Tag: 日本房产投资

對於海外房產投資者來說，房屋出租率一直最關心的問題。不過在日本，房主卻似乎不怎麼擔心，因為據有關數據顯示，日本高GDP區域的房產，房屋出租率可達到90%或以上。

下面，居外就來為大家解析日本房產投資5大高回報途徑。

1、二次售賣

這是最常見也是最直接的房產投資賺錢方式，原理基本上和炒股一樣，低價買入，高價賣出，憑借差價能賺不少錢。但是這種方式在日本可能有一些不太能行得通，最主要的原因，是在於日本根據房屋持有年限不同，會在二次轉賣的時候要求納稅，所以在日本很少有人會這麼做。

2、普通出租

房屋出租的優勢：

1. 有比較穩定的回報金額，也就是租金，甚至可以用租金來償還其他房產的貸款；
2. 保持房產的所有權和房屋的價值，有很大的持有安全感。

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
著名的一流開發商：松下住宅施工設計
開放式大客廳，樓梯設計，高耐久性的鐵骨木造建築
土地面積100平方米、建築面積99平方米
永久產權、贈送高級家具
附近大型自然公園，生活設施齊全
售價6980萬日元（約445萬人民幣）
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3、投資民宿

自從日本民宿合法化之後，很多中國購房者看上了日本的民宿房源，而這些也大部分集中在了旅游勝地附近。如果您購買的房產有多套房間，可以分別租給不同的客人，那麼也可以收到可觀穩定的回報。

東京JR総武線沿線，新小岩駅徒步4分鐘。到東京車站13分鐘，秋葉原14分鐘，交通極其便利。共三層，1，2層出租給6個人。3樓全新裝修，有民宿經營證。房外牆全新刷新。建築面積300平方米，土地面積198平方米，7臥7衛房價約¥896萬。
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4、選擇商住兩用房產

在日本，一些商住兩用房也是具有很大投資潛力的。上層居住，下層經商，總體面積無需太大，並且總價相比國內商鋪要低廉很多。選擇一個合適的地段進行投資，豐富的回報也是水到渠成的。

5、投資商鋪

商鋪的年收益率都很高，回本相對較快，特別是如果您選擇的商鋪位置，得到了政府規劃的支持，那將收獲更大的利潤。所以不管是上面提到的商住兩用房產，還是單純的商鋪，在選擇投資之前，一定要對當地政策和投資潛力進行充分細致的了解。

如果並沒有很大的金額來投資商鋪的房產，那麼建議您投資單身公寓。與中國國情不同的是，日本大量的年輕人比起買房更加傾向於租房生活，因此自單身公寓在日本出現以來，一直在租房市場上占有不小的比重。所以，日本單身公寓市場一直以來也是被許多投資者看好的。

東京市台東區單身公寓，建築面積35平方米，1臥1衛，房價約¥191萬。
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來源：日本東寧地產
責編：Zoe Chan

作者：林桔

不爱樱花爱房产。

中国人对日本的热情，在今年一季度时变得暧昧。

海外房地产买家网——居外网提供给投中网一组数据：2019年一季度对日本房地产咨询指数达8933.3，同比增长1260.9%、环比增长179%。

在中国买家海外置业目的地排行榜中，日本从以往第九名攀升至第二名。而过去三年，中国人在该平台上最“心仪”的是美国、泰国和澳洲的房产。

“我们内部看到这个数据时也非常吃惊。”居外网一名工作人员告诉投中网，一季度的咨询中，45.3% 的中国买家感兴趣的房子价位在5-25万美元之间（35-173万元人民币）。“这个价位的买家占最大多数，”他说。

自2018年以来，随着贸易摩擦、澳洲信贷收紧和房价大跌，中国人把目光转向日本房产，是有意为之。

一

“一季度有樱花季，也是升学、入职的时间，去日本的人数自然会上升。”世纪21中华物业董事杨官华告诉投中网。根据他对日本的调研和观察，越来越多人到日本旅游或投资似乎是必然的。

永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人政策限制少……这些都是日本房产热的前提。

有报告称，日本已成为中国人的第四大海外购房目标国，中国买家是日本房产的“推手”。

天使投资人薛蛮子可能是推手之一。2018年1月，薛蛮子在微博称，自己在京都买下了一条街，并将该街道更名为“蛮子小路”。将该街道上的数栋房屋改造为民宿后，他还有一个愿望，未来几年他想通过或买或租的形式，在京都拿下100幢町屋，成为当地最大的町屋所有者之一。

据仲量联行数据显示，2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1650亿美元（约1.1万亿元人民币），创下了自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。

外房网援引Tokyo Kantei数据也显示，今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域，平均价格为114.3万日元/平方米（7.3万元/平方米），比上月上涨4.0%，同比往年上涨10.0%。

这与日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米（5.5万元/平方米，比2013年上涨了23%。

作为参照，北京东三环房价在安居客上的价格约为8.6万元/平方米。

日本涩谷3卧1卫的豪宅，从“表参道”站步行7分钟。居住面积79.69平方米，阳台面积7.71平方米。房价仅约¥970万。
居外物业编号：47294927 点击查看房源信息

二

实际上，薛蛮子投资的民宿，是近年来中国买家投资的方式之一。

去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，为让国外游客消费额翻番，日本增加免税店至2万家，进一步将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

这是对2009年放宽游客赴日旅游的签证条件的升级，那一年，日本将“观光立国”列为了拉动经济增长的一辆马车。

据日本国家旅游局数据显示，2012年时到日本旅游的外国游客达835.8万人，增长率达34.78%，改变了前一年接近30%的负增长。从这一年开始，到日本观光旅游的人以两位数的百分比快速增长，2015年时达到了巅峰，增速47.15%，达1874万人。

到了2018年，访日外国游客人数同比增长8.72%，达3119.2万人，创历史最高观光人数纪录。随着2020年东京奥会来临，东京预计2020年外国游客将超过4000万人。

为迎接更多游客，去年6月日本还实行了民宿新法，主要是规范民宿执行。根据世纪21中华物业董事杨官华提供的数据，截至2019年2月，至少1.4万私人民宿登记成为合法民宿。

周巍巍是在旅游快速增长的驱动中、于京都做起民宿生意的人之一。

2004年在江苏一所高中毕业后，周巍巍便到日本留学、工作、结婚，至今15年，他见证了日本的旅游业的起朱楼，2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职，与两个学弟在京都经营了8栋民宿。

周巍巍告诉投中网，民宿作为酒店的补充，在这几年极其流行，也是当前中国人在日本投资的主要方式之一。“民宿、长短租、自住都是中国人在日本买房的目的，除了自住比例较少，前两者占比较多，一般人投入300-400万人民币，出租或经营年回报率在5%-10%之间。”周巍巍说。

他表示，当前日本房价整体比中国一线城市低，而且和国内的70年产权不同，日本房产为永久权，这些都是吸引中国投资者的重要因素。

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在留学生圈中，周巍巍和两个合伙的学弟还发现，除了租赁市场越来越大的需求，在毕业季前后，他们买房的需求也提上了日程。

与此同时，即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益，未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。

三

杨官华也看好日本的旅游业，在日本开拓房产业务。他告诉投中网，2013年前后自己在日本购置了几套房，同时在当地进行市场考察，认为“日本的工资水平和房价还有很大上升空间。”

据世界银行公布的2017年各国人均国民总收入中，日本以人均总收入3.9万美元（约26.94万元）排在全球21位，属于高收入国家；而中国则为0.87万美元（约6.01万元）排在66位，属于中上收入国家。

这样的收入水平对比之下，东京的房价仍低于北京、香港等一线城市。

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认为日本东京、大阪等核心地区的房产将迎来V型反弹后，杨官华成立了房产中介服务公司，将“日本房产服务的产品”带回香港和大陆市场。所谓产品，指的是经理管理签证，以及投资移民顾问。他声称在2014年就卖出了1000套，但未透露卖出的房产类型大小。2015年他出版了一本书，叫《40万（港元）东京做业主，日本置业全攻略》。

按杨官华所说，一些日本业主对外国投资者都有抵抗情绪，一般情况下，他们更希望将房子卖给日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人，“他们担心卖给外国投资者后，会对当地环境、社会造成一定损害，”

为此，杨官华为买家提供了一个“解决方案”：让买家与日本当地人共同注册一家日本公司，以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后，日本当地人退出公司，由买家自己持有该公司，买入资产。在日本业主看来，TA把房产卖给了日本公司。

移民公司YMG全球顾问集团指出，由于个人和公司在日本购房税率不同，在日本购房为投资用的话，公司持有更划算；如果在日本购房为自住用的话，个人持有更划算。比如转让增值税，前者房产持有期不满五年的为39.63%、超过五年的为20.2315%，而后者则不需要。

四

日本自1990年代房地产泡沫后，房价一直处于疲软期。同时住宅空置率上升。

今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅与土地统计调查，截至2018年10月1日，日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中，闲置率达13.6%，比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。

“所以我们只做东京、大阪这些核心城市，”杨官华表示，在日本老龄化日趋严重的情况下，这些核心地区仍然是人口流入城市，它们都有比较大的增长空间。

李方（化名）是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参与过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说，日本房产有涨价的空间，以及“扣除所有税后，回报率仍有6%-8%。”

“但这也是听朋友说的，具体是怎么样还需要实地去看看。”她告诉偏投中网，自己供职于一家欧洲半导体公司，主要从事亚太地区市场调研。出于职业的习惯，她计划今年国庆前后去实地了解市场，包括当地政策、交易手续、房屋老旧程度等。

作为资产配置的补充，她的目标一如既往地明确：核心地区、地铁旁的房屋，可租也可住，预算在150-200万人民币之间。

李方的首选是东京。她正在上大二的儿子，可能作为交换生到日本留学。在日本购房一是投资，二是为了方便生活。按她所了解的信息，这个价位在满足要求后，大约是一个小单身公寓。

同时，她表示，即使在国庆奔赴日本，最快要买也是在2020年之后，她想错过奥运会可能带来的高房价。

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来源：投中网旗下偏见实验室
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