房产中介 – juwai

居外網與多家北美公司達成銷售協議

撰文：吉姆·達爾林普爾二世（JIM DALRYMPLE II）

中國門戶網站將出售美國房產中介公司Berkshire Hathaway HomeServices和Engel & Völkers Americas以及其他許多公司的房產。

居外網 Juwai.com是壹家大型房地產門戶網站，被比擬為“中國的Zillow”（美國權威房地產信息網站）。它與多家北美知名公司達成了壹系列推銷房產的合作夥伴關系。

通過這壹合作關系，居外網的中國用戶能夠訪問Berkshire Hathaway HomeServices、Surterre Properties和Engel & Völkers Americas等公司的房源。這些公司將居外網與逾10萬家代理商及其代理房源連接起來。

居外網執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在壹份聲明中表示，居外網“很榮幸能夠與世界上最好的房產經紀人網絡成為長期合作夥伴”。

“在最近的全年數據中，中國買家對全球房地產的投資超過1,170億美元，” Chmiel補充道。“我們很自豪能幫助我們的合作夥伴為這壹高端的買家和賣家群體提供服務。”

居外網是中國頂級的房地產門戶網站，除了面向世界上人口最多的國家，它還積極走向國際化，以Zillow網站為發展導向。居外網每月有超過330萬的中文用戶，網站上掛有來自91個國家的280萬套房源。

8月26日周壹，壹份對該網站房源進行簡要搜索的結果顯示，用戶可在該網站查看眾多位於加利福尼亞州、紐約州、德克薩斯州、佛羅裏達州和許多其他州的房產。該網站上美國房產的價格從數萬美元到數億美元不等。

這家中國門戶網站很早之前便與美國公司建立合作關系了。例如，居外網最新宣布的市場協議中，與Berkshire Hathaway HomeServices中介公司達成了新的合作夥伴關系，但其實它們的第壹次合作可以追溯到2017年。居外網也和榮富地產公司（Long and Foster）有合作，並在去年年底授予了這家東海岸經紀公司“最佳美國房產公司”的稱號。

根據居外網之前的銷售協議，比如在與Berkshire Hathaway HomeServices中介公司的合作中，該網站可以將房源信息上傳。之前的協議中，居外網的用戶還可以得知特定房源的經紀公司信息，以及豪華房產市場的預測，同時還能享受禮賓團隊的服務。

鑒於最近中美貿易摩擦等各類外部因素影響，中國買家最近在美國房產市場的投資大幅減少，這樣的結果或許並不令人意外。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR），今年春季中國在美國房地產上的支出同比下降56%。

不過，根據NAR的數據，2018年春季至2019年春季期間，中國買家在美國的交易額達到了134億美元，這意味居外網與北美多家公司之間的合作具有相當大的盈利潛力。Engel & Völkers Americas公司的CEO 安東尼·希特（Anthony Hitt）在壹份聲明中表示了對新銷售協議持樂觀態度。

安東尼·希特認為：“居外網能夠讓我們顧問的專業見解、房產和名稱出現在合適的買家面前，這既支持了我們的網絡工作，對他們的客戶和個人業務都具有很大的價值。”

來源：Inman
責編：Zoe Chan

要找個經紀賣房、買房麽？ | 居外專欄

“買房或是賣房，你會找經紀麽？”面對這個問題，很多人的第一個反應一定是“不”。
在現在這個網絡發達、資訊通暢的時代，房源都在網上，所有想知道的信息都可以查得，為啥還要花錢經紀呢？

就在剛過去的2017年12月1日，加拿大聯邦上訴法庭(Federal Court of Appeal)維持2016年4月加拿大競爭仲裁局(Competition Tribunal)的裁決，勒令多倫多房產局(TREB)允許其房產經紀會員將房產交易數據在網上公布，其中包括房屋交易價格和地產經紀傭金等敏感信息。雖然TREB發誓要上訴至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada)，一定要再爭個高下，但就在法院剛公布判決幾天之後，至少四家網上綜合信息平臺開始公開提供大多地區的房屋銷售價格，有些甚至能夠顯示過去五年裏的售價。這讓許多購房者興奮不已，因為他們相信這樣一來就可以不需要經紀自己買房了。其實在魁北克，我們也有信息透明的房屋買賣網站：Centris.ca。關於買賣成交價格，只要房子交易在公證師那兒已經完成，一般老百姓就可以上魁北克土地登記局（Registre foncier du Québec）花一點錢查到成交價。

顯而易見，這種數字化、信息化的趨勢是大勢所趨，無人可擋。
但是有了大量的信息就意味著你可以成功的自己買賣房產了麽？不見得吧！

在剛過去的新年假期，和老朋友聚會時，我碰到了好久不見的王姐，聽說她去年換房了，我正想恭喜，卻聽到了她這樣一波三折的故事。

原來王姐買房下3個ＯＦＦＥＲ了，前兩次都走到了見公證師準備交易的地步，卻最後不得不放棄了。第一次她想買的房是朋友的房，對價格和位置都滿意，也驗了房，最後雙方訂下了交易時間，所有材料都交到了公證師手中。沒想到她接到了公證師的電話。原來公證師審核材料時才發現，這個房子周圍的園子，停車道等都不屬於現有房主，房子的物業位置圖(Surveyor Certificate of location)明確標明該物業土地面積只止於這房子的四面墻。現任房主圍起來的後園和停車位置其實都是市政所有的，他只是使用而已。王姐去問朋友，才知道其實朋友當初從上任賣家手裏直接買來時就是這樣的，他沒覺得有什麽問題，所以也沒有和王姐說明。但在王姐眼裏，這可不是個小問題，萬一哪天市政來說要收回園子和那車道怎麽辦？她左思右想還是決定放棄。

沒多久，王姐又看中另一處房，和業主也談好了價格，也驗了房，定好了交易時間，就在買保險時，保險代理告訴她，她本來以為買的是排屋（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），但實際該房子在政府註冊的是公寓（ＣＯＮＤＯ），所以不能排屋賣給她保險，想買保險只能按公寓買，但是賣家又缺少公寓的文件，所以在這種情況下，王姐根本就買不到保險，即使隱瞞這一信息僥幸買到，出了問題賠付時，保險公司也可以以這個原因拒絕賠償。幾番折騰，這次她也沒買成。

雖然最終王姐還是買了房子，但其中白白花費的時間和金錢顯然大大出乎她的預想。我聽完後問：“你沒有找經紀買吧？”她說是啊。我告訴她，如果有買家經紀，王姐就不會一直走到最後一步才發現出問題，有經驗的經紀肯定早早核查過所有文件，向買家告知了所有的問題，並提出解決問題的相應辦法，比如督促賣家準備齊全的資料、找專業人士處理房權方面的問題等，最終幫客人買到合適的房子。

王姐聽了連連點頭，感嘆說：“是啊，沒找經紀以為自己可以搞定，其實真沒有想像中那樣簡單。”

買房要一個經紀幫你把把關，賣房是不是就可以不找經紀呢？
去年夏天剛放假，對門鄰居羅伯特家就掛出了“出售（à vendre）”的牌子。我們做鄰居7年多了，怎麽他們就賣房了呢？上門一打聽，才知道，羅伯特和夫人投資的公寓樓裏正好有一家房客搬家，他們算了算，一年中冬天半年住在美國，在魁省的夏天還經常開車出去野營，住在家裏的時間都不到180天，想想還不如搬到公寓住。於是老倆口決定賣房。看看我們這個區房子挺好賣的，他們先想自己賣吧。上網找了找附近房子的售價，老倆口定好價就坐等客人上門了。別說，來看的還真不少。當時還沒有經紀證的我就介紹了幾個朋友看。可是半年下來，沒有一個成功的。原來看得多可真正下OFFER的少，有意向的買家沒有錢，再就是他們經常外出，根本沒空安排看房，有時約好了他們等一天，可對方卻沒出現……總之麻煩比最初計劃得多得多。沒多久，他們找到了經紀插牌賣房，房源直接上了網，才短短兩個月，就掛出了“售出（VENDU）”的標誌。

再見他們是搬家的那天，羅伯特告訴我，有經紀確實省事多了，他們不用接電話、管看房，更重要的經紀幫房子打廣告，為潛在買家作篩選，大大提高了賣房的成功率，這錢還是花得值的。

買房賣房，畢竟和買衣服、買電腦不一樣，幾十萬、上百萬的投資買賣，一輩子也不會有幾次，謹慎點還有找個專業人士更為可靠吧。我們地產經紀有專業協會管理，可以將房源放在最大的房屋買賣網站上，提高房子的成交率，另外根據協會要求，我們每年要進行專業學習，同時交納不菲的專業保險費，在交易中出了問題，保險公司會為有關損失買單，也省去了費錢費時的打官司過程。

“讓專業人士做專業的事，才能取得事半功倍的效果”，現在越來越多的人接受這個觀點了。如果你有興趣在魁北克房產交易中找個經紀，可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地產經紀行業自律和監管機構OACIQ網站找所有經紀的名單，上面還也告訴大家買房、賣房的基本步驟，有興趣的朋友可以自己上網看看。

責任編輯：Adam Chen

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

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找房啟示錄：BHHS專業房產中介披露找到“唯一”的玄機 | 美國

許多購房者都會問我同一個問題：我怎麼才會知道自己找到了最合適的房子？

我會這樣回答：您可能會看10套或100套房（希望是10套左右），但當您知道的時候，您就會知道。而我作為房地產中介，將會注意到那些讓我知道您確定要購買某套房產的跡像。這是我在購房交易過程中最喜歡的時刻之一；在特別的某一天，我能夠幫助購房者找到最適合他們的房子。

我注意到的哪些跡像，能夠表明您已經找到了最想買的房子？以下是其中三點。

微笑且步伐加快，無需多言。購房者眼中流露出喜悅的神情，會興奮地從一個房間跑到另一個房間。
著迷統計數據。在看房過程中，已經找到合適房源的購房者會不斷提出各種問題，希望了解周邊類似的房子、售價和每平方英尺的均價。當購房者真的喜歡的時候，會表現出關心。
購房者的言語中會透露出好像這套房子已經是他們的，並幻想家人可以如何利用某塊空間。“快看，約翰尼可以在寬敞的地下室中練習擊打！”或者，“這間裝修精美的閣樓非常適合用做書房！”

與任何其他事物一樣，沒有購房者願意將就購買無法滿足其需求的平庸住宅。您在自己的人際關系、職業生涯以及您所做的任何事中會將就嗎？

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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正如生活中的許多事一樣，總有其他的房子；可以工作、擁有大小適中的廚房或者最合乎情理的房子，但這都是將就的房子。看這種房子的購房者必須盡力說服他/她自己才會購買。

對於這種將就的購房者，我會說：停下來。再多看看，這套房子不是最適合您的。千萬不要著急，或者因為拖拖拉拉或要求中介帶您看其他房源而感到內疚。房地產中介是為您服務的，優秀的房地產中介深知，充分代表您的需求意味著需要不停地看房，直到您完全滿意為止。將房地產中介當作您最好的朋友看待；您最好的朋友會眼睜睜看著您選擇平庸的伴侶，而只是因為您厭倦了孤獨嗎？

在找房過程中多花點時間完全沒有問題。多跑腿，抱著必買的信念，身體力行，了解每個社區或每條街道的情況。我甚至告訴我的客戶，可以在看房時做筆記；我建議按照1到10分的標准給房產打分，然後記下讓他們難以忘記這套房產的原因。比如，某套房子可能是“七葉樹州人之家（Buckeye Home）”，因為這套房子裡有一個地窖，裡面到處都是俄亥俄州紀念品。

對於那些想要購房的買家來說：切記，有些人非常幸運，第一次看房就能找到滿意的房源，但對於另一部分人來說，則需要花費很長時間（看50套以上的房子）。最終，無論找房的過程有多麼漫長，最重要的都是，確保您選擇了最適合自己的房子……畢竟，房子是您生活的環境，沒有什麼能夠像一套令人滿意的房子一樣，為您的幸福生活打下堅實的基礎。

作者：伊爾琳·海德爾（Erin Heider）

伊爾琳·海德爾是俄亥俄州比弗克裡克Berkshire Hathaway HomeServices Professional Realty（Beavercreek）的房地產中介，以及全國性REthink Council的成員。她的聯系方式是erin@erinheider.com。

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從日劇“房仲女王回來了”話說東京房市 | 日本

去年日本有部很夯的日劇叫“家売るオンナ”，在中國台灣、中國香港、中國澳門、新加坡均有播放，並翻譯成“房仲女王”或“你家是我的事”。這部僅僅十集的連續劇，一方面生動刻畫房產中介的工作型態外，另一方面反應日本社會型態，以及日本人對房產喜好厭惡。因此，在日本創下不錯的收視率。

今年，順應民意與社會現實生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻譯成“房仲女王限時回歸/房仲女王回來了”。短短的迷你劇，不僅又創下13%的驚人收視率外，或許應該可以解讀當今東京房產交易的熱度持續不減？

本劇就從女主角房仲女王-三軒屋萬智，離開原服務的“帝光不動產新宿營業所買賣中介營業課”二年後，因原單位營業額一直都無法有效提升，總公司打算裁撤該單位。逼不得已，營業課主管只好請同事拜托房仲女王再回鍋，做短期“救援投手”的情形下拉開序幕。

第一集中，一個新來的同事八戶先生，操著日本口音的普通話，介紹一個位於25樓、自認為對像視野優良的2502室景觀房給大陸投資客，卻被該大陸客立刻回絕。正當八戶先生不知所措的時候，房仲女王卻洞察該大陸投資客不是不滿意對像本身的立地條件，而是偏愛對像所在的樓層數字要與8（亦即發音與發財的”發”同音意）有關。故立刻請立一個同事去找同棟同房型的808室的屋主上來25樓，觀看本物業。經過這樣搓合下，原來808室屋主將現在所住的賣給大陸投資客，而轉買25樓絕佳視野的物業，真是一石二鳥。從原本不會成交的窘況，轉換成買方、賣方、中介方皆大歡喜的“三贏局面”。

根據東京當地業者估計，去年光是中國大陸在日本房產的投資金額就超過17.6億人民幣。這也難怪，這個劇情正反映，這幾年，包括中、港、台等地區華人，在東京房地產市場交易，扮演著舉足輕重的腳色。

另外，劇中透過幾個實際買方委托的案例，包括：喪偶的老先生想要換屋，來跟女兒女婿一家人共住、富家女四處尋找可以飼養寵物的住所、僅有人民幣2萬多頭款的未婚媽媽想要替兒子找房子等。闡述房仲女王的銷售理念，就是“希望從她手中成交的買方客戶，都能獲得真正幸福。因為買房子就像是出售人生，要慎重對待。”

換句話說，她雖然是房產頂尖銷售員，但她不是為成交而成交。她認為真正的幸福，是設身處地的為買方思考，倒底他們實際需要的房子是什麼，不是一味的只想到有“家”的美好、與“家”所給人帶來的安全感，卻忘記買方實際所能負擔的條件與貸款支付能力。畢竟，房貸期間動輒超過20年，稍有發生意外狀況或失業，生活質量很容易受到影響。

即使面對財務能力不錯的客戶，房仲女王也會思考，成交這個對像後，買方會不會因此得到真正的快樂。例如劇中喪偶的老先生身家約有一億日幣，打算賣掉現有的老屋，想換成一間新的二代宅，來跟女兒一家人共住，來排解他的孤獨感。然而，房仲女王敏銳的觀察力，看出老先生的女兒並不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意願購買，老先生的孤獨感還是不會被解決，取得這房產仍不會得到真正的滿足，所以房仲女王不惜得罪客戶也堅持不把二代宅賣給老先生。

反而，房仲女王幫這個老先生找到一個預算內的小型apartment對像，讓老先生買下，除了自住外，並將其他房間以較低的租金出租給需要的人。而這些經濟較弱勢的租客，因感受到房東的善心，進而能與老先生形成家人般的關系。此舉不僅讓老先生能在財務上收租贍養無虞，在精神上也能得到心靈慰藉。真是兼顧客戶身心靈的需要，值得我們國內中介代銷人員仿效與學習。

最後，在結尾的部分，房仲女王點出“日本將來是老人社會，若能讓老人過上安逸的生活，這個國家才能蓬勃發展。”看看別人，想想自己。這句話，對目前國內漸漸步入老年化社會而言，不也是個提醒嗎？值得我們執政在位的大人們好好省思我們的老年福利政策！而我個人更期待，華語的電視圈未來能推出更多類似“房仲女王”影集，既好看且深具社會教化意義的一些節目，發揮媒體對社會的責任與義務！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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立足西班牙，PLS Consulting助你投資歐洲房產市場 | 海外

充滿熱情、富有活力的西班牙贏得了越來越多中國投資者的喜愛。鑒於良好的經濟增長態勢，西班牙的房地產市場正在復蘇，若能抓住機會，便能獲得豐厚的回報。天時、地利，更應該得到人和：一家值得信賴的房產中介在這個意義上也就顯得極為重要。PLS Consulting給中國投資者帶來最專業的意見和幫助。

誠實守信，專注中國投資者

PLS Consulting創立於2016年8月，是一家非常年輕、發展迅速的房產中介公司，不到一年就成功在中國市場和西班牙市場樹立起品牌，贏得了客戶的信賴。我們專注面向中國投資者，公司團隊、合作伙伴及合作機構均有中國文化背景。

PLS Consulting為中國投資者提供房產一條龍服務：無論是西班牙房產投資項目的實地考察，還是房產購買咨詢和手續辦理、歐盟居留的申請以及相關法律咨詢，或是房產的管理、裝修、租賃等，PLS Consulting都能帶給投資者一流專業的服務。尤其令人欣慰的是，該公司在房產買賣和房產服務等方面堅持中國投資者應享受與西班牙投資者相同的價格與條件，不應承擔一分冤枉錢。這讓PLS Consulting很快在中國投資者心目中樹立起誠實守信的形像，迅速發展起來。

把握機會，西班牙房市回暖

隨著西班牙國內房產銷售數量的增加、銀行房貸效率的加快（2016年，西班牙國內各家銀行共發放275,000項信貸，比2015年增長13%）以及大城市價格的提升（馬德裡、巴塞羅那等城市年度增長更是達5%左右），50萬人民幣買一套首都馬德裡的房產或是100萬歐元買一套別墅的低房價時代已經過去。在房價回暖的同時，租房市場也在為漲價預熱，2016年10月西班牙房租均價比2015年同比上升9.66%，預計2017年房屋租金將會一直保持這種增長態勢、一路高歌。此外，商鋪的銷售速度也在加快。目前馬德裡、巴塞羅那等城市商鋪的平均投資回報率在5%至6%之間，因此受到投資者的密切關注。

西班牙房產市場正在回暖，馬德裡、巴塞羅那等城市商鋪的平均投資回報率在5%至6%之間

種種跡像表明，西班牙房產市場正在回暖。中國投資者若能在新的周期裡把握機會，勢必能獲得豐厚的回饋。PLS Consulting與西班牙全境各大城市的地產開發商、業主合作，獲得第一手房源，幫助投資者與賣房者“討價還價”，絕不虛報任何價格；服務費用一目了然，沒有任何備注小字或“貓膩”，幫助投資者獲得更多這樣的機會。

走向歐洲，從英國市場開始

為了滿足中國投資者的需求，迅速發展的PLS Consulting開始將業務向其他歐洲市場拓展，首當其衝的便是英國。英國是中國投資者心目中的第一位國家，2016年中國投資總額高達1800萬英鎊，預計這一趨勢將在未來十年內繼續。因此，PLS Consulting將開發英國市場作為走向歐洲的第一步。

PLS Consulting就從西班牙市場開始向歐洲市場拓展，第一步是英國第四大城市謝菲爾德

阿米莉亞·羅德裡格茲（Amelia Rodriguez）為PLS Consulting英國與愛爾蘭市場的董事。她本科畢業於韋爾瓦大學（the University of Huelva）法律專業，碩士畢業於馬德裡ESIC商學院的市場營銷管理專業，曾經在德國、西班牙和英國居住和工作，在國際房產領域擁有豐富的經驗。PLS Consulting在中國市場的成功發展贏得了英國頂尖開發商的信賴，他們希望通過合作來吸引更多的中國投資者，因此未來幾個月PLS Consulting將會開放一批英國全新房產資源，主要集中在謝菲爾德市（Sheffield）。謝菲爾德是英國的第四大城市，生氣勃勃；也是英國最受歡迎的留學目的地之一，擁有兩所排名前列的大學。此外，每年還會舉辦斯諾克世界錦標賽的決賽，非常受中國投資者的歡迎。

PLS Consulting英國與愛爾蘭市場董事阿米莉亞·羅德裡格茲（Amelia Rodriguez）

客戶的信任帶來公司的發展。不到一年間，PLS Consulting就從西班牙市場開始向歐洲市場拓展，這正是公司誠實守信、值得信賴的明證。想要在西班牙或是在英國謝菲爾德投購置房產的投資者不妨進一步進行了解。

進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/PLS-Consulting/

（本文內容資料由客戶提供）

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加拿大的房子該怎麽買？| 加拿大

在加拿大買房，每個省都有不同的法律法規，所以買家最好咨詢一下當地的房產代理商、律師和會計師。

如果你計劃每年在加拿大的時間不超過6個月，你就不是加拿大居民，但你仍然可以開銀行賬戶，可以購置房產。如果你計劃每年在加拿大居住6個月以上，你必須要申請移民。

加拿大政府出台了促進外國投資政策，大部分省（不列跌哥倫比亞省、安大略、魁北克、新斯科舍、紐芬蘭、新不倫瑞克省）不限制海外投資者的數量。一些省份對國外居民購置房地產的數量有所限制。

在愛德華王子島，外國公民如果要購買面積超過5英畝（約2公頃）或是臨海長度超過165英尺（約50米）的地產，就必須要向島嶼監督管理及上訴委員會（Island Regulatory and Appeals Commission）提交申請。在馬尼托巴，外國公民無法購買農田，除非他們計劃兩年內要移民到當地。在薩斯喀徹溫省，外國公民不得購買面積超過10英畝（約4公頃）的土地。在亞伯達，外國公民最多只能購買兩塊地，總面積不得超過20英畝（約8公頃）。

尋找合適的房產中介

房產中介在加拿大地位很高。中介能提供價值，整個行業都很透明，管理也十分得當。

大部分中介都是個體營業的，中介費一般是可以面議的（一般在買家的承受範圍之內）。不管是登記在哪個中介的房產，買家都可以通過任何一家中介購買。一般而言，每一筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。

賣方中介（擁有房源的中介）一般都忠於賣家，只為賣家服務。也就是說，買家找到一家中介為其商議購房事宜，而賣家為其支付中介費。

《購買要約》

一旦選定一家中介，你需要給賣家一份《房地產買賣合同》（也稱《購買要約》）。

制定了《購買要約》，而且賣家也接受了該要約之後，就要支付保證金。一旦買家簽署了文件，那麼文件就具有法律效力。如果買家要退出《購買要約》，就會損失保證金，還可能會遭起訴。

保證金放在一個信托賬戶中。一旦買賣雙方達成了一致，保證金就自動成為買家支付給買家的房產交易額的一部分，然後交易就完成了。

貸款融資

加拿大居民購買一般的住宅，最高可以貸款支付75%的金額，最高貸款年限為25年。外國公民需要交35%的首付，最高可以貸款支付65%的金額。貸款的資格審查跟其他國家一樣，即通過電話、傳真或電子郵件訪談來收集個人信息，包括財產和負債狀況、就業和（或）收入狀況。貸款機構會逐個審查每個買家的申請。你的中介會給你推薦適合的貸款機構。

國外銀行無法在加拿大登記貸款，所以買家比必須通過加拿大的貸款機構進行貸款。加拿大銀行十分了解中國買家的需求。

加拿大資深律師Craig Doherty專欄全集

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頂尖拍賣師親自傳授：在拍賣會上競拍房產的八大成功秘訣 | 澳洲

在澳洲買房，除了通過房產中介直接從賣家手裏買之外，還有壹種非常流行的方式——拍賣，即在房產中介組織的拍賣會上當場喊價購買。這種拍賣房產的形式，對於國內買家來說是十分陌生的。下面，就讓我們壹起來看看澳大利亞和美國的頂尖拍賣師——James Pratt親自傳授的在拍賣會上競拍房產的七大成功秘訣！

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1、首先讓您的競爭對手出局

當拍賣師表示可以開始出價時，切勿坐著不動，等待其他人開始出價，而是要搶先提出足以擊敗競爭對手的價格。這樣做可以讓壹些競爭對手出局，並確立您在本場拍賣中的領導地位。

2、嘗試在拍賣日之前購買

您可以在拍賣日之前購買房產。

許多人都認為只能在由房地產拍賣師主持的現場拍賣會當天競拍房產。但對於買家來說，如果您真的非常喜歡該房產，可以在拍賣會之前通過經紀商出價。如果您的出價非常合理或者高於廣告指導價的話，屋主便有可能接受您的出價。

特別建議——采用書面和口頭兩種方式出價。

在書面出價中寫明付款和簽訂合同的時間、有關房產出售的任何條件，以及如果您的出價不被接受的話，您可能無法參加拍賣會。這樣可以增加您的出價的分量。

賣方在出售房產尤其是豪宅時，通常希望能夠在短時間內賣出，以避免產生營銷成本，並希望在賣出後盡快收到房款。

3、在拍賣會上保持嚴肅和自信的表情

計劃購買家庭住房的夫妻通常會比投資者表現出更多的情緒，投資者較少帶有個人情緒。如果您表露得過多，其他買家會發現與您競價更容易，拍賣師也會讀出您的身體語言。

4、經紀商可以在拍賣會上為您提供幫助

如果您的英語不是很好也沒關系，您可以在拍賣師要求出價時請經紀商寫下價格。這樣可以讓您有更多時間整理思路，控制自己的情緒，從而更好地掌控本場拍賣。

5、向拍賣師發起挑戰

如果出價以2.5萬美元的速度上漲，而不是以更低的金額（如1000美元）放慢拍賣會的速度，競拍者之間的競爭開始變得非常激烈。更加有效的做法是，按照不規則的漲幅出價，如2.55萬美元。這樣可以放慢拍賣會的速度，因為拍賣師將不得不重新考慮他的出價。這樣也會中斷拍賣會的流程，讓買家更多地掌控拍賣會，而不是拍賣師。

6、確保您擁有優先商議權

如果某房產未達到保留價格（屋主願意出售房產的價格），該房產將在拍賣會上放棄拍賣。

某房產在拍賣會上放棄拍賣時，大多數房地產經銷商會允許出價最高的競拍者在拍賣會結束後與賣方優先協商。這是悉尼市場的壹大優勢，該市場的拍賣清除率壹直非常高。

特別建議

在新南威爾士拍賣市場，條款和條件的有效性持續到拍賣當天晚上12時。

7、制定策略

如果您在出席拍賣會時制定了策略的話，競拍將變得簡單得多。

研究當地市場是壹種不錯的做法，包括近期出售的房產以及市面具有可比性的掛牌出售房源。

您可以向經紀商咨詢拍賣師是誰，並在您的拍賣會舉行之前觀察他在其他拍賣會上的表現（這樣可以讓您了解這位拍賣師的風格和速度。）

請為自己設定在拍賣會上的出價上限。

8、提出問題

在拍賣會舉行之前，向經紀商咨詢該住宅有多少害蟲報告和建築物報告，以及簽訂過多少合同。

這通常可以讓您更加切實地了解該住宅的權益狀況。

James Pratt

Director of James Pratt Auctions, Sydney and Beverly Hills California

本文稿件由澳大利亞和美國頂尖房產拍賣師James Pratt獨家提供，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

紐約購房指南：高端房產專家詳解紐約買房那些事兒

PART 1 : 紐約房市概況

高回報低風險，投資紐約房市的機會來啦！

2016年第二季度《美國炒房報告》表明，今年二季度，美國房產市場轉手售房的平均獲利達到62000美元。而在平均獲利超過100000美元的九大城市中，紐約尤其值得投資客關註。<詳細>

優質教育與資產增值，擁有雙重保障的紐約學區房怎麽選？

近日，美國著名智庫布魯金斯學會發布報說，2008年以來紐約市中心地段的成績最好的學區房價要比成績最差的學區房價高2.4倍。這意味著投資好學區的房產會獲得豐厚的回報。<詳細>

越來越多的國人到海外買房他們都去了哪兒？

根據戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》，在2016年的前五個月裏，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、中國香港和新加坡。<詳細>

PART 2 : 紐約買房區域調查

根據紐約市行政規劃，紐約主要分為五個區：曼哈頓、布魯克林、皇後區、布朗克斯、史坦頓島。

紐約五大區，哪兒才是買房的熱門區域？

在海外投資者的眼裏，美國遍地都是寶，只要投資就能有回報。其實那只是因為選對了地方和選對了方式。紐約作為美國投資的熱門城市，自然也吸引了眾多投資者的目光。那麽問題來了，紐約的五大區，到底哪裏才適合買房投資呢？<詳細>

漢普頓：媲美曼哈頓的紐約富人區華爾街富豪的“遊樂場”

提到紐約的富人區，不少人首先想到的肯定是名流、富豪雲集的曼哈頓上東區。不過，在紐約長島的東面同樣有壹個聲名遠揚的富人區代表——漢普頓。漢普頓三面臨水，以度假勝地聞名世界，無論是假期還是周末，這裏的濱海區域總是雲集著來自紐約最頂層的富豪們。<詳細>

PART 3 : 幹貨收藏——紐約買房必備知識

在美國，能不能貸款買房？

中國“土豪”以豪爽的全現金付款和搶購豪宅而聞名於世，不過，對於大部分買家來說，如果能通過貸款來購買美國房產，也不失為壹個很好的投資手段！那麽海外投資者在美國能夠貸款買房嗎？<詳細>

紐約這麽大，如何選擇適合自己的房子？

在紐約買房，要怎麽選擇壹套適合自己的房子呢？這個問題，困擾著許多想要去紐約買房的朋友。美國房地產大亨特朗普在《交易的藝術》壹書中寫到，“在房地產行業中，有壹句名言，那就是地段、地段還是地段。”也就是說，買房，最重要的還是要選對地段。<詳細>

PART 4 : 紐約買房，選好中介很關鍵

科可蘭集團（Corcoran）—— 紐約買房置業的首選

業務範圍：紐約|曼哈頓|漢普頓|佛羅裏達州棕櫚灘

科可蘭集團（Corcoran）是美國高端房產經紀的代名詞，總部位於紐約，專註於為客戶提供定制化高端房產經紀服務。從紐約曼哈頓、漢普頓，到佛羅裏達州棕櫚灘，在美國最好的置業區域，都有科可蘭的服務網絡。<詳細>

曼哈頓2臥2衛公寓：該套房產朝西，包含優雅的客廳兼餐廳區，坐落於帕克大道1399號

曼哈頓4臥5衛公寓：這是壹套占據整個樓層的公寓套房，房號是“26號房”，通往直達的電梯通道

佛羅裏達州棕櫚灘3臥5衛房產：這套公寓具備超高的翻修品質，設有寬敞的生活區，環境完美

布朗克斯4臥4衛公寓：No.1605 是在Boerum 大樓裏最大的四臥室住宅，內部空間超過2400平方英尺

東漢普頓3臥2衛房產：這處住宅享有壯觀的美景，視野遠及Gardiners Island島及鋥亮的白色風車

布魯克林5臥4衛房產：房屋擁有私人戶外空間、標誌性的保護景觀、寬敞的起居空間以及豪華裝飾。

佛羅裏達州5臥5衛房產：這是壹處占據岬角地塊的優雅莊園式住宅，位於Gulf Stream的正中心地帶

南漢普頓5臥5衛房產：該住宅帶有私密的水泥噴漿遊泳池、爬滿綠藤的漂亮帶頂篷露臺以及壯麗的英式花園

（陸續更新中，敬請期待）

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美國 | 漢普頓：媲美曼哈頓的紐約富人區華爾街富豪的“遊樂場”

提到紐約的富人區，不少人首先想到的肯定是名流、富豪雲集的曼哈頓上東區。不過，在紐約長島的東面同樣有壹個聲名遠揚的富人區代表——漢普頓。漢普頓三面臨水，海岸線從南面壹直環繞到東面，以度假勝地聞名世界，無論是假期還是周末，這裏的濱海區域總是雲集著來自紐約最頂層的富豪們。

早期，漢普頓被作為歐洲冒險家搶奪北美搶奪的自然資源運往歐洲的中轉站。其後，漢普頓優美的自然環境壹直吸引著都市藝術家、音樂家和作家來此創作。再後來演藝界明星和超級富豪也看上了這裏幽靜的自然環境，在這裏興建夏日行宮。由此，漢普頓漸漸成為名人名流的度假勝地。

如果想要購買這裏的房子，看房的時候很可能和蔻馳（Coach）公司CEO路易斯（VictorLuis）擦肩而過，高盛CEO貝蘭克梵也可能成為妳的鄰居，美國著名歌星碧昂斯也曾在這裏租住過壹座奢華度假別墅。

碧昂絲和JayZ 2012年8月以40萬美元/月的價格租下了位於紐約漢普頓的壹棟31000平米超奢華度假別墅，如今這棟豪宅再次對外招租，但今年七月的租金價格已經飆升至壹百萬美元。

2013年，國際著名女星詹妮弗-洛佩茲(Jennifer Lopez)在漢普頓以壹千萬美元的價格購置了壹座高貴典雅的奢華別墅。

媒體大亨大衛·格芬（DavidGeffen）2014年以5,000萬美元的價格買下了位於東漢普頓（East Hampton）名流雲集的傑奧爾吉卡灣（Georgica Pond）的壹處豪宅。

美國前總統克林頓也在這裏租住過。根據CNN2015年9月份的報道，克林頓夫婦在漢普頓租下壹棟7房的豪宅，兩星期的租金高達10萬美元。

近日，紐約頂尖的住宅中介科可蘭集團（Corcoran Group）發布報告，顯示2016年第三季度，漢普頓的房屋成交量增加了14%。其中，蒙托克的銷量增加百分比最高,達到83%。雷森伯格/西安普敦銷量的理論增加值最高,東闊谷(East Quogue)/漢普頓灣(Hampton Bays) 則緊隨其後。隨著報告漢普頓東西兩端地區的銷售量增加,整體價格統計數據出現下降。同比平均售價降低了5%,為$174.6 萬,價格中值降低8%,為$900,000。在小村莊中,價格的變動情況不同,其中有七個地區的平均售價上升,六個地區的平均售價下降。

而漢普頓的高端市場同比則相對持平。售價超過2000萬美元的房屋交易量的增加拉高了平均售價,使平均售價提高4%,增加到782.5萬美元。另壹方面,售價中值下降3%,變成567.3 萬美元。

註：高端市場定義為報告時期內所有住宅銷售中售價最高的10%

漢普頓的豪宅被稱為華爾街富豪的“夏季遊樂場”，這個豪華住區的很多潛在買家都在華爾街工作。即使當華爾街業績不佳時，美國紐約以東的漢普頓（Hamptons）地區高昂的房價也會趨於穩定。而只要華爾街業績略微提高，漢普頓的房價就壹鼓作氣地往上跑。這是因為，對將目標定在漢普頓的富豪來說，經濟形勢和貨幣政策等因素已幾乎不會影響他們的購買行為。

明星富豪雲集的富人區，壹直以來都極具投資價值，比如漢普頓，除了占據得天獨厚的自然度假資源外，還擁有著長島的優質學區資源，因此，在價格上漲的同時，漢普頓買家也越來越多樣化，來自全球各地的國際購房者變得越來越普遍。

不過，在名流雲集、房價傲人的漢普頓，究竟投資哪壹個區域、哪壹種類型的房產能夠獲得最大的資本增值就要好好考量了。科可蘭集團作為紐約高端房產經紀的代表，深耕紐約房市多年，熟悉紐約各個角落的最新行情，並且定期會發布紐約各區域房市報告，詳細分析房市的最新動態，以給客戶更加直觀的體驗。

同時，科可蘭還會針對不同需求的高凈值投資人群，提供不同的個性化服務，給客戶更加貼心、私人化的定制體驗，幫助每位客戶找到適合自己的房子。如果妳想入住漢普頓的富人區，體驗和名人做鄰居的感覺，科可蘭是您不二的選擇！

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美國 | 紐約這麽大，如何選擇適合自己的房子？

在紐約買房，要怎麽選擇壹套適合自己的房子呢？這個問題，困擾著許多想要去紐約買房的朋友。美國房地產大亨特朗普在《交易的藝術》壹書中寫到，“在房地產行業中，有壹句名言，那就是地段、地段還是地段。”也就是說，買房，最重要的還是要選對地段。不過，在紐約這個偌大的城市裏，要如何選擇壹個好地點呢？

買房前首先要弄清楚自己的需求，不同的需求使得在地段的選擇上也所差異。

房型：獨立屋vs公寓

紐約市有5個行政區：曼哈頓，皇後區，布魯克林區，布朗克斯區，和史泰登島；

曼哈頓：主要是公寓或是很貴的 Townhouse （3-5 層樓高的聯排別墅），沒有獨棟別墅；

皇後區：主要的房屋是別墅，有獨棟別墅，半獨棟別墅，和聯排別墅，也有少量的公寓；

布魯克林：獨棟別墅少，公寓則很多，人口密度也要比皇後區高壹些；

布朗克斯：皇後區和布魯克林的結合，什麽房型都有；

史泰登島：以獨棟別墅為主。

目的：投資vs自住

如果是為了孩子上學，那麽學區自然是最重要，教育資源豐富的長島（Long Island）不失為壹個好的選擇。長島的教育極其發達，擁有127所公立學校和200多所私立學校，好學區雲集，紐約排名前七位的好學區全部位於長島。

投資的話，曼哈頓壹直以來都是投資者的首選之地。近日，紐約頂尖的住宅中介科可蘭集團（Corcoran Group）發布報告，顯示今年三季度曼哈度房產市場的中位價是110萬美元，同比上漲了10%。盡管出現了供過於求的傾向，曼哈頓房產的價格仍然在穩定上漲。

位於皇後區中北部的法拉盛，半小時可到達曼哈頓市區，是紐約新興的中國人聚居區，超過四成人口是華裔居民。美國知名房地產數據分析公司Corelogic的數據顯示，在過去20年間，法拉盛地區房價平均漲幅高達3倍。此地房產保值，出租率極高，平均回報率6%以上。

其他，交通、醫療、基礎設施、自然環境方面的需求都需要綜合考慮清楚，並結合自身的經濟實力，方能選定合適的買房區域。

確認好自己的需求後，妳需要找到壹家值得信賴的房產中介，對妳的需求進行專業的分析，根據妳的需求把搜索範圍縮小，鎖定到合適的區域，這將為妳的選房工作提供極大的便利。

房地產在美國經濟中占有重要地位，因此美國房產中介在以二手房為主的美國房產市場中占有重要地位，並且經過多年的發展，已形成壹整套成熟、正規的行業體系。在美國的房地產網站上，妳會看到特別詳細的房屋信息:門牌號、面積、建成年份、代理人聯系方法等壹應俱全。因此大家在投資美國房產時，大可放心地交付給美國房產經紀人處理。

對於普通買家而言，大部分房產中介都能滿足要求，然而，面對高端買家來說，他們有著更高的要求。這不僅是因為他們對房產的本身有更高要求，如對資產保值增值、對生活方式、對交易的私密性，乃至房產經紀自身的服務質量等各方面，都有著嚴格的要求。為此，只有將客戶定位於高端買家人群、並擁有豐富服務經驗的房產經紀，如科可蘭集團（CORCORAN）才能滿足這部分客戶的各類個性化需求。

在房產中介的幫助下，確定大致買房區域後，最好通搜集壹些這個區域內相關社區的信息，如區內的學校列單、社區犯罪統計、居民的收入教育狀況等，很多信息可以咨詢自己的房產經紀，也可以上相關網站搜索查詢，然後進行比對，選擇合適的社區。

紐約新居民2016年搬入社區比例（來源：FX168財經網、Next Step、Businessinsider）

各社區平均月租金（來源：FX168財經網、Next Step、Businessinsider）

確定心儀的社區後，購房者最好去實地看壹下房，實地看房不但要看房子本身，還要了解房子周圍的情況，因為房子所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。

不過，現實的情況是，很多國內的購房者可能並沒有太多時間去到紐約實地考察，又或者他們有著太多的買房條件，並非短短的看房就能找到滿意的房產。為此，買家大可將找房、看房等事宜全權委托給熟悉當地狀況、值得信賴的房產中介處理。例如，已深耕紐約市場超過40年的科可蘭集團，熟知紐約各個熱門置業區域，且擁有超過50種語言能力的工作團隊，能滿足各個國家、不同層次用戶的需求。周到、體貼的定制化服務，備受全球高凈值用戶的信賴與推崇。

完成以上三步，基本上就能確定心儀房源的位置，而在這個找房的過程中，壹家靠譜的房產中介將起到關鍵性的作用。他們不僅能夠根據妳的需求確定合適的買房區域，為妳提供優質的房源信息及專業的服務，也將在余下的交易環節中發揮重要的作用。

科可蘭集團（Corcoran）是美國高端房產經紀的代名詞，總部位於紐約，專註於為高凈值用戶提供定制化高端房產經紀服務。

作為專門面對高凈值買家服務的頂尖房產經紀公司，科可蘭集團是美國最大的住宅中介公司NRT LLC的成員，2015年，科可蘭集團的銷售總額高達190億美元，平均下來幾乎是每壹小時銷售壹處房產，由此可見深受全球高端買家信賴！

科可蘭專註於為客戶提供定制化高端房產經紀服務，不僅是紐約高端房產市場無可爭議的王者，在美國其他熱門置業區域如佛羅裏達，她同樣是全球高凈值買家的置業首選！正如集團理念“用心生活（Live who you are）”所言，科可蘭集團明白購房人的所有需要，因為科可蘭人就在用心生活。

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