自泡沫經濟以極其迅猛之勢破裂後的超過25年時間裡，日本的經歷依然被許多人引以為戒。在他們眼裡，日本是一個長期萎靡不振的國家。由於人口不斷減少並趨於老齡化，日本還經歷了漫長而緩慢的螺旋式通貨緊縮。
然而，東京在某個瞬間的狀態揭露了一個事實：這座城市從未陷入停滯不前，灰暗陰郁或垂死掙扎的狀態。從銀座富麗堂皇的購物殿堂到澀谷那種有所控制的嘈雜混亂；從流行文化到精益求精的設計美學，再到全世界數量最多的米其林星級餐廳，在活力和創新力方面，很少有（甚至根本沒有）哪個全球化都市能與沐浴在霓虹燈光中的東京相媲美。
當然，整個世界都注意到了東京的活力和創造力。日本旅游業正在飛速發展。2016年，外國游客的數量創下歷史新高，超過了2400萬人次。與此同時，東京正准備在宏偉的世界舞台——其主辦的2020年奧運會上大肆彰顯自己的特色。延伸閱讀：【把握2020奧運效應 投資日本房產要趁早】
自2012年執政以來，首相安倍晉三推行的通貨再膨脹政策，即所謂的“安倍經濟學”政策，產生了復雜的經濟效果。然而，這項政策對房地產市場的推動作用是毋庸置疑的，這從迅速上升的需求和如火如荼的建築活動中可見一斑。
安倍經濟學建立於“三箭”政策的基礎（讓日元貶值，增加公共基礎設施支出，由日本銀行實行量化寬松政策）之上。低得令人難以置信的借貸利率，處於弱勢的日元，以及大量再開發及房地產投資項目使房地產交易量從2012年開始逐漸恢復，並於2013年出現快速增長。
雖然日本部分地區的房地產市場依然步履維艱，但政策造成的積極影響高度集中於東京大都市內的23個區，東京五大中央商業區——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港區（Minato）、新宿（Shinjuku）和澀谷（Shibuya）受到的影響尤其突出。
根據日本房地產研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）發布的數據，相比2013年1月到2017年8月期間的房價，東京都會區內的新共管公寓的平均價格已上升35%，從4720萬日元（約293.6萬元人民幣）增加至5820萬日元（約362萬元人民幣）。
自2013年以來，東京的土地價格也逐年上升。銀座購物區是全世界地價最昂貴的地區之一，那裡每平方米土地的價格達到了令人震驚的4030萬日元（約250.7萬元人民幣）。
在許多觀察人士看來，當前的問題是市場是否已經達到了頂峰。
2013年，東京有23個區的新公寓價格上漲了4.3%，2014年上漲了6.1%，2015年則上漲了8.9%。然而，新公寓價格在2016年穩定了下來，微跌0.1％，在年底又出現了幾次大幅下調。其中11月份的價格下降了4.5％，12月份則下降了1.6％。2017年，價格再次回升，但月度波動的幅度比前幾年要大。
然而，根據總部位於東京的日本房地產研究所近日發布的對東京23個特別區新建標准型公寓（面積40至80平方米）價格預測結果，這類物業的售價依然存在一定的增長空間。該研究所估計新公寓的價格於2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速將放緩至0.3%。
JREI的研究員Dong Hwan Kim說，在奧運會開幕前，豪華住宅可能具有更大的增長潛力。“我認為高端物業市場具有更大的增長潛力，”他補充道。“目前的環境依然有利於購買房產，超低的利率更是一大優勢。2016年，日本銀行所設定的利率其實為負值。
Kim表示，日本老年人也推動了豪華公寓的價格上升。這些老年人之前搬到了東京的郊區，但現在正在嘗試遷回城市中心地段。由於遺產稅一直在增加，日本高淨值人士正在購買公寓並將其作為投資，從而達到節稅的目的。
2016年上半年，東京出售的全新公寓中，有700套的價格超過了1億日元，此數值相比2015年增加了5％。然而，相對於其他全球性首都，東京豪華物業的價格依然處於較低水平。
房地產管理公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）日本資本市場研究部門的區域主管Koji Naito也看到了豪華住宅市場蘊藏的巨大潛力。在當前可用於新開發項目的土地仍然稀缺的情況下，這個市場的潛力更是不可小覷。
“由於在東京市中心開發高檔，高端住宅物業的機會不多，隨著奧運會臨近，這些物業的價格將出現小幅度的上漲，”他還補充道，大部分豪華物業的市場需求都是由外國投資者，尤其是來自中國香港和新加坡的投資者推動的。新加坡的房地產市場增長速度遠超東京。
“疲軟的日元吸引了大批亞洲高淨值人士來東京市場購置物業，”Naito說。“新加坡和香港的房價非常昂貴，而東京的房價在這些投資者眼裡真的很低。”
根據JREI的說法，不同地區的新豪華物業開發項目的價格差異尤其明顯，而東京的豪華物業價格不僅落後於香港和新加坡，還落後於台北，上海和北京——還有紐約和倫敦。JREI表示，中國香港公寓每平方米的均價比東京高1.9倍。
日本的主要開發商已經清楚地看到了高端豪華房地產市場上的機遇。日本最大的私人開發商日本森大廈株式會社（Mori Building Co）已斥巨資開發港區地段的虎之門（Toranoman）中央區。該公司啟動的數個備受矚目的項目正在改變該地區的面貌。
森大廈正在推進的混合用途虎之門-麻布台（Toranomon-Azabudai）開發項目的目標是在2022年之前建成三棟包含1300套新住宅的大樓。此外，該開發商還計劃以其高端住宅品牌——Mori Living的名義建設一幢56層高的大樓，提供550套高檔住宅。該項目預定於2020年竣工，屆時將建成160套服務式公寓，一個日托中心和三層高的零售賣場。預計這些豪華住宅的銷售額將達到10億日元。
這座高層公寓是Kachidoki地區的標志性塔樓之一，該區是2020年奧運會運動員村的所在。從落地玻璃窗可欣賞到彩虹橋、東京鐵塔和東京晴空塔的美景。
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一些分析師認為，在人們對東京中央地區物業高漲需求的推動下，房地產市場整體仍存在一定的增長空間。
第一太平戴維斯（Savills）日本公司調研和咨詢部門主管Tetsuya Kaneko說：“我認為市場規模尚未達到頂峰。特別是在日本乃至全世界經濟都運行良好的情況下，租賃市場還有很多增長的空間。這意味著東京中心地區的住房需求還會上升。”
他還補充說，由於勞動力市場緊張，女性的工作參與度有所提升，而這也促使買家和租房者開始向東京市中心遷移。“現在每個人都想住在條件理想的地段，這形成了中央區住房需求提升的大趨勢。而且這些家庭現在通常有雙份收入來源。所以，他們可以支配的資金更多，這也是為什麼他們要在中等房產市場和豪華物業市場上尋找更新、更方便、更時尚的房子。”
東京房地產市場這種緩慢而穩定的發展特征與20世紀90年代初的境況形成了鮮明的對比，當時房地產泡沫的破裂對日本造成了強烈的衝擊。很少有人會希望這種情況再次出現。
JREI的Kim研究員表示，他一直擔心市場上的豪華住宅物業是否會突然出現大批量的價格上漲，但他認為房地產市場基本因素的表現十分強勁。“在大多數情況下，人們無需擔心出現泡沫。”
瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也認為房地產市場上不存在真正的結構性失衡。該研究所2017年7月發布的一份研究報告中寫道，雖然房地產市場整體的資本化率一直在下降，但收益率缺口（資本化率和長期利率之差）並沒有顯著的變化。
報告中指出：“盡管人們正逐漸意識到房地產市場正處於頂峰，但在不存在嚴重失衡的情況下，市場逆轉不太可能迅速到來。由於預計不會出現超低利率，房地產市場總體規模應該會保持在高位。”
除了光明的投資前景之外，東京還保留著只有全球少數城市具有的一種特殊品質。東京十分安全、干淨、高效，還充滿了不可思議的活力和創造力，而正是這樣的特質吸引了日本內外的老老少少。
正如JREI的Kim研究員所說：“很多人只想住在東京。”
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原文：PropertyGuru – Property Report
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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