中美贸易战

居外網與多家北美公司達成銷售協議

撰文：吉姆·達爾林普爾二世（JIM DALRYMPLE II）

中國門戶網站將出售美國房產中介公司Berkshire Hathaway HomeServices和Engel & Völkers Americas以及其他許多公司的房產。

居外網 Juwai.com是壹家大型房地產門戶網站，被比擬為“中國的Zillow”（美國權威房地產信息網站）。它與多家北美知名公司達成了壹系列推銷房產的合作夥伴關系。

通過這壹合作關系，居外網的中國用戶能夠訪問Berkshire Hathaway HomeServices、Surterre Properties和Engel & Völkers Americas等公司的房源。這些公司將居外網與逾10萬家代理商及其代理房源連接起來。

居外網執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在壹份聲明中表示，居外網“很榮幸能夠與世界上最好的房產經紀人網絡成為長期合作夥伴”。

“在最近的全年數據中，中國買家對全球房地產的投資超過1,170億美元，” Chmiel補充道。“我們很自豪能幫助我們的合作夥伴為這壹高端的買家和賣家群體提供服務。”

居外網是中國頂級的房地產門戶網站，除了面向世界上人口最多的國家，它還積極走向國際化，以Zillow網站為發展導向。居外網每月有超過330萬的中文用戶，網站上掛有來自91個國家的280萬套房源。

8月26日周壹，壹份對該網站房源進行簡要搜索的結果顯示，用戶可在該網站查看眾多位於加利福尼亞州、紐約州、德克薩斯州、佛羅裏達州和許多其他州的房產。該網站上美國房產的價格從數萬美元到數億美元不等。

這家中國門戶網站很早之前便與美國公司建立合作關系了。例如，居外網最新宣布的市場協議中，與Berkshire Hathaway HomeServices中介公司達成了新的合作夥伴關系，但其實它們的第壹次合作可以追溯到2017年。居外網也和榮富地產公司（Long and Foster）有合作，並在去年年底授予了這家東海岸經紀公司“最佳美國房產公司”的稱號。

根據居外網之前的銷售協議，比如在與Berkshire Hathaway HomeServices中介公司的合作中，該網站可以將房源信息上傳。之前的協議中，居外網的用戶還可以得知特定房源的經紀公司信息，以及豪華房產市場的預測，同時還能享受禮賓團隊的服務。

鑒於最近中美貿易摩擦等各類外部因素影響，中國買家最近在美國房產市場的投資大幅減少，這樣的結果或許並不令人意外。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR），今年春季中國在美國房地產上的支出同比下降56%。

不過，根據NAR的數據，2018年春季至2019年春季期間，中國買家在美國的交易額達到了134億美元，這意味居外網與北美多家公司之間的合作具有相當大的盈利潛力。Engel & Völkers Americas公司的CEO 安東尼·希特（Anthony Hitt）在壹份聲明中表示了對新銷售協議持樂觀態度。

安東尼·希特認為：“居外網能夠讓我們顧問的專業見解、房產和名稱出現在合適的買家面前，這既支持了我們的網絡工作，對他們的客戶和個人業務都具有很大的價值。”

來源：Inman
責編：Zoe Chan

英媒：中美貿易衝突讓大批中國留學生棄美留英

距很多英國大學開學還有段時間，但大多數學生已經拿到通知書正為入學做准備，其中中國學生數量遠勝往年。

《泰晤士報》8月18日報道，英國官方數據顯示，2018年中國赴英學生比前年上漲30%。今年秋季赴英求學人數還將創下新高。

英媒認為，特朗普貿易戰讓中國學生棄美留英。2019年將有約7740名中國學生赴英，比2018年高出近2000人，10年前這個數字僅有3480人，人數幾乎翻番。

2017-2018年度，美國共有高達36.3萬中國留學生。《泰晤士報》稱，由於中美貿易戰，中國學生留美興趣降低，今年美國秋季新生人數將有所下降。

四川省成都市的小李（Joseph Li）對《泰晤士報》表示，他曾考慮赴美，但最後決定留英。

22歲的小李稱，“中美間政治關系仍然緊張，未來充滿不確定因素”，“貿易戰肯定是其中一大因素。”

小李曾是伯明翰大學交換生，在英國住過兩年，目前他要去劍橋大學修經濟學碩士學位。

《環球時報》采訪了另一名留學生小張，他沒要美國入學通知書，而是選擇去英國曼徹斯特大學讀研。

小張稱他父母堅決反對留美計劃，擔心特朗普政府會編造間諜指控把小張抓進監獄。

小張說，還有很多中國學生權衡利弊最後選了英國，他們覺得美國不再歡迎中國學生。

留學生小林接受《中國青年報》采訪時稱，她重新考慮了赴美計劃。除了擔心特朗普政府以及個人安全，她還擔心美國的槍支法。

英國廣播公司（BBC）稱，2019年共有近2萬中國學生申請英國留學，比2018年多出近5000人。不過並不是所有人都能拿到學校錄取。

中國是英國海外留學生群體的最大生源。中國留學生僅在曼徹斯特就有5000人。

近期英鎊疲軟，讓留學生更加青睞英國。英國授課型研究生課程僅一年，省錢省時，也比去美國劃算。

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英國《衛報》稱，中國留學生所選專業主要集中在金融、會計、經濟、電子工程以及商科，專業面相對狹窄。

作為國際生，中國學生學費要比英國和歐盟國家學生高很多，能給英國大學帶來十分可觀的收入。

為吸引中國學生，英國大學每年都會安排市場促銷活動。

這幾年來，許多英國大學還在中國舉辦畢業典禮，以方便學成歸國的中國學生，節省他們飛回英國參加典禮的路費和時間。

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來源：觀察者網
責編：Zoe Chan

香港下半年樓市展望｜居外專欄

差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！

香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！

展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判，並恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力，然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！

不過長遠一點看，時事為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。

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對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！

最後，隨著中美貿易衝突帶來的風險，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外網CEO剖析貿易戰對中國人在美購房產生的影響

據中國海外房地產銷售網站居外網的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。居外網首席執行官羅雪欣說，事實上，2019年第一季度中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。除了貿易戰之外，中國加大對資本外流的控制力度也令境外投資蒙上陰影。

撰文：Grace Shao

隨著世界兩大經濟體之間的貿易戰繼續升級，去年中國購房者在美國的現金支出大大減少。

由於特朗普總統和習近平主席本周准備會面，人們擔心支出下降可能會進一步擴大。

據中國最大的海外房地產銷售網站居外網（Juwai.com）提供的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。

房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）在一份報告中表示，“中美貿易關系不斷惡化，可能會導致中國投資者將投資轉向其它主要市場。”該公司2019年財富報告中建議，投資可以轉向澳大利亞、日本和英國的主要城市。

美國房地產一直在與國際投資者作鬥爭：居外網（Juwai.com）的數據顯示，2018年外國人購買美國住宅的支出整體下降了25%。

美國住宅長期以來一直是中國海外購房者的最愛。但隨著貿易緊張局勢不斷加劇以及中國加強對資金外流的控制，這一點越來越不確定。

貿易戰和旅游警告

由於中美貿易戰已經持續了一年多，居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士表示，“中國買家對美國房地產的詢盤在過去五個季度中有四個季度出現下降”。

她說，“（2019年）第一季度，中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。與此同時，他們對加拿大、英國、澳大利亞和日本房地產的詢盤均有所上升，這些國家一直被中國買家認為是除美國之外的其他選擇。”

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但貿易戰並不是導致詢盤減少的唯一因素。官方對美中旅游的警告也可能讓中國購房者的投資支出受到壓力。

羅女士說，“旅游警告是中美兩國整體消極環境的一部分，它打擊了中國購房者在美國投資的積極性。”

2019年1月，美國國務院發布了對中國的旅游警告，建議訪華公民“在中國更加謹慎行事，原因是中國對當地法律的任意執行，以及對美中雙重國籍公民有特殊限制”。隨後，中國在6月份發布了安全警告作為回應，要求在美中國公民和企業在美國旅行和做生意的時候“提高警覺意識、加強防範措施並做出適當反應。

這是使得美國對中國投資者的吸引力下降的原因之一。

羅女士說，“我們稱之為特朗普效應。它涉及反華政治言論、對簽證處理的限制，當然還有加征關稅”。

她補充說：“特朗普效應削弱了中國對美國房地產需求的一些主要驅動力”，並損害了“該國作為安全投資的聲譽”。

資本管制

一些專家表示，中國在美購房量減少也可以歸咎於中國的內部壓力。

萊坊亞太區資本合伙人主管尼爾（Neil Brookes）上周對CNBC（美國消費者新聞與商業頻道）說，中國的出境資本在12個月內下降了83%，“很大程度上是因為貿易戰以及中國政府試圖阻止資金外流”。

萊坊的一份報告顯示，過去兩年，中國一直在加大對資本外流的控制力度，“這給境外投資蒙上了陰影”。

實行更嚴格的資本控制的部分原因是，中國政府擔心外彙儲備不斷下降，因為中國政府需要動用外彙儲備來穩定人民幣彙率。政府表示，嚴打跨境資本流動也是遏制腐敗工作的一部分。

根據萊坊2019年財富報告，自那時起，海外置業就“被列為敏感行業”。換句話說，投資“海外房地產市場需要經過官方嚴格審查”，而且可能會引起不必要的關注。

展望未來

盡管房地產支出下降，但中國在美旅游消費實際上有所增加。

美國國家旅游局的數據顯示，2018年中國游客數量從320萬下降至290萬。不過，那些到美國旅游的人比以往花錢更多。

事實上，2018年中國游客在美國的消費支出為364億美元，與2017年紀錄相比增長了3%。

美中旅游業的健康發展可能為中國對美投資起到了重要緩解作用。展望未來，羅女士說，她預計對許多中國人來說，購買美國房產仍然很有吸引力。

她表示，“中國人將永遠是美國房地產的重要買家，即便是現在，中國人可能仍然是美國最大的外國買家群體”。

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“最令買家緊張的是不確定性，”羅女士補充說道，“如果貿易戰只是成為新常態，或者得以妥善解決，你可能會看到中國人在美國購房量增加。中國人對美國房地產的需求量仍然巨大。美國仍然是世界上流動性最好和最具吸引力的市場。”

當特朗普和習近平本周晚些時候將在日本舉行的20國集團峰會上會面，屆時投資者將研判中美貿易戰未來走向。美國總統表示，他將在之後不久對可能征收的新關稅做出決定。

來源：CNBC
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

業界預測2019年泰國房地產市場將放緩

開發商和專家表示，在新按揭貸款要求、利率增長和中美貿易戰等消極因素影響下，未來一年泰國房地產市場將放緩。

住房商業協會主席Atip Bijanonda表示，中美貿易衝突對泰國經濟造成影響。如果經濟疲軟，利率增加，那麼消費者信心就會下降。

暖武裡府（Nonthaburi）紫線公寓。2018年上半年，蒙縣（Muang）和北革縣（Pak Kret）剩余未售公寓數量最多。

12月1日，在房地產信息中心舉辦的房地產市場研討會上，Atip表示，“經濟狀況對公寓市場有強大的影響力，因為消費者購買公寓時需要一定信心。購買公寓一般需要24-30個月的時間完成。”

他指出，如果政府缺乏穩定性或黨派分裂無法形成統一力量，那麼大選也會對經濟產生影響。如果政府中止、喊停或放緩基礎設施項目的相關政策，投資者熱情也會消減。

房地產信息中心代理總干事Vichai Viratkapan表示，房地產開發商應當在做決定前對項目計劃開發區的住房供應量展開調查。

Vichai指出，“新的借貸政策將推動2019年上半年入駐率從今年上半年的4.5%增加到4.8%。但這一數據在下半年將下滑至4.2%，因為新政策將於2019年4月1日才生效。“

房地產信息中心表示，截至今年上半年，曼谷大城區至少有6棟住房未售的項目中，總住房供應量同比增加了0.3%，達到452614棟，共1494個項目。

這一增長的關鍵動力來自公寓，其數量增加了4.5%，達到253899棟，共453個項目。低層建築供應總量降低了4.6%，達到198715棟。

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2018年上半年，曼谷大城區剩余未售公寓數量最多的地區為暖武裡府的蒙縣（Muang）和北革縣（Pak Kret），剩余總量為9002棟，總價值達235.7億泰銖。

北欖府（Samut Prakan）的蒙縣、帕巴登縣（Phra Pradaeng）、帕沙姆佛塔縣（Phra Samut Chedi）緊隨曼谷之後，共有6645棟未售公寓，價值134億泰銖。彙權-恰圖恰-丁登（Huai Khwang-Chatuchak-Din Daeng）位居第三，共有6493棟未售公寓，價值266.1億泰銖。

棠林詹-挽奇縣-拍司乍能縣-農卡姆-打威宛他那縣（Taling Chan-Bang Kae-Phasi Charoen-Nhong Kham-Thawi Watthana）共有4954棟未售公寓，價值112億泰銖。吞武裡-孔三-曼谷蓮區-曼谷艾縣-挽拍區（Thon Buri-Klong San-Bangkok Noi-Bangkok Yai-Bang Phlat）共有4617棟未售公寓，價值149億泰銖。

在低層建築市場，藍盧卡-琅勃拉-探耶武裡縣-Nhong Sue（Lam Lukka-Klong Luang-Thanyaburi-Nhong Sue）共有13437棟未售房產，價值467.6億泰銖。

挽艾縣-挽磨通縣-Bang Kruay-柿蓮縣（Bang Yai-Bang Bua Thong-Bang Kruay-Sai Noi）共有11367棟未售房產，價值477.2億泰銖。挽披縣-挽莫縣-挽捎通縣（Bang Phli-Bang Bo-Bang Sao Thong）共有9327棟未售房產，價值372.3億泰銖。

北欖府的蒙縣、帕巴登縣和帕沙姆佛塔縣地區排名第四，共有5367棟未售房產，價值162.8億泰銖。孔三窪-民武裡-Nhong Chok-萊卡邦（Klong Sam Wa-Min Buri-Nhong Chok-Lat Krabang）共有4704棟未售房產，價值210億泰銖。

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Vichai表示，“低層建築市場的前五名地區的房產類型都屬於排屋。其中四個地區的公寓售價在2-300萬泰銖之間，與公寓市場相同。”

房產咨詢公司Nexus Property Marketing的董事總經理Nalinrat Chareonsuphong表示，隨著新的借貸政策開始對部分購房者產生影響，公寓開發商可能需要依賴外國購房者的需求。

她指出，“外國購房者因為低價、高收益和資金增益而選擇購買泰國房產作為第二房產或度假房產。部分外國購房者希望以此方式將資金從其國家轉出國外，以尋求更有利的利率。”

Nexus數據顯示，新的公寓供應量達到55000-60000棟/年，而今年的需求為50000棟。其中10%來自外國購房者。

中國購房者是海外購房者中的主力軍，其數量在2017-2018年間出現強勁增長。2019年，由於中國購房者發現其購房成本高於泰國人，因此來自中國的購房需求將有所減少。

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原文：曼谷郵報
責編：Zoe Chan

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中美公司將東南亞視為新供應基地越南成為貿易戰的主要受益者

針對中美公司開展的調查顯示，越南公司成為中美貿易戰的最大受益者之一。

中國和美國公司參加了此次調查。位於廣州的華南美國商會周一公布了該調查的數據。數據顯示，受中美貿易衝突影響，中美公司的市場份額遭受損失，而損失的市場份額被越南公司搶占。

除越南外，中國公司下滑的銷售還受到印度、美國和韓國公司的影響，而美國公司的勁敵除越南外則是德國和日本。

7月以來，美國總統特朗普對價值2500億美元的中國進口品征收懲罰性關稅，迫使中國對其產業政策的關鍵構成部分做出改變。對此，中國也對價值600億美元的美國進口品加征關稅。

接受美國商會此次調查的中國和美國公司都表示感受到了關稅帶來的消極影響，其中，美國公司對消極影響的感受要高於中國公司。雖然219家受訪公司中僅有20%表示銷售損失超過1000萬美元，但所有受訪公司都指出貿易衝突最大的影響就是公司盈利的削減。

由於兩國可能向對方征收更多的關稅，因此大多數受訪公司表示他們考慮將生產、組裝和供應轉向第三個國家，其中東南亞是首選（調查數據：9月21日至10月10日）。

部分公司已經開始這麼做了。例如，松下將汽車電子產品的生產從中國轉移至泰國、馬來西亞和墨西哥。中國的歌爾（一家負責蘋果無線耳機組裝的公司）向供應商表明其打算將部分生產工作轉移至越南。中國聚酯纖維生產商浙江海利得新材料股份有限公司耗資1.55億美元在越南建立工廠。

美國商會調查顯示，近一半的受訪公司感到中美衝突的影響不僅僅體現在關稅上。例如，44%的公司表示，貨物清關速度變慢。38%的公司表示，進出口審查更為謹慎，許可證的批准周期變長。

幾周前，北京和上海的美國商會對430家成員也展開了一項類似調查工作。調查結果與此次調查不相上下。最大的區別在於，在幾周前的調查中，近2/3的受訪公司表示盡管新關稅出台，但尚未計劃將生產移出中國。

美國總統特朗普和中國主席習近平預計於11月在阿根廷舉辦的20國峰會期間會面，但兩國的貿易衝突並不會因此獲得突破性的進展。

此次華南美國商會調查顯示，超過一半的受訪公司認為貿易戰的影響將至少再持續一年。54%的美國公司表示，特朗普的關稅政策不會對美國公司帶來任何好處，也不會改善商業環境。而大部分的中國公司表示，關稅戰將會促使中國加快經濟轉型和升級。

鑒於貿易衝突的影響，亞洲開發銀行近期將其對亞洲的經濟增長預期從5.9%下調至5.8%，並指出各國受中美貿易衝突的影響程度不盡相同，因為全球供應鏈中的貿易重心發生轉移，生產相似產品的經濟體將從中受益，東南亞尤其如是。

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來源：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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中國香港7月樓價指數連21個月創新高惟升幅放緩新房策影響浮現

中國香港差餉物業估價署8月31日發表的臨時數字顯示，7月全港私人住宅樓價指數雖已連續21個月創新高，但按月升幅放慢至0.82%，當中以面積較大的單位放緩情況較為顯著。業界指出，政府新房屋政策及中美貿易磨擦加劇已窒礙樓價升勢。

數據顯示，7月全港私人住宅樓價指數報393.5，6月經調整後為390.3；6月份調整後按月升幅為1.85%。與去年7月相比，過去一年住宅樓價累漲近16.6%；今年首七個月累積升幅則為11.6%。樓價此番升浪長達28個月。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，7月樓價指數升幅明顯收窄，反映政府6月底公布的新房屋政策及中美貿易戰惡化已窒礙樓價升勢。

萊坊估價及諮詢部主管林浩文預期，未來數月樓價升幅將會收窄及甚或調整；未來六個月影響本港住宅樓市因素主要是政府政策及突發性外圍經濟或政治問題，然後才是供應及加息走勢。但以現時情況，看不到有任何重大因素令樓價在下半年大幅下滑。

政府在6月底公布了六項房屋政策新措施，包括增加資助房屋供應、並向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”等。政府早前數據顯示，7月送交注冊的所有樓宇買賣合約宗數自上月的21個月高位回落，按月減8.5%；當中住宅樓宇買賣合約宗數亦按月跌9.3%。

由於簽署買賣合約至遞交注冊登記需時，美聯物業估計，8月份整體物業注冊宗數將大幅減少，或創一年新低。

以面積大小劃分，A、B及C類住宅（實用面積分別40平方米以下、40-69.9平方米、70-99.9平方米）7月份樓價指數按月分別升0.72%、1.02%和0.06%，6月份調整後升幅分別為1.77%、1.8%及2.06%。

至於D、E類大面積單位（實用面積分別100-159.9平方米及160平方米以上）月內樓價指數按月分別升0.78%及0.12%，6月份升幅分別為2.4%及1.9%。

住宅租金升幅亦放慢，7月份私人住宅租金指數按月升0.26%，連升六個月，6月調整後升幅為0.9%。月內A、B及C類住宅租金按月平均升0.25%，D、E類單位租金則升1.1%，6月分別升0.87%及0.9%。

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來源：路透
責編：Zoe Chan

中國人引領赴美購房潮新興中產階級成為主力軍

作者：《中國投資參考》中國區研究和運營經理蘇婭

華盛頓早上6點，很多人仍然在熟睡，本地新聞還在播著提醒大家注意商品的標簽。因為貿易戰的原因，很多來自中國的東西可能要漲價了，但這絲毫不影響Eric在大陸的客戶。

Eric Chen是美東最大的房地產公司榮富地產的亞太區總監，每天早上這個時間他已經開始打開微信，熟練地和客戶溝通了。他的微信好友已經快接近上限，其中大部分都是他在中國的客戶和合作伙伴。按照客戶不同的購房需求，Eric將他們分成不同的群組，如學生、投資、自住等，他會在全美各地為客戶尋找合適的房產。來自台灣的Eric會用略帶台灣腔的國語，通過微信語音解答客戶的疑問，通過微信視頻、圖片等向遠在大陸的客戶展示房源信息。由於中國赴美購房熱的持續火爆，像Eric這樣有語言優勢並且熟知美國市場的中介越來越受歡迎。

“來自大陸的客戶已經是我們最大的客戶群，市場上會中文的地產中介都供不應求。連不會中文的經紀人也開始學著用微信和客戶溝通。”Eric說。

2017年，中國人在美購房數量同比上升38.9%，購房平均單價降低16.5%，均價78萬美金，中產成為主力。

中檔房源購買是主流

根據Zillow數據顯示，2017年中國人在海外購房排名前10位的目標國家分別是——美國、澳大利亞、泰國、加拿大、英國、新西蘭、德國、日本、馬來西亞與西班牙。憑借著教育和經濟的優勢，美國成為了中國消費者投資和教育買房目的地首選。據全美房地產經紀人協會（NAR）統計*，2016年中國買家在美國住宅房地產上投資額已達317億美元，相比於2015年的273億美元增長了16%，而這一數字在2012年僅為120億美元。其中來自中國購房者的購買均價為78.1萬美金（約532.4萬元人民幣），位列第一。盡管總價仍是最高，與2016年相比，中國購房者購買的數量上升了38.9%，平均單價卻降低16.5%，大量的中檔房屋的購買拉低了平均單價。

蓬勃的新興中產階級成為了這一輪購房的主力軍。居外網（Juwai.com）的《中國人美國置業焦點》調研報告顯示，中國買家的在美國買房的平均預算在39.9萬美元，約合人民幣268萬元。這個價位在北京市東城區僅可購買26平方米，在奧蘭多卻可以購買一個近300平方米的別墅。隨著中國最近三四線城市房價的飛漲，美國奧蘭多的這個房價甚至已經低於一些東南沿海的三線城市。從購買者所在城市的分布來看，2016年，除了北京上海和廣東，來自其他省市的消費者占到整體消費者的47.8%，而到了2017年，這個數字上升到54.1%。

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“我們的數據顯示，這兩年中產階級赴美購房增長十分迅速，主要是受到移民和投資的驅動。鑒於美國的投資回報率並不高，大部分投資美國房產的客戶主要是處於資產保值的需求而非著眼於投資回報率。”一家海外地產公司的負責人劉震告訴FT中文網。

豪宅購買增幅減小

來自傳統美國豪宅購買地紐約和洛杉磯的數據都顯示，超過300萬美金（約2,045萬元人民幣）的豪宅銷售放緩，中國買家的比例盡管仍有所上升，但是增速卻大大放緩。居外網的數據顯示，在美國購買300萬美元及以上豪宅的中國大陸買家占2018年全球買家的4.8%，比2017年增長了1.5個百分點。劉震認為豪宅銷售增速會進一步放緩，“海外購房從2010年開始快速增長，當時主要是作為超高淨值人群分散投資風險的方式，在2015年左右達到頂峰，目前已經出現了放緩的趨勢。“居外網董事CEO羅雪欣則認為，目前購買豪宅的中國買家多以自住為主，投資目的占少數：“目前來看，300萬美元以上房產的買家更多是用來自住，其比例高達83%。”仲量聯行國際部負責人劉藝淇認為，中國的高端房產購買者在購買房產時會注重周邊的標志建築，房屋所在位置以及周邊的環境。

以傳統豪宅聚集區紐約為例，來自優投房的數據顯示，300萬美元以上的豪宅在今年的前兩個季度市場份額由2017年的18%降低至16%,但是華人購買300萬美金以上房產的比例卻從6.57%上升至8.12%。其中尤以毗鄰中央公園，與新澤西隔河相望的上西區的均價最高，成交量增長最快。這是因為去年有大量的新盤入市，將本地區的房屋均價推高了10個百分點，從550萬美元漲到600萬美元。與傳統的歐美消費者不同，華人對於購買新房是非常有興趣的。

不過去年豪宅增速最快的要數坐落在西海岸的西雅圖。居外網的數據顯示，去年西雅圖是去年中國消費者買房成交量最高的美國城市。2016年，加拿大對去溫哥華買房的外國投資者開始征收15%的房地產購置稅，這使得大量的投資者轉而投向風景優美，教育和就業資源較好的西雅圖。當地媒體的報道顯示，來自中國的房地產商也紛紛來到西雅圖淘金。去年，來自北京的拓宏集團在西雅圖的高端地產一期公寓項目已經封頂。項目的負責人說，這個位於貝爾維尤地區核心的地產混合式公寓項目預計將有約一半的公寓賣給來自中國的買家，而拓宏集團也會聯合其他的中國房地產商繼續共同開發西雅圖。在西雅圖靠近湖區的地塊，房屋的均價在一年內增長了40%。“對於中國富人來說，1,000萬美金（約6,817萬元人民幣）的房子可以看到優美的湖景，享受到良好的教育資源，而且這個價格對於他們所在的城市，比如北京、深圳來說並不是那麼不可接受。”一位當地的房地產中介評價說，“我的客戶非常喜歡這裡，認為價格十分劃算。”

西雅圖市中心高科技高層公寓建築，1、2和3臥室單位和天空閣樓從90萬美元以下到300多萬美元。提供禮賓服務、共同工作空間、健身中心、狗跑/休息室、空中酒吧、空中俱樂部等。預計在2019年中期入伙。
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關於中美貿易戰對於赴美購房的影響，盡管美國的媒體認為由於美國對來自中國的建築材料如鋁、鋼鐵等加收關稅會導致建築成本上升，房屋入市速度變慢，從而使房屋銷售放緩。Eric卻相對樂觀：“中低價位的赴美購房受到貿易戰的影響有限，出於投資或者移民需求的房產購買可能會下降。鑒於目前主流成交基本以100萬美金以下的房源居多，而且很多來自教育和移民的需求，受到政策的影響不是很大。”

劉震則認為對於超高淨值人士來說，如果現金流允許的情況下，很多人可能會增加對於美國房產的購買，達到財產保值的目的。“對於很多超高淨值人群來說，貿易戰可能會影響他們的現金流從而影響他們的購買決策；但是如果有充足的現金流，考慮到美元的堅挺，可能他們會選擇加大對美國的投資，只是方向由購買豪宅轉換為商業住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注：該報告裡大部分的華人指的是在美國居住的華裔，純粹中國投資者為少數。

來源：FT中文網
責編：Zoe Chan

澳洲房產又是中國買家的香餑餑！“感謝”中美貿易戰

盡管最近針對外國買家的稅有所增加，但美中貿易戰促使澳大利亞的房產市場重新成為許多中國購房者的首選。

根據中文海外房產平台“居外網”的數據，澳元兌人民幣下跌正推動中國買家購買意向好轉，而此時美元的升值，使得在美國的投資成本相對於世界其他地區顯得更加高昂。

居外網的數據顯示，一年來中國買家的興趣跌落之後，今年第一季度，他們對澳大利亞地產的搜索量比上一季度增長了10.1%，6月份季度的搜索量又增長了4.4%。

但在深受外國買家喜愛的悉尼東部郊區和下北岸，這裡的知名中介表示，他們尚未確定新的興趣是否將轉化為銷售額的顯著提升。

自2016年達到峰值以來，外國買家的數量大幅下降，主要原因是中國打擊資本外流以及地方金融機構更嚴格的放貸標准。

房地產行業專家表示，州政府在上個財政年度推出了對外國買家購房征收8%印花稅附加費的規定，是對澳大利亞市場的“致死一擊”。

今年5月，外國投資審查委員會公布的數據顯示，外國買家主導的房地產銷售熱潮結束。數據顯示，2016-17財年，住宅購買審批數量下降了67%。

但中國人仍是澳大利亞外國房地產投資的最大來源，其次是排名甚遠的加拿大，再者是美國。

“高淨值中國買家在悉尼的活躍程度低於2016年，但這些買家對政治糾紛最敏感，而貿易戰似乎已經又把悉尼推到了他們的首要位置，”居外網的CEO羅雪欣（Carrie Law）說。“在發生政治紛爭之際，許多人暫停或減少對美國房產的投資，並利用澳元走軟以及現在是買家市場的形勢。”

“澳元兌人民幣彙率仍較去年的峰值水平下跌了約7%，而美元兌美元彙率較近期低點上漲了略高於8%。”

喬安妮·戴（Joanne Dai）來自香港，之前是一位專注於中國大陸的投資銀行家，目前負責出售豪華C21 City Quarter房產，她說，“我的客戶覺得美國的政治環境不可預測，他們不是很確定特朗普接下來要出什麼招。”

戴說，疲軟的市場環境也使澳大利亞成為一個更有吸引力的投資機會。

“我的許多手上有大量現金的客戶認為，當前的市場放緩是重組其房地產投資組合的絕佳機會，無論是增加持盤還是轉向更高質量的房產。”

Ray White Double Bay的克雷格·蓬泰伊（Craig Pontey）表示，這種興趣要轉化為實際銷售，將取決於中國是否在今明兩年放松資本管制。

“如果是這樣的話，中國買家很有可能會回來，因為悉尼仍被視為外國投資的避風港，也是中國家庭在這裡入住和享受教育的理想之地。”

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The Agency North的金斯利·耶茨（Kingsley Yates）說，他上周就碰到一種情況，他的一個客戶（業務在中國）無法完成交易，因為他無法從中國拿出資金。

耶茨在Mosman的同事邁克爾·庫姆斯（Michael Coombs）對此也表示同意，許多在中國國內做生意的買家，對澳大利亞當地房地產的詢盤正越來越多，但這未必是為了應對貿易緊張局勢。

庫姆斯說，“在許多金融渠道被關閉的6個月後，客戶們正在尋找將資金轉移到澳大利亞的方法，但我們還沒有看到這些初始詢價能帶來任何銷售或他們真的就成為實際買家。”

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來源：1688澳洲新聞網
責編：Zoe Chan

資產管理公司預測：無視貿易戰危機全球經濟增長仍然強勁

作者：Fulcrum資產管理公司董事長兼Prisma Capital Partners聯合創始人—加文•戴維斯（Gavyn Davies）

在最近一個月的全球經濟活動報告中，Fulcrum預測模型顯示繼2018年初的經濟減速後，經濟增長率出現回升。盡管美國和中國的部分預測性商業信心指數出現了一些令人擔心的跡像，但美中兩大經濟體的近期數據呈穩定增長。

如果貿易戰會（也的確極有可能）對這兩大經濟體造成損害，那麼這一情況還尚未發生。

歐元區的經濟增長遠低於2017年下半年。盡管如此，其增長率保持穩定，且面對美國和中國的強勁增長也不會落後太多。

總體而言，全球經濟活動增加了4.4%，高於趨勢水平0.6%，相比數月前高出整整一個百分點。

但對目前全球經濟活動的樂觀看法背後存在十分嚴重的風險。美國的財政刺激和貨幣緊縮令美聯儲頭痛無比，因為以過往經驗來看，這在經濟周期晚期無法輕易實現軟著陸。

此外，過去幾周來特朗普政府強化的貿易保護主義主張令各大新興市場驚慌失措，並促使了美元的新一輪升值。

盡管理智的經濟分析指出相比目前全球國內需求增長率的波動，全球關稅稅率的增加帶來的直接影響相對較小，但金融市場可能會趁勢獲得控制權並引發經濟模型沒有預料到的收縮效應。

市場上悲觀看法的傳播速度則更快（雖然傳播範圍並不一定比樂觀看法來得大），而且新聞標題對貿易戰帶來惡果的誇張描述也助長了悲觀看法的傳播。

2015年至2016年期間，在美聯儲緊縮貨幣政策的同時，中國金融系統也實行明顯的緊縮政策，中國資產和人民幣也成走弱趨勢。相比2017年，目前人民幣兌美元彙率下降了一半。

過去一周，金融市場的資金流動情況與2016年初的危機情況有所相似。全球股票基金外流接近本世紀歷史水平，中國又開始出現資金外流情況。4月起，新興市場貨幣兌美元的彙率下降了11% ，迫使諸多新興經濟體加強力度緊縮國內金融政策，政策利率和信用價差不斷增加，資產價值嚴重縮水。

盡管只有出現賬戶赤字的經濟體才會上調利率，但此前認為具備較強勁經濟要素的經濟體目前廣泛實施緊縮政策。

而政策利率下降的中國卻是一個例外。但總體而言，與此前美元走強的影響相似，此次美元走強，外加保護主義的威脅對許多新興經濟體國內的金融情況帶來的危害。

到目前為止，新興經濟體金融環境陷於暗淡，但經濟活動尚未受影響，不過很快就會有所反應。

目前，金融震蕩、抵消性政策頻繁出現，因此Nowcast預測模型顯然無法預測目前這一情況下的全球經濟活動。Nowcast預測模型模型就不是為這種情況而設計的。

而其他預測方法也同樣無濟於事。主流的宏觀經濟模型，如美聯儲FRBUS模型在預測關鍵轉折期經濟活動上向來無能為力。而專家分析則是對歷史相似經驗的選擇性、印像性解讀，未免有失偏頗。

特別的結論能夠讓人脫穎而出，這成為了人們發表博人眼球的結論的不當誘因。或許一些人的能力已經達到專家水准，足以預測此類金融環境下的市場活動。但菲利普·泰洛克（Philip Tetlock）開創性的開就結果表明要做到這一點是很困難的。

經濟評論領域總是存在各種陷阱，如今的情況也不例外。這就是為什麼Nowcast預測模型能夠相對更有效的原因。因為該模型使用的是從大量近期數據中進行篩選的公正方法，旨在得出最新的增長率預測數據。這相比此前預測主要經濟體增長率是否將出現重大變化的舊方法而言更為有效。

央行發現，Nowcast預測模型雖然難以避免誤導性信號的影響，但對政策制定者和投資者而言都十分有益。

目前，中美貿易戰成為了關注焦點所在。任一國家的經濟活動出現下滑，都會引發全球資產和信用市場下行風險的顯著增加。

目前為止，兩大經濟體仍然保持強勁。Nowcast模型預測美國增長將達到3.6%，十分接近本日歷年的平均水平。這一預測結果並未引起爭議，因為其與第二季度國內生產總值增長追蹤模型所預測的數據大致吻合（如美國亞特蘭大聯儲CDPNow模型預測數據為3.8%，紐約聯儲為2.8%）。

Nowcast模型對中國的預測結果更為出乎意料，在大多數經濟體的零售額和固定資產形成走弱，國內生產總值增長率下滑至6.5%的情況下，中國卻顯示出8%以上的增長幅度。

最後，簡要說一說歐元區的情況。歐元區主要經濟體（包括德國）的增長顯著下滑，目前在1.8%左右徘徊。自2017年起歐元區“迎頭趕上”的勢頭看來只是曇花一現，不過其出現經濟衰退的危險較小。

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原文：金融時報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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