房者和企業主都具有較強的吸引力。
“克可靈路（Jalan Cochrane）和蕉賴路（Jalan Cheras）沿線的較新重建區物業以分層住宅為主，而蕉賴的舊區（蕉賴休閑購物中心一帶）則是較為成熟的有地住宅區，那裡零散地建著一些分層的商業和工業建築，”孔說。
附近有一些重要的多用途商業開發項目，如宜家小鎮購物中心（Ikea MyTown Shopping Centre）、雙威偉樂廣場（Sunway Velocity Mall）和億科蕉賴購物中心（EkoCheras Mall）。這些項目，以及設施健全的馬魯裡花園永旺廣場（Aeon Taman Maluri）和蕉賴休閑購物中心，將成為該地區未來發展的催化
受新公寓帶動 大東京公寓租金持續上漲
2018年，東京23個區公寓的平均租金同比上漲5.3%，為10多年來最高的同比增幅。2018年東京公寓平均租金較2012年的低點上漲了16%。
第一太平戴維斯研究與咨詢總監Tetsuya Kaneko表示，東京租房市場正朝著積極的方向發展：“平均租金將穩步上升，中央五區會更受歡迎。”根據Savills Japan的報告顯示，東京中央五區2018年平均租金比東京23區高出19.1%，這是連續第三年創下新高。
數據還顯示，在過去四到屋年內完成的公寓開始出現強勁的租金升值，其價格甚至接近新建公寓的售價。
這在一定程度上是因為今年上半年，東京市場上10%的房產為新建項目。據Tokyo Kantei統計，2018年東京公寓的平均年齡為19.6歲。在日本，新公寓的價格往往比舊公寓高。
自2014年起，東京23區內新建公寓的銷售價格每年都在上漲。與2014年相比，大東京2018年公寓平均銷售價格增長了19.15%，平均每平方米銷售價格增長了27.6%。
這是日本房地產的症結所在——較為偏愛新建建築、建築物過高的年齡成為負擔。在這裡，對新建築的渴望不僅僅是一種偏好了：
由於該國建築經常面臨著地震、海嘯、火災等災難，人們認為永久壽命的房屋是不存在的。日本政府堅持“日本房屋建造可持續30年”的口號，確保房產得以適用。但是他們僅關注房屋的年齡，忽略了那些仍然存在的舊房子。迷戀於翻修重建老舊房屋是一個復雜的情緒，這依賴於對短期建築技術的不信任以及不斷變化的房屋安全標准，當地人偏愛新房的情懷還是值得理解的。
根據PLAZA HOMES的說法，過去的研究表明，用鋼筋混凝土建造的建築物的壽命可達68年至150年，具體取決於其精加工材料和建築外部的制作方法。從日本法律上講，鋼筋混凝土房子的持久年限為47年。根據日本國土交通省的調查數據，截至2014年，重建公寓的平均壽命普遍為33年，東京和大阪重建公寓的壽命約為40年。
日本房地產經濟研究所近日發布了2019年大東京新公寓市場的預測，預計將有3.7萬套新公寓出售，比2018年增加0.8%，消費稅率增加的影響很有限。
2011-2018年大東京新公寓數量統計及2019年預測數量
同時預計，東京23個區的新公寓供應量將保持不變，會有1.6萬個新公寓進入市場，東京西部、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的新公寓數量也會有所增加。東京市中心的公寓價格將保持在較高水平，幾個大型項目將於今年4月份開始開展銷售活動。
大東京房租增長的勢頭或將會於今年得以延續。隨著1月至3月租賃高峰的臨近，日本房地產中心指出，一些空置公寓的業主已經開始降低房價，以便能在淡季期間吸引租戶。
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參考來源：Tokyo Kantei、日本房地產經濟研究所、PLAZA HOMES
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan
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第壹太平戴維斯：2017日本商用地產投資額亞太區第壹 租金回報率可達5.6% | 日本
全球政經情勢快速變化，海外不動產投資偏好也歷經多次洗牌，外資商仲第一太平戴維斯總經理邱奕平11月3日表示，日本躍居上半年亞太地區跨境商用不動產交易第一名，而分析近2年成交物件租金回報率平均為5%，其中商用不動產回報率略高於出租住宅，平均可達5.6%，日本房產熱門。
第一太平戴維斯引用全球商用不動產研究機構 Real Capital Analytics（RCA）的統計，上半年日本跨境不動產交易總金額為178億美元，年成長率達14%，主要資金來自美國及新加坡。
除觀光帶來大量消費提振經濟，日本不動產交易制度以及管理架構完善等優勢，使日本成為海外不動產投資的最愛。從2016年至2017年的第3季止，第一太平戴維斯日本投資團隊已成交超過100億日元的不動產投資案。
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第一太平戴維斯分析這超過100億日元日本不動產投資案，其中自用比例僅佔16%，將近84%的買家著眼於日本不動產的穩定高投報率，多數投資人原本在國內就有投資店面與辦公室的規劃，近2年則將投資版圖拓展到東京、大阪等日本主要城市，同時也拉高平均單筆投資金額至1.9億日元，單筆超過3億日幣的不動產交易佔比將近 25%。
就投資屬性分析，第一太平戴維斯指出，近2年成交物件的租金投報率平均為5%，其中商用不動產的投報率略微高於出租住宅，平均可達5.6%。買方則以企業主佔比最高，將近4成，不乏醫生、律師以及會計師等專業人士。區域方面，約78%的投資集中在東京，大阪佔22%，主要是看好東京的商業活動國際化程度高，不動產品質佳，再加上2020 年東京奧運在即，政府及民間投資金額高達10兆日元帶來的商機與後續效益，持續拉升商用不動產價格與租金的成長。
邱奕平表示，在內需消費與企業投資帶動，日本GDP創下近11年來首見的連續6季正成長。預期在大型建設利多、經濟表現亮眼以及日圓匯率保持在相對低點等因素刺激下，日本在未來兩年仍是國人海外投資的首選。
同時，邱奕平提醒投資人在挑選不動產時仍需要注意包括，銀行不放款有違建或租戶為八大行業的標的，應謹慎評估這類產品；另外，住宅宿泊事業法將於2018年6月正式上路，在此之前，日本的民宿市場仍處於灰色地帶，對於有心經營Airbnb的投資人，應特別留心法規的變化；購買中古屋時，需特別查閱近期的重大修繕記錄，避免買入後面臨重大修繕，但修繕積立金不足，需要額外支出大筆修繕費用的風險。
來源：鉅亨網
責任編輯：Zoe Chan
海外房產投資 挑選優質品牌為首要 | 海外
許多投資者將眼光轉向海外房地產，除平均4-6%的租金報酬率以外，高投資利得及彙率優勢也吸引投資人瘋海外投資，享受獲利的同時，更需留意投資安全。
全球知名房地産代理商第一太平戴維斯總經理邱奕平表示，第一太平戴維斯是英國上市公司，引進國際規格的專業地產顧問服務，在選擇海外不動產案件時，首要重視交易安全，站在投資人角度提供最適合的投資規劃。另外，挑選優質的通路品牌及擁有信譽的開發商，絕對是必要的條件。
赴海外投資的主要族群包括中小企業主、傳產業老板、專業投資人士及科技新貴為大宗，至於投資標的部分，積極型投資者偏好波動較大的開發中的國家，如東南亞國協成員；穩健型投資者則看重英、美、日等管理成熟，投資風險較低的已開發國家。
邱奕平表示，第一太平戴維斯在選擇標的物時，會以六大考量做為選取標准。
一、政經局勢
新興國家適合追求高報酬的投資者，擁有高投報高風險的特性，而已開發穩定國家如英、美、澳、日則受穩健型投資家青睞，獲利平穩可確保。
二、匯率波動
對海外投資買賣是相當重要考量因素，彙差還可擁有超額獲利機會。
三、市場趨勢
第一太平戴維斯為全球性集團，定期發布趨勢報告提供投資人完整資產配置策略。
四、交易安全
以客戶權益為優先，協助安排相關法律及稅務之專業諮詢，嚴格把關交易程序。
五、營造交付落實
事先針對開發商進行品牌徵信，並選擇國際公司或在地上市公司，確保開發商有足夠完工能力。
六、管理品質
提供從交易進場到出場的完整服務，協助安排客戶最重視的物業及代管服務，讓客戶安心。
邱奕平提到，目前客戶群除了專業投資人及機構法人外，近年專業散戶投資比例逐漸提高，第一太平戴維將以選取物件質精寬心、讓客戶買的順利安心及交屋過程安全放心等高品質專業三心服務，為投資人掌握最佳投資機會。
海外投資六叮嚀：
- 了解政經局勢，選擇適合自身投資屬性的國家
- 關注彙率波動，掌握獲利加值的機會點
- 多方閱讀公正客觀的趨勢報告，與市場動脈充分接軌
- 諮詢法律及稅務專家，交易安全應為第一優先
- 開發商信譽調查，確保如期完工交屋
- 物業及代管服務安排，降低後續管理收租的成本
（據聯合新聞網）
第一太平戴維斯：外資繼續湧入越南房地產市場 | 海外
據《人民報網》報道，第一太平戴維斯（Savills）越南公司近日認定，越南所有房地產類型的房地產項目正在升值。
2017年上半年，越南吸引外資繼續猛增，FDI到位資金達77.2億美元，同比增長6.5%，協議資金達192.2億美元，同比增長54.8%。
第一太平戴維斯越南公司代表稱，外資主要流入生產領域，有助於加快工業基礎社會發展進程。今年5月份，泰國大型工業及土地發展商（Hemaraj Land & Development）和越南4號交通工程建設總公司（CIENCO 4）正式成立聯營體，在越南義安省興建一座總面積3200公頃的工業區，投資總額達10億美元。
第一太平戴維斯越南公司的報告強調，除了為加強工業基礎設施建設注入動力以外，外資也為其他房地產類型的增長做出貢獻。寫字樓和旅館等兩個房地產類型的需求高，出租率較為穩定。
日本投資商依然加大越南房地產市場投入力度。日本阪急不動產（Hankyu Realty）和西日本鐵道公司（Nishi-Nippon Railroad）與越南南龍投資股份公司聯營展開設在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市區項目，總面積26公頃，投資總額達3.51億美元。日本永旺株式會社（AEON）與BIM集團設立聯營企業，在河內市興建第二家永旺購物中心，總面積16.7公頃，投資資金達2億美元。檸檬草總基金也對山金投資與發展公司投入資金。
（據鉅亨網）