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(简体中文) 在日本买房出租，回报有多高？
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(简体中文) 买投资房前先看清！澳洲这些地区的租金回报率最高
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你知道嗎？近90％的澳洲房主都賺到了，平均獲利超百萬！
據市場導報（The Market Herald）報導，2020年12月季度，隨著全澳房地產價格持續飆升，近90%的澳洲賣房者都實現了盈利。這個好消息來自CoreLogic最新的“痛苦與收益（Pain and Gain）”報告，該報告分析了截至12月季度的9.8萬宗銷售的情況。
根據觀察，89.9%的銷售在12月季度之前出現了名義上的收益，而在截至6月的三個月中，這一比例為87.4%，創下了近期的新低。截至12月季度，全澳轉售利潤中位數為23萬澳元（約合114萬元人民幣），高於上一季度的20萬澳元（約合99萬元人民幣）。自住業主普遍享有較高的收益率，達到92.2%，而投資者則為84.9%。
“受11月之前現金利率下調的提振，12月季度各州和領地的房產價值上漲，利潤值也大幅增加。12月季度來自轉售的總收益從上一季度的248億澳元上升至319億澳元，9月至12月季度來自轉售的綜合損失也從12億澳元縮減至10億澳元。”CoreLogic研究主管伊麗莎•歐文（Eliza Owen）說。
盈利能力增加的同時，全國各地的房市表現也出現了轉機。房屋中虧損銷售的房產比例從截至9月的三個月的9.3%下降到7.3%，而公寓虧損銷售的比例從19.6%下降到18.7%。
從地方政府區域（LGA）的最高獲利銷售率來看，在各主要州份的五大LGA中，30個之中有20個均位於澳洲的區域市場內。
新南威爾士州和維多利亞州最賺錢的地區都位於區域市場，包括非沿海地區中心，如巴瑟斯特（Bathurst）、米爾杜拉（Mildura）和巴拉瑞特（Ballarat）。這與12月季度巴瑟斯特3.5%、米爾杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增長率相吻合，也與新州和維州房價較低的區域中心在2020年大部分時間內的廣泛升值相一致。在各首府城市中，盈利率最低的是達爾文，有51.4%的房產是虧損出售的。
隨著整個澳洲房市價格的持續上漲，CoreLogic預計，獲利銷售的比例也會隨之上升，但也提醒說，非常事件會迅速改變房地產的盈利前景。
延伸資訊：
澳洲房價漲勢如虹，升值率高！
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加拿大房市“疫”勢增長，房價升到多少錢一平？
盡管新冠疫情帶來不少的經濟影響，但加拿大的房市繼續強勁上漲。2020年期間，全國11個主要城市的房價上漲了8.57%，而上一年則下降了0.29%。按季度來看，2020年第四季度房價上漲2.43%。
銷售量強勁上升，建築活動勢頭良好
根據加拿大房地產協會（CREA）的數據，2020年12月的需求迅速回升，銷量較上年同期激增47.2%，創下11年來最大的同比增長。2020年全年，房屋銷量接近55.2萬套，創下新紀錄，同比增長12.6%，比2016年創下的上一個峰值高出2.3%。
2020年房屋開工量按年增長4.4%至217802套，同期竣工量增長6.1%至19836套。
每月房屋銷售量 vs 10年每月移動平均數
住宅價格走勢
MLS®房價指數（按房型分類）
截至2021年1月，房價高於和低於加拿大平均水平的地區
為了減少投機性購買，央行近年來屢屢采取行動——提高房貸首付要求，縮短攤銷期等。這導致2018年和2019年的房價增速大幅放緩。但隨著這些抑制措施的影響逐漸減弱，樓市在大勢所趨的情況下還是出現了反彈。
租金收益率適中，介乎4%至6%之間
多倫多公寓房價約為每平方米9409加元，而蒙特利爾的公寓房價則為2905加元一平米。
低利率環境下，經濟有望化負為正
2020年加拿大經濟萎縮了約5.1%，因為新冠肺炎大流行，消費者支出和商業活動幾乎陷入停滯。
近日，國際貨幣基金組織（IMF）在感染率激增導致的新抑制措施下，將加拿大2021年的增長預測從最初預測的5.2%下調至3.6%，增幅不大。但加拿大央行（BoC）仍持樂觀態度，預計2021年全年增長約4%，2022年接近5%。
2021年1月，加拿大央行在2020年3月三次降息（累計降息150個基點）後，維持關鍵利率在0.25%不變。
延伸資訊：
資料來源：全球房地產指南（Global Property Guide）
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多倫多房價的最新發展狀況以及未來趨勢！
導語：加拿大一直被譽為全球最適宜居住的國家之一，該國家的房產向來比較受歡迎。從整體發展的其實來看，加拿大的房產價格一直處於穩定上升的狀態。對於大部分海外投資者來說，加拿大被選擇最多的兩個城市莫過於多倫多和溫哥華。這兩大城市各方面的發展不相上下，今天我們來詳細聊一聊多倫多房價的最新發展狀況以及未來房價的發展趨勢。
2020年對於大多數國家來說都是波瀾起伏的一年，疫情的原因讓很多行業受到影響，上半年的房地產市場也不例外。即便海外房產投資受到了阻礙，也阻止不了房產投資者的各種躍躍欲試。多倫多房產市場備受關注，關於價格我們一起來看看。
多倫多房產市場的價格
2020年初多倫多的房產價格處於迅猛的上漲趨勢，價格的增長率預估在1%-3%左右。多倫多公寓類型的房產價格一直都是不斷上升的趨勢，市中心的公寓價格已經成為工薪階層無法負擔的存在，正是因為房產價格比較高昂，所以該城市的人均負債率比較高。
從多倫多上半年的業績可以得知，它的銷售量並沒有因為疫情而下降，反而還在大幅度的上升。 2月份的銷售數量和去年同時期相比直接上漲了45.6%左右，平均價格的漲幅也達到了16%以上。多倫多大部分地區的房產價格都在上升，上漲幅度達到了10%以上。
2020年多倫多整體的平均銷售價格超過了90萬加元，一半以上地區獨立屋的中位數價格達到了95.5萬加元，和去年相比上漲了12%以上，聯排別墅的中位數價格達到了61.5萬加元，公寓的中位數價格達到了59.5萬加元。
從以上數據可以明顯的感受到多倫多整個城市的房產價格都是上升趨勢，比例在原有的基礎上至少上漲了10%左右。多倫多的房產價格上漲幅度雖高，但不影響海外人士的投資，同時也不影響該城市房產類型的租金回報率——連續五年，它的回報率平均保持在4%-5%左右。
多倫多房產價格增長趨勢
根據專業機構的預測，多倫多房產價格的增長趨勢很強勁。在市場需求的驅動下，2020年多倫多大多數地區房產的銷售總量直接突破了9萬間左右，和2019年的銷售數量相比直接上漲了10%左右。銷售量之所以如此之大，主要是因為半獨立屋等低層中密度和公寓大廈高層中密度的房屋需求量增加。
根據多倫多10月份的數據可知，大多地區的獨立屋10月份的中位數價格保持在1204844加元，比同時期10月份價格上漲了33.9%；聯排別墅的中位數價格達到了747951加元，比同時期上漲了36.5%，公寓的中位數價格達到了622122加元，比同時期上漲了2.2%。從10月份的增長勢頭來看，今年多倫多的房產價格可能會一直處於較猛的上漲趨勢。
多倫多房產價格的未來趨勢
影響房產價格的因素有很多，去年多倫多大多數地區的房產價格上漲幅度只有2%左右，交通設施比較便捷的地段最多上漲了6%，今年在大家都認為不會快速上漲的情況下，2020年初，多倫多的房產價格以及銷售量都出乎意料，所以未來房產價格的預測沒有明確的數據，只有較大的影響因素。
多倫多是一個綜合發展的城市，影響該城市房價的主要因素有人口、市場需求、經濟發展、租金以及相關政策等等，就目前的房市來看，多倫多房產價格的主要驅動力來源於人口增長和經濟發展。每年移民加拿大的人口比較多，首選置業城市是多倫多，正因為這樣投資的人數在不斷增加，使得房產價格由此步步高升，當然在未來的發展中，多倫多的房產價格也會因為其他因素致使房產價格下降。
以上就是關於多倫多房產最新價格的相關內容，是否選擇投資還是看投資者自己的決策。近期內如果你有投資多倫多房產的想法，可以把相關信息留在下方，或者直接加我們的微信，我們有專業的服務團隊，會為你詳細介紹多倫多的房市情況，並且幫助你找到合適的房產。
投資洛杉磯房產 潛利比您想像大！
從1997年到2006的十年間，全美國住房價格平均增加了124%，2007年底，美國爆發了次級房貸危機，房價大幅下跌，不過近年美國房市穩定復蘇，且今年因新冠肺炎疫情下，美國房市在資金行情支撐下也轉熱絡，中國人熟悉的加州洛杉磯的置產投報率，也有不錯的表現。
經過幾年調整，美國的經濟好轉，2011年開始美國的房地產市場開始復蘇，以加州為例，2012全年的房價漲幅有20%～25%，部分熱門地區例如舊金山市區、南灣的帕落阿圖市（Palo Alto City）甚至達到了30%以上。
相關資訊：【美國加州房地產還值得投資嗎？】
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，以現況來說，在國內大城市買一間100平米大樓約要580萬元，出租投資報酬率不到2%。同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一間還不錯的透天別墅帶前後院，投資報酬率6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率。
從長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅每年10%至15%左右，平均起來，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等，長期而言持有十年以上的房價增值率在每年5%～6%左右。
美國南加州本是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域。國人早有創業及求學需求而移居美國，加上由於全球人力已邁入國際村的市場，90年代以後的學子也需要加值自己的國際觀，有錢的家長乾脆赴美置產，而赴美教育若能取得“綠卡（永久居留權）”，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上取得永久居留權，可享本籍生的資格，本籍生占外州的三分之一，更是當州的五分之一，也成為中國人移居美國的誘因。
了解美國綠卡，閱覽【居外美國移民百科】
近年中國景氣轉弱，讓高資產族開始往海外尋求投資管道，從美國開放的投資移民（EB-5），每年1萬個名額，中國大陸就占6,000多人。受到政策壓抑的大陸房市，因為熱錢需要出口，美國也是投資市場焦點。
陳炳辰說明，隨著特朗普上任，雖然經濟優先，但與中國關系僵持，加州又是最多華人的地區，過去許多房市亮點價碼都由中國人創造，如今環境不友善，前僕後繼情況趨少。今年的疫情影響下，美國經濟更顯下挫，零售餐廳營業受限，失業率也大增，又逢美國總統大選在即，房產市場也處在觀望，令加州房地產表現稍嫌不若過往，但也可能是個入場的機會。
陳炳辰提醒，目前美國政治彌漫保守排斥外國人的氣氛，置產雖不至於有明顯危機，但在移民條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房民眾得在准備時顧慮萬全。
來源：經濟日報
責編：Zoe Chan
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不確定時期，較為安全的投資避風港在這裡｜居外專欄
今年新冠疫情對全球經濟的影響無疑是巨大的，在防禦御性投資配置策略下，相對於其他發達國家，日本的收入和資本回報相對更穩定，是一個較為安全的投資配置的避風港。
據仲量聯行一份對來自全球38個國家和地區的頂級投資人的調研，約56%的受訪者選擇在2021年底前，增加對日本的投資。不少投資人認為，日本可以在不穩定時期下，提供相對更多的確定性回報。
從日本房地產市場的基本面來看，也相對樂觀。第二季度，東京甲級寫字樓的空置率環比下降0.2%至0.7％，為兩個季度以來的首次下降；大阪甲級寫字樓空置率環比保持不變， 為0.5％；東京的住宅類、物流類和辦公類房產的預期收益率出現2個基點至5個基點的下降；而大阪的的預期收益率環比增長了4個基點；而J-REIT指數在3月觸底1,145點後，於6月10日回升至1,721點，之後雖出現波動，但基本都維持在1700點之上。
香港基金太盟投資集團（PAG）於近期宣布，將在今後的約4年間向日本房地產最多投入約8400億日元。PAG認為在新冠疫情的不利情況下，日本房地產市場受到的衝擊有限，如面臨房地產被出售，或金融機構處理不良債權的增加，投資有望取得相對較高的回報。
風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
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馬尼拉房價漲幅連續兩個季度全球第一，疫情後將有哪些重大變化？
根據萊坊國際最新的房價指數報告，菲律賓首都馬尼拉今年第一季度的房價比一年前增長了22%，全球排名第一。
這也是馬尼拉樓市連續兩個季度房價同比上漲。
馬尼拉房價漲幅，也遠遠拋開了跟韓國首爾，以及同在亞太的澳洲首府城市之間的差距。這些城市，在2019年都取得了亮眼的漲幅，但都比不上馬尼拉。其他排在馬尼拉後面的國家和地區，大多數都在非洲、中東歐和西亞。
與之相比，中國排名最高的城市西安，過去一年房價漲幅僅是馬尼拉的一半。
馬尼拉樓市繁榮的根本邏輯，仍然是供求關系。供應量還明顯追不上更新住房的需求。盡管房價上漲凶猛，菲律賓首都馬尼拉熱門區域BGC、Ortigas、和帕塞賭場區的房價仍然只在3.5萬人民幣左右，比周邊的吉隆坡和曼谷都還要低，更別提中國的一線城市了。
然而，值得注意的是，這個統計的最新數據也只截至到今年一季度，即3月底。而那個時候，正是新冠疫情全球大流行，各國紛紛進入封鎖狀態的開端。
疫情對房屋交易價格以及成交量的影響，並沒有體現在這份報告之中。
於是，為了知道疫情期間馬尼拉樓市的表現，以及對未來趨勢做出預判，又分別找到了高力國際（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量聯行（JLL）的監測報告，以及本地媒體的相關報道。
在封鎖剛開始的時候，價格位於中端的住宅銷售量略有放緩。公寓則遭遇了需求的突然疲軟，因為外國買家正在重新評估，本地家庭失去了過往的持續彙款。外籍員工也由於對關閉國境的擔憂而決定返回自己的國家，提前終止了房屋租約。
高力國際甚至悲觀地預測，如果疫情延續到今年底，馬尼拉房價將下跌15%，二手公寓市場將回到預售的水平。高力國際提醒，中端價格的公寓的降價幅度需要尤為注意，比如總價320萬比索（約45萬人民幣）到590萬比索（約83萬人民幣）的單位。
然而，降價實際上並不可怕，這一般都是開發商主動打折或者缺乏現金流的賣家急著出手導致的，可以理解。尤其是在全球樓市都遭遇了疫情下的封鎖的情況下，比爛更是沒有多大意義。
我們更想知道的是，馬尼拉樓市何時會恢復甚至反彈？
我們還是先看高力國際的預測。他們的報告指出，假設菲律賓政府可以從2020年第三季度開始控制疫情，那麼2021年樓市就將開始緩慢復蘇。在2020年可能下跌15%之後，高力國際預測馬尼拉房價在2020到2022這三年間的平均漲幅為1.7%，那也就是明年至少會有10%的反彈幅度。
歷史上這樣的反彈並不鮮見。先前的危機表明，一旦市場情緒和商業活動開始改善，價格就會立即恢復。
在亞洲金融風暴期間，房價從1998年到1999年下降了9%到14%，隨後在2000年恢復了增長，上漲了24%。在全球金融危機期間也出現了相同的趨勢，當時房價在2009年下降了1.5%，隨即在2010年開始恢復，上漲了2.1%。
而如果從當地市場的具體成交情況來看，中國投資者跟過去幾年一樣，仍然是馬尼拉樓市的關鍵海外買家。
過去幾年，隨著菲律賓總統杜特爾特努力想挽回跟中國的關系，建立更密切的聯系，中國買家一直是菲律賓房產熱潮中的領潮者。
菲律賓央行的房地產價格指數顯示，大馬尼拉地區的公寓價格從2016年底到2019年底，上漲了近40%。而這三年，剛好就是中國買家湧入的時間。
以至於菲律賓最大的房地產開發商Ayala Land表示，由於中國和菲律賓的封鎖，今年第一季度對中國的銷售額下降了49%，至15億比索（約2.12億人民幣）。
但盡管如此，中國買家仍然占Ayala Land國際銷售額的41%，是最大買家。
根據日經亞洲評論的報道，已經在馬尼拉擁有了近100套公寓的葉姓中國企業家說：“疫情過後，我會繼續購買馬尼拉。”
這跟馬尼拉的強投資屬性是分不開的。根據高力國際的監測，在疫情之前，馬尼拉的平均租金回報率可以到5%以上，高於曼谷的4%和新加坡的3%。
並且，根據世界領先房地產企業（LeadingRE）公布的信息，在封鎖期間，大額交易仍在進行。比如一家中國集團與他們達成了一筆55億比索（約7.78億人民幣）的交易。
LeadingRE的業務總監薩拉斯在接受媒體采訪時說：“顯而易見，中國買家將留在這裡。只要他們能夠繼續飛行（復航），他們就會繼續購買。”
跟馬來西亞一樣，只要敢入場，現在就是一個難得一遇的窗口期。
伯恩斯坦國際咨詢公司表示，馬尼拉人對600萬套住房的需求仍未得到滿足，並且房地產仍然是一項可靠的長期投資。
“我把它歸結於兩個C：確定性（certainty）和信心（confidence）。當前買賣雙方的活動減少只是暫時的，當信心重新恢復時，住宅需求會緩慢回升，盡管它不會像疫情之前那麼猛。因為較低的利率以及逐漸趨緩的感染曲線，買房的人將會增加。”
對於我們來說，第一太平戴維斯（Savills）的前瞻值得關注。他們在最新報告中指出，低收入家庭會普遍感受到經濟的不確定性，但那些處於中端市場的買家仍然具有購買能力。
而中端市場換算成人民幣，也就是我們經常購買的價位。這些潛在的需求，正是開放商當下最需要解決的。
所以，第一太平戴維斯預計，開發商將提供10%到15%的促銷折扣，尤其是那些准備出租的准現房。對於願意低價入場的投資者們來說，機會就在眼前！
來源：海外掘金
責編：Zoe Chan
馬來西亞住宅租金收益率有多高？來看最新中介預測
根據最近的一項研究報告，馬來西亞房地產經紀人預計到2020年底，住宅租金收益率將平均增長1.7%。
居外IQI的2020年第一季度馬來西亞房地產指數和調查顯示，砂拉越和雪隆（吉隆坡和雪蘭莪州）的租金增長預測為兩年來最強。該調查表示，中介預測這兩個子市場的租金將攀升7.9%。該調查訪問了全國340多名房地產中介。與此同時，檳城的預測最弱，預計到明年租金將攀升3.8%。
居外IQI集團執行董事Kashif Ansari表示，馬來西亞房產中介對未來兩年的租金率更有信心。“調查結果顯示，2020年砂拉越地區的租金增長預測最高，為5.4%。與此同時，檳城的預測最為負面，預計2020年當地的租金率將下降5.8%。在全國範圍內，中介公司預計到2022年1月，租金將攀升7.1%，”他在4月20日發表聲明說。
該調查還預測，全國住宅價格今年將以1.1%的漲幅停滯不前，到明年再攀升至8.6%，高於當前水平。Kashif表示，由於禁足令凍結房價，目前全國房地產成交量下降。不過，他補充說，業界對大馬房地產市場後市復蘇持樂觀態度，預計到2021年住宅價格將上漲8.6%。
同時，由於馬來西亞的戰略位置，馬來西亞的房地產市場仍然對外國買家具有吸引力。該國毗鄰日本、中國、中國香港和新加坡等國家，是世界上最大的跨境房產買家聚集地，這使得它的吸引力很強。“對於投資者和首次置業者來說，現在無疑是考慮入市的好時機，因為開發商提供的折扣很有吸引力，”Kashif表示。
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。
來源：The Malaysian Reserve
編譯：Zoe Chan