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在柬埔寨，有一條神奇的路，叫洪森大道。它貫穿首都金邊，是第一門戶大道。而在距離金邊230公裡以外的西哈努克港，有一條大道，也叫洪森大道。這兩條大道，都得名於柬埔寨現任總理洪森。

洪森大道除了是兩座城市的門戶之外，還是城市發展的經濟命脈，周邊的土地，成為新一輪資本必爭之地。

在金邊，洪森大道周邊的土地，已經從每平米60美元漲至200美元，“而這還只是對周邊土路升級改造之後”的價格。當地的房地產業內人士預測，金邊未來的發展目標是曼谷、河內。

作為泰國、越南的首都，目前曼谷和河內的地價已經達到8000-10000美元/平米，而2018年時，金邊住宅、商業用地平均售價僅為每平米1300美元和2400美元。

毫無疑問，這是一場瘋狂的搶地游戲，大把大把的美元聚集到人均GDP僅1000美元的國家，從2014年開始的過去4年間，金邊的地價漲了4倍。

擴張的城區

沒有人願意放棄機會。畢竟越早進入，獲取土地的成本就越低。洪森大道是金邊城市道路網絡中相當重要的連接，路寬60米，全長10公裡，是為緩解城市南端交通出入擁擠最寬的“大動脈”，北段接271街，南連2號國道。

越是交通要道，它的價值就越高。深諳此道的廣州富力地產，早早拿下了金邊市棉芷區上長夏社分區，距離洪森大道不到“100米”的地塊。

在金邊，因為富力投資7億美元的消息，使得這個樓盤一躍進入金邊高檔樓盤之一。破土動工的時候，柬埔寨國土規劃和建設部國務秘書潘速坡、洪森總理辦公廳副主任盛典等一眾柬埔寨高官，都出席了開工奠基儀式。

樓盤還未建好，一批又一批的國內投資客被帶到金邊售樓處。作為海外事業部的一員，原本負責馬來西亞銷售的王明（化名），被調派到了柬埔寨當幫手。

在海外銷售樓盤，對於王明來說駕輕就熟。一個接一個的團到金邊進行實地考察，三天時間，連玩帶買，忙得不亦樂乎。買了房的，可以免去團費。團一個一個的接，房子一套接一套的賣。運氣好的時候，遇上富豪，一擲千金，連買幾套房。王明就遇到一個來自馬來西亞的富豪，隨身帶著十幾個保鏢，幾個“驢牌”包裡全是美元。在富力華庭的售樓處，富豪當場拍板買下一層樓（十幾套房子），一手美元、一手簽合同……這樣的場景也刺激了在場的中國買家。

這只是富力地產在金邊的一個樓盤，同在洪森大道東南側的位置，富力·華府緊隨其後也於2019年開賣。目前，洪森大道兩側聚集了富力地產、嶺南地產、香港金鏗集團等諸多中國開發商，其中，嶺南花園與富力城合計占地7.6公頃。

金邊嶺南花園現正在居外網上出售。項目雄踞首都最寬洪森大道重心區域，東攬一線湄公河江景，西臨金邊ING新城，北靠31國使館特區，南距金邊最大新機場僅10公裡，坐擁雙機場配套；緊鄰皇宮步行8分鐘，北面直徑1公裡是金邊ISPP國際學校。4臥2衛房型，面積147平方米，房價約¥178萬。點擊查看房源詳情

洪森大道正成為新寵。一方面是由於沿莫尼旺大道、諾羅敦大道、俄羅斯大道和毛澤東大道區域，正逐漸被高樓所包圍；另一方面，因為在金邊的城市規劃中，在15年內，金邊南部地區將成為綠色城市和最重要的高端商業中心，而洪森大道正是貫穿金邊城市的主干道。

不過，究其根本，洪森大道能成為新寵，仍是中心地塊已經被搶奪、退而求其次的結果。根據《2015年至2035年金邊城市規劃》顯示，未來金邊城區面積將由原來的300平方公裡，擴大至692.54平方公裡，整整擴大了一倍。

有開發商認為，“雖然土地價格有所增加，但與城市部分地區相比，往南的土地成本仍然較低，那裡有更大的發展潛力。”

顯然，現在的金邊空間越來越小，土地在金邊市中心變得更加昂貴。事實上，金邊最貴的土地價格已經開始逼近曼谷、河內。世邦魏理仕的數據顯示，2018年，金邊下轄的隆邊（Daun Penh）高端商務區的地價，一度超過每平米9000美元。

隆邊區已經出現柬埔寨最昂貴的土地，僅次於商務區的土地，集中在主干道周邊，最高價為每平米7875美元，次干道的土地最高價為每平米4313美元。

“柬埔寨某些地區的土地在12個月內翻了一番的情況並不少見，這對於任何類型的投資來說都是值得注意的。”Realestate.com.kh的首席執行官Tom O’Sullivan表示，投資土地的主要好處是高回報，柬埔寨等新興市場的投資回報率為100%。

柬埔寨國土規劃和建設部公開數據顯示，從2015年截至2019年前11個月，柬埔寨批准的建築項目額度已經達到303.57億美元。除2018年數額同比下降19%之外，均達兩位數的增速，其中2019年增速達到了78.5%。

瘋狂與泡沫

在柬埔寨的另一座城市西哈努克港，土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉，這座城市的地價，三年內翻了10倍。

指南針找房網研究中心數據顯示，在柬埔寨近20個省在售土地均價排行中，金邊以1582美元/平米領跑全國，西港則以1487美元/平米屈居第二，排名第三的暹粒省，311美元/平米的價格，遠落後於前兩位。

畢竟，金邊作為一國之都，近年來保持了良好的經濟增速，地價領先全國尚屬正常。但西港的土地價格，則呈現出了不切實際的瘋狂漲勢。

究其原因，更多呈現出人為推高的痕跡。

加懷山，延安人，在西港靠賣涼皮起家，此後搖身一變成了當地的炒地皮大王。2016年，來西港旅行時，加懷山發現了餐飲業商機。回到國內，他就開始找做陝西面食的師傅，用20萬的價格從當地挖了一堆面食師傅到西港賣涼皮。

“來了就火爆。每天帶來的利潤是1000多美金。”加懷山曾這樣描述生意的火爆，這也帶旺了鋪子，有人跑來問這個鋪面要不要轉租，這讓加懷山看到了另一個商機。他將沿街的鋪面以1000美元的價格租下來，稍微粉刷一下，轉手5000美元出租。第一桶金就這麼賺到了。

“與其租商鋪，不如自己買地、租地蓋樓，成本更低，利潤更高。於是就這樣介入了土地市場。剛開始低價拿小的地塊，然後高價賣出去，賺信息差，循環套利，以地養地，慢慢滾動起來。”加懷山如此介紹自己的成功經驗。

趕上了好時候的加懷山，手裡囤積了一批機場附近的30公頃土地，以每平米1美元的價格買入，洪森總理連任之後，以每平米30美元賣出，一倒手就翻了30倍。

去西港冒險的人不少，無論是做餐飲、小商品買賣的，還是其他行業，最後發現倒騰什麼都不如倒騰地皮來錢更快。

在2018年柬埔寨大選之前，太子集團“all in”地接手了一批“恐慌性拋地”，大選之後地價立刻漲了五倍，而進入2019年後，這批地的價格翻了十幾倍。

炒地導致現在的西港“很難找到沒有賣出去的地皮，黃金地段的地皮都只租不賣”，而房東早已轉了幾次手，甚至出現“四手房東”。

“在領海大道一帶的地價已經漲至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司總經理瓦威良坦言，“沒有任何國外投資商敢於高價收購土地，只有中國投資商。”

這是西港“一夜暴富”背後的真相，但泡沫很快隨著打擊網絡博彩的到來而破裂。在中介公司的肖驍（化名）最有感觸，今年7月底剛交了定金的兩名租客，覺得政策風向有變，放棄定金突然毀約，“一個交了2萬美元，一個交了3萬美元，都不要了。”

幕後推手

正如2008年的金融危機，給柬埔寨房地產業造成的衝擊。

根據柬埔寨官方部門數據，2008年，柬埔寨的房地產開發投資為31.9億美元，2009年下降到19.9億美元，2010年僅為8.4億美元。到2010年底，金邊的土地價值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。

2011年，在強勁的經濟增長和新的外資所有權法的推動下，市場開始復蘇。在金邊，從2012年到2017年，公寓的平均售價翻了一番有余，從每平方米1460美元漲到3212美元。

這一切得益於外資的進入。2005年，柬埔寨政府修改了投資法，允許外國人擁有建築物。然而，當時這項法律並沒有得到實施。直到2010年4月5日，柬埔寨國會討論並通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動產產權法》。由此，外國人將有權按規定在柬埔寨購買房屋並擁有合法產權。

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無冕財經特約研究員整理柬埔寨央行數據發現，2018年流入柬埔寨房地產市場的外來直接投資（FDI），總額為30.83億美元，比2017年的26.73億美元增長12%。而流入到房地產市場的外資約為3.68億美元，占外資總額的10.5%。2014年至2018年，外國人對柬埔寨房地產的投資，已累積達到18.88億美元。

柬埔寨央行表示，流入到房地產業的外資“繼續強勁增長”。房地產業的強勢增長，使得其成為繼農業、制衣、旅游業之後的柬埔寨第四大支柱產業。根據柬埔寨國土規劃和建設部的數據，2009年至2019年，柬埔寨建築業累計投資額達430億美元。僅今年前9個月，柬埔寨建築投資項目達3433個，投資額突破64億美元，同比增長34.7%。

2015年，柬埔寨首都金邊的不動產價格增長了驚人的26.2%。2019年1月公布的《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》中，金邊又以16.7%的漲幅躍居全球房價漲幅第一。

盡管柬埔寨國民生產總值連續8年保持了7%的增速，但相較人均1511.13美元的收入來說，作為支撐房價飛漲的根基，似乎太過薄弱。房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言，土地投資取決於市場需求，但柬埔寨的房地產價格同比繼續增長20%至30%，部分地區仍處於泡沫之中。

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售柬埔寨房源，或致電 400-041-7515 諮詢柬埔寨房產投資的機會。

來源：無冕財經
責編：Zoe Chan

在普華永道和城市土地協會聯合發表的《2019亞太區房地產新興市場趨勢》中，對整個亞太區房地產市場投資及開發趨勢進行了研究和展望。

• 日本投資和開發市場的關注度迅速攀升，躋身2019亞太區投資推薦排名前五。
• 亞太房地產區內前四大前景最佳房地產市場中，東京和大阪榜上有名。東京已經連續3年蟬聯最具投資前景城市寶座，大阪為新上榜城市！

日本的房產到底為何值得投資？

1. 世界強國，持續穩定發展

日本是世界第三大經濟體，是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。日本的科學研發能力也領銜世界，而且在軍事、教育、醫學、工業等方面始終位於世界前列。這在很大程度上為投資房產提供了穩定發展的市場環境。

2. 法律法規完善成熟

日本房產相關的法律法規非常成熟健全。從簽合同到交房都需要按照日本政府房地產買賣規定來進行。租房時需提交租金保證人或加入租金保險公司，收租有保障。完善的法律體系在很大程度上能夠保障投資者的權益。

3. 土地私有&永久產權

日本的不動產是附帶土地的，可獲得土地所有權，可以進行土地和建築物的轉讓，轉賣和繼承。日本的土地是私人性質的，使用權比較自由。在日本購入房產，土地可永久使用。關於建築物用途，在中國必須取得國家政府的相應許可才可以進行相應建築物的建造。而在日本基本上不會硬性規定為單一的用途。比如現在沒有進行建設住宅的土地，將來也可以改建為辦公樓或者其他商業設施。

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4. 房屋質量過硬

日本的《建築基本法》對房屋建築質量有非常高的標准，且必須嚴格執行。購房中，房屋質量是重中之重的考察因素。日本的房屋以輕型牆面材料為主的鋼筋混凝土+木結構，這種建築結構既安全抗震，又節省能源。專業技術人員還會定期對民房進行抗震加固等級評定，所以房屋的質量完全可以保障。

5. 日本房產租金回報率高

日本租房需求大，基本上租金回報率可達4-5%。以東京都為例，據統計東京都內有60%的人口租房居住，房地產租賃市場很大。東京住宅平均價格相當於北京的七成左右，投資成本較低且回報率相對穩定，不算房屋本身的升值率，根據全球房產指南數據東京的租金收益為3.4%-5.4%。

6. 2020東京奧運會，房產升值空間大

投資房產的基本動機在於保值增值。日本房產在經歷過上世紀的危機之後，進入了逐步回暖的階段。隨著2020年東京奧運會的不斷臨近，整個房產市場正在不斷升溫。

以往屆奧運會為例，看房產漲幅：

• 2000年悉尼奧運會，5年漲幅39%；
• 2004年雅典奧運會，5年漲幅55%；
• 2016年裡約熱內盧世界杯+奧運會，225%；
• 2008年北京奧運會，2006-2016年房價上漲289%，其中還經歷了全球性金融危機。

2012年倫敦奧運會，也是倫敦房產經歷了金融危機後的恢復和飛漲的一年！

從日本獲得2020年奧運舉辦權至今，日本房價已上漲11%。日本權威機構分析表示，在未來3年裡，東京還將見證樓市50%的增幅。

所以要把握好奧運會前的投資方向，和奧運會後的5年！居外推薦日本在售房源：

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
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目前已經有大型全球投資機構投資日本房產市場：

• 美國黑石集團1900億日元在東京購買5000套住宅；
• 中國復星集團700億日元在東京品川購買25層辦公樓；
• 世界最大主權財富基金挪威政府養老基金東京買樓；
• 美國旅游業幾大巨頭在東京大量購入酒店；
• 美國，法國，德國投資基金在東京買辦公樓。

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來源：今日頭條—瑞麥說房
責編：Zoe Chan

房產投資人工智能門戶網站One and Only Pro的最新調查顯示，紐卡斯爾（Newcastle）是英國最適合進行房產投資的大學城。

牛津（Oxford）和劍橋（Cambridge）這兩座恢宏古老的城市雖然聲望卓然，歷史悠久，大學排名名列前茅，但是卻並不具備良好的房產投資條件。與位於英國東北部、西北部和中部地區的頂尖大學城和城市相比，牛津和劍橋的租金收益率和資本增值都更低。

研究發現，紐卡斯爾擁有的“鑽石級”投資房產是最多的，經One and Only Pro網站的獨特算法測算，其數量占到所有鑽石級投資房產的12.8%。在網站分析的所有大學城和城市之中，紐卡斯爾的房產價格最為經濟實惠，其鑽石級房產平均價格僅為96573.25英鎊。

排在第二位的是諾丁漢（Nottingham），鑽石級房產占比11.3%，平均房價略高於11.7萬英鎊。接下來是利茲（Leeds），以6.5%的鑽石級房產占比和略高於10.3萬英鎊的平均房價排名第三。

排在第四和第五名的分別是謝菲爾德（Sheffield, 5.8%）和曼切斯特（Manchester, 5.6%）。這兩座城市的鑽石級地產平均價格分別是85938.7英鎊和143014.87英鎊，低廉的房價為這兩座城市創造了巨大的可投資機會。

One and Only Pro網站根據2019年6月市場上鑽石級房產的占比對英格蘭和威爾士的頂尖大學進行了排名，房產投資的得分從1到10。得到10分的房產被稱為鑽石級房產，其價值最容易升高。而且它們被視為“一生只此一次”的投資，所以會很快賣出。得分在7到9分的房產也會比同類的房產行情更優越。

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“正如預期的那樣，牛津和劍橋這兩所備受追捧的大學城，房產價格飆升，租金收益比英格蘭和威爾士的許多其他地區都低，投資者獲得的回報是很低的”。One and Only Pro網站首席執行官亨利·桑特·卡西亞（Henri Sant Cassia）說道，“因為關於第二套住房的線下稅率的變化以及印花稅的增加，投資者會避免在倫敦和東南地區排名前五的大學城置辦房產，因為那裡的平均價格很高，而租金收益率則低得多，平均只有4%到6%，而位於西北地區的房產產生的租金收益率能超過10%。”

桑特·卡西亞表示，紐卡斯爾等不太受歡迎的地區是一個更好的選擇，那裡的投資者能夠獲得近71%的投資回報率。“這個數字包括大樓保險、氣體安全檢查、服務費及場地租賃費，我們的網站會自動計算所有的費用。”他補充道。

“在這樣的回報率下，精明的投資者可以在兩年內就把定金收回來。在許多有著這樣高投資回報率的城鎮，投資者可以在幾年之內就用收益還清房產的抵押貸款，之後，他就擁有了全部的所有權。”

紐卡斯爾房源推薦：位於盧瑟福街（Rutherford Street）的Hadrian’s Tower是一座高82米的26層塔樓，它是紐卡斯爾市最高的一棟建築，位於城市的中心地段，毗鄰紐卡斯爾生命科學中心再生區（Newcastle Science Central Regeneration Zone）。這棟地標性的全新建築中設有165套豪華公寓，是市中心代表著奢華起居生活的領先物業。點擊查看居外房源詳情

One and Only Pro網站通過數學分析，預測哪些房產最有可能獲得最高收益率和資本增長，從而為投資者、貸款人和抵押貸款經紀人提供一個易於理解的評分系統，讓他們確定市場上最劃算的交易。這一獨特的算法著重突出了最有可能升值的房產，並提供潛在的收益率。

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來源：Property Investor Today
責編：Zoe Chan