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疫情後投資移民趨勢何去何從？｜居外專欄

當疫情得到了進一步控制之後，幾乎所有行業都在盡可能地“復工復產”，走出巨大經濟下行的“漩渦”。投資移民行業也無法獨善其身，受限與全球通行和社交的限制，2020上半年整個市場幾乎都陷入了“停擺”。一方面，目前盡管中國的情況正一步一步走出疫情所帶來的陰影，但作為一個高度國際化的行業，全球各國的“自我隔離”還沒過去，投資移民行業並沒有真正意義上恢復正常。另一方面全球經濟受到疫情的影響，幾乎所有人的“錢袋子”都或多或少的縮水了，這也會讓那些原本計劃實施的投資移民計劃延期或無期限的“擱淺“。

投資移民行業也是一個擅長喚醒危機意識並提供解決方案的行業，各種機會總是出現在谷底和峰頂，從行業發展的歷史上，無論在經濟危機或是經濟高速增長的年代，都會出現投資移民行業高速發展。今年對於很多人來說都是進入任何行業的最低門檻時刻，大前提是必須掌握行業發展的未來趨勢。以下的投資移民趨勢解讀希望能給大家帶來一些思路：

趨勢一：投資移民是各國解決債務和財政赤字的創新模式，更多項目將會誕生

新冠病毒疫情是全球經濟危機之母，幸運的是，經濟危機也是投資移民項目之父，即將爆發的主權債務危機將催生更多的投資移民項目。

受到疫情衝擊的各國政府幾乎都開啟了燒錢模式，從來沒有出現像現在這樣低收入，也從來沒有像現在這樣多的支出。

印錢是一個簡單粗暴的解決方案，但不可避免會產生通貨膨脹和貨幣貶值。投資移民幾乎可以通過身份權益交換，獲得海外直接投資，這些資金幾乎沒有借貸成本，而且也不計入財政預算中。

趨勢二：名義居民將會降低，移居遷移將刺激房產市場需求

旅行限制和全球流動性降低導致在疫情前通常被強調的虛擬性遷移的原因——Freedom，或者在中國被廣泛定義的“移民不移居”的概念將會弱化。

功能性遷移或者說移居遷移的申請者的增加，無疑會提振“第二家園”本地市場，首當其衝的就是房地產行業。

另一方面，在經濟下滑的壓力之下，大量優質資產會被打折出售，也將引發一大批“握有充裕資金”的投資者入場。

結論：

房產的市場報價大概率下降；
房產的成交價格肯定下降；
由於量化寬松，先進漸漸失去吸引力；
急需資金的投資移民國家大概率會推出折扣。

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趨勢三：全面數字化將成為常態，加密貨幣或成為下一個“風口”

利用互聯網的技術打破社交限制與“居家隔離”問題，大量傳統的模式被創新放到了線上（Online）。在營銷推廣方面，大量的預算從線下轉移到了直播，線上活動，互聯網廣告上，甚至一些高科技手段（VR技術即虛擬現實，實時互動體驗等）被運用其中。數字化的申請審理已經不是新鮮事物，我們也看到了開放投資移民各國政府陸續加入到這個行列，無疑在數字化層面“適者生存”。尤其在加勒比海國家——多米尼克，自動化審理體系經受住了2017年颶風和2020年疫情的考驗，使該國能夠最短時間恢復申請案的審理，使得該地區其他國家移民局紛紛加入到數字化操作行列。

趨勢四：創業、創新類別簽證將最快“復蘇”

企業家/創業類別的移民計劃在全球總申請量中占有不可忽視的地位，從數據來看，毫不遜色於投資類別的居留項目，例如2018年各個投資居留項目批准了16,216名主申請人，而各個企業家/創業項目批准了15,895名主申請人。

與投資類簽證最大的區別在於，企業家/創業簽證滿足了申請者遷移到移民目的國的需求，更是受到移民目的國政府的歡迎，不僅帶來了人口，更是帶來了稅收和本地經濟促動（消費，就業等）。還有一個獨特的優勢就是在符合申請標准的前提下，能夠將投資牢牢的抓在了自己手上，我想沒有一個真正的企業家或者創業者能夠抵抗。

延伸閱讀：【受新冠疫情影響最小的移民簽證是哪種？來看谷歌趨勢分析】

趨勢五：衛生保健系統和醫療配套將成為項目成敗關鍵

此次疫情的爆發，也讓不少標榜自身公共衛生系統領先的國家嘗到了過分自信的“苦果”，打分領先的國家並不代表有足夠應對疫情的能力，無疑擁有健全醫療保障的投資移民計劃在未來會更受到青睞。不得不提到那些有先見之明的投資移民國家，為了確保新移民不會對公共醫療衛生體系產生巨大負擔而推出的醫療保險或是將醫療配套放入到了投資計劃中。毫無疑問，新冠病毒的常態化會隨著疫苗和藥物的開發得以抑制，擁有多一重保障的投資移民計劃也將增加，這也是重要的移民福利之一。

延伸閱讀：【泰國精英簽證擬增添“全包”醫療保險服務】

其他方面，我們也看到了例如旅行限制無疑最大挑戰了作為投資移民中重要免簽因素，讓黃金簽證和投資入籍的計劃大受影響等，疫情終將過去，而終將會迎來市場的反彈，也衷心祝願大家度過這個“不容易”的2020年，健康平安！

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疫情過後，泰國房產還值得去投資嗎？

受疫情影響，外籍人士來泰國的總人數呈斷崖式驟減。最近有很多投資者和已經買房的客戶，都擔憂自己在泰國投資的房產是否也會遭受一些不太好的影響呢？

疫情過後，還值得去泰國買房嗎？

雖然疫情當下，對泰國房地產有一定的影響！但是，對於買房這件事，從來都不能只看眼前的行情。實際上，對於泰國買房而言，房地產市場的變化趨勢能夠歸納成一句話：短期內看現行政策，中後期看城市規劃，長期性看人口數量。

短期看現行政策

既然要在泰國買房，當然不能只看眼前。簽證辦理這類短期內的限制之外，中泰關系變化、房地產業的政策變化等才是投資者更應當關注的。

泰國房地產銷售市場開放性強，購房政策比較寬松，中國的投資者在選購泰國房地產後，可以享有當地人一樣的政策，擁有房子永久產權以及交易的稅金也是和泰國人一樣的。

可以說，泰國房地產市場對於海外投資者是非常友好的，這也促使了每年眾多的海外資金流入泰國房產市場。

中後期看城市規劃

泰國近幾年的飛速發展被國際關注，不但在“一帶一路”政策下披荊斬棘，還將促進“泰國東部經濟走廊計劃”（EEC）。加大基礎建設，從多個產業，多個維度全面發展泰國經濟。

中泰高鐵邦蘇總站未來將是泛亞高鐵三條交彙處，新加坡、馬來西亞、越南、中國、緬甸的列車必須在該站轉運，邦蘇總站將變成全部路線的終點站。未來中國的高鐵也會在該站停靠，極大的為“一帶一路”的經濟發展、度假旅游的來往提供有利發展。

飛速發展的泰國經濟也將為房地產市場打下堅實的基礎。

長期看人口數量

地價因多種要素而起伏，但在房產行業內廣泛將流動人口數量起伏看作是對其影響很大的要素之一。人口會流向教學資源和就業資源好的地區，這是放之四海皆准的趨勢。

人口數量常年高流入的地區通常意味著該地區的基礎設施建設健全，樓價也會不斷高漲；相反，人口數量長期淨流出的地區必須擔憂買房後房子閑置期太長的難題。

實際上，今年年初入境泰國的外國人總數減少，但等疫情修復以後，這些入境泰國的旅游游客總數肯定會回升。

另一方面，對一個國家的樓價來講，影響較大的人口數據當屬當地居住人口數量。就泰國曼谷來講有1300萬人長期在曼谷居住，其中每天也有200萬人口的波動。

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總而言之，投資投的是長久，看的是中長期使用價值。如果你在考慮泰國房產，但卻因為疫情被嚇跑，那應該重新了解一下泰國房產的特性。待疫情過去的那天，旅游人口激增，走出國門來泰國看看吧。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售泰國房源，或致電 400-041-7515 諮詢泰國移民、留學或房產投資的機會。

來源：瑞麥說房
責編：Zoe Chan

2020年，哪裏會是澳洲房價漲幅最大的城市？

澳洲房產是理想的分散資金風險、進行長期理財的投資產品。合理的流動性，持續增長的租金，可靠而堅挺的經濟甚至還包括走弱的貨幣，都對離岸投資者具有巨大的魅力。

由於聯邦大選自由黨獲勝、利率調至記錄低點0.75%、放寬按揭貸款要求以及持續強勁的人口增長率，這些因素都將促使澳洲房價在2020攀升，澳洲房市正在逐漸回暖。

澳洲各城市的房市走勢不盡相同。對於想要在澳洲購置房產的投資者而言，只有充分了解澳洲各城市的特性，才能根據自身的資金狀況、城市房產租金收益以及購房條件等更好地選擇適合自身需求的房產。

居外就來帶你了解澳洲幾大城市的投資環境對比——

悉尼：豪宅市場復蘇最明顯

悉尼長期以來一直備受青睞，並且回報仍然較高。悉尼是一個流動性好、回報高的穩定市場，房屋空置率低，增長前景佳。澳元的貶值令該市場更具吸引力。

悉尼在經過兩年的價格下跌與降息，看起來市場即將再次蓬勃發展。澳大利亞移民繼續增加，極大地推高了新住宅的需求。

不過在悉尼，不同區域的房地產市場表現不大相同——房價上漲的最快區域主要集中於內環和中環比較富裕的郊區；這些房屋基礎價格相對較高；對於資金充裕者，在經歷過市場的洗禮後，他們大多數選擇分散投資。

澳洲悉尼的豪華房產，184平米。

位於紐特羅灣（Neutral Bay）最負盛名的位置
從雜貨店購物場所、到海岸娛樂場所，周邊各種優質設施應有盡有
配有十分充足的儲物空間和安全停車場

墨爾本：辦公樓在未來五年將價格上揚

墨爾本房價在2019年年中出現轉機，此後一直在上漲。同悉尼的情況類似，墨爾本昂貴房產的復蘇更為明顯。

墨爾本對於著眼於長期資本增值的亞洲買家而言尤具有吸引力。人口結構狀況良好，加上當地經濟的多樣化都使得墨爾本房市前景樂觀。35%的海外移民喜歡到墨爾本，這些有利因素都將支撐該城市的整體房屋價值。

根據投資銀行瑞士信貸的預測，未來5年墨爾本的辦公樓租金將持續上揚。墨爾本機場鐵路線的建設將於2022年開工，這也將為商業和住宅開發開辟新的領域。

澳洲墨爾本的房產，70平米。

學區房，臨近知名大學
位置卓越，可步行至咖啡店，商店等設施
配有精心設計的娛樂空間，餐飲空間，底層健身房

布里斯班：或將成為全國房價漲幅最大的城市

大多數房地產經濟學家現在對布里斯班的房地產非常樂觀。

國際清算銀行牛津經濟研究院(BIS Oxford Economics)的房地產預測顯示，到2022年，布里斯班的房價中值預計將躍升20%，成為全國房價漲幅最大的城市。

而且，布里斯班房地產市場的低迷程度相當輕微，當地房價只比峰值低了2.4%。目前，布里斯班的房價已經連續第三個月小幅上漲，房價應該會繼續上漲。

而且，與已經形成規模的大城市不同，隨著移民率的上升、住房供應得到控制、住房負擔能力的提高，布里斯班住房市場的基本面可以說是目前最為健康的房產投資市場。

從房市整體表現來講，布里斯班是“安全的且令人興奮的”。在布里斯班市場，2019年市中心和周邊的房市表現都不錯。這並不奇怪，這些地方常年表現強勁。

澳洲布里斯班的房產，72平米。

坐落於Nundah 市中心，距離火車站100米，15分鐘到布里斯班市中心
地理位置優越，周圍學校雲集
投資收益可觀——60AUD 一周，租金收益380一周左右

堪培拉：首付低，租金投資回報率可觀

作為澳洲的首府，現在的堪培拉正處在快速發展中，市政基礎設施不斷完善，再加上日益繁榮的建築工業，這些都意味著大量新的工作和創業機會。

如果你要在堪培拉投資房產或者是購買房產，首付只需要支付5%即可。在堪培拉購房比其他地區都要少50%的首付條件，所以對於購房者來說是非常具備吸引力的。堪培拉的房價，大約維持在40萬澳幣左右，房產的租金投資回報率很可觀。

澳洲堪培拉的房產。

駕車30分鐘到悉尼CBD, 13分鐘到Parramatta CBD
四周名校環繞，其中連續27年新州排名第一高中坐落於此
配有24/7智能儲物櫃和電子車充電裝置

如果對於澳洲房產感興趣的話，歡迎撥打居外熱線400 041 7515咨詢哦~

柬埔寨新重劃區房產投資潛利大

柬埔寨東鄰越南，北鄰寮國，西鄰泰國，西南面暹羅灣，距離中國約3個半小時的飛行距離，國土有18萬多平方公裡。根據2018年統計人口為1,500多萬人，高棉人占90%，越南人5%，華人1%，其他4%。目前人口平均年齡約30歲，是人口紅利很高的國家。

柬埔寨的首都為金邊市，位在國土靠南的地方，居住人口及工作流動人口有200多萬人。離首都最近的機場為金邊國際機場，位於首都的西邊，從機場到金邊最繁華的舊市區約8公裡。

長富國際地產總經理鄭哲升表示，過去由各國來到金邊的從商人士皆居住在舊市區，最多的地方就是知名的湄公河岸隆邊區及桑園區東南側，這裡也是各國使館的集中地，約略一個台北市的萬華區大小，卻擠滿了各國人口，使這個區塊開著各式的異國料理及各樣不論是做本地生意或外國人生意的店家，但因為道路拓寬計劃趕不上市場發展的規模，造成這裡每天上下班時間的塞車情況特別嚴重。

不過，近年金邊都市發展迅速且蓬勃，政府為了配合提供愈來愈多的人口移入也積極的開發新區塊，故轉而從原本靠湄公河金邊東側轉往靠機場的方向西進。

柬埔寨國際全球地產總經理張玨銘分析，相較於舊市區中心至少每平方公尺5,000美元以上的土地價格及每平米3,000~4,000美元的房屋價格，機場旁的這個重劃區目前基期較低，房價每平方公尺約2,000美元即可入主。

目前在這區的新建案中，有一個較知名的是由柬埔寨最大的企業龍頭皇家集團所開發的項目皇家公寓（Royal Condo），頂著本土最大企業的光環，皇家集團在這個建案的硬體，軟體上皆采用最優質的配備，氣派迎賓門廳、酒店式管理、沙龍、戶外泳池、俱樂部、SKY-BAR空中景觀花園等。（點擊圖片查看更多房源詳情）

張玨銘表示，目前機場周邊一房的租金行情約為每個月600~850美元，價格差距取決於建案本身的質量及外在交通便利性，機場出入口對面及連外道路沿線上的房屋，因屬於住商混合的舊城區，所以縱使是新的建案，也較難提升租金報酬率。相比之下，德他拉分區的新重劃區，因為城市規劃的大利多帶來的實質租金效益加成，使得這個區塊的建案產品成為了市場新寵兒。

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來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

新加坡房地產投資前景為亞太區最佳

區域地緣政治局勢緊張，更多房地產投資者轉向新加坡市場避險，推動新加坡房地產投資前景在亞太區22個城市中躍居榜首。

新加坡辦公樓空置率目前處於歷史低位，加上新增供應有限，令投資者對中期前景重燃信心。（圖片來源：聯合早報）

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城市土地學會（Urban Land Institute）和普華永道會計師事務所（PwC）11月12日聯合發布的《2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，新加坡樓市今年上半年交易激增，多數是由跨境資本推動，預計下半年交易依然強勁。

報告指出，新加坡辦公樓的空置率目前處於歷史最低水平，加上新增供應有限，令投資者對中期前景重燃信心。

Skyline @ Orchard Boulevard占據新加坡頂級地段，設計、配套無可挑剔，且還是市場稀有的永久產權物業，這個新加坡豪宅你不能錯過！（點擊圖片了解房源詳情）

在房地產投資展望排行榜上，東京、胡志明市、悉尼和墨爾本分列第二至五位。深陷反修例風波的香港，排名則從去年的第14位跌至今年的榜尾。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多新加坡在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢新加坡留學或投資的機會。

來源：聯合早報
責編：Zoe Chan

行業巨頭暢談菲律賓房產投資前景

相比以往，近兩年的海外房產投資市場呈現出新特點：東南亞國家紛紛進入國內買家的視野，除了大家耳熟能詳的泰國，菲律賓也開始成為大家的投資目標，而香港邦外集團（Bonwai Group）作為國內首批海外房產投資企業，早已深耕菲律賓市場多年，並已發展集海外置業、物業管理、商業投資等多業態為一體的綜合性產業集團公司。在邦外集團在香港設立首個菲律賓展廳之際，居外網對邦外集團展開對話，了解他們眼中的香港買家和菲律賓房產市場的後續發展。（Q：居外網；A：邦外集團）

Q：請問邦外在中國香港新設展示中心，是基於哪些考慮？預計來自香港的買家增加嗎，是否有相關的數據？

A：邦外在香港設置展示中心，一方面是看重香港作為國際大都市的市場地位，一方面是認為香港籍買家會認同菲律賓房產的投資價值。從邦外近期的項目成交量來看，香港籍買家占比達20%，呈現出大幅增長情況。

Q：根據你們的觀察，香港買家到菲律賓購房的主要需求有哪些，投資，養老？

A：香港買家對菲律賓房產需求是多樣的，首先是認同菲律賓房產的投資價值，這是最基礎的。在這個基礎之上，才延伸出其他需求。在我們看來，認同菲律賓養老的香港買家不少，菲律賓作為知名的養老勝地，物價低廉，香港人退休後在菲律賓可以享受到非常不錯的生活。

也有部分買家主要考慮移民，一是菲律賓移民門檻低5萬美金即可，二是菲律賓也是一個機會之地。因此吸引了不少港人移民。

開幕現場，邦外集團高管為現場來賓分享菲律賓置業指南並對項目進行詳細介紹，現場氛圍相當火熱。

Q：香港買家到菲律賓購房主要集中在哪個區域？

A：香港人以及大部分海外買家主要集中在帕賽（Passay）博彩區。這個區域也是過去幾年最熱的區域，因此也特別容易獲得海外投資客的關注。但更多的機會會在一些未被過度關注的地區，如Ortigas地區。

Q：過去一年，菲律賓市場發展得怎樣？

A：過去一年，是中菲關系邁入新階段的一年，兩國在各個領域的交流合作持續升溫，隨著菲律賓人口和經濟的雙重增長，越來越多的投資者湧入菲律賓房產市場，“一帶一路”的政策紅利有著很大的溢出效應。

而且，隨著杜特爾特“大建特建”計劃開展，菲律賓步入“基建的黃金時代”，不計其數的道路、橋梁、鐵路，和機場將在未來幾年完工。同時，2019年菲律賓房地產市場的辦公，住宅，零售和酒店業呈上升趨勢，辦公室出租率達72%，零售業租金呈正向增長，旅游業保持了積極的發展軌跡。

Q：看好菲律賓馬尼拉哪些城市板塊？

A：綜合多方面的考察和調研，我們認為Ortigas東北沿地鐵區域正是投資的不二選擇。目前的馬卡蒂和BGC開發程度已經非常成熟，中心城區的土地已不能滿足開發商，所以大量溢出的人口、資金、企業正流向Ortigas所在的東北部。

相比市區，Ortigas儲備了大量待開發的土地資源，片區的房價也相對較低，還有很大的增值空間，也正因此，吸引了大量開發商來搶占布局開發項目。

未來這裡將是馬尼拉地鐵的首通站點，預計2022年正式投入運營。屆時“地鐵盤”一定是馬尼拉甚至整個菲律賓炙手火熱的搶投項目。

除了Ortigas，馬尼拉的Malate也是不可忽視的重要版塊，Malate作為老馬尼拉發展最成熟的城市，目前已有陸陸續續的翻新項目正在改建，在喬布斯國際公寓對面的菲律賓國家體育中心，政府正計劃翻新重建，建成後將成為菲律賓最大的國家體育館。

距離喬布斯國際公寓700米距離的馬尼拉灣，正在施工建設一項填海工程項目，占地378公頃，預計2年內完工。這個項目規模宏大，未來將產生巨大的經濟效益，創造無數就業機會，同時對旅游、房地產和服務業的發展具有不可估量的作用。

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所以，我們認為Malate和Ortigas的發展潛力同樣不可低估。有人說菲律賓就是二十年的中國，而馬尼拉就是十年前的上海。

不管從哪個角度考慮，菲律賓的投資潛力都非常巨大，背後的政府和國際資本的雙向推動，加上本地龐大的內需和良好的人口結構比例，菲律賓房地產的黃金期至少持續10年。

本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實力雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

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348萬人民幣入手歐洲房產投資前景出眾城市：柏林市中心全新公寓

在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

作為德國的首都，柏林的房價曾長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產牛市中，沒有多少投資者關注柏林，但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾——據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首。（數據來自第一財經）

與巴黎、日內瓦相比，柏林的房價雖然連相年上漲，但仍有足夠的成長空間，有三個重要的原因支持。首先是供需的不平衡，柏林城市發展局今年2月發布報告稱，柏林住宅的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源；其次，柏林近年來吸引了大量的互聯網公司駐扎，成為歐洲創業型公司最偏愛的城市；另外，柏林的文化氛圍非常濃厚，教育資源豐富，越來越多的留學生湧入了這座城市，買房或租房成為了他們的剛需。

在這樣的發展前景下，精明的中國投資者自然不甘落後，2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，尤其是18第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。

每個城市都有它的“黃金地段”，柏林當然也不例外，以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%。而米特區下屬的蒂爾加滕（Tiergarten）區更是享有得天獨厚的地理優勢——位於蒂爾加滕區的勃蘭登堡門和波茨坦廣場，過去是東柏林和西柏林之間的邊境，現在是旅游和購物的必經之地。勃蘭登堡門附近的文化廣場，從柏林愛樂廳到新國家美術館，從聖馬太教堂到柏林油畫館，應有盡有，藝術氛圍極其濃厚。

而在蒂爾加滕區的中心位置，一套全新四居室公寓的價格卻意想不到的美好。這套位於Lutzowstraße大街68號的公寓位於三樓，一面朝著Lutzowstraße大街，另一面朝向內部庭院。附近有柏林城市快鐵（U-Bahn），出行便利。

進入公寓，有一條走廊通向第一間臥室，可以用作育兒房。孩子們在這個屬於自己的小天地裡，可以有更大的玩耍空間，也能集中放置一些他們喜愛的玩具和書籍。再向內走是家中最大的一間房，開放式的結構，涵蓋餐廳、客廳和閱覽室的功能。Loft風格的挑高天花板，巨大的落地窗戶可以眺望整個社區的街景。客廳的拱門通向另外兩個臥室，另一條小走廊通向廚房和帶有浴缸的浴室。

公寓內部：

這套公寓目前帶有租約，租金可觀。無論是購入作為長期投資，或是租約到期後用於自住，都是很好的選擇。您可移步至居外網https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Friederike Mikolajski提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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李嘉誠斥巨資購泰國攀牙府千畝土地看好其投資前景

“李超人”為何敢於投資“泰孟老高爾夫球場”區域？

李嘉誠旗下的盈科大衍地產發展有限公司通過泰國攀牙天堂有限公司與泰國攀牙休閑有限公司巨資收購毗鄰泰國普吉島的攀牙府（Phang Nga）泰孟（Thai Mueang）高爾夫球場地近2400畝土地，計劃開發高端海灘物業，項目價值高達100億泰銖！

近日，根據泰國“國家商報”報道，位於泰國南部攀牙府（毗鄰普吉島，僅一橋之隔）的“泰孟老高爾夫球場”區域，最近有建築公司進行該區域進行施工作業。自2009年以來，該項目已經關閉和放棄了近10年，曾屬於Sommai Phat先生的泰孟海灘度假村有限公司所有。

據當地媒體調查發現，購買該區域的土地和建築物的外國買家為來中國香港的李嘉誠旗下公司。通過注冊資料發現，目前，該土地由攀牙天堂有限公司和攀牙休閑有限公司持有。從調查相關資料中發現目前該地塊由 Phangnga Paradise Company Limited 和 Phangnga LeisureCompany Limited 所記錄的財產價值估計高達 23.83 億泰銖！

攀牙天堂有限公司和攀牙休閑有限公司擁有相同的股東和相同的比例股份，包括城市冠軍投資和Limited持有39％的股份。Limited是在維爾京群島（英格蘭）注冊，Jiraphan First Holding Co.，Ltd，Prasert Consultant 11 Company Limited兩家公司分別占有30.5％股權，同時兩家公司的兩位董事均為同一人，包括G Rapan Ganton女士，Robert Chihong Lee先生。另外還有三個人股東，包括 Yin Man Tang，James Chan和Valerie Waichungman。

被任命為攀牙天堂董事的Robert Chihong先生和James Chan先生，同時還擔任盈科大衍地產發展有限公司（PCPD）執行董事，負責亞太地區的房地產和基礎設施開發。盈科大衍地產發展有限公司總部設在香港並且是電訊盈科（PCCW）的子公司，該公司最終控制權歸屬是李嘉誠的小兒子李澤楷先生。

據報道，攀牙天堂公司計劃在攀牙府泰盟縣Thai Mueang 沿海岸開設巨型項目——豪華別墅、酒店及 18 洞高爾夫球場，此項目價值高達100 億泰銖，在富裕的香港啟動商業網絡“攀牙休閑天堂”。

開發高爾夫球場、豪華別墅

此外，根據盈科大衍地產發展有限公司（PCPD）公司的年度審計報告，泰國攀牙府的房地產開發計劃也已確定。在該公司官網上顯示，盈科大衍地產發展有限公司（PCPD）在2018年12月3日召開董事會，該公司旗下的“Hi Game Golf”合資公司，將在泰國攀牙府經營房地產開發業務。

盈科大衍地產發展有限公司（PCPD）已與泰國Mueang高爾夫球場建築承包商Trat International GolfService Co.，Ltd.簽訂合同，信用額度為210,080,079泰銖，資金將用於建造一個18洞高爾夫球場（總面積約為530,000平方米）和維護其公共設施。

根據泰國媒體調查發現，高爾夫球場早在2015年已經停止營業。目前，已有私營公司申請EIA（環境影響評估報告），建設豪華別墅酒店，俱樂部，高爾夫球場。在以攀牙天堂和攀牙休閑為主要股東的公司的運作下，藍河生活公司（Blue River Living Co.，Ltd），已申請為酒店業務建設Avenue Hotel。Avenue Hotel將由14幢2層建築構成，其中包括42間客房和1幢服務大樓。

暹羅裡維埃拉有限公司（Siam Riviera Co.，Ltd），已申請建造Beach Residences項目，該項目是建設10棟2-3層樓高的豪華別墅，包括52間客房和6個其他用途的服務樓。另外，Hi Game Golf Company Limited，還申請建造高爾夫度假俱樂部項目，該項目是一幢4層高的酒店建築，共有76間客房還有一個游泳池及6個停車樓。接收到相關消息，沿海灘豪華別墅銷售總價值高達300萬美元。

高達上百億泰銖巨型項目

攀牙府泰孟區市長Jirawit Phuangchit對“Prachachat商業”說，現在在泰國攀牙府泰孟區在旅游投資中越來越受歡迎。在過去，外資主要投資小型酒店。現在這個位於老城區邊緣的高爾夫球場及度假村項目，是當地外商投資最大的一個項目，其總投資將超過100億泰銖。

攀牙省省長Siripat Phattanakul表示，在過去，攀牙省已經獲得了外資的高度興趣，這些資本主要投資盤牙省度假村和酒店的住宿項目，特別是攀牙省的沿海地區。從Sarasin Bridge，Khok Kloy分區到Takua Pa區，現在當地的基礎設施建設都已經發生了很大的變化。

歸咎其原因，其中很大因素就是旅游人數的快速增加，而攀牙省的自然資源豐富，同時也是前往蘇林島和斯米蘭群島的必經之路。還有一個重要的因素，攀牙府臨近世界熱門旅游島——普吉島，有著千萬游客量的旅游島，具有巨大的住宿、娛樂、購物需求。這也可能是“李超人”為何敢於投資“泰孟老高爾夫球場”區域的重要原因。

居外推薦這個泰國攀牙新項目坐落在海拔120米以上的大片熱帶雨林之中，遠離喧囂的普吉市，享受山間的靜謐安逸。位於普吉島國際機場以北約20分鐘車程，共40座充滿異國情調的全景（海景/山景）別墅，可以欣賞到不遠處的攀牙灣景致。該項目還為別墅業主提供海水泳池、健身和水療設施以及可欣賞到令人驚嘆景觀的屋頂餐廳。房價約¥160萬。
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普吉島房產前景無限

隨著普吉島旅游業的蓬勃發展，2018年普吉島游客總人數高達到1200萬人次，中國游客占泰國入境游客總量的近三分之一。

十年前，泰國普吉島的房產一直被買家和投資者忽略，他們的投資地主要集中在火爆的曼谷、芭堤雅等。如今這種情況有所改變。來自泰國本土其他地區的買家和世界各國投資者們注意到這裡的巨大潛力，普吉島迅速成為泰國最熱門且最有升值前景的投資購房首選地。

據泰國房地產業界統計，普吉島的酒店式公寓頗受海外投資者青睞，其中以俄羅斯，歐美，中國投資者居多，投資人數正以每年近300%的速度增長。近十年，普吉島海灘一帶的地價漲勢迅速，平均每年以近乎13%的速度上漲，租金回報極具吸引力，平均可高達5-8%。

HEAVENA坐落於普吉島西海岸享負盛名的卡馬拉海灘區（Kamala Beach），該地段被當地人視為普吉島的“百萬富翁之路”，頂級的五星級度假村以及價值數百萬美元的別墅均坐落於此，即使泰國王子也在此需求殷切之地段擁有一座宮殿。周邊提供的是各類五星級的設施，包括幾個坐擁海景之無邊際泳池、會所、幾間餐廳、兒童俱樂部、設備齊全之健身中心、桑拿房以及為賓客和住戶興建的山頂觀景區，壯麗之美景盡收眼底。房價約¥104萬。
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大亨“李超人”的商業帝國覆蓋房地產，海港、石油、飛機租賃等領域，曾自詡一生從未做過虧本買賣，也不賺取“最後一個銅板”。所以從2013年開始，李嘉誠連番拋售內地物業，在逐步退出內地房地產的同時，他也在積極尋求海外市場的投資機遇。

據統計，李嘉誠的商業版圖已經覆蓋了52個國家。在亞洲地區，李嘉誠對泰國看重非同一般，此次巨資收購地塊已可見大亨對泰國房產前景的肯定。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

脫歐最慘是怎樣？英央行報告：GDP衰退10.5％房價崩跌30%

“在最糟脫歐狀況下，英國將迎來二戰後最駭人的經濟大衰退！”英國央行總裁卡尼（Mark Carney），11月28日代表英格蘭銀行（BoE）向英國國會遞交《脫歐事態推測報告書》，針對當前的各種脫歐路線可能性提出經濟前瞻。卡尼表示，綜合所有的經濟演算模型，“無論選擇那種脫歐路線，英國的經濟都會比不脫歐更差”；但若是英國與歐盟最終走向“無協議脫歐”（No-Deal）的極硬脫歐路線，在自由貿易中斷、毫無緩衝情之下，未來5年內的英國經濟，最糟也將面臨GDP衰退10.5%、房地產價格崩潰30%…等災難前景。

“我們的工作不是期待最好狀況的到來，而是為最壞狀況提前准備。”英格蘭銀行總裁卡尼表示，28日所提出的《脫歐事態推測書》，是英國國會要求央行為各種不同的“脫歐可能性”所作出的模型推測，其以2016年3月、英國脫歐公投前的經濟狀況為推測基准，以提供國會與內閣在“關鍵時刻”參考決定。

英格蘭的報告，針對英國的脫歐前景提出了多種“假設”，包括：“英國順利脫歐，成為歐盟密切合作夥伴”（GDP：-1.25%）、“英國順利脫歐，但只是歐盟的次級密切夥伴”（GDP：-3.75%）、“英國脫歐遭遇亂流，僅保留部份與歐盟貿易協議”（GDP：-7%），以及“失序脫歐，無協議脫歐且無法啟動緩衝期”（GDP：-10.25%）。

之中，假若英國最終走入無協議無緩衝脫歐的“失序狀態”，衝擊的第一年內，英鎊很可能會暴貶“25%”；未來5年的經濟成長也將持續走衰，GDP最多衰退10.5%、房地產價格將驟跌30%、而國內失業率也將從現在的4%爬到7.5%，整體衰退預期不僅遠超2008年的金融海嘯，還將進入“自二戰以來的最慘蕭條”。

報告表示，盡管不同的脫歐路線對英國經濟有不等的影響；但無論是哪一條路，與不脫歐的成長預測相比，英國經濟只要脫歐就注定“至少衰5年”，與其他國家的自由貿易協定，最快也要到2023年才可能上路。

然而英格蘭央行的推測報告，卻在國會內遭遇脫歐鷹派的譴責，質疑英格蘭央行“是為了政治操作而危言聳聽”，意圖透過“用‘苦日子’報告來散播恐懼…好為英國首相梅伊（Theresa May）的脫歐協議護航”。

“這份報告是國會要求的，英格蘭銀行只是中立地旅行報告義務而已。”卡尼強調，目前英國離2019年3月29日晚間11點的“脫歐零時”僅剩下不足4個月的時間，盡管絕大部分的銀行單位都已通過壓力測試、英國金融系統也足以應付脫歐最惡狀態的崩盤壓力；但英國的中小企業，卻很可能在失序脫歐的光景下陷入集體危機——因為截至目前為止，英國全國就有25萬家公司行號表示“公司從來沒有填過關稅申報單”；假若真遭遇無協議無緩衝脫歐，英國中小企業也只有14%有能力應對。

《BBC》表示，目前梅伊與歐盟27國所達成的“脫歐版本”，主要的特色是以歐盟貿易與關稅法規為依歸，並許諾雙方能將脫歐緩衝期“至多”延長到2022年7月；然而反對派卻認為，梅伊版脫歐在北愛爾蘭邊界與貿易關稅問題上，“自我設限、對歐盟讓步過多”，因此無論是脫歐鷹派或者是留歐派，都正蓄勢待發，准備在12月11號的國會投票中，狙擊封殺梅伊版的脫歐提案。

目前由梅伊所率領的保守黨內閣，僅在國會下議院握有326席次（總席次650席，勉強過半）；但光是保守黨內部，目前就有81名議員出聲反對。因此考量到政治現實，12月11日脫歐表決案“幾乎注定過不了關”。

“現在的問題已經不是梅伊能不能說服大家…而是12月11日之後，英國上下該如何面對脫歐的善後事？”《BBC》表示，假若12月11日的梅伊提案被國會封殺，那麼內閣將有3個星期的准備時間，以向國會報告“下一步該怎麼辦”。屆時梅伊固然可以重新與歐盟調整協議內容，但也可能坐等恐慌蔓延。迫使國會“含淚贊同自己的初版協議”。

《BBC》表示，目前最災難的預測，就是明年3月29日英國無協議無緩衝脫歐；至於坊間所倡議的“二次脫歐公投”與“解散國會重啟大選”，則都與329的脫歐死線日互斥——因為英國公投提出後，必須有6個月以上的執行准備與宣傳期，國會選舉亦至少需要25個工作天——鑒此，除非歐盟方面“全體27國都同意英國推遲脫歐執行日”，否則兩種方案都已於事無補、時間不足。

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來源：轉角24小時
責編：Zoe Chan

為何說“東京房市的全盛時期還未到來”？

自泡沫經濟以極其迅猛之勢破裂後的超過25年時間裡，日本的經歷依然被許多人引以為戒。在他們眼裡，日本是一個長期萎靡不振的國家。由於人口不斷減少並趨於老齡化，日本還經歷了漫長而緩慢的螺旋式通貨緊縮。

然而，東京在某個瞬間的狀態揭露了一個事實：這座城市從未陷入停滯不前，灰暗陰郁或垂死掙扎的狀態。從銀座富麗堂皇的購物殿堂到澀谷那種有所控制的嘈雜混亂；從流行文化到精益求精的設計美學，再到全世界數量最多的米其林星級餐廳，在活力和創新力方面，很少有（甚至根本沒有）哪個全球化都市能與沐浴在霓虹燈光中的東京相媲美。

當然，整個世界都注意到了東京的活力和創造力。日本旅游業正在飛速發展。2016年，外國游客的數量創下歷史新高，超過了2400萬人次。與此同時，東京正准備在宏偉的世界舞台——其主辦的2020年奧運會上大肆彰顯自己的特色。延伸閱讀：【把握2020奧運效應投資日本房產要趁早】

自2012年執政以來，首相安倍晉三推行的通貨再膨脹政策，即所謂的“安倍經濟學”政策，產生了復雜的經濟效果。然而，這項政策對房地產市場的推動作用是毋庸置疑的，這從迅速上升的需求和如火如荼的建築活動中可見一斑。

安倍經濟學建立於“三箭”政策的基礎（讓日元貶值，增加公共基礎設施支出，由日本銀行實行量化寬松政策）之上。低得令人難以置信的借貸利率，處於弱勢的日元，以及大量再開發及房地產投資項目使房地產交易量從2012年開始逐漸恢復，並於2013年出現快速增長。

雖然日本部分地區的房地產市場依然步履維艱，但政策造成的積極影響高度集中於東京大都市內的23個區，東京五大中央商業區——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港區（Minato）、新宿（Shinjuku）和澀谷（Shibuya）受到的影響尤其突出。

根據日本房地產研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）發布的數據，相比2013年1月到2017年8月期間的房價，東京都會區內的新共管公寓的平均價格已上升35%，從4720萬日元（約293.6萬元人民幣）增加至5820萬日元（約362萬元人民幣）。

東京晴空塔占據了東京市隅田區的天際線。東京晴空塔是日本首都中心地段的眾多景點之一，對買家具有強大的吸引力。

自2013年以來，東京的土地價格也逐年上升。銀座購物區是全世界地價最昂貴的地區之一，那裡每平方米土地的價格達到了令人震驚的4030萬日元（約250.7萬元人民幣）。

在許多觀察人士看來，當前的問題是市場是否已經達到了頂峰。

2013年，東京有23個區的新公寓價格上漲了4.3%，2014年上漲了6.1%，2015年則上漲了8.9%。然而，新公寓價格在2016年穩定了下來，微跌0.1％，在年底又出現了幾次大幅下調。其中11月份的價格下降了4.5％，12月份則下降了1.6％。2017年，價格再次回升，但月度波動的幅度比前幾年要大。

然而，根據總部位於東京的日本房地產研究所近日發布的對東京23個特別區新建標准型公寓（面積40至80平方米）價格預測結果，這類物業的售價依然存在一定的增長空間。該研究所估計新公寓的價格於2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速將放緩至0.3%。

JREI的研究員Dong Hwan Kim說，在奧運會開幕前，豪華住宅可能具有更大的增長潛力。“我認為高端物業市場具有更大的增長潛力，”他補充道。“目前的環境依然有利於購買房產，超低的利率更是一大優勢。2016年，日本銀行所設定的利率其實為負值。

Kim表示，日本老年人也推動了豪華公寓的價格上升。這些老年人之前搬到了東京的郊區，但現在正在嘗試遷回城市中心地段。由於遺產稅一直在增加，日本高淨值人士正在購買公寓並將其作為投資，從而達到節稅的目的。

2020年奧運會的主要場館早已開始興建。奧運會似乎有助於東京在全球性舞台上展示自己的多種特色。

2016年上半年，東京出售的全新公寓中，有700套的價格超過了1億日元，此數值相比2015年增加了5％。然而，相對於其他全球性首都，東京豪華物業的價格依然處於較低水平。

房地產管理公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）日本資本市場研究部門的區域主管Koji Naito也看到了豪華住宅市場蘊藏的巨大潛力。在當前可用於新開發項目的土地仍然稀缺的情況下，這個市場的潛力更是不可小覷。

“由於在東京市中心開發高檔，高端住宅物業的機會不多，隨著奧運會臨近，這些物業的價格將出現小幅度的上漲，”他還補充道，大部分豪華物業的市場需求都是由外國投資者，尤其是來自中國香港和新加坡的投資者推動的。新加坡的房地產市場增長速度遠超東京。

“疲軟的日元吸引了大批亞洲高淨值人士來東京市場購置物業，”Naito說。“新加坡和香港的房價非常昂貴，而東京的房價在這些投資者眼裡真的很低。”

根據JREI的說法，不同地區的新豪華物業開發項目的價格差異尤其明顯，而東京的豪華物業價格不僅落後於香港和新加坡，還落後於台北，上海和北京——還有紐約和倫敦。JREI表示，中國香港公寓每平方米的均價比東京高1.9倍。

日本的主要開發商已經清楚地看到了高端豪華房地產市場上的機遇。日本最大的私人開發商日本森大廈株式會社（Mori Building Co）已斥巨資開發港區地段的虎之門（Toranoman）中央區。該公司啟動的數個備受矚目的項目正在改變該地區的面貌。

森大廈正在推進的混合用途虎之門-麻布台（Toranomon-Azabudai）開發項目的目標是在2022年之前建成三棟包含1300套新住宅的大樓。此外，該開發商還計劃以其高端住宅品牌——Mori Living的名義建設一幢56層高的大樓，提供550套高檔住宅。該項目預定於2020年竣工，屆時將建成160套服務式公寓，一個日托中心和三層高的零售賣場。預計這些豪華住宅的銷售額將達到10億日元。

這座高層公寓是Kachidoki地區的標志性塔樓之一，該區是2020年奧運會運動員村的所在。從落地玻璃窗可欣賞到彩虹橋、東京鐵塔和東京晴空塔的美景。
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一些分析師認為，在人們對東京中央地區物業高漲需求的推動下，房地產市場整體仍存在一定的增長空間。

第一太平戴維斯（Savills）日本公司調研和咨詢部門主管Tetsuya Kaneko說：“我認為市場規模尚未達到頂峰。特別是在日本乃至全世界經濟都運行良好的情況下，租賃市場還有很多增長的空間。這意味著東京中心地區的住房需求還會上升。”

他還補充說，由於勞動力市場緊張，女性的工作參與度有所提升，而這也促使買家和租房者開始向東京市中心遷移。“現在每個人都想住在條件理想的地段，這形成了中央區住房需求提升的大趨勢。而且這些家庭現在通常有雙份收入來源。所以，他們可以支配的資金更多，這也是為什麼他們要在中等房產市場和豪華物業市場上尋找更新、更方便、更時尚的房子。”

東京房地產市場這種緩慢而穩定的發展特征與20世紀90年代初的境況形成了鮮明的對比，當時房地產泡沫的破裂對日本造成了強烈的衝擊。很少有人會希望這種情況再次出現。

JREI的Kim研究員表示，他一直擔心市場上的豪華住宅物業是否會突然出現大批量的價格上漲，但他認為房地產市場基本因素的表現十分強勁。“在大多數情況下，人們無需擔心出現泡沫。”

瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也認為房地產市場上不存在真正的結構性失衡。該研究所2017年7月發布的一份研究報告中寫道，雖然房地產市場整體的資本化率一直在下降，但收益率缺口（資本化率和長期利率之差）並沒有顯著的變化。

報告中指出：“盡管人們正逐漸意識到房地產市場正處於頂峰，但在不存在嚴重失衡的情況下，市場逆轉不太可能迅速到來。由於預計不會出現超低利率，房地產市場總體規模應該會保持在高位。”

除了光明的投資前景之外，東京還保留著只有全球少數城市具有的一種特殊品質。東京十分安全、干淨、高效，還充滿了不可思議的活力和創造力，而正是這樣的特質吸引了日本內外的老老少少。

正如JREI的Kim研究員所說：“很多人只想住在東京。”

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原文：PropertyGuru – Property Report
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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