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(简体中文) 美国房价暴涨：买房得靠“抢”，卖房要“防骗”
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創富奇“財”：90後買英國房 滾出千萬身家
身為90後、現年26歲居於蘇格蘭的中國香港人鄭嘉瑋（Ricky），年紀輕輕已有約千萬港元身家！不過，他的“戰場”並不在香港，反而擅長英國房地產投資，在當地打工之餘，亦在2017年與朋友共同創立物業投資管理公司，自己做老板搵真銀！
英國在今年1月底脫離歐盟，即使如此，擁有多個英國物業的他依然看好當地樓市前景。理由是脫歐後，英國依然是英語國家，只要英語仍是全球最通用的語言，外國人要學英文繼續會為當地帶來教育和住屋需求，加上本身的競爭力可吸引來自世界各地的人才，料可繼續支撐樓市。
他指，現時英國城市例如曼徹斯特的市中心物業租金回報約有5至6釐，扣除雜費後仍有4至5釐，倫敦的淨租金回報則最多只有3至4釐。位處市中心的住宅單位一般樓齡較新，維修費用較少，而且交通方便，較易出租。以曼徹斯特為例，單位面積通常由一房400方呎至兩房700方呎不等，約百多萬至近200萬港元買到兩房單位。
據海外房地產平台居外網資料，一個曼徹斯特的一房新樓單位，預期首階段今年第四季完成，建築面積約42平方米，售價13.5萬英鎊。另一個位於曼徹斯特Crescent的兩房約700方呎單位，則售26.3萬英鎊。
惟他提醒，如果純粹看回報，眼光准繩的投資者買股票更好：“中國香港人投資股市不用付股息稅和資產增值稅，亦可作環球投資，例如他去年運用杠杆買新加坡房地產投資信托基金（REITs），回報已不俗。相反在英國，工資和投資收入都會用作計算稅款，收租、收股息和資產增值都要交稅，回報受影響。其實投資工具有很多，不一定買磚頭，買磚頭是因為杠杆大，有機會放大潛在回報。”
自己投資之餘，他亦把投資心得結集成書，以及合夥成立物業投資管理公司英獅物業，為客戶提供物業諮詢及租管服務。公司由最初近乎零成本創立，到現時在倫敦、利物浦、曼徹斯特、利茲、伯明翰、愛丁堡等多個英國城市，合共管理逾百個物業。他指，“自中國香港去年局勢開始不穩後，我們的公司多了約50%的英國物業投資查詢。買樓的原因可能是想在英國生活、為下一代、分散投資或尋求回報等。”
現在科技發達，中國人基本上不用遠赴英國也可完成買賣程序，他有客戶沒有去英國但買了幾層英國樓。他稱，希望讓港人可以像英國本土投資者一樣涉足當地二手樓市場，而因大家都是香港人，沒有語言障礙，及可提供度身訂造服務。例如對比外國人習慣一兩日才回覆，他們在回應查詢方面當然更具效率。
中國人可能忽略投資英國樓和香港樓的不同之處。他分享，例如不同的英國土地地契或有差別，有些會限制業主出租單位。另外，買英國二手樓不用預先繳付訂金，買賣雙方談好價錢後就可委托律師草擬合約、查地契等，待交鎖匙和簽買賣合約時才付款。成交期方面，若買家用現金，最快4至6周也可完成，而若牽涉銀行，幾個月至半年都有，通常律師會待銀行確定批出按揭才會訂立物業成交期。
學校區住宿需求大 租金回報達10釐
回顧過去投資路途，在2008年金融海嘯發生前，當時在香港讀中學的Ricky隨家人移民至英國蘇格蘭。到2013年左右，因留意到大學同學們對宿舍渴求，於是他開始發掘相關投資機會，以百餘萬港元買入大學附近單位，透過出租予學生賺取租金收入。
“當時的揀選原則是鄰近大學、間隔方正、前公屋物業的單位，因英國公屋用料和質素較好，興建時會以人為本，不會有三尖八角等‘奇則’。”當年他在蘇格蘭阿伯丁市（Aberdeen）讀大學，周邊一個約700方呎的兩房單位大概售100萬港元，租金回報可以達10釐。其後他便透過“錢滾錢”買入更多單位。
不過，近年阿伯丁市樓價表現相對其他英國城市落後，主因這城市經濟依賴北海油田，隨著油價前幾年泡沫爆破，油公司裁減人手，當地樓價亦受累，但因當時他在那裡讀書，可方便管理出租物業，且位於大學附近始終具防守力。他現時在蘇格蘭首都愛丁堡工作，亦因方便管理而投資愛丁堡物業。
按英國房地產網站Zoopla資料，愛丁堡2019年樓價按年升6.1%，稱冠其他英國城市，相反阿伯丁市同期樓價按年跌3.1%排包尾。
他看好愛丁堡樓價升勢未盡，原因是當地物業供應有限，市中心有不少物業屬聯合國保護的文化遺產，有幾百年的歷史，並將繼續保存下去，而維修費用已在樓價上反映了。以一個500方呎左右的單位為例，現在售價近200萬港元。
現時英國主要城市物業的收租回報約有5至6釐，他更專吼業主急放的樓盤，平價買入的租務回報可達10釐，做到的關鍵是熟悉市場及有人際脈絡。
他稱，“例如你早已做足功課，對每個單位的實際價值多少心裡有數。例如你有相熟裝修師傅，知道裝修成本，便可把單位增值。又例如業主急讓需要很快有錢到手，你的律師做事效率高，有助搶贏其他潛在買家。其實每個投資者的成功因素就是他的渠道和網絡。”
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售英國房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國移民、留學或房產投資的機會。
來源：東網
責編：Zoe Chan
高租金回報、房產增值快的海外房產，其實只要壹百萬？
越來越多的海外置業者，正在將海外房產視為一種面向投資者的金融商品。與傳統的投資理財項目相比，海外置業投資有很大的優勢，在政治經濟穩定的國家購買房產，以較低的資本投入，收益穩定，收益率也高。
我們采訪了三位通過居外購置海外房產的客戶，來為大家分享他們低成本高收益的生財之道。
王女士
36歲 傳媒行業傳媒主管
購置房產所在地：馬來西亞 吉隆坡
在馬來西亞買房子真的就是湊巧，其實當時是在網上搜索馬來西亞旅游攻略，正好看到了一篇文章，是分析介紹馬來西亞吉隆坡房產投資，看著價位很合適，就動了心思。
選擇在居外購買，也是朋友介紹，他們公司之前和居外有過合作，就幫我牽線咨詢馬來西亞的房市行情，居外給人感覺很專業，詳盡地給我分析了關於吉隆坡房產的問題，像是價位、租金收益、投資前景等，加上我後來自己做了一些相關功課，最後敲定下來吉隆坡的一套房子。
近年趕上“一帶一路”的熱潮，政策的優惠讓吸引了很多國人到馬來西亞買房。而且馬來西亞房價2018年增幅排名亞洲第三，租賃投資回報率達到6%-8%，遠高於國內的大陸地區（2.66%）。而首都吉隆坡躋身世界ALPHA一線城市，2010年之後吉隆坡房價平均漲幅為9.7%，排名全球前十。
在買房的時候，也考量了文化、語言、教育醫療等方面，馬來西亞和中國文化相通、語言也相近，相對來說也更加適合國人投資與居住。而馬來西亞推出的“第二家園計劃”——外國公民持第二家園長期簽證可以在馬來西亞長期居住和工作而不用放棄原有國籍，也同樣是我選擇的馬來西亞的原因之一。
馬來西亞吉隆坡的房產，3臥2衛，115萬元
- 吉隆坡賽城核心區位，優質學校學區房
- 精裝修拎包入住，業主每年谷底返7.2萬元，每三年房租遞增5%
- 24小時安保服務
周先生
34歲 互聯網行業產品經理
購置房產所在地：菲律賓 馬尼拉
菲律賓算是這兩年最炙手可熱的房產投資地了吧。菲律賓是亞洲GDP增長最快的國家之一，正在經歷著十年前中國飛速發展的道路。菲律賓馬尼拉是全球人口增速全球領先，彙集了整個國家的高收入人群，和外資企業及NGO工作人員，租房需求強勁。
我也是看中了這點，所以選擇在首都馬尼拉入手了一套170萬左右的房產。雖然菲律賓房產已經熱了一段時間，但事實上，現在購入菲律賓房產依舊是一項回報很高的投資項目。菲律賓房產的租金回報率總體在6%左右，既可以享受高租金，同時又能獲得房產增值。
菲律賓對外國人投資門檻低，投資起來會更方便，從這一點來看，菲律賓是海外購房投資的好選擇。
菲律賓馬尼拉的房產，1臥1衛， 94萬元
- 位於馬尼拉華人最多也是做密集的帕塞區
- 本區域有馬尼拉最大的賭場，全亞洲最大的SM商場
- 投資回報在8%以上
金先生
42歲 金融從業者
購置房產所在地：日本 大阪
之前也有投資過澳洲的海外房產項目，算是有一點相關的經驗。趁著手裡還有余錢，想著讓手裡的錢繼續保值，就選中了相對投資成本低一些的日本房產作為投資對像。
日本的房產相對於歐美國家的房產的好處是，戶型小、成本低、脫手快，好出租。我在入手房產之前做了一些功課，對比了日本各城市的房價、租金和城市發展潛力，最後決定在大阪買房。
我入手的房子27平，不到70萬，靠近大阪地鐵的中央線，交通很方便。這種位置好的小戶型在年輕的上班族中間很吃香，當時入手的時候就看好了這點，而且這本房子本身也自帶租約，所以相當於買過來可以當現成房東，這租客合同到期倒也不愁找不到下家。
日本的房地產市場非常成熟，已經有很完善的法律法規和交易機制，經濟和政治環境也很穩定，因此日元資產其實是自帶避險屬性的。
大阪確實也是個很有發展潛力的城市，2025年大阪就要舉辦世博會，而且日本政府已經通過了在大阪興建賭場的法案，像是澳門、拉斯維加斯等著名賭城，眼見著都是靠賭場發展起來的，可以說，未來的大阪的房市還有很大的上升空間。
日本東京的房產，1臥1衛，88萬元
- 項目位置位於大阪市中央區
- 距大阪Metro中央線【堺筋本町】站徒步5分, 交通便利，便利店徒步3分，超市徒步3分，郵局徒步8分
- 房屋永久產權，收益穩定
如果對以上城市的房產感興趣的話，歡迎致電 400-041-7515 聯系居外，也歡迎分享你和居外的房子那些事兒~
買房養老、度假 中國買家轉戰泰國樓市實錄
特約撰稿朱麗娜香港報道
陽光海灘、民風淳樸、生活舒適，這些都是吸引陳芳（化名）在曼谷買房養老的主要因素。
“北京的房價太貴，70萬（元）連市中心的一個廁所都買不到，但在曼谷可以買到一個精裝修拎包入住的公寓，而且周圍的各項生活配套都十分齊全，生活成本也很低。”已步入退休年齡的陳芳向本報記者坦言。
兩年前，她因工作原因經常往返曼谷，被當地的生活環境所吸引，便決定在曼谷市中心以70萬元購買了一個實用面積為27平方米的公寓。“這個公寓托管給物業管理公司，每個月租金大約1.5萬泰銖（約3000元），租期空檔我會和家人過來度假住上一段時間。”
當時陳芳的這個決定在很多人看來十分大膽，“我當時買的時候，人在北京，並沒有去當地看房，只是看到房產經紀在朋友圈發的照片覺得很滿意就拍板了。十天後，我就飛去曼谷簽了合同，完成了交易。”
隨著在曼谷停留的時間越長，她越發愛上了這個城市。去年一年，她相繼在曼谷投資了兩套公寓，一套實用面積達到39平方米，位於曼谷CBD中心，售價650萬泰銖；另一套毗鄰安努（On Nut)空鐵站的30平米公寓，售價為500萬泰銖，“計劃是兩套出租，一套面積稍大的可以和家人自住，比如北京冬天天寒地凍，空氣差的時候，可以過來住一段時間。”
根據泰國法律規定，年滿50歲的外國人可以申請長時間居留泰國的養老簽證。高品質的醫療服務和實惠的價格也讓陳芳更加堅定了在泰國養老的決心。她回想起去年冬天，丈夫因頭暈去當地的高端私立醫院，在經過一輪詳細的檢查後，她收到的賬單只有200多元。
淨租金回報最高達8%
“目前曼谷市中心的住宅租金淨回報率約為4%，一些潛力較大的區域可以達到8%左右。通常中國買家會把房子托管給物業公司，一次簽12個月的租約，支付給物業公司1個月的租金。”東南亞最大房產經紀網絡IQI泰國經紀人郭浩傑向記者表示。
同時，她指出，以曼谷為例，由於土地私有，近10年以來每年曼谷的房價保持5%-10%的漲幅，“而且泰國的房產是永久產權，當地樓市仍處於起步階段，對外國買家並無太多的限制措施。目前在曼谷購房的中國買家有些是阿裡巴巴、京東這類高科技公司的外派人員，有些則是在當地做一些出口中國的生意，包括乳膠床墊等”。
2019年第二季度，居外網錄得的中國買家對泰國住宅的詢盤量依然同比激增74.2%。泰國已經超越日本、澳大利亞和美國，成為最受中國買家歡迎的海外置業目的地。其中，首都曼谷最受中國買家的青睞，其次為清邁、芭提雅等熱門度假勝地。
“相比選擇美國、澳洲等熱門投資區域的投資者而言，中國買家對泰國房產感興趣而且購房需求居高不下的推動因素並不陌生，主要來自教育、醫療、生活方式、價格、娛樂、投資等各方面。”居外網董事會執行主席Georg Chmiel表示。
根據居外網的統計數據顯示，在泰國以實現投資目標而購房的比例相比其他國家高出21%，用作“第二住宅”或“度假房”的比例要高出148%，而以“退休養老”為目的的比例則高出達189%。
對中國買家來說，合理的價格也是讓他們對泰國房產產生興趣的重要因素。居外網數據表明，2018年，中國買家在全球範圍內咨詢房產的價格中位數為30.8萬美元（約950萬泰銖），其中，大部分買家關注的是總價在25萬美元（約770萬泰銖）左右的房產。因此，泰國很適合對房產總價很敏感的中國買家，目前泰國尚未售出的新房平均價格僅為90146美元。
據郭浩傑透露，目前在泰國買房的中國人90%以上都是購買開放式或者一房的小面積公寓，總價在60萬-120萬元左右，“一些靠近地鐵站、周圍配套便利的公寓，基本入住率在85％以上，出租較為容易”。
90後買家尋覓度假屋
事實上，2010年之前，整個泰國幾乎沒有中國購房者的身影，而近幾年，當地中國買房者的數量幾乎呈“爆炸式”增長。
“之前泰國房產的主要買家來自日本、韓國、俄羅斯。泰國自2013年對中國游客開放落地簽，很多中國游客開始在泰國進行深度游，更多地了解當地的生活，與當地人交往，從而產生在當地買房的念頭。很多俄羅斯買家當時在芭提雅低價甩賣了一些房子，出現了第一波中國買家湧入的熱潮。”她說道。
郭浩傑2007年已經移居曼谷，在當地發展自己的事業，並且舉家移居泰國。在她看來，泰國當地居民大都信仰佛教，對外國人比較包容、開放，“他們認為有錢人是前世的福報，而並沒有所謂的‘仇富’心理，而且對於絕大多數本地人而言，他們只要努力工作，實現置業並不困難。”
90後的小琪（化名）在去年的一次泰國之旅後，便下定決心要在當地購買一個度假屋。“我想要一個早上起來可以鍛煉，晚上回來可以去游泳，氛圍寧靜的地方。曼谷房價合理，還能有租金回報。”
花了3個月時間，小琪終於在BTS沿線Phrom Phong站附近選定了一個面積30平米的二手房公寓，總價120萬泰銖。這個小公寓雖然面積不大，但配套卻絲毫不輸五星級酒店，泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿房一應俱全。
從選房看房到考察周邊環境、外加試住，到之後的訂房、簽約，她前後共飛了四次泰國。小琪終於過上了理想中的“不用為了房子而奔波的生活”，“我現在隔一段時間就飛過去休個小假期，不住的時候就把房子交給當地的中介作短租。這裡除了生活十分便利，還有豐富的美食，豐儉由人”。
曼谷BTS Phrom Phong站八層共管式公寓The Nest Sukhumivt 22，讓您在擁擠的城市中盡情放松，享受生活的所在。1臥1衛房價約¥133萬。點擊查看房源詳情
數據顯示，過去12個月，泰銖兌人民幣的彙率上升了9.9%，但由於價格下跌所產生的緩衝作用，彙率增長似乎並未減退中國買家的入市熱情。
機構預警曼谷樓市降溫
作為國際大都會，曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。根據世邦魏理仕今年4月發布的2019年全球生活報告顯示，在曼谷購買一杯咖啡的價格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳飽餐一頓只需花費26美元，高檔住宅的價格約為45.5萬美元，過去10年每年的房價漲幅為3.2%。
郭浩傑表示，目前曼谷樓市外國買家的占比約為30%。數據顯示，今年曼谷地區的海外外派人員數量首次突破9萬大關，同比增加2.8%。其中，日本外派人員的數量達到3.4萬人，占比約19%，位居首位；中國外派人員的數量則達到2.7萬人左右。這些外派人員最鐘情的居住區域為素坤逸（Sukhumvit ）。
由於近年來公寓供應不斷增加，多個不同機構均發出警示，認為曼谷樓市將出現一定程度的降溫。根據萊坊（Knight Frank）的統計數據顯示，2018年曼谷新增公寓供應量創下10年來的新高，共計約65000套，較2017年增長11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計供應量已達到約50萬套。
世邦魏理仕（CBRE）則預測，今年第二季度，曼谷正在興建中的公寓達到3.35萬套，環比增加10%，同比則上升10.3%。
該機構表示，由於供應不斷增加，曼谷房地產市場將有所放緩。雖然曼谷市中心地價上升及黃金地段的永久業權土地稀缺，土地競爭仍然激烈，但由於政府推出樓市新政，以及2020年新曼谷城市計劃開始，不少地產開發商要重新評估情況，銷售活動也明顯減慢。
根據世邦魏理仕的報告顯示，今年第二季度，曼谷市中心一些正在建設中的高端公寓樓的售價已經下調至每平米26.7萬泰銖，同比下跌2.3%，並指出部分開發商甚至對完工的樓盤進行降價促銷，然而，由於土地價格堅挺，整體曼谷市中心地段的住宅價格將保持平穩。
開發商降價促銷
今年4月起，泰國政府進一步收緊按揭貸款，如果首套房售價超過1000萬泰銖，或房屋估值超過1000萬泰銖，按揭成數限制由以往的90%降低至80%；2套房最高只可貸80%；兩套以上或更多的買家，最高貸款上限僅為70%。同時，泰國銀行將貸款利率由1.5%上調至1.75%。此舉無疑將抑制本地買家以及部分投資需求。
郭浩傑指出，由於泰國政府今年提高按揭貸款利率、首付成數等新政，在新政正式實施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰國本土買家房產交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量達全年最高，僅大曼谷地區就售出5.6萬套，成交額同比增長將近40%。今年上半年，泰國大型開發商的策略主要是去庫存，同時推遲新項目的開盤。
“今年第二、三季度，本地購買力暫時低迷。這意味著此時是買方市場，有充分議價權，而開發商為了清貨也願意給出優惠，是海外買家入市的好時機。泰國政府每4年調整一次土地價格，加上新土地稅法將於2020年1月1日起實施，將對不開發/利用的土地征收空置稅，所以預計2020年全泰國地價會同比上漲10%-15%。首都曼谷尤其是捷運沿線的地價更將呈直線上升趨勢。”她表示。
今年8月中，泰國最大的上市房地產商Pruksa Holding表示，自泰國政府4月1日推出一系列新政以來，泰國樓市出現明顯放緩的跡像，因此公司宣布今年推出的新項目將由55個減少至40個。
根據Pruksa Holding的統計數據，今年前三季度，大曼谷地區的樓市成交金額同比銳減22%至3000億泰銖，其中公寓市場的整體規模則同比大跌28%至1600億泰銖，成交量則同比減少22%至4.25萬套。
“受到限貸和經濟增長放緩等負面因素的影響，今年各大房地產公司都出現一定的業績倒退，我們公司今年本來要推三個新的公寓項目，全部推遲到明年再開盤。”郭浩傑坦言。
居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多泰國在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢泰國移民和房產投資的機會。
來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan
驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）｜居外專欄
承接上文：【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）】
昨天還是30度的溫度，一晚的暴雨，今天一早起來就有14度了，這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子，也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小樓），後來她漸漸明確的她想要的房子：
- 可以合法做短租的；
- 狀態最好要好一點的，不用再花太多錢裝修；
- 價格在她的預算之內。
蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣，經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租，確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房，輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的，大量的收入逃稅，沒有長期發展的社區群，只有投資人受益，政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理，最先開始的就是市中心高檔公寓樓，不僅限政府劃片，說明某一片地區不充許做短租，另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定，不許短期出租。
接著是在旅游區，像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區，就明確規定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的，其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站，你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登記注冊，便於監管。從這樣的發展趨勢上看，短租行業的暴利也會受到壓制。
在當時的情況下，陳女士是看到了短租的利潤，希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢，詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度：只要在允許的範圍內就可以做短租，需要向政府及有關協會申請相關執照，按照規定交稅就可以。
另外，對於房子的要求陳女士也有了一些變化，不再只在乎低價格，而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜，狀態都不好，要大修，她認為裝璜一下就升值，還是值得的。但是就像我告訴她的一樣，裝修不僅費時費力，而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房，價格也許要高一點，但是可以從銀行貸款啊，省心省力，可能沒有裝修的增值，但是只要出租收益高，就已經達到了投資目的。畢竟，翻新出售增值又是投資房的另一個方向了，也不是說兩者只能選一個，但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀，找個狀態好，後續麻煩少的房子，應該從長遠看是更合適的。
最後當然是價格，太高買不起，太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況，定位在150萬元上下。
明確目標顯然事情就好辦一些，我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找，基本上看遍了這個區所有的可能的房源，別說，還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後，還有沒有買成。這其中有天意，但我現在回頭看看，還是有很多人為因素造成的。
其中驗房後大幅還價，咄咄逼人，惹惱賣家是重要一環。
我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4個STUDIO，加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時，賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了，但我們可以參觀，也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源，都不是很理想。這是我們最後約看的一個，而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望，但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子，但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建，做出來很有現代感敞開式單室公寓，非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下軟裝，就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER，陳女士還是一等再等一個月時間，在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意，讓賣家擔著租金的損失，同意讓其中兩套房空著，等我們這個OFFER進行。
價格在一來一回就談定了，接下來就驗房。沒想到，驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明，這裡的行規是，如果有重大意外問題發生，如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現，結果出現會嚴重影響房子價值的問題，才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老，地基有問題，賣家已經做了維修工作，換上一部分鋼結構支撐，花了3萬多元，這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要維護，這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後，這些問題又被驗房師提及，認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像，需要重新換鋼結構，房頂要換（賣家聲明中說明房頂沒有換過），下水道排污系統最好重新做處理等等。
我們做過很多次驗房，年代老的房子都會有問題，驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的，但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價，還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的，這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格，它是建於房子現狀談的價格，賣家之前就告訴你這個舊房頂，你也同意了價格，現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解，想試試，提出還價10萬元。
本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗，請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季，驗房師來驗的時間已經挺晚的，出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊，當時我們沒有時間等了，只能在最後一天提出要求延期，但是賣家不止一個，還不全在國內，要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的，對方經紀已經告訴我了，延期沒有問題，但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了，她曾經有過幾次驗房的經歷，都在驗房後還價不成沒有買的，最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買，賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法，她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER，然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的，賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER，對第二個OFFER 也並不理會。
說實話，這個結果我已經想到，也勸過陳女士不要這個咄咄逼人，影響下面的談判，畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來，還有一個條件尚沒完成，不是沒有退出的可能。另外就是想還價，在驗房基礎上的還價必須要有理有據，合情合理，有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益，不接受我的提議。
這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。
我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因？我下期再接著聊。
（未完待續）
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買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）｜居外專欄
小編每周都催稿，可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣，實在找不到時間寫東西。過去的三周時間，我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易，一個是超低價買的，原價46.9萬元，我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的，開價41.2萬元，我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房，要價37.85萬元，最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興，而我也發現我工作本該有的意義，不是幫客人賣高價，不是幫客人找特低價，而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易，找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准，不管他最終是買賣了房，還是沒有。
這周稍有點時間，我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。
我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話，我對陳女士還是相當敬佩的，好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾，就咨詢買房問題的客人來說，陳女士自己做了好多功課了，真是誠心誠意想買房的。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。
買房定位不明確
最早陳女士像很多移民一樣想買自住房，但考慮到放不下國內的事業，她計劃要1-3年之後才真正登陸，對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看，跟過許多地產經紀，她從西島看到南岸，也看了好學校眾多的NDG，西山，東部，西南角，貴的，便宜的，估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時，我分析了她的情況，考慮她是幾年之後才會來居住，現在買只是因為房價在漲，她希望能保值增值，所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣，可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大，裝修高檔，這樣的房自己不住，但費用大，租金不會太高，所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房，持有這樣的物業，正常報稅，還貸款，在加拿大建立信用，到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣，我們開始尋找投資房。
投資房比自住房購買更復雜成本更高
其實從地產經紀的角度來說，自住房買賣比投資房要簡單很多，如果從我的工作量考慮，建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的，我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢？
- 銀行貸款更嚴格：
自住房銀行的貸款額度是可以算出來的，也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民，購買人的收入證明可以從中國出具，銀行是接受的。
但是多套房就不太一樣了，一般銀行不考慮外國的收入證明。
小的物業，如有的銀行辦理6套以內出租房貸款，有的銀行辦理8套以內出租房貸款時，根據房子的收租情況和貸款人的收入情況 ，貸款額可以是80%到65%不等，和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點，但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。
大的物業，超過8套數，或者裡面有一套是商業用房，哪怕所占面積不到50%，這樣的房都要轉做商業貸款，那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢，就真的不是我們可以自己算出來的，銀行一般要看到房子本身的收益情況，貸款人自己的條件等，根據特別算法，給出貸款額，有的可能只是房價的50%，有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率，現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房，150萬元的價格，最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。
- 投資房購買成本會更高：
買自住房，買家一般花個驗房費用，一套房根據公寓或別墅不同，價格在300-700之間吧。但是買多套房，驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房，驗房費收到1250元，這還是便宜的，我經手的其他房一般一套至少300元。
另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估，有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費，但一般的費用是100元一套，價格高上幾百萬元的的物業，7000-8000元，甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告，一般商業用房比例大的多套房，或純商業用房，環境測試報告1是肯定需要的，如果買加油站等大型商業，會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2，這個費用一般也在萬元上下，也都是由買家承擔。
如果正式申請辦理銀行的商業貸款，銀行有時還會收取開戶費，申請費等，會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。
所以在買投資房的過程中，出現各種與自住房不一樣的費用，也讓陳女士頗為意外，這些額外的成本給她的預算造成了壓力。
我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼？我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業，或大型商業房產的的朋友可以與我聯系，一定幫你買到合適的投資物業。
下文繼續：【驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）】
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買家故事｜我找到了被逼問“怎麼還不結婚”的最好回答
“人的本質是社會關系的總和。”
只要生活在社會之中，沒有人能逃脫的了規則和社會壓力的束縛。而對於生活在推崇“秩序”的亞洲國家的人來說，這一點似乎體會的格外明顯。
社會規則將個人的意志空間擠占得更小——就好比“結婚生子”這四字，某種程度上已經與人們自身對於”愛情”或“親情”的期望脫節，更多的是出於“我到了該結婚的年紀”、“父母希望我有個家”“身邊的人都結婚了，我也很著急結婚”等理由，與自身的意願關系並不怎麼明顯。
我們似乎很難對這種“我們應該…”的社會職責說“不”，盡管很多時候做的事並非出於我們的本意。
不過確確實實有人在社會壓力和做“自我”中找到了微妙的和諧。
前陣子居外在西班牙項目交房時碰到的一位奉行“不婚主義”的姑娘，她就做到了。姑娘和我們說了蠻多她的經歷，以下是經同意整理後發出的她的口述。
盧小姐 外企高管 33歲
我跟家裡人說“我不打算結婚”說了多少年，基本上就和家裡抗爭了多少年。
雖然現在大家對邊緣取向邊緣婚姻觀似乎包容度越來越高了吧，但是其實，很多時候大家喊著口號支持，是因為事不關己。
等到真落到自己身邊尤其是很親近的人身上的時候，大家還是難免會拿根深蒂固的那思想去定義去要求身邊的人。
就比如我爸我媽都是醫生，在他們那輩人裡面算是文化程度比較高的，在之前我跟他們聊些不婚啊這些東西的時候，我爸媽也都態度淡淡的，沒表現什麼抵觸情緒，還跟我說：“那都是人家自己的事，他們喜歡怎麼樣就怎麼樣唄。”
所以我也壓根沒料到，我跟他們說我不婚的時候，他們會這麼抵觸。
一開始是規勸“等你年紀再大點就知道，還是結婚好”，之後就給我瘋狂安排相親，每次我一說不想去，爸媽就開始說什麼，我太自私，他們這輩子只有子孫繞膝家庭美滿這個願望，然而我只考慮自己。
等到家庭聚會的時候就更是個修羅場，七大姑八大姨，什麼“不忠”“不孝”“自私自利”“沒人情”這種話我真的，沒少聽，每個人都能理直氣壯地對你自己的人生指手畫腳，你還逃不脫不能撕破臉，這種事我煩透了。
馬德裡別墅 居外ID：7491907 4臥4衛 約486萬 點擊圖片查看詳情
對於我而言，西班牙是個很有魅力的國家，一是因為世界聞名的“奔牛節”，讓人很直觀就能感覺到西班牙的奔放、熱烈，這樣的氣氛很有感染力；另一方面，西班牙是女權程度很高的國家，我不用再面對身邊“你一個女人，這麼大年紀還不結婚？”這種質問的尷尬。
所以也還蠻感謝居外這麼個平台的，幫我規避了不少在海外買房會遇到的問題，少走了很多彎路。包括像是在西班牙買房、移民的一些政策細則，到買房具體什麼價格更為合適，居外都會給出一些很中肯的建議。
瓦倫西亞頂層公寓 居外ID：7491936 3臥3衛 約463萬 點擊圖片查看詳情
就比如因為“申請人只要購置一套價值超過50萬歐元的房產，就能擁有西班牙的移民資格。”這條移民規定，所以當時相中了一套價格卡在50萬歐元上的房產，但之前沒考慮到的是如果在房產重新估值的時候房產貶值，可能會對移民身份都會影響。也多虧居外的專業人士提醒，加上後來我也更仔細地去搜了西班牙的移民政策，所以最後敲定了另一套價格稍高的房源。
現在我在西班牙也算有個屬於自己的房子，自己的家。我現在真的開始期待馬上就要到來的，一個不被人干涉的自己的人生，一個完全由自己支配的生活。
撰稿人：REBECCA SUN
責編：KYRA WANG
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我，34歲，在希臘給自己造了個烏托邦
人生的過程，似乎是追逐理想的熱情逐漸消減的過程。
財產、家庭、社會地位等等等等越來越沈地壓在了背上，那些曾經抱有熱情的執著，好像正在變成越來越沒無用的東西。隨著年齡壹年壹年地往上加，好像也越來越少在身邊的人看到，那些透著鮮活氣的“無用的堅持”。
然而幾個月前，居外接到了這麽壹位客戶，正打算從4A廣告公司辭職，打算移民去希臘，過自己真正想要的生活。
然而到底是什麽讓林先生毅然決然放棄現在安穩的環境，到另外壹個地方開始全新的生活？居外采訪了林先生，以下為經過整理的林先生的口述。
客戶介紹：林先生 34歲 某4A廣告公司創意部經理
往前推個十年，我剛畢了業出學校的那會兒，還是個特標準的文藝青年。
當時在個證券公司，幹得是個特基礎的活兒，業務上手也不熟，每天加班加點兒地幹著活，結果還是天天被上司提溜著耳朵罵。那時候心氣兒高啊，還不曉得得踏踏實實地從基礎累經驗，只天天覺得特憋屈，覺得現實跟理想差了壹大截兒。
當時就天天想著，大不了老子辭職壹走了之，去大理擺個攤兒賣啤酒多樂呵，錢算個屁，怎麽還不能活。
這麽扛了大半年，趕上上司業務出了岔子結果甩鍋給我，我也沒告訴家裏就直接遞了辭呈，定了月底去大理的火車票，滿心歡喜盼著我的新生活。然而月中的時候接了個家裏的電話，說讓我抽空回家看看，說是我爺爺，因為腦梗病倒了。
約125萬元 居外ID：46911086 點擊圖片了解詳情
那通電話簡直是兜頭的壹棒。那些之前我特地不去想的責任壹下子落到了肩上，那個時候才是真真正正有了實感的——我不光是為了我自己活，還有親人，還有責任，有必須得承擔的東西。
後來就踏踏實實地步進正軌。我得把性格裏面支棱出來的那些刺兒都磨掉，去適應處處橫著“不得不”的生活。但心裏還總還是有這麽股子勁兒，和生存必需壹樣強烈地推動我的勁兒去逃離生活，哪怕短暫的。
希臘於現在的我而言，和大理對於二十來歲的我壹樣，用被寫爛的詞兒來形容，那就是心口的朱砂痣，心上的白月光。我去過希臘好幾回，那些奇幻神話、悠久文明、那片愛琴海，是我對生活的熱情被日復壹日的“不得不”撲騰滅的時候，能夠提神吊命的烏托邦。
在希臘買套房子這事其實我盤算了挺久。之前去希臘的時候，真真是被這地兒迷住了，不止是文化、美景，希臘人的生活狀態也是真的讓人羨慕。
希臘的生活好像總是慢悠悠的，每天只工作六個小時，剩下的時間，基本上就是打盹、曬太陽、再或者，去海邊坐遊艇吹風。他們節假日多，物價也不高，所以當地人時不時出去旅行，生活悠閑又舒坦。
我們廣告這行，加班到十點十壹點是日常，趕上節日，壹星期睡的覺加起來都是個位數，工作把生活填得滿滿當當，在親眼看到之前，希臘這麽自在的生活真的想都不敢想。
所以我想著，試試從現在的生活裏，跳出去。
年頭兒的時候，在居外看上了套房源，當時也飛過去實地看過，壹個擁有木制旋轉樓梯的小二層樓，開車十二十分就是海。我最中意的地方是那寬敞陽臺，想著以後要種上很多植物，應該會挺好看。
現在的打算是，先掙錢，每年騰出時間，在這裏住壹段時間當休假。不住的日子就把它租出去，或者當個民宿也好，橫豎之前打聽過，希臘這面的房租收益還挺可觀。
再過個幾年手頭再有點積蓄，就移民來這裏重新開始生活，我暫時也沒結婚的打算，到時候就我爸媽也壹塊接過來。
希臘的移民政策挺寬松，沒語言要求，非歐盟公民在希臘有套25萬歐元以上的房產，就可以申請移民。而且只要壹人具備申請資格，申請人的配偶和21周歲以下未婚在讀子女以及申請人的父母、配偶的父母都可以壹同申請獲得永居身份。
按理來講，30朝上的年紀，工作和生活都已經朝著穩定奔，再談夢想啊，辭了職去遠方啊這玩意兒，怎麽聽怎麽像是夢還沒醒的理想主義。但我想，如果我的生活只剩了對生存必需品的這點兒追求，天天被生活攆著走，那我活著…也忒沒勁了。
也萬幸，我還有勇氣去重新開啟另壹種生活。
（自述完）
理想這東西，並不是熱血上頭的小青年的專屬。如果對於現在的生活感到麻木，那嘗試著跳出去，也總好過壹直在自己都感覺不到絲毫熱情的生活裏繼續打轉。
而每壹個今天都是余生的第壹天，如果不從現在開始嘗試改變，而只是把理想放在壹個又壹個永不會到來的“以後”，步上眼見著能望得到頭兒的並不期待的未來，那未免，也太令人絕望了。
但我們其實真的還有循規蹈矩以外的選擇，不如從現在開始，把自己那些隱秘的希望落到現實，擁抱自己心中的那個理想國。
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完美主義蘇州富豪如何在中國香港淘豪宅 | 居外買家故事
作者：中國香港房產經紀Ankely根據真實交易經歷為居外網獨家撰寫
中國香港被稱為“彈丸之地，寸土寸金”。 土地昂貴，高樓鱗次櫛比。但吸引華人買家的是其語言和生活文化上與大陸的相似性，因此，中國香港是很多大陸人士進入海外置業的第壹站也不足為奇。
不少內地買家湧入到中國香港這個彈丸之地，購買豪宅，考慮的並非短期投資，更多是為了自住或長線持有，而港府對“外來大陸買家”實施”調控”加稅很難奏效，因為該人群對稅賦並不敏感。
置業投資概況
- 買家：黃先生/ 中國買家
- 買房區域：中國香港
- 置業目的：自住
- 投資金額：HK$1億以內
- 買房類型：新公寓
- 戶型：4房，共1990平方英尺（約184平米）
- 置業結果：成功投資
壹、挑剔買家的漫長看房歷程
黃先生在蘇州、中國香港和澳大利亞都有生意往來，經常都會到中國香港開會和處理業務，間中也會帶同妻子和兩女兒來中國香港遊玩。本來他打算如果可以移民到中國香港也挺不錯，因為他跟妻子都不太會說外語，覺得中國香港人比較容易在語言和文化上溝通，而且中國香港四季氣溫溫和，飲食方面選擇豐富，對他們來說可是最適合不過的居住環境。
不過，追求完美的黃先生對於選房有著相當嚴格的標準：必須是全新的高檔住宅、要配有四個房間、還要求全海景、交通方便，而且要有兩個車位。我們都知道，中國香港住房的面積相對而言都比較小，尤其是分層式的公寓要上二百平方米的就更難找! 整個看房時長前後就經歷了壹年多，黃先生往來大陸與中國香港之前到處看房，就是很難找到合自己心意的房源。
黃先生覺得九龍和新界區環境不夠理想， 又帶他看過港島南區，雖然感覺良好但是他覺得距離市區稍遠。 後來我幫他找到了壹套目標物業在港島山頂，本來以為可滿足他的要求，但結果因為這物業是位於霧線以上，他又嫌太潮濕! 後來，在半山區有套獨立洋房，對他來說應該是十全十美，房源合適但價格卻比他的預算高出壹倍，十個回合商討過後，雙方要求的價錢仍是有差距，最終未能敲定。
二、買賣雙方皆大歡喜的交易
在三方都意興闌珊之際，經紀人終於發現有壹套位於中半山的全新公寓非常契合黃先生的需求。該物業全幢樓高42層，單位位於極高層，擁抱180度維多利亞海景，霧線以下，實用面積1,990平方遲、配有四個房間，交通便利，這幢新樓剛巧遇著入夥期（搬新家的意思），而當時的業主是壹名投資者，不想長線持有這物業，故希望能趕快在辦理按揭手續以前將本單位快速出手。2010年，在買賣雙方的祈望和理想配合之下，很快就達成了協議，連同兩個車位成交價HK$6,500萬，皆大歡喜！
最初黃先生購買房屋是希望移居中國香港自住的，但事後最終改變初衷，他們壹家最終移民到了澳大利亞。因為以往投資移民到中國香港只需要投資在房地產或金融產品上便可以申請，但鑒於不少申請人都將資金投放入房地產，中國香港政府為免政策傾斜，2015年1月15日起已經取消“資本投資者入境計劃”。
三、投資收益
不過，黃先生對千挑萬選而得的完美物業又怎會輕易放棄？現在這單位已變成長線投資，出租給壹家外資銀行的高級職員，租客本人有高額住屋津貼，而且以銀行自動轉賬方式支付租金，現時每月租金收入HK$180,000，回報率3.3%，可算是頗安穩的優質投資項目。
更重要的是，時至今日，該套房產市值已經飆升至壹億港幣，漲幅達到了54%。
看完以上故事，如果妳也有過在海外買房、投資的經歷，無論成功與否，都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。
排版：Shelly Du
責編：Vincent Xie
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