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小編每周都催稿，可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣，實在找不到時間寫東西。過去的三周時間，我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易，一個是超低價買的，原價46.9萬元，我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的，開價41.2萬元，我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房，要價37.85萬元，最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興，而我也發現我工作本該有的意義，不是幫客人賣高價，不是幫客人找特低價，而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易，找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准，不管他最終是買賣了房，還是沒有。

這周稍有點時間，我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。

我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話，我對陳女士還是相當敬佩的，好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾，就咨詢買房問題的客人來說，陳女士自己做了好多功課了，真是誠心誠意想買房的。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。

買房定位不明確

最早陳女士像很多移民一樣想買自住房，但考慮到放不下國內的事業，她計劃要1-3年之後才真正登陸，對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看，跟過許多地產經紀，她從西島看到南岸，也看了好學校眾多的NDG，西山，東部，西南角，貴的，便宜的，估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時，我分析了她的情況，考慮她是幾年之後才會來居住，現在買只是因為房價在漲，她希望能保值增值，所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣，可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大，裝修高檔，這樣的房自己不住，但費用大，租金不會太高，所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房，持有這樣的物業，正常報稅，還貸款，在加拿大建立信用，到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣，我們開始尋找投資房。

居外網現有1300套蒙特利爾在售房源，點擊查看

投資房比自住房購買更復雜成本更高

其實從地產經紀的角度來說，自住房買賣比投資房要簡單很多，如果從我的工作量考慮，建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的，我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢？

1. 銀行貸款更嚴格：

自住房銀行的貸款額度是可以算出來的，也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民，購買人的收入證明可以從中國出具，銀行是接受的。

但是多套房就不太一樣了，一般銀行不考慮外國的收入證明。

小的物業，如有的銀行辦理6套以內出租房貸款，有的銀行辦理8套以內出租房貸款時，根據房子的收租情況和貸款人的收入情況 ，貸款額可以是80%到65%不等，和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點，但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。

 大的物業，超過8套數，或者裡面有一套是商業用房，哪怕所占面積不到50%，這樣的房都要轉做商業貸款，那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢，就真的不是我們可以自己算出來的，銀行一般要看到房子本身的收益情況，貸款人自己的條件等，根據特別算法，給出貸款額，有的可能只是房價的50%，有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率，現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房，150萬元的價格，最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。

2. 投資房購買成本會更高：

買自住房，買家一般花個驗房費用，一套房根據公寓或別墅不同，價格在300-700之間吧。但是買多套房，驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房，驗房費收到1250元，這還是便宜的，我經手的其他房一般一套至少300元。

另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估，有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費，但一般的費用是100元一套，價格高上幾百萬元的的物業，7000-8000元，甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告，一般商業用房比例大的多套房，或純商業用房，環境測試報告1是肯定需要的，如果買加油站等大型商業，會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2，這個費用一般也在萬元上下，也都是由買家承擔。

如果正式申請辦理銀行的商業貸款，銀行有時還會收取開戶費，申請費等，會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。

所以在買投資房的過程中，出現各種與自住房不一樣的費用，也讓陳女士頗為意外，這些額外的成本給她的預算造成了壓力。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼？我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業，或大型商業房產的的朋友可以與我聯系，一定幫你買到合適的投資物業。

下文繼續：【驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

 

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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“買房或是賣房，你會找經紀麽？”面對這個問題，很多人的第一個反應一定是“不”。
在現在這個網絡發達、資訊通暢的時代，房源都在網上，所有想知道的信息都可以查得，為啥還要花錢經紀呢？

就在剛過去的2017年12月1日，加拿大聯邦上訴法庭(Federal Court of Appeal)維持2016年4月加拿大競爭仲裁局(Competition Tribunal)的裁決，勒令多倫多房產局(TREB)允許其房產經紀會員將房產交易數據在網上公布，其中包括房屋交易價格和地產經紀傭金等敏感信息。雖然TREB發誓要上訴至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada)，一定要再爭個高下，但就在法院剛公布判決幾天之後，至少四家網上綜合信息平臺開始公開提供大多地區的房屋銷售價格，有些甚至能夠顯示過去五年裏的售價。這讓許多購房者興奮不已，因為他們相信這樣一來就可以不需要經紀自己買房了。其實在魁北克，我們也有信息透明的房屋買賣網站：Centris.ca。關於買賣成交價格，只要房子交易在公證師那兒已經完成，一般老百姓就可以上魁北克土地登記局（Registre foncier du Québec）花一點錢查到成交價。

顯而易見，這種數字化、信息化的趨勢是大勢所趨，無人可擋。
但是有了大量的信息就意味著你可以成功的自己買賣房產了麽？不見得吧！

在剛過去的新年假期，和老朋友聚會時，我碰到了好久不見的王姐，聽說她去年換房了，我正想恭喜，卻聽到了她這樣一波三折的故事。

原來王姐買房下3個ＯＦＦＥＲ了，前兩次都走到了見公證師準備交易的地步，卻最後不得不放棄了。第一次她想買的房是朋友的房，對價格和位置都滿意，也驗了房，最後雙方訂下了交易時間，所有材料都交到了公證師手中。沒想到她接到了公證師的電話。原來公證師審核材料時才發現，這個房子周圍的園子，停車道等都不屬於現有房主，房子的物業位置圖(Surveyor Certificate of location)明確標明該物業土地面積只止於這房子的四面墻。現任房主圍起來的後園和停車位置其實都是市政所有的，他只是使用而已。王姐去問朋友，才知道其實朋友當初從上任賣家手裏直接買來時就是這樣的，他沒覺得有什麽問題，所以也沒有和王姐說明。但在王姐眼裏，這可不是個小問題，萬一哪天市政來說要收回園子和那車道怎麽辦？她左思右想還是決定放棄。

沒多久，王姐又看中另一處房，和業主也談好了價格，也驗了房，定好了交易時間，就在買保險時，保險代理告訴她，她本來以為買的是排屋（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），但實際該房子在政府註冊的是公寓（ＣＯＮＤＯ），所以不能排屋賣給她保險，想買保險只能按公寓買，但是賣家又缺少公寓的文件，所以在這種情況下，王姐根本就買不到保險，即使隱瞞這一信息僥幸買到，出了問題賠付時，保險公司也可以以這個原因拒絕賠償。幾番折騰，這次她也沒買成。

雖然最終王姐還是買了房子，但其中白白花費的時間和金錢顯然大大出乎她的預想。我聽完後問：“你沒有找經紀買吧？”她說是啊。我告訴她，如果有買家經紀，王姐就不會一直走到最後一步才發現出問題，有經驗的經紀肯定早早核查過所有文件，向買家告知了所有的問題，並提出解決問題的相應辦法，比如督促賣家準備齊全的資料、找專業人士處理房權方面的問題等，最終幫客人買到合適的房子。

王姐聽了連連點頭，感嘆說：“是啊，沒找經紀以為自己可以搞定，其實真沒有想像中那樣簡單。”

買房要一個經紀幫你把把關，賣房是不是就可以不找經紀呢？
去年夏天剛放假，對門鄰居羅伯特家就掛出了“出售（à vendre）”的牌子。我們做鄰居7年多了，怎麽他們就賣房了呢？上門一打聽，才知道，羅伯特和夫人投資的公寓樓裏正好有一家房客搬家，他們算了算，一年中冬天半年住在美國，在魁省的夏天還經常開車出去野營，住在家裏的時間都不到180天，想想還不如搬到公寓住。於是老倆口決定賣房。看看我們這個區房子挺好賣的，他們先想自己賣吧。上網找了找附近房子的售價，老倆口定好價就坐等客人上門了。別說，來看的還真不少。當時還沒有經紀證的我就介紹了幾個朋友看。可是半年下來，沒有一個成功的。原來看得多可真正下OFFER的少，有意向的買家沒有錢，再就是他們經常外出，根本沒空安排看房，有時約好了他們等一天，可對方卻沒出現……總之麻煩比最初計劃得多得多。沒多久，他們找到了經紀插牌賣房，房源直接上了網，才短短兩個月，就掛出了“售出（VENDU）”的標誌。

再見他們是搬家的那天，羅伯特告訴我，有經紀確實省事多了，他們不用接電話、管看房，更重要的經紀幫房子打廣告，為潛在買家作篩選，大大提高了賣房的成功率，這錢還是花得值的。

買房賣房，畢竟和買衣服、買電腦不一樣，幾十萬、上百萬的投資買賣，一輩子也不會有幾次，謹慎點還有找個專業人士更為可靠吧。我們地產經紀有專業協會管理，可以將房源放在最大的房屋買賣網站上，提高房子的成交率，另外根據協會要求，我們每年要進行專業學習，同時交納不菲的專業保險費，在交易中出了問題，保險公司會為有關損失買單，也省去了費錢費時的打官司過程。

“讓專業人士做專業的事，才能取得事半功倍的效果”，現在越來越多的人接受這個觀點了。如果你有興趣在魁北克房產交易中找個經紀，可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地產經紀行業自律和監管機構OACIQ網站找所有經紀的名單，上面還也告訴大家買房、賣房的基本步驟，有興趣的朋友可以自己上網看看。

責任編輯：Adam Chen

 

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這兩天微信上看了一篇題為《香港兇宅經濟學》的文章，挺有意思。

文中談到一般“兇宅因為死過人，非常晦氣，不管是租還是買，價格都會低於市場價。”據香港專門投資兇宅，人稱“兇宅大王”的名人伍冠流先生經過多年實踐經驗，還總結了一套獨特的兇宅經濟學，稱：

“跳樓自殺的兇宅，合理價格應該是市場價的7折左右：因為在與買家談價時，可以強調死者沒有死在房間內。他殺及含怨等非自然死亡的兇宅，價格要打4折至5折。”

不過這些年來，隨著人口增漲，在香港這個寸土寸金的地方，這樣的兇宅經濟學已經漸漸失效了。很多發生過震驚全港慘案的兇宅反而十分搶手。據香港媒體統計，《射雕英雄傳》中飾演黃蓉的翁美玲開煤氣自殺後，她的“兇宅“在33年間被轉賣過8次，2017年以900萬港幣再度售出。

看完了香港兇宅由賤變貴的命運變遷，不由想起魁北克的兇宅，顯然因為這裏地大人稀，它的命運還是符合兇宅經濟學的基本規律。

就在2017年7月，一起兇宅案在魁北克歷經3年的法庭審理，終於以買家在買房6年後成功取消買房合同結案。

2011年，安妮·奧克萊爾（Anne Auclair）在魁北克城莫雷恩街（rue des Moraines）購買了一棟平房，先是出租，後自己搬入定居。3年後，她從租客口中得知，2010年原房主在自家地下室上吊自殺。在得知這一消息的一瞬間，ANNE說：”地球仿佛已經停止了轉動。“她說，她知道因為自己的信仰，如果知道這個自殺事件，她是決不會買下這房子的。”雖然很多人並不在意，這讓我很惱火。“

於是她開始了漫長的司法程序。Anne Auclair起訴賣方、經紀人和房地產公司。她堅稱，如果知道這是兇宅，她決不會買這個房。檢驗證據時，賣方的賣房聲明中，在回答：“據你所知，大樓裏是否曾經有過自殺或暴力死亡？”賣家勾選了“否”。其中一名賣家在法庭上稱：他是遵循了經紀人的建議，隱瞞了自殺這一事實，因為被告知這會影響房子成交。經紀人隨後在魁北克房地產經紀自律組織（OACIQ）承認有罪，因未能確定自殺已被宣布而被罰款四千元。最終ANNE成功取消了她的買房合同。

象ANNE這樣的兇宅案在魁北克還發生過好幾次。魁北克是整個加拿大裏唯一一個省，明確要求房地產經紀必須向買家明示該物業是否與死亡，自殺，謀殺，艾滋病等嚴重疾病等有關的信息。如果買家事後才發現這些相關信息，可以向法院提出買賣合同無效，並要求精神賠償。作為法院，也多次在同類案中明示，賣方或代理人漏報自殺或暴力死亡的事件構成欺詐，因為在房屋買賣交易中，物業裏發生自殺或其他暴力死亡是可能影響交易的一條信息。如果沒有這些信息，潛在買家就無法做出明智的決定。在沒有得到全面信息的買家即使簽下了買賣合同，這種合同是有缺陷的，因此無效。

所以在魁省的兇宅命運還是兇多吉少。地產評估師Sylvain Bigras曾在蒙特利爾北郊進行了一項研究。根據她的計算，在家中自殺造成該部門評估的房屋銷售價格平均下降12.5％。

低過正常價格的兇宅你會買麽？估計很少有人願意嘗試。不過就是不小心受騙買了，沒關系，在魁北克，可以退房，也可索賠。

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一連說了好幾期關於房屋的有關稅種，在本篇將畫上句號：

學校稅

2017-2018學年的稅率是$ 0.17832。在每個學年開始時，學校稅委員會將在蒙特利爾島五個學校董事會所管轄範圍內的物業所有者寄出學校稅單。300元或以上的學校稅分兩期支付。截止日期是：2017年7月31日,星期一，和10月30日星期一。網站上特地說明今年不發第二次催款信了，第一次發的有兩聯，所以建議大家自己記住。如果沒有及時交學校稅的話，就要支付所欠稅款的利息，利率是15%！！！所以別忘記交了。（筆者寫完稿子想起好像就只交了一次，找出當時的單子，真的是只交了一次，所以馬上上網交了第二筆，不過已經過期5個月了，應該會有罰款了：（ ）所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

資產增值稅

對於加拿大居民來說，如果是自住屋，在出售時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時10萬元的價格買入了一套鄉村別墅，而如今它已經升值到了100萬元，那麽繼承人就將面臨90萬元的資產增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實是一筆不小的支出。不少繼承人因為無力支付稅費不得不將這些物業掛牌出售的。

針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題，你可以有兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。

那麽，交了這麽多稅，有沒有一些項目可以抵稅呢?

一般來說自住房的抵稅基本沒有，除非你是在家工作的人，另外就是出租物業抵稅較多。主要有如下幾項：

1、利息

利息支出，通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言，可用於稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業的抵押貸款利息、用於出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

值得留意的是，用於自住的物業並無此項稅收優惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子，一套自住一套出租的業主，就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬的獎金，你想用這筆錢投資於一處出租屋，同時，你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是，先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款，然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

2、房產稅

如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例，申請部分的房產稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用於出租，那麽房產稅就可以全額抵扣了。

3、保養及維修費用

出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價處於合理範圍內)可以在費用發生的當年，全額進行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

4、差旅費

因為租賃活動所產生的各項合理交通費用，都可以從房租收入中進行稅收扣除。

5、水電氣暖費

6、辦公室費用

7、工資支出

8、事故或失竊損失　

需註意的是，抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。

9、房屋保險

為出租物業所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項服務費用

因出租而發生的，支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一並在稅收抵扣中進行減免。

此外，共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣範圍之列。

11、裝修抵稅

為了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要註意的是這些優惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。

12、搬家費用也可抵稅

加拿大人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所產生的費用，有時也可以拿來抵稅。

通常，如果你為了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方，那麽你就可以用搬家費用來抵稅了。

可以申報的搬家費用一般包括以下：旅行費用，比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費，車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外，舊住所賣出前的空置期內的按揭利息，房產稅和保險也可以用來抵扣，最高上限為5000元。

責編：Adam Chen

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在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……
有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
買房也交GST QST麽？
來加拿大才發現商店裏東西的價格不是最終價，到收銀臺付款還要再另外收稅。魁北克一向稅率高，聯邦的GST（商業及服務稅）和魁省的QST（銷售稅）現在稅率共是14.975%。
後來開了雜貨店，對稅才稍稍多了解，才發現原來也不是所有東西都收稅，比如牛奶、面包、蔬菜等沒有加工過的食物就不收稅，一旦加工過，有人工成本了，就要加稅了。現在做了地產經紀，有又新的發現，原來買不一樣的房，也有不同的交稅規則。
稅務局網站上說得很清楚：買二手房不用交稅。但買新房，或是90％以上重新裝修的房子，及土地都需要交稅。雖然說了要交稅，如果滿足以下所有條件，你還是有機會得到退稅。
 你從建築商購買土地和新住房;
 住房是單體住宅綜合體（包括復式住宅）或共同擁有的住宅單元（公寓）;
 你購買住房作為主要居住地，或親屬的主要居住地;
 一旦建設基本完成，物業的所有權將轉移給你;
 房屋和土地是在同一筆交易中獲得的;
 一旦施工完成，你或你的親屬之一是第一個居住該房屋的。

GST / QST新房退稅如何計算？
GST退稅　根據公寓的購買價格，退稅的聯邦部分按商品及服務稅的36％計算，最高為6,300元。當新公寓的價格高於35萬但低於45萬時，退稅逐漸減少。購買價格為45萬元或更多時，沒有GST退稅。
QST退稅　魁省退稅相當於新房購買價格支付的全部QST的約50％。QST的最高退款金額為9,804元。當公寓的價格超過20萬但不到30萬元時，退稅逐漸減少。花費超過30萬或更多的新房子不符合QST退稅。
網上有個新房退稅計算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什麽時間申請退稅？
你必須在房產所有權轉讓之日起兩年內向Revenu Quebec提出。但是，如果你同時從建築商那裏購買土地和新房，並打算將該房產作為主要居住地，建築商通常會從購買價格中直接扣除退稅金額，以看似打了折扣的價格給你。

投資公寓也有GST / QST退稅
投資者也可能有資格購買新房的退稅。如果你在魁北克購買新的公寓並打算將其作為出租物業，你可能有資格獲得GST / QST“新住宅租賃房產退稅”（New Residential Rental Property Rebate簡稱NRRP）。

為了有資格獲得NRRP，第一批入住用新公寓的人必須是租戶。只有購買新房的購房者才能享受退稅，這些新房將作為租客的主要居住地租用至少一年。因此，讓租戶簽訂不少於一年租期的租約將非常重要。
即使您是非居民投資者，如果公寓出租給第三方作為其主要居所，你也可能有資格獲得NRRP退稅。

申請NRRP退稅
在賣投資類公寓時，建築商不能直接從購買價格中扣除退稅賣房。因此買方需要在購買公寓時支付稅款，然後獨立申請退稅。申請也必須在房產所有權轉讓之日起兩年內提交。每個公寓只能提交一份退稅申請。

NRRP　GST退稅　就像新建住房退稅一樣，NRRP退稅的聯邦部分按公寓購買價格支付的36％稅率計算，最高為6,300元。當新公寓的價格超過35萬元但不足45萬元時，退款金額會逐漸減少，並且在購買價格超過45萬元時沒有任何退稅。
NRRP　QST退稅　魁省NRRP退稅相當於該物業購買價格的全部QST的50％。但是，對於出租物業來說，最高QST退款金額限於7,182元。當公寓的價格超過20萬元不到22.5萬元時，回扣逐漸減少。超過225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退稅。（未完待續）

 

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在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
“歡迎”定居　請給紅包

買房的人都會在第一次聽到“歡迎稅”（WELCOME TAX）這個詞時啞然失笑，向新搬入的居民收稅，這是哪家的迎客之道？

什麽是＂歡迎稅＂？
其實這個稅種的名字並非“歡迎”的本來意思，而是為了紀念當時創建人Jean Bienvenue (bienvenue 就是法語中“歡迎”的意思）。身為1976年當時省長Robert Bourassa的內閣成員，在省政府停止向各級市政府返還從銷售稅的部分收入後，他建議各級市政府自己征收土地和房產買賣的稅收作為市政收入的新來源。所以這一稅收的實際名稱應該叫土地轉讓稅。

什麽人要交“歡迎稅“？
即使你已經是這個區的居民了，每一次發生房屋買賣交易，都需要交納歡迎稅。一般是在買賣合同簽定後3-6個月時間，你就會收到市政府寄來的帳單，一般30天內必須交付。
不過在有些特別交易中，可以免除絕大部分的“歡迎稅”。比如直系親屬間的房產轉讓，父親轉讓給兒子，祖母轉讓給孫女等；還有個人轉讓房產給由其占90％股份以上的公司；或是夫妻或是同居配偶之間的房產轉讓等。這些轉讓如果房價低於5000元，轉讓稅為0，在5000-4萬元之間，稅率為0.5%，超過40000元，只交200元。
為了幫助更多人買上第一套屬於自己的房屋，參與了政府的“居者有其屋計劃”（Home Ownership Program）的購房者，符合條件的可以返還歡迎稅。

如何計算“歡迎稅“？
這項稅收主要是在轉讓土地和房屋時收取，在計算是參考買賣合同上的價格和市政的評估價，哪一個高，計算時就用哪一個。
此種稅收采用的累進稅率，各市政算法略有不同，以蒙特利爾島最新的2018年2月1日新實行的算法為例，
 

以房價$560,000為例計算如下：

 

要註意的是，有的地區對超過25萬以上的房價都只按1.5%收稅，所以買房時你還是要到房屋所在地的市政網站上查一下，看看最新的收稅標準。

買賣帶物業的生意時，小心“歡迎稅”
在買賣帶物業的生意時，一定要請公證師做好買賣合同。
因為市政府的此項稅收只參考土地和房屋的買賣價格，並不應該將生意的價格也算入其中，但是如果碰上一個沒有經驗的公證師，你可能也會為生意付上土地轉讓稅。要是好幾百萬的生意，那不小心，就是好幾萬元的土地轉讓稅誤入政府口袋了，所以一定要小心，小心，再小心。

 

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