房地產投資是投資的一種。每個國家·每個地區所屬的環境和經濟狀況不同，房地產投資的風險和回報率也會有所不同。今天就給大家介紹一下購買日本投資房地產時需要理解的最基本的知識。
◆投資種類
投資理財有很多的種類（圖1），並不是說房地產投資才是唯一的選擇。在日本房地產投資作為中風險中回報的投資產品受到國內外投資家的青睞。可以適當的把房地產投資作為合理的資產配置。
（圖1-著者編制）
◆房地產投資基本用語
在日本，房地產價格的評價方法有三種。
- 成本法 ：是根據房地產重置成本查找目標房地產市價的方法
- 交易實例比較法：收集大量接近目標房地產的交易實例，選擇一些案例，根據交易價格進 行情況修正，增加地區因素和個別因素的評價方法。
- 收益還原法 ：著眼於房地產的盈利能力，將未來房地產價值折現為現值並進行評估的方法。
購買投資房地產時一般會按著收益還原法去評估房地產價格。大家也需要理解以下基本的投資用語。
・GPI （Gross Potential Income) ：租金毛收入
・EGI （Effective Gross Income） ：租金淨收入
・OPEX （Operating Expenses） ：運營費
・NOI （Net Operating Income) ：房地產純收入
・ADS （Annual Debt Service） ：年還款金額
・BTCF （Before Tax Cash Flow) ：稅收前現金流
・FCR （Free and Clear Return） ：總收益率
・CCR （Cash on Cash Return） ：自己資本回報率
・DCR （Debt Coverage Ratio） ：償債備付率
・LTV （Loan To Value） ：貸款比例
・BER （Break Even Rate） ：收支平衡入居率
・IRR （Internal Rate of Return) ：內部收益率
・K% （Loan Constant） ：貸款定數（由利率和期間而決定）
・PB （Pay Back Period） ：資金回收期間
◆房地產分析實例
大家在日本購買投資房地產時都會看一個銷售圖，今天就利用銷售圖來做簡單的分析。
【物件概要】
住 所：東京都澀谷區×××
面 積：22.11㎡
構 造：鋼筋混凝土造
建築年：2014年
總戶數：59戸
租 金：101,000日元
管理費： 6,900日元
修繕金： 2,000日元
【購買條件】
價 格：3,000萬日元
諸費用： 200萬日元
總費用：3,200萬日元
自己金額：1,700萬日元
貸 款：1,500萬日元
利 率：2.5%
貸款年數：25年
【投資分析】
GPI租金毛收入 1,212,000日元＝101,000日元×12➡表面回報率：4.04%
- 空置損 48,480日元（例：空置率4%）
EGI租金淨收入 1,163,520日元
- OPEX運營費 206,040日元(管理費+修繕金+管理委托費+固定資產稅等)
NOI 房地產純收入 957,480日元
ADS 年還款金額 807,504日元
BTCF稅前現金流 149,976日元
FCR 總收益率 2.99%
CCR 自己資本回報率 0.88%
K% 貸款定數 5.56%
DCR 償債備付率 1.19
由於K%＞FCR＞CCR，可知上述的物業用貸款購買的杠杆作用不大。
購買投資房地產時，不能只看表面回報率來判斷物業的好壞，還要綜合的了解投資分析/物業分析/市場分析/風險分析等。
責編：Adam Chen
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