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引述《南華早報》9月10日的報導，印度尼西亞政府最近提高了奢侈品稅的起征點，20%的奢侈品稅目前適用於價值300億盧比的物業，起征點相比以前的200億盧比已大幅提升。據分析人士稱，該國最大的旅游目的地——巴釐島將借此機會吸引更多海外房產買家。

今年6月，印尼總統佐科·維多多（Joko Widodo）政府宣布，對房屋和公寓征收的20%奢侈品稅起征點將從200億盧比提高到300億盧比（約合1513.5萬元人民幣）。這項新政策讓高端房地產市場上的許多交易都獲得了免稅待遇。

印尼政府已經允許外國人按照30+20+30年的計劃來購置有地物業了。外國人最初可擁有物業30年的產權，隨後產權可延長20年，然後再延長30年。

然而，印尼開發商仍在為外國購房者爭取期限為80年的先期許可。以前，只有印尼公民可以獲得土地所有權。

“這是一項重大的變化，”面向海外購房者的中文網站居外網Juwai.com執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說道。“外國人有權獲得長達80年的物業產權，而且現在出售物業時需繳納20%銷售稅的可能性已經大幅降低。我們預計印尼的物業需求會提升。”

有所放寬的政策體現了維多多今年5月連任時定下的目標，即為印尼引入更多外國投資以履行其競選承諾——將印尼經濟增長率從目前的5%左右提高到每年7%。

“印尼政府的政策正變得更適合投資者，更具有前瞻性，更有利於市場。政府目前已經向外國投資者敞開了市場的大門，並致力於為所有利益相關者提供公平的競爭環境。對於從戰略性角度觀察該地區的全球投資者來說，此舉傳遞了一個重要的信號，”房地產和投資公司IQI Global首席經濟學家山·薩伊德（Shan Saeed）說道。

房地產咨詢公司第一太平戴維斯認為，印尼政府支持高端市場的舉措將有利於巴釐島房地產市場的發展。

根據印尼的規定，只有持有印尼工作或居留特別許可證的外國人才能在印尼購買房產，但那些身為名義持有人或在印尼進行了企業登記的人也可以購買房地產。對於這些群體來說，巴釐島是他們首選的置業目的地之一。

“我們了解到，巴釐島、巴淡島和龍目島等地都有很多外國業主，”印尼第一太平戴維斯公司董事兼研究與咨詢部門主管安東·西托羅斯（Anton Sitorus）表示。巴釐島之所以吸引人，是因為它的低價格、自然美景和開發項目的卓越品質能夠與泰國普吉島和蘇梅島等熱門地點一較高下。”

一直在追蹤全球房地產市場情況的《環球物業指南（Global Property Guide）》表示，巴釐島別墅的每平方米均價在1100美元至2300美元之間。

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居外網的奇米爾主席稱，維多多總統連任後，印尼實現了穩定的經濟增長，政府的基礎設施投資計劃也得以順利推進。在這樣的背景下，印尼這一東南亞國家對二次置業者的吸引力有了較大的提升。

“我們認為，印尼房地產市場具有非常不錯的增長前景，”奇米爾說。

“新巴釐島”未來發展不容小覷

開發商Private Sanctuary的聯合創始人Tobi Doeringer正幫助投資者在印尼龍目島上開發68棟別墅。該項目外國直接投資總價值達2000萬美元，項目所在島位於巴釐島以東，因具備巨大的旅游潛力，屬於政府規劃的“新巴釐島”所在地之一。

他說： “在我們的項目中，中國香港地區的買家比內地買家更多。大多數中國人仍將注意力放在巴釐島上，而不是像龍目島這樣的新興地段。如今，在龍目島這樣主打旅游產業的別墅項目中，外國買家約占70%。我們預計在五年內，來自大中華區的買家將占到龍目島旅游住宅物業銷售額的五分之一。 

“印尼許多地方房地產投資面臨的最大挑戰是，買家對最成熟市場以外的地段比較陌生。當他們發現龍目島像20年前的巴釐島有相似之處時，頓時眼前一亮。對於投資者來說，龍目島比巴釐島更有趣。如果說到別墅，在這裡可以獲得相當於巴釐島同類房產80%的租金收益，但地價僅為巴釐島的10%或15%。您可以獲得更高的現金流回報率，通常在13%至20%之間。這還只是現金流投資回報率，並未加上房地產本身價值的潛在增長。

“在南龍目島，還沒有開發過這樣的共管公寓項目。海灘上有一些共管公寓風格的項目，它們與別墅的投資回報率類似。

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“花30億美元的投資來打造一個全新的旅游目的地，這樣的情況並不常見。20年後，依托全新的基礎設施和更加發達的旅游市場，您很可能會發現，這裡的房產價格比今天的巴釐島高出至少10倍。龍目島在國際舞台上嶄露頭角的速度應該比巴釐島更快，因為政府非常務實，為開發的成功投入了大量精力，大力投資開發基礎設施、世界摩托車錦標賽等旅游景點、新酒店、醫院，以及國際機場的擴建，該機場將成為印尼中部地區的新樞紐。

“目前有幾家國際酒店正在建設中。第一家酒店將於2020年上線。世界摩托車錦標賽將於2021年舉行。考慮到這些開發項目，我們合理預估，到2021年土地價格可能會翻一番。

“南龍目島有世界上最美麗的一些海灣，還有風光綺麗的山景作為襯托。在巴釐島，海灘景色迷人，但海灘背後大部分地區地勢低平，缺少了起伏景致的趣味。”

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來源：南華早報綜合整理
責編：Zoe Chan

日本的幾大首選城市和滑雪勝地吸引著中國買家，因為我們看到了日本極具潛力的投資機會。

每年冬天，喜愛滑雪的人士都會前往歐洲、美國和加拿大的雪山進行一年一度的滑雪探險。但最近，位於日本北海道北部島嶼的新雪谷滑雪場，這個一度默默無聞的滑雪勝地，卻成為了滑雪的熱門選擇。

以前相對不為人知的新雪谷（Niseko，舊稱“二世古”）現在到處都是游客，其中大多數游客來自亞洲，越來越多的游客來自中國大陸。現在在滑雪坡上聽到人們說普通話是司空見慣的事情。這個蓬勃發展的滑雪村擁有世界上最好的降雪量和降雪條件之一，適合進行各種層次的滑雪活動。來自世界各地的滑雪愛好者在網上為滑雪勝地投票時將這裡列為日本第一滑雪場，從而鞏固了它作為世界頂級滑雪勝地的地位。

為什麼中國滑雪人數激增？

中國滑雪者人數之所以激增，其源頭始於2015年北京成功申辦2022年冬奧會。從那時起，中國政府就不遺余力地推廣冬季運動。這推動了中國國內700多個滑雪場（包括室內和室外）的建設，但惡劣的天氣、高昂的價格和較差的服務促使中國游客轉向日本等海外目的地。

根據2017年中國滑雪產業白皮書顯示，日本度假勝地占中國冬季運動出境游客的50%。目前，中國大約有1210萬滑雪者和滑雪板愛好者。據估計，這些人超過一半會出國旅游。到目前為止，日本是他們最喜歡的旅游目的地，其次是瑞士、意大利和加拿大。

中國游客推動房地產投資 

因此，亞洲游客的湧入正在改變日本的滑雪產業和為其服務的房地產市場。英國《金融時報》（Financial Times）的一篇報道稱，北海道的情況尤其如此，新雪谷度假村（Niseko Village）、Hirafu度假村、花園度假村（Hanazono）和安努普利度假村（Annupuri）更是如此。

據JTB旅游研究咨詢公司（JTB Tourism Research & Consulting Co.）統計，自今年4月以來，共有726,100名中國大陸游客赴日旅游，推動了外國人對日本房地產的投資。對於中國買家來說，日本是他們自己國家在生活品質方面學習的榜樣。而在日本買房意味著他們離擁有夢想家園的目標更近了。盡管如此，中國領先的海外置業網站居外網Juwai.com的數據顯示，77%的中國購房者是為了投資而買房。2018年第三季度，居外網上中國買家對日本房地產的購買問詢量激增。

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日本房地產為何如此具有吸引力？

目前，二世谷町和北海道的房地產正受益於欣欣向榮的旅游市場，在過去的幾年中，土地價值上漲了約30%。房地產經紀人表示，高品質的日本建築和快速增長的投資收益也讓日本住宅變得更受歡迎。

有幾個因素推動了中國人對日本房地產的需求。根據新雪谷房地產公司（Niseko Real Estate）的一份報告稱，滑雪是其中一個因素。到冬奧會舉辦時，中國預計將有3億滑雪者。雖然有些中國人可能在國內掌握了滑雪竅門，但更富有冒險精神、更富裕的中國人會前往日本，因為那裡的山更雄偉，粉狀的雪更松軟、更深。

嚴格的資本管制也促使中國買家將目光投向西方傳統市場之外的機會。自2017年以來，中國人在美國和英國投資變得更加昂貴和困難。

另一方面，日本不僅離家更近，而且相對更便宜。最重要的是，外國人可以在那裡擁有持永久產權的土地，而在中國大陸，所有土地都是向政府租賃的。

投資定居是另一個因素。願意在日本創業的中國人可以為自己和他們的家人獲得簽證。此外，日本不向外國買家征收額外費用和稅款，也沒有實行任何限購措施。

Koa Niseko是新雪谷町東山區（Higashiyama）的20棟時尚的3居室別墅和2居室聯排別墅系列。該項目距離新雪谷町村（Niseko Village）的滑雪纜車只有8分鐘的路程，擁有絕佳的隱私和便利度。這些寬敞的住宅在交付時會配備齊全的家具，能隨時入住。2居室聯排別墅價格從1,173,170美元起；3居室別墅價格從1,832,370美元起。
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中國人會購買哪裡的房地產？

東京和大阪的普通住宅區需求最為旺盛，購房者正在尋找第二套住宅或公寓。購房預算在20萬美元至60萬美元之間。《日經亞洲評論》（Nikkei Asian Review）的一份報告顯示，許多人還會選擇出租他們買下的房產。

日本首都東京仍是主要目標。第二選擇便是大阪，它是曾經的金融中心，現在則是一個旅游熱點。歷史名城京都也在投資者的名單上名列前茅，盡管需求很強勁，供應卻不足。橫濱距離東京只有30分鐘的火車車程，那裡環境優美，靠近大海，而且房價便宜。

然而，據居外網報道，新雪谷是問詢量增長最快的日本城鎮。鑒於亞洲買家對能夠滿足滑雪需求的房產喜愛有加，因此居外網預測，到2025年，中國在日本滑雪住宅房地產市場的份額將從幾乎為零增長到至少5%。

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在兩國政府合作之後，中國購房者對東南亞最大國家的投資興趣開始升溫。

當有人提到印度尼西亞時，大多是關於其首都雅加達或是其深受世界各地游客喜愛的旅游勝地巴釐島。但印尼遠不止於此。印度尼西亞實際上是全球第四大國家，也是東盟中人口最多、國內生產總值最高的國家。印尼幅員遼闊，群島眾多，共由18,306個島嶼組成（超過一半的島嶼尚未命名），東西距離長達5,271公裡。

近年來，穩定的投資流使印尼經濟迅速擴張，其增長率約為5%。普華永道（PwC）的一份報告顯示，如果印尼的各種政府主導政策得以實施，重在向外國投資者提供新機遇，那麼預計到2050年，印尼將成為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟體。¹

印尼會是下一個房產投資熱點嗎？

盡管印尼地理位置優越，但印尼並未從“一帶一路”倡議（BRI）中多多獲利。“一帶一路”倡議由中國國家主席習近平提出，耗資數萬億美元，其意在打造一條現代絲綢之路，將亞洲、歐洲和非洲連接起來，以建成貿易和基礎建設網絡。但這一切即將改變。

2018年10月，印尼和中國最終就共建“一帶一路”達成合作共識。兩國領導人簽署了共同推進經濟合作的協議。分析人士一致認為，盡管這一合作關系目前仍處於起步階段，但它必將吸引更多的中國投資者，進而吸引更多的中國購房者。²

事實上，自2015年以來，中國便加大了對印尼經濟的投資力度。中國一開始只是印尼的外圍投資者，現在已經發展為印尼的第三大投資者，向印尼的基礎設施項目投資了約102億美元。

據中國領先的房地產網站居外網 Juwai.com稱，中國人對印尼房產的興趣也有所上升。2018年第一季度至最後一季度，網站的咨詢量增長了26.2%。

是什麼讓印尼對外國購房者具有吸引力？

盡管印尼的房地產已被證明是外國投資者（尤其是中國投資者）的理想資產，但該國房地產市場的表現仍受到政治發展和財政改革的持續影響，比如對豪宅稅的調整。為了支持房產投資，政策制定者在2018年底宣布削減豪宅稅，並修改了其他與房產行業相關的稅收規定。³

現在，只有價值在300億盧比（合210萬美元）及以上的平房或高層公寓才須繳納20%的奢侈品稅。原先的征稅門檻是，凡售價200億印尼盾（合150萬美元）及以上的房屋和售價100億印尼盾及以上的公寓都必須繳納奢侈品稅。

為了進一步鼓勵更多的外國人投資印尼房產，政府現在允許外國人擁有土地所有權，最長可達80年。之前，土地所有權只能由印度尼西亞公民持有，外國人持有印尼土地所有權是違反憲法的。新規定提振了投資者的信心，將本地房地產市場拓展到了國際購房者。

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印尼的房產熱點

雅加達將成為印尼的重要經濟貢獻城市。印尼擁有2.6億人口，雅加達作為首都，人口為3000萬。預計一旦公共交通和輕軌線路建成，雅加達未來的經濟和房產市場仍將表現良好，而房產價格自然也水漲船高。

在西爪哇萬隆，中國鐵路工程集團正在建設一條連接該市和雅加達的高速鐵路。這條鐵路建成後，將極大地幫助萬隆的經濟發展，並為房產行業注入活力。參與這個項目的中國人表示有興趣投資當地房產。⁴

前往巴釐島的國際游客中，中國游客的數量僅次於澳大利亞。隨著中國游客數量的增加，中國購房者的興趣也在變高。去年，數百名中國人參加了在澳門舉行的巴釐島投資論壇。大多數中國與會者關注的都是房產行業。⁵

龍目島是另一處頗受歡迎的房產置辦地，並且越來越受到購房者的歡迎。隨著巴釐島開始變得擁擠和嘈雜，許多外籍人士選擇住在主島附近。

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市場往後會有什麼發展？

印尼政府的基礎設施和投資友好的改革舉措，對著眼於東方新興市場的中國房產投資者來說，是一個好兆頭，我們可以擴大資產投資組合。專家表示，印尼是一個適合長期投資的地方，也是一個相當安全的房產投資地。隨著印尼經濟的持續發展，在印尼房產成為“主流”市場之前，早期的房產買家也應該開始看到收益。如果中國購房者著眼於長期資本增值、資產多元化和安全的投資避風港的話，我們應該會發現印尼是一個很有吸引力的地方。

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】

資料來源：1. 普華永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加達郵報》：印度尼西亞定義“一帶一路“倡議的鬥爭;3：牛津商業集團：外國投資流動推動印尼房地產業增長;4.《星報》：萬隆雅加達高鐵重回正軌;5：Garupa Bali：數百名中國投資者在巴釐島

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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海灣國家阿聯酋為中國置業投資者提供簽證支持與退休方案。

S. Chadha，一位居住在迪拜市中心奢華地段長達12年的外籍人士每天從自家陽台看去，盯著如雨後春筍冒出來的建築工地豎立的塔吊。

Chadha表示，“從我所在的有利位置望過去，輕輕松松就能數出五棟在建大樓，甚至更多。我認為開發商預計會有大量新居民湧入，很有可能來自中國。”

Chadha的言論不算離譜。隨著西方國家，如英國與美國等市場飽和的國家，因中美持續貿易戰以及英國退歐動蕩導致的不確定性，其置業機遇不明朗，中國置業投資者將其目光轉向阿聯酋（UAE）。其他吸引中國投資流入阿聯酋的因素包括中國當前股市與房地產市場趨勢以及人民幣的貶值。

阿聯酋第二大城市迪拜成中國買家新寵。根據居外網，自2017年至2018年，中國查詢迪拜物業的數量增長了232%。大多數（84.8%）此類物業查詢出自投資目的。

據迪拜土地局（DLD）政府部門報告，在2018年前三個季度中，中國公民的投資總額近17億迪拉姆（約31.8億人民幣）。這一數據讓中國成為上述時期在阿聯酋投資的第六大國，2017年中國排名第15位。

為什麼迪拜成為中國置業投資者的優選？

2013年，中國提出“一帶一路”戰略，旨在同沿線68個國家建立經貿合作伙伴關系，中國與阿聯酋的關系整體得到加強。因阿聯酋4000家貿易公司以及中國游客的激增，迪拜成為中國投資者的新寵。

過去五年，旅居迪拜的中國人數量增加了53%，而目前居住在阿聯酋的中國公民數量將近23萬。自2018年7月中國的習近平主席訪問阿聯酋後，兩國的關系更加穩固。

沙漠之城登頂多項全球投資榜單。迪拜也因其穩定的政治社會環境、商業環境、教育及公共服務被今年的美世生活品質調查評為中東地區最宜居城市。迪拜的多元化、多文化與寬容也飽受贊譽，讓這座大都市備受外國公民的歡迎。

作為全球投資促進項目的一部分，阿聯酋采取了許多措施來吸引中國置業人士。該項計劃針對五個國家：中國、美國、日本、韓國與印度。政府委派了特別投資小組前往中國招商引資。據阿布扎比《國家報》報道，迪拜土地局甚至在過去兩年於北京、上海兩地成立辦公室，並計劃在深圳及大陸其他城市開設新辦公室。

其他舉措包括將漢語列為迪拜100多所學校的第三大語言、提供長期居住簽證及退休方案。迪拜近期批准了5年及10年有效的簽證。外籍公民的工作簽證有效期一般為3年。根據最新措施，置業投資額達500萬迪拉姆（936萬人民幣）、月收入達2萬迪拉姆或個人資產超過100萬迪拉姆的人士可獲得長期簽證。

此外，迪拜最大的地產開發商伊瑪爾地產計劃在迪拜雲溪港的零售區開發中東地區最大的唐人街，旨在為中國公民打造在阿聯酋的第二個家。

阿聯酋也允許企業持有產權以及永久產權，再加上零征稅，對富有的置業投資者很有吸引力。

迪拜房地產市場現狀

業內專家表示，該市場是“買方市場”。根據Reidin.com的數據，經過近三年供大於求導致的市場疲軟，2019年2月，迪拜所有的住宅房產價格指數（RPPI）下跌9.5%，是自2016年以來最大的環比跌幅。

盡管庫存持續湧入，專家們仍持樂觀態度，並認為需求可能會增強，因最近批准了一系列立法—主要與房產所有權有關，例如阿聯酋內閣放寬簽證和外國企業所有權。迪拜的房產價格可能因蓬勃發展的旅游業和即將到來的2020年世界博覽會有所上漲。

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根據《全球房地產指南》，房產平均租賃收益約5.9%。相較中國2.1%的租賃收益，迪拜非常具有吸引力。根據萊坊的最新數據，迪拜也是全球最便宜的超級市場，平均價格為每平方英尺625美元。

迪拜房產市場有什麼產品？

房產咨詢公司仲量聯行中東及北非部門（JLL MENA）的數據顯示，2018年，迪拜住宅房產存量增加了43000套（2017年底住宅房產存量約為491000套），為潛在用戶提供眾多選擇。

現有及期房房產受中國買家歡迎。地段、年收益及售價也對購買決策產生很大的影響。據《海灣時報》報道，迪拜市中心、Greens以及國際城（International City）成中國買家熱門投資區域。

迪拜市中心因其中心地段及高性價比的價格備受歡迎。多數中國大公司位於Greens附近。因其靠近大公司、公共交通便利及國際化而家庭友好的環境，Greens成了熱門地點。國際城是迪拜最有名的華人聚集區。該區域靠近Dragon Mart—中國產品批發市場，喜歡便利生活的中國公民會選擇在此處購買或租賃公寓。

在迪拜投資房產，除了國人扎堆的的國際城，城中心最具代表性的核心地段——皇城區絕對不容錯過。現在，緊臨迪拜皇城，在新運河邊，距離世界最高塔和世界最大購物商場迪拜Mall 4公裡，距離迪拜皇家美丹跑馬場、迪拜金融中心10分鐘路程，有一處占地800平方英尺的水濱社區——首霸心領地正在售賣。

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未來展望？

一些房地產開發商預計，2019年，中國在阿聯酋房地產領域的投資將增長70％以上，鞏固該國的增長潛力。鑒於市場的供大於求，迪拜房產市場的價格下跌可能會持續。預計到2021年底，迪拜的住宅數量將從去年年底的52萬套增至65.2萬套。但是，國際金融協會（IIF）表示，該地區的房產“經常采用強調供應過剩來實現過剩的運營模式”預測未來增長。⁷

居外提到一些中國人在迪拜投資自用房產。但大多數買家出於投資目的，試圖通過投資提供更高收益的海外房產來對衝他們在中國市場所面臨的風險。據居外稱，2017年，美國和澳大利亞等傳統大目的地市場的中國住宅房產投資下跌時，關於阿聯酋的查詢有所增加，尤其是關於迪拜的查詢。

房產專家表示，迪拜和阿聯酋也可能受益於日益緊張的中美關系。

居外CEO羅雪欣說道，“我們預計一些中國投資者可能尋找爭議較少的市場，迪拜有能力吸引部分投資。”

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