2019年房市预测

2019年西班牙房價繼續漲大城市和沿海地區當領頭羊

房地產專家稱，盡管西班牙房地產市場在2018年繼續保持整體增長，但某些地區的表現格外出色。

去年，受海外買家歡迎的地點，尤其是沿海地區和大城市的房市表現得最為活躍，而這一趨勢可能延續到2019年。

西班牙建築商Taylor Wimpey Espana因此獲得了信心，決定於在2019年上半年推出6個新項目，該公司還預測英國和德國買家的數量將有所增長。

Taylor Wimpey Espana公司的銷售和市場營銷部門總監馬克·普裡查德（Marc Pritchard）指出，根據房地產顧問公司第一太平戴維斯（Savills）的說法，在最受英國買家歡迎的全世界三大第二住宅購買地中，西班牙就占了兩個：太陽海岸（Costa del Sol）和白色海岸（Costa Blanca）。

西班牙白色海岸的4臥3衛房產，房價約¥984萬
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事實上，西班牙的房地產銷售量達到了十年來的最高水平。西班牙國家統計局（INE）的數據顯示，2018年9月，西班牙物業銷售量同比增長了9.7%。

與此同時，加泰羅尼亞建築研究所（ITEC）的專家預測，目前的房地產市場增長勢頭將持續到2021年，在那以後才開始放緩。

從國家統計局的最新數據來看，與前年同期相比，2018年10月份在土地登記處登記的物業銷售量增長了17%。

新住宅銷售量增長15%，為7971套，而轉售住宅銷售量增長了17%，達到43536套。穆爾西亞省的增長尤其強勁，其增幅為53%，而塞維利亞省的房地產銷量增長了50%。加泰羅尼亞的整體增速也十分亮眼，巴塞羅那更是實現了31%的大幅增長。房產銷售量下降的地區只有加那利群島和巴利阿裡群島。

Spanish Property Insight公司的馬克·斯塔克林（Mark Stucklin）認為，2018年的所有數據公布後（這一過程通常會滯後幾個月），那些吸引海外買家的地區將表現出最強勁的整體增長。

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他采用的SPI房價指數追蹤系統繪制了西班牙六大最受關注房價指數的變化情況，而這些圖表的數據與西班牙公共建設部（Ministry of Public Works）官方評估數據存在一些差異。指數顯示，2018年第三季度，西班牙房價上漲3.2%，而國家統計局指數（基於土地登記處的數據編制的指數）表明第三季度房價增長了7.2%。

此外，西班牙公證人協會（Association of Spanish Notaries index）的指數顯示，11月的房價僅上漲了0.2%，而從當月的Idealista index指數來看，房價增長了8.9%。

“這些國家指數並沒有透露任何本地市場的相關信息，但它們確實讓我們了解到了自己在房地產市場周期中所處的位置。這些指數都反映了2018年西班牙房價的上漲，”斯塔克林說。

“也就是說，詢問西班牙的房價並不能幫助我們准確認識房地產市場的情況，因為市場的透明度太低，供應商不知道該問什麼，所以往往會問得太多。有些人認為公證人協會公布的數據是最及時、最可靠的，因為他們的數據以每月的實際銷售量為基礎。但我發現他們的數據存在一個問題：這些數據總是臨時性的，而且在公布後的幾個月內會出現顯著的變化，”他解釋說。

“例如，9月份公證人協會發布了一份報告，稱7月份房價下跌4.5%，這一結果成為了西班牙媒體的頭條新聞。但在他們的最新報告中，我發現這一數值已經被修正為西班牙房價上漲1.5%，而這次修正完全沒有媒體進行過報導，”他指出。

西班牙最大的評估公司之一Tinsa公布的西班牙房價指數顯示，房價隨著地區變化。2018年11月，巴塞羅那和馬德裡等大城市的房價上漲了9.4%，地中海沿岸地區的房價上漲7.8%，巴利阿裡群島和加那利群島的房價上漲了2.3%。

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原文來源：PropertyWire
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

為什麼歐洲超級豪宅市場在2019年依然被看好？

雖然英國退歐引發了一連串風波，但歐洲房地產市場的前景依然一片光明。“我們發現許多來自英國的首席執行官和銀行家表現出了濃厚的興趣，”Sphere Estates的羅伯特·格林（Robert Green）說道。

今年，英國終於要正式脫歐了。您現在會購買歐洲的物業嗎？對經濟不確定性、英鎊走弱以及英國脫歐後歐洲房產購買限制的擔憂令許多人望而卻步。而西班牙和塞浦路斯等過去依賴於英國二次置業者的房產市場已經迅速在俄羅斯和北歐找到了新買家。

第一太平戴維斯（Savills）國際部總監雨果·西斯利韋特（Hugo Thistlethwayte）充滿信心地表示，英國人仍然會在歐洲購買房產。“在英國脫歐造成的諸多影響中，只有一種因素會抑制某些人購買海外房產的欲望，那就是他們對於財富安全的個人感受，”西斯利韋特說。“與此相反的論點是，脫歐為人們敲響了警鐘。有些人認為，他們必須讓自己的財富變得更具多樣性，並購置可以用歐元或美元保值的資產。”

那麼，2019年的歐洲豪宅市場有什麼吸引人之處呢？

葡萄牙阿爾加維（Algarve）和西班牙太陽海岸（Costa del Sol）

西斯利韋特稱，更頻繁地造訪第二住宅並停留較短時間已成為一種日益明顯的趨勢，因此從常住地搭乘數小時的航班即可抵達物業所在地，而且距離機場只有不到半小時車程的住宅“十分有價值”。“這種趨勢為西班牙和葡萄牙房市提供了後續的發展動力。它們可以提供人們所需要的交通便利性，氣候，樂趣，相對穩定的環境以及美妙的生活方式，”他說。

英國退出歐盟後，各國實施的黃金簽證計劃可能會為英國國民帶來更進一步的好處。英國人只需要進行價值不低於50萬歐元的房地產投資項目就能獲得居住權——這也適用於在退歐前已經購置物業的英國人。

“如果你擔心英國脫歐後的房產使用情況，那你可以申請一份黃金簽證。它可以降低各類風險，”西斯利韋特說。即使對超級富豪來說，物業的租賃潛力也是至關重要的。“一個越來越重要的理由是：人們可以購買提供租賃管理服務的開發項目或名牌住宅物業，然後通過一站式租賃渠道來支付購房的費用，”西斯利韋特說。

在阿爾加維島上，外觀精致而且設施不斷升級的Quinta Do Lago度假區仍然是富裕英國和愛爾蘭買家眼中的一片淨土（這些買家在業主中所占的比例高達80%）。這裡新建了一個名為The Campus的運動場，朱迪·默裡（Judy Murray）偶爾會來這裡來擔任居民的網球教練。

您在這裡花幾百萬美元就能輕易地買到一棟別墅，而且在新建的湖濱保護開發區還剩下8套起價200萬歐元的公寓。

這棟豪華而現代風格的別墅坐落在葡萄牙阿爾加維Quinta do Lago的中心地帶，非常靠近世界著名的高爾夫球場和多樣化的設施。房價約¥3,006萬。
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阿爾加維東側的更遠處，五星級的蒙特雷高爾夫球場與鄉村俱樂部（Monte Rei Golf & Country Club）也在蓄勢。葡萄牙最年輕的米其林主廚魯伊·西爾維斯特（Rui Silvestre）已經接管了該俱樂部的餐廳；新加坡萊佛士酒店（Raffles Hotel）和洛杉磯貝爾航空酒店（La’s Hotel Bel Air）背後的設計師正在打造蒙特雷精品酒店；第二個傑克·尼克勞斯（Jack Nicklaus）高爾夫球場項目隨時可能完工。在已經建成的高爾夫球場上方，定價為82.5萬歐元的雙臥室會所住宅將於6月竣工。

洛萊附近還有一個值得關注的新項目——翁布裡亞（Ombria）。“此項目包含一個令人驚嘆的高爾夫球場和一座總督酒店，以及歐洲首套總督品牌的住宅。然而，僅僅這些還不足以讓內陸的阿爾加維開發項目產生強大的吸引力，因此開發商們更側重於自行車道和其他設備等運動設施，以及有機農場，”Sphere Estates的主管羅伯特·格林評論道。Sphere Estates負責管理該地區的酒店管理式住宅區的市場營銷代理。在這片住宅區內，單臥室住宅的價格為30萬歐元。

在西班牙南部海岸，索托格蘭德（Sotogrande）也在進行升級項目——包括對阿爾梅納拉酒店（Almenara hotel）進行成本為4000萬歐元的翻修工程。“索托格蘭德的市場本來有點疲軟，但獲得可觀的投資後它又卷土重來了，”西斯利韋特說。

索托格蘭德的內陸“海灘”中有巨大的沙底瀉湖游泳池，這裡已經成為一個新的夏季熱門景點，而瀉湖別墅開發計劃也將很快啟動。The Seven統一設計別墅期房耗資1300萬至2000萬歐元，是該度假村的頂級物業。

西班牙索托格蘭的現代化別墅，6臥10衛5車庫，房價約¥5,635萬。
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附近的芬卡·考特森假日酒店（Finca Cortesin）也謹慎地開啟了一個項目。十年前，世界房地產市場泡沫破裂後不久，此項目就已正式啟動。然而，其外觀漂亮的安達盧西亞-科爾蒂喬式酒店，品質一流的高爾夫球場和大型獨立別墅現在才引起人們的注意。第一太平戴維斯正在銷售面積為600平方米，起價400萬歐元的四臥室別墅。

“他們沒有招入知名人士來經營這家酒店，而是設立了自己的品牌，然後慢慢建設一個可提供優質服務和（我所知道的）最佳水療中心的項目，”西斯利韋特說。

阿爾卑斯山

法國阿爾卑斯山是英國購房者數量幾乎完全沒有下降的地點之一。“英國人對沙泰勒公社（Chatel）和雷蓋茨（Les Gets）的太陽門滑雪區（Portes du Soleil）和伊塞谷（Val d’Isere）特別感興趣。位於中心地段，耗資2億歐元的再開發項目Le Coin de Val今年已經啟動了，”卡米爾·勒圖夫（Camille Letuve）說。

梅傑夫（Megeve）也在推進大型項目。Athena Advisers公司發現，當地一個名為Stallion的新項目啟動後僅兩周內，英國購房者就提前買下了價值900萬歐元的房產。剩余公寓的價格從39.4萬歐元到192.5萬歐元不等。

Athena Advisers目前在阿爾卑斯山達成的平均銷售額為170萬歐元，而2015年為76萬歐元。該公司擁有65%的英國客戶。“預算較低（30萬歐元-60萬歐元）的購房者的需求有所下降，但價值超過100萬歐元的物業正變得越來越搶手，”勒圖夫說道。

法國阿爾卑斯Megeve3臥3衛的房產。
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Sphere Estates的創始人羅伯特·格林表示，經過一段相對平靜的時期，瑞士度假勝地物業的需求也在上升。韋爾比耶（Verbier）的物業似乎特別受歡迎。

“我們發現許多來自英國的首席執行官和銀行家對這個度假勝地表現出了濃厚的興趣，”格林說。他正在推銷最後一處房產——一棟四臥室的復式聯排別墅。這套物業售價為958萬英鎊，位於亞歷克斯住宅區內，“這是韋爾比耶有史以來建造的最高檔公寓項目”。

瑞士Verbier中心的4臥3衛公寓，占地面積超過200平方米，能夠欣賞到獨特的山地和山谷景觀。房價約¥3,516萬。
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歐洲城市

裡斯本仍然是一個優秀的成功典範。“這是一處可以創造豐厚收入的優質度假租賃物業，”Athena Advisors公司的卡米爾·勒圖夫評論道。Athena Advisors正在嘗試出售價值75萬歐元，在前咖啡廠法布裡卡21號設有地下停車場的河景公寓。勒圖夫建議投資者考慮在北側山坡連綿，歷史悠久的波爾圖（Porto）置業。那裡是裡斯本新開發的地區，但房價只便宜了15-20%。

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作為全西班牙最時髦的城市，盡管巴塞羅那的政治環境較為混亂，其房市依然保持著穩步發展，而且它在全球擁有一群忠實的追隨者。值得關注的新項目包括格拉西亞大道（Paseo de Gracia）的文華東方住宅（Mandarin Oriental Residences），那裡有34套1至4臥室戶型的公寓將在春季由第一太平戴維斯代理出售。

此外，馬德裡正在逐漸擺脫巴塞羅那的陰影。現在，它更是在歷史中心——四季私人住宅（Four Seasons Private Residences）啟動了專屬的五星級品牌計劃，其中有22套住宅起價250萬歐元，其服務供應者為西班牙第一家四季酒店。

這棟復式公寓坐落在馬德裡的中心地帶，最近經過翻新，設有5間臥和6間浴室，住宅為650平方米。只需步行7分鐘即可到達黃金地帶（The Golden Mile）購物區、生鮮市場和
地鐵站。房價約¥3,644萬。
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在巴黎，馬克龍效應可能已經逐漸消退，但巴黎的住宅卻依然煥發著光彩。在強勢美元的推動下，美國買家又回來了。Athena Advisors公司的卡米爾·勒圖夫表示，在倫敦的法國僑民即將離開南肯辛頓（South Ken）前往光明之城巴黎。卡米爾·勒圖夫和Vingt Paris房地產代理公司的主管蘇西·霍蘭德斯（Susie Hollands）首次看到了人們對超大型高端租賃房產的需求。

“企業正打算把他們的高管帶來這裡——這些高管可能在此長住並購買物業——他們也有可能每月支付3萬歐元的租金來租房。英國人還沒有做好購買房產的准備，因為他們還在等待英國脫歐的消息，但他們也很樂意以這麼高的資金出租物業。

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“這些人往往是銀行家、企業家和技術人員，”霍蘭德斯說。她目前代理的房產中有一套建於19世紀末的豪華四臥室公寓。這套公寓下方就是第七區的巴黎奧賽美術館（Musee D’Orsay），其每周的租金高達3.5萬歐元。

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原文來源：每日電訊報
責編：Zoe Chan

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2019年全球樓市展望：歐美市場進入牛市尾聲？機會或看東歐、東南亞

房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）認為，如果今年全球利率水平繼續回升，那麼任何地區的房地產市場都難以延續近年來的迅猛增長勢頭。

2018年對於全球大多數投資者而言，恐怕都是難以忘卻的一年。據德意志銀行統計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別，其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統計以來最糟表現，與99%資產都為正回報的2017年相比，可謂是天壤之別。

不過，對房地產投資者而言，過去的一年或許沒有那麼扎心。在發達國家市場，只有澳大利亞和瑞典的房價出現了較大程度的下跌，而在荷蘭、德國、愛爾蘭等歐洲國家，房價上漲均接近10%。原本並不起眼的東南亞市場更是異軍突起，越南、泰國等國的房產受到投資者的熱捧。即使是在連續加息四次的美國，根據惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）估算，2018年其房屋均價也上漲了超過5%。

然而，這場自2009年中期以來持續近10年的全球房地產大牛市，還能延續多久呢？

房源量最大的海外房地產門戶中文網站居外網CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示：“隨著2019年的到來，我們將面臨自全球金融危機以來最動蕩不安的市場環境。低利率一直是推動高端物業價格上漲的主要因素，我認為，如果今年全球利率水平繼續回升，那麼任何地區的房地產市場都難以延續近年來的迅猛增長勢頭。”

歐美發達國家樓市仍處上升期

1月21日，國際貨幣基金組織（IMF）在最新發布的《全球經濟展望》中再度將2019年的全球經濟增速預期下調0.2個百分點至3.5%。IMF總裁拉加德在2019年世界經濟論壇年會上表示，經歷了兩年穩步擴張後，經濟增速正在快速放緩。另一方面，全球債務規模居高不下，1月中旬，華盛頓國際金融協會發布報告稱，截至2018年第三季度，全球債務規模已超過全球經濟總量3倍之多，全球債務占全球GDP的比例接近歷史最高水平。

在這樣的大背景下，各大機構對2019年房地產市場的預期均較為保守。比如，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中認為，盡管大部分傳統熱門國家的樓市今年仍將保持上漲，但漲幅料普遍不如2018年。

惠譽在上述報告中稱，2018年表現不錯的美國（+5.6%）、德國（+8.9%）、荷蘭（+10%）、愛爾蘭（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等歐美國家樓市仍處在上升期，今年依舊會溫和上漲，預期漲幅依次為：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。

荷蘭阿姆斯特丹的7臥濱水頂層公寓，面積約為255平方米，位於西部運河的Plantagebuurt，享有整座城市的迷人景致。房價約¥1,349萬。
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促使這些國家房價上升的理由不盡相同，比如美國主要是受經濟復蘇和居民收入增長驅動；德國、荷蘭、愛爾蘭則是因為低利率及人口不斷湧入大城市導致的供不應求；而西班牙和葡萄牙更多是受益於買房移民政策吸引的外資推動。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也持同樣觀點，他認為，美國平均房價增幅較往年料將減緩，但每個地區情況不同，個別地區的漲幅仍有可能超過以往。

此外值得一提的是，雅典房價受到希腊買房送居留的政策推動，得以快速復蘇，但從全國而言，希腊房價尚未完全走出低谷。惠譽預期其漲幅為1%，略高於2018年的0.5%。

當然，也存在一些房市相對低迷的歐美國家，比如英國、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。據惠譽預測，這些國家2019年的房價漲幅分別為2%、0.5%、0、-3%、1%。

究其原因，英國主要受限於脫歐的不確定性以及針對外國投資者的門檻；意大利則與該國經濟已進入技術性衰退，GDP連續兩個季度下滑引發的擔憂有關；加拿大最近一年半跟隨美國加了5次息，再加上對海外投資者限購，澆滅了市場的熱情；而北歐國家更多是和當地政府為阻止房價過高實施的調控政策相關，瑞典、挪威近年來都收緊了針對抵押貸款的條件，直接導致了房市進入冰封期。

亞太地區料漲跌互現

據居外網為第一財經記者提供的數據，2018年中國個人投資者海外購房詢價次數最多的目的地主要位於亞太地區（不含美國，下同），包括泰國、澳大利亞、日本、越南、馬來西亞等。

羅雪欣告訴第一財經記者：“2018年，泰國一躍成為中國買家在居外網詢盤量最多的購房目的地，馬來西亞（第6位）和越南（第10位）緊隨其後。東南亞在中國海外置業人群心目中已後來居上，成為與美澳歐並列的海外房產目標地。我們預料今後幾年中國買家對東南亞房產的興趣將持續增長。”

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不過，整體而言，2019年亞太地區房地產市場恐怕難以過於樂觀。首先是澳大利亞的樓市仍未有從下滑周期中逆轉的跡像。2月初，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示，1月份全國住宅均價環比下跌1.0%，已較2017年10月最高時回調了6.1%。惠譽預計，悉尼與墨爾本的房價將延續去年以來的跌勢，最大跌幅可能達10%，直到2020年才會有所好轉。

歷來以高房價聞名的中國香港，自去年8月份以來，價格連續下跌，已創下2008年金融危機以來最長的連跌紀錄。據香港差餉物業估價署公布的樓市最新數據，截至今年1月底，累計跌幅已超過9%。

據新華社報道，香港業界對今年樓價走勢均表示謹慎樂觀。此前多預計至少會下跌10%，但當前多認為全年降幅會在5%至8%之間。除非美聯儲意外降息，不然香港樓市仍會保持調整態勢。

盡管上述地區房價面臨回調，但亞太地區也有不少其他地方的樓市值得關注。在普華永道（PwC）與城市土地學會（ULI）聯合發布的《2019年度亞太區房地產市場新興趨勢報告》中，日本東京、越南胡志明市和泰國曼谷的投資與開發前景排在亞太地區城市前列。

報告認為，東京是機構投資者在亞太地區少有的幾個可以兼具深度和高流動性資產組合的目的地之一，尤其是寫字樓與酒店的投資前景廣闊。同時日元本身作為避險貨幣，在市場動蕩周期中，可以有效地減少波動風險。在個人住宅方面，日本樓市的升值前景也頗為穩定，惠譽給出的2019年漲幅預期為3%，較2018年的2.5%有所提升。

日本東京新宿區房產，兩室一廳，廚衛設備齊全，房價約¥352萬。
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而泰國與越南的樓市去年可以說是異軍突起，迅速帶領整個東南亞地區成為中國海外投資者的“新寵”。泰國旅游業發達，曼谷是亞洲最具活力和宜居的城市之一，作為租金收益較高的“度假型地產”受到投資者熱捧。而越南近年來經濟增長良好，加上人口年輕，標准普爾預計其未來三年GDP年均增長率為6.6%。普華永道認為，對於機會型投資者而言，胡志明市有很多機會。

據居外網的研究數據顯示，2018年中國個人買家在泰國投資房產總額約9.1億美元，大多位於曼谷；而對越南房產感興趣的客戶，其中89%都以投資為目的。

價值窪地在東歐？

去年，除了西歐和東南亞部分國家之外，房價漲幅最快的地區其實是不太受人關注的東歐。

專注於房地產投資的雷塔威全球公司（Reitway Global）投資經理埃爾斯頓（Garreth Elston）稱：“我們對2019年中東歐的投資前景表示樂觀。盡管波蘭和羅馬尼亞的政治不太穩定，但該地區的經濟基本面和今年的增長預期依然強勁。”

據世界銀行最新預計，2019年波蘭經濟將增長3.9％，2020年為3.6％，而羅馬尼亞明後年的增速分別為3.5％和3.1％。

全球房地產指南網站（Global Property Guide）數據顯示，過去一年裡捷克房價上漲了10%，愛沙尼亞9.7%，波蘭、羅馬尼亞、保加利亞則都上漲了7%以上，這與當地較低的房價基數相關，比如波蘭每平方米均價不到1400歐（1歐元約合7.7人民幣），其中較貴的捷克剛過2000歐元每平方米。

貝萊德（Blackrock）董事總經理穆勒（Thomas Mueller）認為目前歐洲大城市的房地產投資潛在收益已大於風險，投資者應考慮把目標轉向房價較低的東歐及東南歐地區。

美國房地產咨詢公司世邦魏理仕（CBRE）奧地利分公司的CEO裡德1月底在一場新聞發布會上稱，東歐的房地產投資非常受歡迎，2018年僅波蘭、捷克、斯洛伐克、匈牙利和羅馬尼亞這五個東歐國家，就有125億歐元的資金流入，創下新高，其中超過一半（66億歐元）的資金流向了波蘭。

波蘭歐芮嘉集團（Oruga Group）市場總監Terra Xu在接受第一財經記者采訪時表示，波蘭經濟增速穩健，由於當地勞動力、公司運營成本在歐洲範圍內極低，近年來不少世界500強紛紛入駐其首都華沙，使得當地物流、倉儲、寫字樓等供不應求。她表示，25萬歐元左右就可以在當地買下一套全新住宅，如果出租可以每年獲取4.5%~7%的租金收益。

波蘭濱海格但斯克（Gdansk, Pomorskie）時尚現代的7臥房產，僅售約¥334萬。
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事實上，近年來，中國買家對於非傳統熱點地區的樓市興趣較以往顯著上升，羅雪欣認為，這是因為中國新一代的高淨值人士教育程度較高，大多具備外語溝通能力，因而可以不限於在華人海外聚居地買房。隨著傳統熱門地區的限購舉措越來越多，中國買家的投資興趣向非傳統熱點地區擴散的趨勢將越發明顯。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

2019年澳洲房市預測，是有序的調整？還是斷崖式下跌？

經濟學有這麼一個說法：市場生命周期規律往往呈現拋物線式的發展，各種因素相互制約和平衡，推動市場經歷著一個又一個相似的波峰和波谷。

房地產市場也是如此，專家曾描述一個房產周期大約是7年。

而實際上，從2000年以來，澳洲的房地產市場已經過了好幾個周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均價下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均價下跌7.4%），都是變化的大周期階段。

2018年澳洲的住房市場，面臨各種各樣的麻煩：監管機構“反應過度”，皇家委員會的調查，銀行信貸緊縮，市場需求疲軟，上市房源過多等等。

這聽起來有點可怕。真的是這樣麼？

任何市場都不是單一的，房產市場也是如此，從數據上看，澳洲不同區域的情況差異很大，悉尼和墨爾本的情況與珀斯，阿德萊德，布裡斯班或霍巴特的情況也大不相同。

2011年至2017年間，悉尼的房價上漲了約75％，而墨爾本的房價上漲了55％，相比之下，珀斯房價下跌了2％。

一些分析師認為，過去幾年房價高速增長，是投機、債務推動的房價泡沫表現。

就業和人口增長強勁，而住房存量相對不足，不少城市落後的交通基礎設施，也讓人們尋求靠近城市中心的住房以減少通勤時間，同時有吸引力的租金收益率，也進一步支撐了增長需求。

那麼，近期價格下跌原因是什麼呢？

住房投資者需求減少，是一個重要驅動因素，隨著眾多大型公寓樓的完工，供應大量增加，進一步使得供需不平衡加劇。

還有一個被反復提及的重要原因，則是監管機構為冷卻增長而采取的蓄意策略。

更嚴格貸款規則，極大地抑制了銀行迅速批准貸款的能力，也使得潛在購買者更難以獲得批准，或減少獲批借款金額。

通過在2017年對僅利息貸款實施30％的限制（在尋求最大化負杠杆稅收優惠的房產投資者中，這種貸款無疑很受歡迎）。

APRA認為，歷史將表明這些策略經過深思熟慮，有效抑制了更高風險的抵押貸款比例，同時，平衡了傳統抵押貸款和家庭收入增長比例。

另外，與住宅房產相關的潛在稅收變化的不確定性，也使投資者放慢了腳步，在今年聯邦選舉結果出來之前，市場需求持續放緩，也不足為奇。

財政部長Josh Frydenberg近期表示，政府希望信貸繼續以公平的條件流向所有消費者。

2019年房地產市場預測

根據Domain House Price報告，對比網站Canstar對近2100人進行的一項調查發現，盡管全國房價中位數去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在預期房價上漲。

Westpac Group的 CEO Brian Hartzer認為，部分市場價格可能經歷進一步下跌，而這是有序調整而不是泡沫破滅，到目前為止，監管機構和銀行的管理狀況相當不錯，房地產市場仍基本健全，現階段的調整無需過於惶恐。

Brian Hartzer表示，在經歷了六年強勁增長到2017年之後，房價周期將會放緩，這對於經濟來說是正常、健康的。

前幾年價格上漲，對於新入市購房者來說，可負擔性需要進一步改善，較低價格意味著住房市場對於有住房需求的人有更多選擇空間。

住房是一項長期投資，即使現今市場行情不好，對於幾年前已經投資的人來說，也不會有太大影響。

他認為，盡管未來存在諸多不確定因素，但經濟仍保持穩健，GDP增長率為2-3％，人口增長合理，銀行資產負債表強勁。

KPMG澳洲經濟學團隊最新建模分析

畢馬威經濟學團隊在最新的建模分析中，增加了最新數據（截止到2018年底），並充分考慮了未來幾年可能產生重大影響的變量。

房屋價格與住宅存量、人口和住宅房產投資者貸款相關的變量之間存在長期關系。

也就是說，隨著時間的推移，房價往往會回歸到長期關系所傾向的均衡，但短期內的震蕩會衝銷或加強這種向長期均衡回歸的趨勢。

他們預計，悉尼和墨爾本的房價在本財政年度將會繼續下跌並觸底，並會在下來兩年內，經歷停滯和再次上漲。

NAB首席經濟學家艾倫奧斯特先生則表示：“不少消費者並不打算購買或出售，但是超過兩成打算要翻新。我們預計墨爾本和悉尼的房價分別下跌7％和5.6％，房價將出現15％左右的峰谷下跌。”

Canstar 金融服務集團執行官Steve Mickenbecker認為，進一步下跌更為可能，特別是在悉尼和墨爾本。

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver預計，悉尼墨爾本的房價將再下跌15％。瑞士信貸預測悉尼和CoreLogic的研究負責人Tim Lawless則將其預測調整為悉尼和墨爾本的18％至20％的下降。

住房信貸增長已從2015年的約7.5％下降至2018年的4.9％左右。

關於皇家委員會的審查讓銀行害怕放貸的看法，Brian Hartzer認為，事實並非如此，即使在經濟低迷時期，Westpac有足夠的資金來確保繼續滿足消費者、小企業和商業企業的借貸需求。

而銀行與監管機構更緊密的合作，對客戶信息審查更為嚴苛，增加評估費用類別數量，的確減少了客戶可以借入的平均金額，同時在短期內增加了借貸者獲得貸款的時間和成本，但銀行也表示隨著磨合期過去，下來會更加順暢。

不過對於小企業來說，的確產生了很大衝擊，更復雜的現金流和費用使得更難以滿足這些企業的要求，銀行也表示已向監管機構和政府提出此問題，並正在努力尋找解決方案。

盡管存在挑戰，但市場需求遠未被扼殺，競爭還是會激烈。

“對於想要購房的人來說，與其過多擔心價格下跌，更明智的做法是確保自己財務規劃和預算正確，並且爭取獲得貸款審批。”

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來源：sydneytoday
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脫歐協議未能通過議會英國房市走向何方？

脫歐協議在議會下院遭受恥辱性慘敗，202票支持432票反對，這是1個世紀以來執政黨在議會下院遭遇的最大失敗之一，上次還要追溯到1924年的工黨政府。

在英國按原定最後期限離開歐盟的10周前，事態令英國陷入了進一步的政治混亂。使得脫歐陷入最大的不確定局面，即無法決定脫歐程序的具體細節、脫歐最終是否會按時發生、甚至是否會發生，乃至梅內閣與保守黨的執政地位。

脫歐投票被否決導致的5種可能情況——

由於此前歐盟多次重申不會與英國重新談判“脫歐”協議，料重啟談判歐盟能做的妥協很有限。而雖然反對黨工黨發起不信任投票，卻也不容易通過——保守黨內沒有人願意接脫歐談判的鍋因此和盟友北愛爾蘭民主聯盟黨(DUP)抱團支持特雷莎·梅政府，以防止反對黨漁利。而再度公投的門檻同樣很高。

由2016年脫歐公投導致的英國動蕩持續至今，還很難看到結束之時，對英國房市的方方面面會產生哪些影響呢？

英格蘭銀行行長去年多次向內閣發出警告稱，一場混亂的無協議脫歐可能導致房價崩潰，並對整個經濟造成一次不亞於2008年的金融衝擊；同時導致英鎊大幅下跌。使得英鎊計價的資產價格嚴重縮水。具體影響評估如下：

房價下跌

英格蘭銀行（英國央行）經常進行“壓力測試”，以檢查銀行系統是否能夠承受極端的金融衝擊。

2014年6月~2018年10月英國各部分房價指數（2016年6月為脫歐公投之時，房價指數見頂）/來源：ONS房價指數

最新的一次“壓力測試”是在去年11月進行的，其中英國國內生產總值下降了8％，房價下跌33％，英鎊價格下跌27％，失業率可能會從目前的4.1％上升至7.5％左右，而隨著通脹上升至6.5％，利率（包括貸款利率）可能會被迫上升。這將超過2008年金融危機後經濟衰退的程度，這是和平時期經濟最嚴重的衰退。

英國7家主要金融機構都通過了這一壓力測試，央行表示，結果顯示英國銀行系統“能夠適應英國和全球經濟的深度同步衰退”。

一些報道說，央行行長馬克·卡尼還告訴內閣，抵押貸款利率可能會螺旋式上升導致購房成本大幅提高，英鎊會下跌，通脹會上升，無數房主可能會留下負資產。

不過獨立財產專家亨利普·萊爾告訴BBC，卡尼行長“沒有預測世界末日，他沒有預測房價會下跌三分之一，央行只是要確保如果出於某種特殊原因，任何事情都會出現可怕的錯誤，銀行准備好了。“

但他警告說，由於人們在英國退歐的不確定性中推遲購買，房價可能會在2019年上半年下跌，而“由房產所有人過世，債務和離婚驅動”的賣家數量將保持不變。

英鎊彙率

表決前後，英鎊兌美元彙率重挫150基點，一度觸及1.27，但在之後迅速回彈，較前日同期僅有微小下跌。英鎊兌美元彙率在這一投票結果後反而略有回升，表明市場預期已經普遍對這一結果有所預期。FXTM的首席市場策略師侯賽因·賽義德此前表示：“議會投票不會是影響英鎊走勢的最重要因素，關鍵是接下來會發生什麼。”

他說，對政府的不信任投票，《裡斯本條約》第50條的寬限，新的大選和第二次公投等多種選擇可能對英鎊產生非常不同的影響。 “截至目前，投資者似乎處於觀望態度。”

荷蘭國際預計，通過《裡斯本條約》第50條延長脫歐截止日期的可能性高達60%以上。但是，並不是每一種情況都會英鎊有利。如果英國舉行大選，英鎊可能會下滑。

對英鎊來說，最樂觀的結果是舉行第二次脫歐公投，歐元兌英鎊可能降至0.85或更低。荷蘭國際依然預期，2019年年底前會達成一項對市場有利的解決方案，可能令英鎊走強，英鎊兌美元升至1.40。盡管英鎊現在極其便宜(已經成為G10國中最便宜的貨幣)，但估值差距不太可能完全縮小，因為脫歐已經損害了英國的經濟。如果不立即根據《裡斯本條約》第50條延長脫歐，由此引發的失望情緒可能導致英鎊本周走軟。

對於英鎊而言，11月開始一直很困難。自英國議會議員對首相與歐盟的脫歐協議采取如此強烈的反對立場以來，它已從1.15歐元兌歐元跌至1.12歐元。最近幾周英鎊兌美元彙率也在穩步走弱，特朗普總統質疑英國根據首相的協議草案安排未來與美國達成貿易協議的能力。

根據英國央行的壓力測試，在英國退歐的不確定性中，沒有一家主流貸款機構有意願籌集更多資金以加強其財務狀況。

經濟衰退

英國2017年12月~2018年12月GDP各月增長率/來源：HM Treasury

據《金融時報》上月底報道，幾乎沒有經濟學家認為，給英國未來經濟造成麻煩的是2018年的經濟放緩與2019年全球經濟的整體蕭條。

但大多數人都清楚，如果英國無協議退出歐盟，英國將走向衰退。

野村證券（Nomura）經濟學家喬治·巴克利（George Buckley）表示：“英國脫歐現在已經是一個未知數，並且如果沒有達成協議，將有可能加速發生相當大的經濟衰退”。

英國央行貨幣政策委員會還強調了與金融市場相關的問題。

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英國與其他發達經濟體相比，該委員會指出“11月初至12月20日期間，以英國為概念的股票大幅下跌7％左右”且“英國通脹預期增加”，而相應的美聯儲和歐洲央行已采取措施。

摩根大通（JPMorgan）到第三季度，公司的實際資本支出比一年前低1.8％，這表明他們通過限制對建築物，工廠和設備的投資來應對英國脫歐的不確定性。

在2018年底，消費者信心下降開始讓分析師感到震驚，因為自英國退歐公投以來，人們的支出一直支撐著經濟。

摩根大通經濟學家艾倫•蒙克斯（Allan Monks）表示，第四季度消費者支出的增長似乎是收入增長滯後，這表明“儲蓄率有所增加，這可能與英國脫歐背景下更加謹慎”有關。

諷刺的是，一個獨立而驕傲的英國將面對外資湧入抄底的可能性。何時是抄底時機，依然有待於英國內部及退歐形勢的進一步明朗。

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參考來源：BBC、金融時報、www.which.co.uk
撰稿人：ADAM CHAN
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2018日本房地產報告：標準土地價格17年來首次上漲

2018日本房產要聞：

東京市中心辦公室空置率達27年來新低；
前來日本的外國游客人數史上首次超過3000萬；
全日本標准土地價格自1991年來首次上漲。

2019年日本樓市發展方向：

持續寬松的貨幣政策可能使利率維持在低位；
2019年不太可能出現過熱的房產投資情況，但房產價格可能會保持穩定；
2018年爆發的投資貸款醜聞（日本駿河銀行眾多員工偽造貸款文件）的不良影響可能會持續到2019年，這將影響到地區銀行、投資公司、質量較差的房產。

盡管我們在2013年和2014年目睹日本房地產市場放緩，但其在2018年創了歷史上的高位，推動房價上漲的各個因素持續走強。

寫字樓市場的強勁、社區眾大規模項目重建、外國游客數量和公寓需求量的持續激增，商業地產和酒店的高需求量帶動了房價的走高。據估計，2018年有超過3000萬外國游客訪問日本，這個數字是日本有史以來最高的，比2013年增長了三倍。旅游業的發展不僅對經濟有貢獻，對房地產市場也有積極的溢出效應。

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回顧住宅市場

大東京二手房公寓的平均售價連續71個月（截至2018年11月）同比增長。8月，位於東京市中心的千代田區、中央區、港區公寓的平均售價——119.37萬日元/平方米創下了2008年以來的歷史新高。

到2019年10月，消費稅稅率或將增加2個百分點至10%，預計那時會臨時簽訂許多新的建築合同。到2019年4月之前，稅率會維持在8%不變。行業專家預計，稅率上調不會給房地產市場帶來重大影響，因為減稅計劃可以幫助新置業人士緩解經濟上的窘迫。

去年11月，東京市區發售的全新公寓平均價格為123.7日元/平方米，是2017年以來的第二高位。然而，成交比率只有47.1%（比率達到70%說明市場較為健康）。包括高端建築在內的一些新建築於建成後的數月裡仍未售出，這可能是由於以下幾個因素造成的：購買豪宅的買家更為挑剔、定價和產品不匹配、營銷活動不足夠。為了使自己門下的房產脫穎而出，開發商們需要在房產質量和市場營銷上付出努力。

整個2018年，日本住房貸款利率都保持在歷史低位，10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是，債券收益率降低可能會導致房屋貸款利率的下降。日本央行采取了一項措施，將債券收益率維持在0%左右，它們在2018年12月為0.024%。

從2017年12月到2018年11月，東京23個區的公寓平均租金連續12個月同比增長。根據Homes的數據，東京所有出租房產的平均收益率為5.7%。東京港區在全市平均收益率最低，為4.2%。MLI研究所的一份報告估計，東京中心三區的豪華出租公寓的空置率將達到5.5%，這一比例低於2011年和2012年的12%—13%。一套豪華公寓的月均租金為5495日元/平方米，比2012年年末的最低值上漲了近40%，創下歷史新高。

回顧辦公樓市場

去年11月，東京五大中央商務區的寫字樓的空置率自1991年以來首次下降到1%以下。房地產辦公室經紀公司Miki Shoji報告，2018年11月空置率為1.98%，較2017年11月環比下降1.05點，辦公室租金連續55個月同比增長。早前對2018年的預測估計為：對於商業辦公空間來說，這將是疲軟的一年，並會有大量的新辦公樓出現。然而，在2018年，新建辦公樓已難以滿足強大租戶的需求，特別是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地產交易總量為2.1萬億日元，低於2013年和2014年的2—2.6億日元的年度交易量，但較2017年1.8萬億日元的低位有所改善。2018年下半年，40%的交易量集中在東京五大中央商務區，這一數字是2017年上半年的兩倍。2018年海外資金收購總額為3100億日元，不到2017年下半年交易的7200億日元的一半。

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回顧零售業地產市場

零售業地產市場，特別是東京、大阪、京都的黃金購物區，受旅游人數的激增而繁榮。京都Shijo街旁的零售業地產的租金在過去五年中翻了一番。2017年購物街的客流量為5900萬人，比2015年增長8.3%，這對國內和國際品牌零售商帶來了強大的吸引力。

根據日本房地產研究所的數據，2018年上半年銀座零售業地產平均月租金為2.04萬日元/平方米，比2017年上半年增長42.8%。據世邦魏理仕報道，銀座購物區地下零售業地產的空置率截至2018年第三季度為1.7%，較第一季度下降0.1個百分點，但較2017年第三季度上升了1個百分點。

根據日本房地產協會的數據，Omotesando優質零售業地產的平均資本轉化率約為3%。2018年上半年，地上一層零售業地產的平均月租金為61.81萬日元/平方米，較2017年上半年增長了40.4%。Omotesando大道邊的租金在4.54—6.05萬日元/平方米。

回顧酒店住房市場

新的minpaku短期住宿法從2018年6月起生效，實際上使得Airbnb在全日本各地的大量掛牌信息下架了。如果日本地方政府實施更為嚴格的規定，符合條件的房主每年不得租賃超過180晚。以前在該平台上掛牌的許多房產都不符合新的許可條件。希望利用供應短缺這一機會的公司和投資者正在尋找符合新規定的房產，使得自己全年都可營業。從本質上來說，這意味著共管公寓制度已被淘汰，整個地區的建築都開始被重新正確規劃。

回顧土地市場

全日本標准地價在2018年同比增長了0.1%，是1991年以來的首次增長，商業地產價格比2017年上漲了1.1%。在蓬勃發展的旅游市場的推動下，增長率在全日本排名前十的城市有一半來自京都市。繼2017年增長13.5%後，京都商業地產價格在2018年上漲16.6%，住宅地產價格上漲了3.6%。全日本地價最昂貴的地點位於東京銀座。東京23個區的住宅地價從2017年增長4.1%後，在2018年增長了5.1%。

土地、基礎設施、運輸和旅游部Chika-Koji發布報告稱，日本、商業地產價格上漲了0.5%，這是自1992年以來的首次增長。從全日本範圍內看，所有用途的土地價格上漲了0.7%，比2017年提高了0.3個百分點，為連續第三年增長。

MLIT關於土地價格的報告顯示，在2018年第二季度，日本主要城市的100個調查地點中有95個地區的土地價格上漲，超越了上一季度91個地點的紀錄。

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萊坊：馬來西亞房市現曙光今年回暖指日可待

萊坊產業顧問公司（Knight Frank）表示，踏入2019年，將可看到隧道另壹端出現曙光，盡管外圍沖擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

（吉隆坡8日訊）萊坊產業顧問公司（Knight Frank）表示，踏入2019年，大馬產業市場將可看到隧道另壹端出現曙光，盡管外圍沖擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

房市宏觀趨勢改善

該公司在最新產業報告中指出，大馬產業市場在2018下半年交易活動揚升，2019年財政預算案建議的壹些財政措施提供比較明確的指引，投資者信心有壹些正面跡象。在該期間落實壹些商業產業投資交易，顯示產業市場的宏觀趨勢有改善。

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第14屆全國大選舉行後，市場對住宅產業的信心改善，在市場基本面改善的情況下，發展商看好市場前景，2018下半年更多產業計劃推出反映了這壹點。

萊坊住宅產業銷售與租賃副董事葉光瑋說：“盡管市場挑戰嚴峻，詢問與交易活動增加，預計更多賣主和買家在2019年進出住宅產業市場，2019年財政預算案宣布的壹些措施，多數是協助首次購屋者，料有助推動房產市場的交易，在海外產業買家的眼中，大馬住宅產業具有吸引力，價值水平合理，加上沒有額外征收印花稅，都是壹些利好因素。”

整體來說，2018下半年大馬產業市場走勢平穩，交易活動並未顯著下跌，雖然大馬自獨立之後首次轉換政府，市場仍存在不穩定因素，多數國際評估機構保持大馬的財政評級展望，有助維持大馬在海外投資者的信心。

辦公樓零售產業續面對競爭壓力

在2019年，大馬產業市場基本面料進壹步改善，並將鞏固需求，特別是首次購屋者加入購買行列。工業產業交易保持活力，辦公樓和零售產業由於供應處於偏高水平，料繼續面對競爭壓力。

工業產業方面，萊坊大馬資金市場執行董事沈艾南說：“在2019年，預測土地交易活動增多，特別是工業產業發展商準備增購，市場需求強大推動相關交易，特別是工業產業擁有較大增值潛能，業者了解登上工業4.0列車的需要，對發展商和投資者來說，這是個不可錯失的機會，通過提供終端使用者適合的產業類型，賺取可觀的資金回酬。”

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“展望未來，預計新的大型工業發展計劃將在策略性地點推行，建議中的巴生英達島自由貿易區，預測將吸引制造商和物流業者加入投資行列，至於已建立起來的工業園，預測將把壹些工廠重建為多層廠房，以緩沖土地成本偏高的壓力。”

辦公樓市租金穩定

在辦公樓市場，預測租金方面沒有顯著變動，雖然在2018下半年，壹些小型辦公領域的出租率下跌，萊坊大馬企業服務執行董事鄭永堅（譯音）說：“邁入2019年，辦公樓市場壹些租戶，料因為競爭加劇面對壓力，不過租金保持穩定，較新的辦公大廈，將可享有較高租金。共用空間、資訊工藝相關領域的租賃保持活躍。此外，不少老舊的大廈探討重新定位和裝修，以迎合現有租戶的需求。”

至於零售產業市場，2018年6月至8月的3個月免稅期，推高消費者基本面指數至21年的132.9點高位，該指數隨後下跌，不過仍保持在超過100點的擴張水平，在供應超出需求的情況下，零售產業市場料保持競爭力。

與此同時，萊坊大馬零售產業租賃顧問副董事潘貝卡說：“零售產業市場依然面臨挑戰，可以看到購物商場采取措施，改善購物者的體驗，例如Fahrenheit88最近迎來大馬首個Selfie購物館，迎合現代新趨勢，隨著現代購物者普遍具備科技認知，商場開始采用社交媒體吸引購物者。”

“踏入2019年，規模較小和未獲主要租戶的新商場將面對嚴峻挑戰，在零售商有更多選擇下，租金的成長空間有限。”

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參考來源：星洲日報
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世邦魏理仕：新加坡房產今年“需求沉寂”

房地產投資公司主管去年12月26日向CNBC表示，美國的升息環境今年可能讓新加坡住宅市場承壓，但商辦市場仍有好表現。

萊坊（Knight Frank）報告顯示，截至2018年第3季，新加坡私人住宅房價持續攀升，“房價受到首購族，以及選擇新加坡房產做為分散投資標的的投資人支撐”。

但世邦魏理仕集團（CBRE）新加坡及東南亞研究總監Desmond Sim指出，情況將有所轉變。他提到，受到全球成長放緩，以及美國聯准會（Fed）今年接連升息導致企業信心不佳影響，新加坡住宅房市“需求沉寂”將持續至2019年。

Sim說：“在市場情緒不振以及害怕升息之際，需求將些微下滑，因此我們認為該區需求將滑落至7,000件至8,000件，以往最高曾見過需求達20,000件，因此進入2019年需求絕對將更沉寂。”

他指出：“會影響新加坡的全球大事，主要是升息環境；在量化寬松後，便宜流動性已支撐了多數房地產市場。這是新加坡政府的主要擔憂，也說明了政府為何介入（房市）。”

新加坡2018年上半年房價激升約7%，因此7月時政府推出抑制房價措施，當地媒體報導指出，降溫措施頒布後住宅房價升速已趨緩。

不過Sim提到，新加坡房市也不全是壞消息，預期今年商辦市場仍有良好表現，“目前為止，商辦市場表現亮眼，這與空缺緊俏、未來兩年需求受限，以及科技業及共享辦公室已攫取大量辦公室空間有關。”

居外推薦新加坡房源

高聳入雲的43層宏偉建築——盛峰，是新加坡城市發展有限公司推出的新住宅力作。傲然屹立於亞歷山大景路，只需步行3分鐘至地鐵站，4個站到達金融中心，10分鐘車程至烏節路。
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來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

房價居加拿大最低新布省2019年房市繁榮

加拿大多家地產協會表示，在新布省（New Brunswick）買房，成本比全國其它地區便宜得多。

據CBC報導，去年年初截至12月中旬，新布省住宅銷量共計7,826套，比前年上升2%，比2007年該省歷史最高紀錄僅低1%。新布省地產協會會長亨利（Sheila Henry）女士表示，這一數字非常驚人。

加拿大地產協會（CREA）表示，今年該省房屋銷量預計仍保持歷史高位水平，相比之下，受利率上升和按揭測試壓力雙重影響，買家信心受到壓制，今年全國房屋銷量預計持續下跌至近10年新低。

新布省全國房價最低

CREA預計，2018年全國平均房價估計48.86萬加元，比2017年50萬2,684加元平均房價跌4.2%。相比之下，新布省2018年平均房價僅17萬5,976加元，比2017年漲11.4%，全國各省中房價最低。全國房價第二低的是紐省，2018年平均房價僅22萬5,655元。

新布省首府弗雷德裡克頓（Fredericton）去年11月平均房價僅16萬4,692加元，同比跌3.9%，房價走勢與全省相反。大蒙克頓區去年11月平均房價18.23萬，漲4.2%。聖約翰去年11月平均房價19萬7,463加元，同比漲21.9%。

聖約翰地產局（SJREB）主席謝爾德瑞克（Sherry Sheldrick）女士稱，聖約翰市去年城市推廣很成功，房價是全國最低之一，春秋兩季當地許多居民買大房子，從安省和加西等房價高昂的外省搬家來買房的人也很多。

居外推薦加拿大新布省房源：地理位置優越，靠近迪耶普（Dieppe）中心的所有設施。這套可拎包入住的住宅提供明亮開放的主樓層，設有下沉式起居室/可用廚房組合，3間寬敞的臥室和2間漂亮的完整浴室。
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2019年房價還會漲

亨利女士表示，新布省房屋銷量上升，是因過去3年來，房屋供應一直很低，需求一直強勁，只到最近市場開始變得較為平衡。大家都希望新當選的省府能取消第2幢物業的雙倍物業稅，若能取消這項稅，省內住宅和度假物業等房屋銷量會更活躍，如此一來房價也會漲。

她還說，2019年，預計買房的人會更多，尤其北部地區去年11月平均房價僅12.3萬加元，空置土地很多，買房的人預計更多。在此投資買房的人中，甚至有美國投資者。可以說，新布省越來越吸引人們的視線。

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參考來源：網絡采集
排版：KYRA WANG

2019年悉尼房地產市場應該期待什麼？

專家表示，今年悉尼房價將進一步下跌，拍賣數量將減少，地產開發不景氣。悉尼目前已經處於幾十年來最嚴重的衰退之中，隨著買家繼續受到更嚴格的貸款條件的限制，房價還將進一步下跌。

盡管12月份澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）取消了只還利息貸款上限，但AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，他預計信貸緊縮將繼續，房價將再下跌10％。

Oliver先生表示，全面的信貸報告（comprehensive credit reporting）的引入意味著信貸機構會將買家已經擁有的其他貸款和債務納入考慮。他指出，更高的信用可見度可能會使人們更難以獲得額外的貸款。

Oliver先生說：“貸款受限於APRA限貸措施的時代已經過去，未來的重點是還貸能力和（借款人的）總債務水平。”

除此之外，銀行皇家委員會將於2月份宣布最終報告，預計銀行和房屋買家將保持謹慎。“這種謹慎還會持續一段時間，皇家委員會是否會給市場造成進一步的壓力還有待觀察。”

Starr Partners首席執行官Douglas Driscoll表示，信貸緊縮和買家信心下降將使拍賣清空率（過去兩個月已跌破50％）保持低位，而且選擇通過拍賣售房的業主將減少。

他預計今年上半年的拍賣清空率將徘徊在不到50％的水平，但有人指出，賣家應該信任拍賣過程，並不應該將流拍（pass in）視作失敗，因為越來越多的房產在拍賣後成功售出。

他說：“我認為地產中介本身需要記住，拍賣是銷售過程的一部分……拍賣在市場上制造緊迫感。”

Driscoll先生補充道，今年開端的市場情況將比較棘手，由於負扣稅和其他政策可能有變，市場在州和聯邦大選之前陷入停滯。然而，買家不應期望價格出現斷崖式下地，並應盡可能地把握住物超所值的物業。

他警告說：“當確定市場已經觸底的時候就為時已晚了。”“你可以等，市場可能會再下跌3％至5％，（從長期來看）這一點可以忽略不計。”

Driscoll表示，悉尼東區和下北岸的價格將保持較好的水平，因為高端市場對投資者的依賴程度較低，同時在這些地區置業的本地和海外買家都現金充足，對貸款的依賴程度較低。

他補充說，由於估價越來越低於購買價格，買家無法通過貸款獲得交割（settle）所需的金額，因此擁有大量公寓樓花的地區可能存在問題。

開發商游說團體Urban Taskforce的首席執行官Chris Johnson表示，他預計交割違約率會增加，但不相信這將是一個大問題。

他表示：“真正的問題是——貸款收緊造成的壓力影響到了開發商建成項目的能力，特別是對於那些可能越來越需要“退出游戲”的小型開發商而言。”

除此之外，“反對開發”的社會風氣和大選之前圍繞稅收改革不確定性也是兩個問題因素。

Johnson先生說： “我認為2019是持有房地產的一年，而不是房地產繁榮的一年。將在2019年繼續推進的項目必須位置優越，通常靠近市中心或Parramatta。”

Johnson表示，隨著去年住宅建設達到頂峰，銀行將不得不“更加放開貸款”，因為他們造成了住房供應的過多減少。“我的感覺是，在今年年中，這一點必定會發生巨大變化。”

Driscoll先生表示，大量的新公寓（其中許多是投資者在繁榮時期購買的）對租戶來說是個好消息，因為Zetland和Parramatta等地區的租金可能會出現下降。

“我們過去幾個月來一直告訴賣家要‘認清現實’，現在我們對准備租房的房東也說同樣的話。”

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參考來源：每日地產
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